Olet täällä

Kiinteistösijoittajan blogi

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 11

Tervetuloa lukemaan Kiinteistösijoittajan blogia.

Olen kauemman aikaa pääasiassa seurannut sivusta täällä käytyjä mielenkiintoisia keskusteluita sijoitusmaailman eri aihepiireistä ja muutaman kerran kommentoinutkin kun on sopiva aihe-alue löytynyt. Lupasin aiemmin, että esittäydyn paremmin, joten nyt oli tartuttava härkää sarvista. Tarkoitus on jatkossakin kirjoittaa blogin muodossa ajankohtaisista asioista joko omaan sijoitustoimintaan tai yleisesti sijoitusideoihin liittyen. Toki saatan herkästi täydennellä myös muiden keskusteluita ;)

Taustaa

Eli Kiinteistösijoittaja on kohta nelikymppinen perheellinen ylemmän korkeakoulututkinnon suorittanut mies. Olen palkkatyössä myynnillisessä roolissa ja yrityksemme palvelut helpottavat kiinteistöomaisuuden hallintaa elinkaaren eri vaiheissa aina suunnittelusta kiinteistökauppaan. Asiakkaamme ovat yrityksiä, jotka omistavat kiinteistöjä tai toimivat vuokratiloissa. Työkokemusta tältä alalta on kertynyt noin 13 vuotta.

”Sijoitustoimintani” 80-90 luvun vaihteessa alkoi kolikkopