Olet täällä

Kiinteistösijoittajan blogi

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 13

Tervetuloa lukemaan Kiinteistösijoittajan blogia.

Olen kauemman aikaa pääasiassa seurannut sivusta täällä käytyjä mielenkiintoisia keskusteluita sijoitusmaailman eri aihepiireistä ja muutaman kerran kommentoinutkin kun on sopiva aihe-alue löytynyt. Lupasin aiemmin, että esittäydyn paremmin, joten nyt oli tartuttava härkää sarvista. Tarkoitus on jatkossakin kirjoittaa blogin muodossa ajankohtaisista asioista joko omaan sijoitustoimintaan tai yleisesti sijoitusideoihin liittyen. Toki saatan herkästi täydennellä myös muiden keskusteluita ;)

Taustaa

Eli Kiinteistösijoittaja on kohta nelikymppinen perheellinen ylemmän korkeakoulututkinnon suorittanut mies. Olen palkkatyössä myynnillisessä roolissa ja yrityksemme palvelut helpottavat kiinteistöomaisuuden hallintaa elinkaaren eri vaiheissa aina suunnittelusta kiinteistökauppaan. Asiakkaamme ovat yrityksiä, jotka omistavat kiinteistöjä tai toimivat vuokratiloissa. Työkokemusta tältä alalta on kertynyt noin 13 vuotta.

”Sijoitustoimintani” 80-90 luvun vaihteessa alkoi kolikkopeleillä (hedelmäpelit, pokeri) käytännössä heti kun yletyin pelaamaan :) Tallessa on vieläkin tuon aikaisia ”analyysivihkoja” mm. 100 mk Pokerin tuplauksista, että mikä kortti tulisi minkäkin kortin jälkeen. Kovasta yrityksestä ja luotosta huolimatta taulukot toimivat epäluotettavasti, mutta silloin analyysikärpänen ensimmäisen kerran puraisi. Pelit ja panostukset isonivat muistaakseni v. 1993 kun Veikkaus aloitti Pitkävedon. Harrastin ja seurasin itsekin tuolloin urheilua paljon, erityisesti jalkapalloa ja jääkiekkoa. Oli mahtavaa päästä lyömään vetoa rakkaista lajeistaan, vaikken tuolloin vielä mitään todennäköisyyksistä tms. ymmärtänytkään. Vihjeitä ostettiin (kuunneltiin puhelimessa) ESBC:ltä ja Täysosumalta sekä satoja kuponkeja täytettiin lähikioskilla, monesti kiireellä kun peliajat olivat loppumassa ja kioskilla jonoa.

Urheilupelien ohella laajensin pelivalikoimaa raveihin, kolikkopelien jäädessä pois 90-luvun puolivälissä. Tässä vaiheessa ennen vuosituhannen vaihtumista pelitoiminta oli vielä selvästi tappiollista ymmärrettävistä syistä (kokemattomuus, huono pelitarjonta ja palautusprosentti). Vihjepalveluiden rinnalla aloin opettelemaan todennäköisyyslaskentaa Jorma Vuoksenmaan ”Urheiluvedonlyönti - voittajan opas” innoittamana, rakentelemaan omia exceleitä historiatietoineen ja voimalukuineen sekä suhtautumaan vedonlyöntiin sijoittamisen muotona. Erityisesti monivedosta löytyi tuolloin hienoa etua, kunhan pelin pystyi pitämään riittävän laajana. Tätä auttoi kerätty kaverikimppa, jonka kanssa pelasimme monivetoa ProMVS-ohjelmalla. Ainoa miinus tuossa pelimuodossa oli se, että muuttuvien kertoimien takia (suodatetut) rivit kannatti jättää sisään mieluiten ihan peliajan loppuhetkillä. Monta kertaa piti priorisoida esim. mennäkö saunavuorolle vai optimoidako pelit. Vuosituhannen alussa töissä ja ammattikorkeakoulussa opiskellessa vedonlyöntiin kului useampi tunti päivässä ja öitäkin NHL-pelien alkamisten takia. Pelit olivat kuitenkin uurastuksesta johtuen kääntyneet voitolliseksi ja kannustivat sitä kautta lisäämään analyysin määrää. Tuohon aikaan aloin jakamaan vihjeitä myös nettifoorumeille, alkuun Ylikerroin.comiin ja myöhemmin TotalCTRL:iin.

Ei minusta tullutkaan urheiluvedonlyöjää

Opinnot tuli suoritettua kaikesta huolimatta tavoiteajassa ja koulutusta vastaava työpaikkakin löytyi heti valmistumisen jälkeen. Tässä vaiheessa innostus vedonlyöntiin väheni ja muuttui satunnaiseksi, jotta esim. jaksoi seurata jotakin tv- tai live-ottelua. Vedonlyönnin paikan elämässä ja ajankäytössä otti hetkeksi holdem pokeri, jota pelattiin Pyysingin Pokerin käsikirjan opein netissä ja kavereiden kanssa. Pärjäsin ihan kohtuullisesti tiukalla pelitavallani. Kuitenkin isompi menestys olisi tarkoittanut vielä isompia tuntimääriä koneen ääressä, joten aloin etsiä passiivisempaa sijoituskohdetta ja tämän mahdollisti pörssisijoittaminen.

Vedonlyönnin opit pörssiin

Tässäkin tapauksessa alkuun lähdettiin kirjallisuuden kautta, mm. Seppo Saarion Pörssiraamatut, Kim Lindströmin kirjat ja monet muut oppaat tuli kahlattua nopeasti läpi. Ihan ensimmäiset sijoitukset olivat Odinin rahastot, jotka kuitenkin melko nopeasti vaihtuivat suoriin osakesijoituksiin. Ostettavat osakkeet valikoituivat itse rakennetun excelin perusteella, johon oli koottuna vuosikymmenen ajalta erilaisia tunnuslukuja (ROE, velkaantuneisuus, P/E, P/B, osinkotuotto..) Helsingin Pörssin yhtiöistä ja näitä oli sitten pisteytetty ranking-järjestykseen tietyillä painoarvoilla. Pisteet luonnollisesti muuttuivat aina kvartaaleittain, kun yhtiöt julkaisivat osavuosikatsauksiaan ja taulukon sai päivitettyä. Koko pörssin tilaa seurattiin arvostuserolla aiempiin vuosiin ja korkotasoon. Osakemarkkinoilla olen edelleen, tosin ko. taulukon ylläpitämiseen ei ole enää aika riittänyt. Tietojen keräämisen ja osavuosikatsausten lukemisen kautta kehittyi kuitenkin hyvä yleiskuva eri yhtiöistä sekä niiden arvostuksista. Suorien osakesijoitusten lisäksi osakesalkusta löytyy tällä hetkellä paria ETF:ä, joihin säästän kuukausittain saman summan.

Kiinteistösijoittajaksi

Kiinteistöihin sain ensikosketuksen omakohtaisen rakennusprojektin kautta vuosikymmenen alussa. Tuosta henkisesti, fyysisesti ja taloudellisesti selvittyäni tein ensimmäisen kiinteistösijoituksen reilut 2 vuotta sitten ja se tie vei mennessään. Nykyisellään sijoitukset ovat hajautettu kahteen asuntoon, kahteen autotalliin ja kuuteen liiketilaan. Nyt kesän aikana salkku täydentyy vielä yhdellä asunnolla ja yhdellä liikerakennuksella. Näiden jälkeen pörssiosakkeet muodostavat 15 % sijoitusvarallisuudesta, metsä 19 % ja käteinen 7 %. Loppu 59 % tulee olemaan kiinteistöissä ilman, että huomioidaan omaa asuinkiinteistöä. Käteistä pidän tilillä siltä varalta, että osakemarkkinoilla aukeaa ostomahdollisuuksia tai jos/kun kiinteistöomaisuutta tulee tarvetta kunnostaa. Sijoituksista kaikki ovat metsätilaa lukuun ottamatta kassavirtapositiivisia. Metsään tuli edellinen päätehakkuu v. 2011 ja seuraavat harvennushakkuut olisivat kahden vuoden päästä. Tässä välin on teetetty metsän uudistamista ja taimikonhoitoa.

Tavoitteet

Näistä kaikista edellisistä asioista on tarkoitus jakaa tietoutta sopivissa erissä ja sopivasti pilke silmäkulmassa. Kun katsotaan eteenpäin, niin sijoitukselliseksi tavoitteekseni olen listannut ainakin seuraavia asioita:

  • hoitaa kutakin sijoituskohdetta mahdollisimman hyvin ja tehokkaasti palkkatyön ohella
    • erityisesti varmistaa kiinteistöjen tekninen kunto ja vuokralaistyytyväisyys
  • kasvattaa salkkua edelleen jotta se mahdollistaa iän (edelleen) karttuessa asteittaisen palkkatyön vähentämisen ja keskittymisen omaan sijoitustoimintaan
  • verkostoitua ja päästä jakamaan omaa osaamista sekä oppia muilta

Ja Sijoitustietolaisia haluan kannustaa pitämään yllä laadukasta ja asiallista keskustelua, kysymään ja kyseenalaistamaan askarruttavia asioita, kirjoittamaan edes hieman vaikkei omaisikaan kirjailijan verta sekä ennen kaikkea uskomaan itseensä. Omakohtaisestikin voin sanoa, että pitkäjänteisellä tekemisellä ja innostuksella on se kaikkein ratkaisevin merkitys. Toki iso pääoma voi helpottaa tavoitteen saavuttamista, mutta joitakin myös passivoittaa. Mahtavaa viikkoa kaikille ja keep on going!

Käyttäjän Kapteeni Ilmiselva kuva
Liittynyt: 15.4.2017, 13:51
Viestejä: 127

Hieno homma, odotan innolla tulevia postauksia!

Taustasi perusteella seuraavista olisi ainakin mielenkiintoista lukea:

  • Nakemyksesi kiinteistosijoitusmarkkinoista Suomessa (aika laaja aihe, jota voi katsoa monelta kantilta)
  • Suorat metsasijoitukset, niiden analysointi ja hoito kaytannossa (ja vaikka miten vertautuu metsarahastoihin)
  • Suorat liiketilasijoitukset

Yllaolevista on mielestani vahemman kirjoiteltu talla foorumilla, joten ammattilaisen / omaa rahaa sijoittavan nakemyksia lukisi taalla mielellaan.

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 13

Kiitokset hienosta vastaanotosta Kapteenille! yes

Tuossa tulikin useampi sopiva postauksen aihe. Tarkoitus olisi kirjoitella blogia säännöllisesti ja muuhun elämiseen soveltuvalla aikataululla. Juuri nyt päivätöiden ohella työllistää nuo blogin avauksessa mainitut uudet kiinteistöhankinnat ja niiden kaupanvalmistelut rahoituksineen. Lisäksi aikaa pitää riittää uusien sijoitusmahdollisuuksien etsintään ja perhe-elämään. Jos tuota kysymääsi lähtee purkamaan ensimmäisestä, eli näkemyksestä kiinteistösijoitusmarkkinoista Suomessa, niin aihe on tosiaankin laaja ja sitä voi katsoa monelta kantilta. En näe sille juurikaan lisäarvoa, että alkaisin omassa blogissani toistelemaan yleisesti tiedossa olevia asioita korkeista arvostuksista tai tuottovaateiden laskemisesta. On tärkeää löytää se oma segmentti, jonka taitaa ja jossa operoi. Itse olen löytänyt ostettavaa ihan näihin päiviin asti, joskin se on vaatinut työtä. Siihen nähden kuinka montaa kohdetta olen selvittänyt ja tehnyt laskelmia, niin kaupoiksi asti on päätynyt vain pieni osa. Tarkennan tähän väliin, että olen keskittynyt kiinteistömarkkinaan Keski-Suomen alueella, jonka tunnen parhaiten.

Olen ostanut kiinteistöjä yksin ja sijoittajakumppaneideni kanssa pakkohuutokaupoista, yksityisiltä suoraan, välittäjän kautta ja muilta sijoittajilta. Eli mitään yksittäistä kanavaa ja oikotietä onneen ei ole tässäkään asiassa, on vaan pidettävä silmät auki ja korvat höröllä joka suuntaan, kun kuulee jonkun puhuvan kiinteistöistä sekä muistettava kysellä, josko muilla olisi mielenkiintoisia ideoita. Verkostoitumisen ja kokemuksen kautta nämäkin asiat ovat harjaantuneet. Excelin ja netin avulla pystyy tekemään taustatyötä sijoituskohteiden tutkimiseksi melko pitkälle sekä keräämään yleisesti tiedossa olevat asiat. Mikäli tämän jälkeenkin sijoituskohde vaikuttaa edelleen kiinnostavalta, olen käynyt tutustumassa kohteeseen paikan päällä. Lisäksi myyjältä kannattaa pyytää lupa haastatella vuokralaiset ja arvioida vuokrasopimusten laatua, mm. harjoitettava liiketoiminta, sopimuksen kesto ja vuokrataso. Tämän jälkeen palataan jälleen työpöydän ääreen ja tarkennetaan alkuperäisiä laskelmia. Moni idea putoaa tässä vaiheessa pois, esim. sen takia, että vuokrasopimus on kohta päättymässä tai vuokrataso on markkinatasoa korkeampi tai kiinteistöön on tulossa isoja korjauksia. Joskus jopa kaikkia näitä. Mutta onneksi sieltä jokunen kohde silloin tällöin läpäisee seulan ja alkaa neuvottelut myyjätahon kanssa.

Jos palataan takaisin alkuperäiseen kysymykseen kiinteistösijoitusmarkkinoista, niin asiaa voisi lähestyä myös sitä kautta mistä en ole löytänyt ostettavaa. Erilaisiin vahteihin paukkuu päivittäin useita viestejä myyntiin tulleista huoneistoista, omakotitaloista ja autotalleista. Nämä ovat yhtä poikkeusyksilöä lukuun ottamatta jääneet ostamatta. Yleisesti ottaen välittäjillä on käsitys ”oikeasta hintatasosta” ja juuri myyntiin tullutta kohdetta lähdetään myymään korkeammalla hintaodotuksella. Toinen kanava josta en ole ostanut ovat toimijat, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja esim. kaupunkien vuokrataloyhtiöiltä, Kojamolta (ex-VVO) ja muilta isoilta kiinteistöjen omistajilta. Heidän strategiaan kuuluu joko jakaa isompia huoneistoja pienempiin tai myydä huoneistot sellaisenaan, esim. pintaremontoituna. Joissain tapauksissa myös alkujaan kerrostalon yhteydessä ostettu tontti myydään tai vuokrataan erikseen ja parannetaan (omaa) tuottoa tätä kautta. Tästä asiasta voisi kirjoittaa joskus enemmänkin, mutta pika-apuna suosittelen olemaan tarkkana, kuten aina kiinteistökaupoilla. Kolmantena mainitaan vielä uudiskohteet, joita markkinoidaan helppoina tapoina asuntosijoittajalle. Helppous tunnetusti maksaa enkä ole näihin sijoittanut houkuttelevasta yhtiölainan vähennysmahdollisuudesta huolimatta. Nettotuottojen jäädessä 4-5 % väliin on ollut helppo valinta hakea parempaa tuottoa kohteista, joissa näen myös arvonnousupotentiaalia joko edullisen ostohinnan ja/tai kiinteistökehityksen kautta.

Nyt alkaa olemaan jo sen verran tekstiä yhteen postaukseen, että voisin koittaa tiivistää asian niin, että yksittäisen sijoittajan ei kannata liikaa miettiä miten jokin asia yleisesti ottaen on. Aina, joka markkinatilanteessa on tarjolla kohteita välillä halpa-kallis. Jotta osaat tunnistaa halvan ja mieluiten sellaisen joka voi muuttua halvasta kalliiksi, tulee sijoittajan tuntea markkina myyjää paremmin ja reagoida nopeammin kuin muut ostajat. Mitä enemmän asiaan perehdyt markkinaa opiskellen, sitä todennäköisemmin onni seuraa sijoittajaa. Lisäksi kiinteistösijoittamisessa on hienoa se, että voit omalla tekemisellä (ja vastaavasti tekemättömyydellä) vaikuttaa tuottoon dramaattisesti enemmän kuin esim. osakesijoittamisessa perustilanteessa voit.

Kuulen mielelläni muistakin juttuaiheista, joskin näillä Kapteeninkin aihe-ehdotuksilla vielä pärjätään toistaiseksi wink

Käyttäjän Nuppi kuva
Liittynyt: 7.7.2014, 12:55
Viestejä: 7

Moro!

Noista metsäsijoituksista olisi mukava kyllä lukea lisää. Hinnamuodostuksesta, hoidosta, myynnistä yms. Tällä palstalla ei ihan hirveästi ole noista ole vielä keskusteltu tai sitten on menny ihan ohi itteltä.

Käyttäjän Moniosaamaton kuva
Liittynyt: 25.8.2016, 13:38
Viestejä: 6

Tervehdys ja kiitos mielenkiintoisesta avauksesta!

Itseäni kiinnostaisi erityisesti kuulla lisää alla mainitusta kohdasta? 

Toinen kanava josta en ole ostanut ovat toimijat, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja esim. kaupunkien vuokrataloyhtiöiltä, Kojamolta (ex-VVO) ja muilta isoilta kiinteistöjen omistajilta. Heidän strategiaan kuuluu joko jakaa isompia huoneistoja pienempiin tai myydä huoneistot sellaisenaan, esim. pintaremontoituna. Joissain tapauksissa myös alkujaan kerrostalon yhteydessä ostettu tontti myydään tai vuokrataan erikseen ja parannetaan (omaa) tuottoa tätä kautta. Tästä asiasta voisi kirjoittaa joskus enemmänkin, mutta pika-apuna suosittelen olemaan tarkkana, kuten aina kiinteistökaupoilla.”

Onko sinulla jotain kokemuksia tai muita syitä välttää näitä? Sehän on selvä, että kohteen remonttihistoria, maine ja realistinen vastike on epävarmempia kuin normaalissa taloyhtiössä, mutta ehkä näissä voi olla hyviäkin joukossa? Vuokratontti ei kuulu omiin suosikkeihini myöskään, mutta jos ehdot eivät ole älyttömät, voi sekin olla ok. Uusissakin se on järjestään mukana.

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 13

Moro Moniosaamaton! Turhan vaatimaton nimimerkki sinulla, kaikilla meillä on vahvuutemme wink Otetaas tähän blogipäivityksen alkuun viikon kuulumiset, joista jo aiemmin vihjailinkin. Eli kiinteistösalkku täydentyi juuri kt-huoneistolla, jonka ostimme puoliksi tälläkin foorumilla vaikuttavan sijoittajan kanssa. Taustasta sen verran, että kohde ei ehtinyt julkiseen myyntiin vaan pääsimme keskustelemaan myyjän kanssa ennen varsinaisen myynnin alkamista. Kävimme tutustumassa kohteeseen paikan päällä, teimme nopean analyysin markkinasta (alueen hinta ja kysyntä) ja yhtiön tilasta saamiemme dokumenttien pohjalta sekä jututimme isännöitsijän yhtiön historiasta ja tulevista korjaustarpeista. Analyysi oli tässä tapauksessa normaalia helpompi ja luotettavampi, kun mm. alue ja isännöitsijä olivat tuttuja entuudestaan. Yhtiöön oli jo tehty kaikki isot korjaukset (ikkunat, vesikatto, julkisivut, viemäreiden pinnoitus, käyttövesiputkien uusiminen, sähköjärjestelmä) ja tulevat korjaukset ovat kustannukseltaan pieniä. Teimme arvion käyvästä markkinahinnasta peruskuntoiselle asunnolle ja vastaavan asunnon vuokratasosta, jonka kautta laskimme hintatason tavoitetulle sijoitetun pääoman tuotolle vuokrauksen tapauksessa. Lisäksi huomioimme asunnon remontointitarpeet, jotta se toimisi optimaalisesti vuokrauksen tai myyntiin. Laskelmien pohjalta keskustelut etenivät joutuisasti kauppaan joka oli 14 % alle myyjän alkuperäisen hintanäkemyksen. Mahdollisen exitin yhteydessä yhtiön ja asunnon remonttivara huomioiden kehityspalkkio tulisi olemaan yli 10 % konservatiivisesti arvioiden. Sijoituksen arvoa lisää ja riskiä pienentää yhtiön oma tontti, asunnon keskeinen sijainti lähellä Jyväskylän keskustaa ja yliopistoa (hyvä vuokrattavuus), alueen hyvä maine (rauhallista seutua eikä esim. kaupungin vuokrataloja) sekä hyväehtoinen laina. Aiemmassa postauksessa oli esillä mistä sijoituskohteita voi löytää, täydentäkööt tämä tuota siltä osin ja toimikoot myös aasinsiltana Moniosaamattoman kysymykselle.

Eli ei ole omakohtaisia kokemuksia, mutta tiedän sijoittajia ketkä ovat noistakin kanavista asuntoja ostaneet. Listasitkin tuohon osuvasti epävarmuustekijöitä (remontit, alueen ja talojen maine sekä kestävä vastiketaso). Lisäisin ja korostaisin vielä (mikro)sijaintia, pankkilainan saatavuutta ja sen ehtoja. On hyvä pohtia myös miksi (usein ammattimainen) kiinteistön omistaja on päätynyt myymään kerrostalon / -taloja. Olen ollut todistamassa mm. tapausta, jossa vuokrataloyhtiö oli hakenut ja saanut luvan purkaa -70 luvulla rakennetut, peruskorjausta odottavat kerrostalot. Purkupäätös oli kuitenkin vedetty takaisin ja talot myytiin sijoittajille edelleen jalostettavaksi erittäin edulliseen neliöhintaan. Erityinen houkutushan myyntiin purkamisen sijaan on alueilla, joissa tontin arvo on matala tai tontteja on hyvin saatavilla. Tässä ko. kaupanvaiheessa tapahtuu usein ihmeitä. Peruskorjaustarpeet eivät olekaan akuutteja tai niiden kustannukset jäävätkin merkittävästi alle aiemmin budjetoidun tai sijainti paraneekin siten, että aiemman omistajan aikaan vajaakäytöllä olleet talot ovatkin lähellä palveluita ja helposti vuokrattavissa entistä korkeammalla hinnalla. Muihin ihmeisiin voidaan lukea myös Moniosaamattoman maininta hoitovastiketason laskemisesta uudiskohteiden tasolle vaikka omasta tontistakin on saatettu luopua. Karrikoiden voisi tiivistää, että kuparisten käyttövesiputkien tekninen käyttöikä on noin 40 - 50 vuotta vaikka se kohta olisikin pudonnut pois myyntiesitteestä.

Ja kun puhutaan asuntojen ”tukkumarkkinasta” tai ”nipussa ostamisesta” niin kokemukseni mukaan bisnes paranee mitä ylempänä arvoketjussa pääset olemaan mukana. Sijoittajapiireissä puhutaan myös ”aallosta” joka on myymässä. Ensimmäinen kokonaiset talot ostanut ”1. aalto” tekee ensimmäisen nopean tilin ja riippuen kohteesta sekä kysynnästä seuraavakin kymmeniä asuntoja "1. aallolta" ostanut ”2. aalto” pärjää hyvin. Ketju jatkuu tästä siten, että "2. aallon" asunnot myydään vielä pienemmissä nipuissa ”3. aallolle” joka sekin pärjää kohtuullisesti tässä kuumassa markkinassa. "3. aallon" asuntoja myydään tai vuokrataan yksitellen ja näissä on isoin riski sijoittajalle kun riskimarginaali on kutistunut olemattomiin. Omakohtaisesti sijoitusvarallisuus ei riitä vielä arvoketjun ylemmille asteille ja tästäkin syystä tukkumarkkina on jäänyt hyödyntämättä. Keskityn toistaiseksi poimimaan markkinasta yksittäisiä kohteita ja laatua, jonka kanssa voin tarvittaessa matkata heikommankin syklin yli. Jatketaan seuraavalla kerralla vaikkapa toimitila-asioilla ja sitten on toivotun metsän vuoro. Menestyksekästä viikonloppua kaikille!

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 13

Blogipäivitys venähti hieman odotettua pitemmäksi, pahoittelut tästä. Töistä pitäisi selvitä kohta kesälomalle, MM-futista pelataan joka päivä (paitsi tänään) ja kauniita aurinkoisia päiviä tulee vietettyä ulkonakin, siinäpä (hyviä) syitä kerrakseen laugh Lupasin jatkaa kirjoittelua toimitila-asioilla ja koska aihe on laaja, niin meinasin jakaa kirjoittelua useampaan jaksoon. Varmaankin luontevin alku olisi kertoa miten itse päädyin toimitilasijoituksiin ja mitä asioita ihan alussa tuli vastaan.

Eli omalta kohdaltani kiinteistösijoituksista aikaan ennen ensimmäistä toimitilasijoitusta mahtui osakehuoneistoja, ”flipattu” omakotitalo ja pörssin kautta ostetut osakkeet. Kokemuspohjaa oli siis kertynyt niin ostoista, myynneistä, vuokrauksesta kuin hieman arvonmäärityksestäkin. Sijoittajaystäväni kysyi vuodenvaihteen aikoihin, josko olisin kiinnostunut myös ”suorasta” toimitilasijoittamisesta ja hänellä oli sopiva kohde kiikarissa. Taustat kuultuani innostuin asiasta ja pääsin saman tien mukaan tuolloin alkaneisiin kaupallisiin neuvotteluihin. Varsinaista kauppaa edeltävään prosessiin meillä kuului mm. pankkilainan kilpailutus, KOy:n taloudellisen tilan selvittäminen, isännöitsijän ja vuokralaisten haastattelut sekä vuokrasopimusten läpikäynti, kauppaa edeltävän esisopimuksen valmistelu, kuntoarvion ja PTS:n teettäminen sekä kassavirtalaskelmien päivitys edellä mainitut asiat huomioiden. Tarkennuksena liittyen kuntoarvioon, että olimme siis ostamassa koko kiinteistöä, jossa yli 500 neliötä ja 6 liikehuoneistoa. Tuolloisia havaintoja kiinteistöstä olivat, että se on ikäisekseen hyväkuntoinen ja sisäilmaltaan terve, mutta korjausvelkaa oli hieman kertynyt ja hoitokulut olivat matalahkot, koska edelliset omistajat olivat pitkälti vastanneet korjauksista itse. Tältä pohjalta neuvotteluita jatkettiin ja kauppoihin päädyttiin, vaikkakin me olisimme halunneet kiinteistön halvemmalla ja vastaavasti myyjät siitä enemmän wink

Kaupan jälkeisiin ”pakollisiin” juttuihin kuuluu varainsiirtoveron maksaminen ja ilmoittaminen, vuokrasopimusten päivittäminen ja uusien maksutietojen ilmoittaminen, uuden hallituksen nimeäminen ja ilmoittaminen sekä myyjiltä saatujen avainnippujen ja mappien läpikäynti. Lisäksi muutimme heti alkuun KOy:n arvonlisäverovelvolliseksi ja perustimme kohteen vuokrausta varten verotusyhtymän (kiinteistöyhtymä), joka hakeutui alvilliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Käytännössä tuo verotusyhtymä toimii meillä niin, että sen osakkaina avasimme pankkitilin, johon vuokrat (alveineen) maksetaan ja vastaavasti sieltä tilitetään (alvilliset) hoito- ja pääomavastikkeet KOy:lle sekä annan kvartaaleittain alv-ilmoituksen. Vuokralaisten osalta lisäsimme alvin heidän vuokraan kenen harjoittama liiketoiminta on alvillista. Meidänkin tapauksessa osalla on ja osalla ei. Kiinteistön korjaukseen liittyvät kulut, esim. iv-koneen suodattimet, maalit yms. ovat KOy:n kustannuksia eli niistä laskut sinne. Verotusyhtymän puolesta ilmoitan jatkossa verovuoden tulot ja menot. Yhtymä ei ole verovelvollinen vaan ”laskentasubjekti”, jonka puhtaat tulot tai tappiot jaetaan meille yhtymän osakkaille verotettavaksi osuuksiemme mukaan. Yksityishenkilön tapauksessa tulot ovat normaalia pääomatuloa ja yrityksen kautta yritysverotusta noudattaen. Simppelihomma siis, kunhan kerran tekee.

Seuraavissa postauksissa ajattelin kertoa käytännönläheisesti miten toimitilasijoittaminen poikkeaa asuntosijoittamisesta esim. vuokrauksen sekä hoitokulujen osalta. Lisäksi olisi kiva kuulla teiltä lukijoilta ajatuksia ja ehkäpä mahdollisia ennakkokäsityksiä toimitiloihin sijoittamisesta. Henkilökohtaisesti olen ollut tyytyväinen kyseisen sijoituksen starttiin ja koen, että toimitilapuolella pärjää pitkälle esim. asuntosijoittajataustalla. En sulje jatkossa pois muitakaan kiinteistösijoittamisen muotoja, mutta juuri nyt näen toimitilapuolen ehkäpä kaikkein kiinnostavimpana muotona. Jatketaanpa tästä ja futiksen täyteistä viikonloppua jälleen kaikille! yes

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 13

Palataanpas näin koulujen alkamisen kunniaksi myös blogin pariin. Kesälomailtua tuli määrällisesti aiempia vuosia vähemmän, mutta laadullisesti paremmin, kun ei tullut edistettyä niin paljoa ”omia projekteja” kuin aikaisempina vuosina on ollut tapana. Sellainen fiilis jäi, että myös perhe tykkäsi tästä järjestelystä ja kyllähän sitä taas ehtii bisneksiä hoitelemaan yes Blogissa lupailin kertoa seuraavaksi toimitilojen vuokrauksesta ja hoitokuluista. Jos aloitetaan vuokrauksesta ja siitä miten se poikkeaa monelle tutummasta asuntojen vuokrauksesta.

Lainsäädännöllisesti toimitiloissa käytetään lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL) kun taas asuntopuolella mennään AHVL:n mukaan. Käytännön eroina toimitiloissa ja liikehuoneistoissa pyritään pidempiin (usean vuoden) määräaikaisiin sopimuksiin kun taas asuntopuolella mennään toistaiseksi voimassaolevalla sopimuksella jonka voi korkeintaan irtisanoa vasta tietyn (esim. 1 vuosi) ajan jälkeen. Liikehuoneistoissa irtisanomisajaksi sovitaan (LHVL:sta poiketen) yleensä 3-6 kuukautta, joka tarkoittaa, että esim. kahden vuoden määräaikainen sopimus on voimassa 6 kk irtisanomisajalla vähintään kaksi ja puoli vuotta. AHVL:n puolellahan vuokralaisen irtisanoessa (toistaiseksi voimassaolevan) vuokrasopimuksen irtisanomisaika on 1 kk. Muita käytännön eroja on, että liikehuoneistoja käytetään yritystoimintaan ja niiden vuokraan lisätään pääsääntöisesti arvonlisävero. Vuokrankorotukset hoituvat toimitilapuolella esim. kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin perusteella ja jollakin tietyllä vähimmäiskorotuksella, esim. 2 % mikäli indeksi pysyisikin samalla tasolla. Lisäksi erona asuin- ja liikehuoneiston sopimuksissa on käyttötarkoituksen määrittäminen. Asuntopuolella asia on simppeli, käytetään asumiseen. Liikehuoneistojen osalta on tärkeä selvittää millaista liiketoimintaa yritys tulee tiloissa harjoittamaan. Tällä on vaikutusta mm. tilojen soveltuvuuteen, luvanvaraisuuteen ja kulumiseen sekä myös muiden vuokralaisten viihtyvyyteen ja mahdolliseen kilpailuasetelmaan. Esimerkiksi ravintola- tai kahvilatoimintaa voi harjoittaa vain siihen tarkoitukseen hyväksytyssä huoneistossa. Sen mitä tilojen käytöstä on kulloinkin sovittu, vuokralaisen tulee sitoutua noudattamaan ko. käyttötarkoitusta (esim. liike- ja toimistokäyttö) sopimusaikana.

Asiat saattavat kuulostaa monimutkaiselta, mutta käytännössä yritysten kanssa on helppoa toimia. Usein näistä asioista päättävät henkilöt ovat kokeneita ja monessa muussakin liiketilassa toimineita (yrittäjiä), jotka tietävät velvollisuutensa ja oikeutensa. Asuntopuolella vuokralainen saattaa kiinnittää huomiota pienempiinkin yksityiskohtiin, kun taas yritysasiakkaiden kanssa tietoa saattaa joutua jopa hieman lypsämäänkin. Itsellä kun on molempia omistuksia, niin näitä eroavaisuuksia on hyvä vertailla. Mutta jos toimitilapuolella on hieman enemmän muuttujia, niin on myös enemmän potentiaalia parantaa sijoituksen tuottoa.

Oman kokemukseni mukaan asunto-osakkeiden arvonmääritystä tehdään pitkälti asunnon ominaisuuksien (sijainti, ikä, kunto, vastaavat kaupat) perusteella kun taas toimitilojen arvonmääritykseen vaikuttaa isosti vuokrasopimukset ja sitä kautta saatava nettotuotto. Toki toimitiloissa pitää olla asuntopuolta vastaavat ”perusasiat” kunnossa ja rakennus itsessään terve, mutta esim. referenssikauppojen vähyydestä johtuen arvostuksia määritellään puhtaammin tuottolukujen perusteella. Tämä avaa osaavalle sijoittajalle huikeita mahdollisuuksia.

Ideaalitilanne (ostajan kannalta) on sellainen, että mahdollisimman moni näistä asioista täyttyy:

  • markkinatilanne on suotuisa ja kiinteistöjen nettotuottovaateet ovat korkealla
  • myynnissä oleva toimitila/-t on nyt tai lähitulevaisuudessa asiakasvirtojen äärellä
  • sen tilat ovat sopivia (ostajan) tiedossa olevalle vuokralaiselle tai muunneltavissa useampaan tarkoitukseen
  • isompia korjaustarpeita ei ole näköpiirissä, mutta hoitokuluista on mahdollisuus karsia
  • jostain syystä tiloja on tyhjillään eikä nykyinen omistaja ole panostanut vuokraukseen tai kehitykseen.

Myöskään ei ole ollenkaan harvinaista, että vuokrat saattavat olla (jääneet jälkeen) 20 % alle alueen nykyisten markkinavuokrien. Tällaisessa tilanteessa ja oletuksella, että hoitovastike pysyy ennallaan, jopa täyteen vuokratun kiinteistön arvoa on mahdollista parantaa radikaalisti ”pelkästään” uusimalla vuokrasopimukset.

Yksinkertaisten lukujen kautta esitettynä mikäli vuokrat ovat ostohetkellä tasolla 10 €/m2/kk ja hoitovastike 4 €/m2/kk, antaa esimerkiksi 500 m2 tilat nettotuotoksi vuositasolla 36.000 euroa. Mikäli kauppaa tehdään 10 % nettotuotolla, kauppahinta olisi 360.000 euroa. Ostajan uusiessa nykyiset vuokrasopimukset (ja mahdollisesti myös osan vuokralaisia) alueen markkinahinnan tasolle 12 €/m2/kk, nousee vuotuinen nettotuotto 48.000 euroon ja nettotuottovaatimuksen pysyessä ennallaan, arvostus 480.000 euroon eli 33 % kaupantekohetkestä ilman, että markkinatilanteessa (nettotuottovaateessa) olisi tapahtunut muutosta. Huomioitavaa on, että tämä toimii myös toiseen suuntaan eli toimitilojakaan ei pidä sännätä ostamaan pelkästään kauniiden lukujen perusteella vaan huolellisesti joko itse tai asiantuntijan avustuksella kokonaisuuteen perehtyen.

Tämän päivityksen tarkoituksena oli tuoda esiin toimitilavuokrauksen kehitysmahdollisuuksia ja eroavaisuuksia asuntoihin sekä toivottavasti innostuttaa ja oivalluttaa lukijoita tämän hienon sijoitusmuodon pariin. Seuraavassa postauksessa voitaisiin käydä läpi nettotuottolaskelman kulupuolta ja sitä millaisia kustannuksia toimitilojen hoitoon liittyy sekä miten niitä voi optimoida. Ja kysykäähän, kommentoikaahan ja täydennelkäähän vapaasti, tämä ei ole tarkoitettu yksinpuheluksi wink

#SijoitusInvest 2018
Juuso Mykkänen: Indonesia, Vietnam ja Filippiinit - Kaakkois-Aasian nousevat taloudet
Katso esitys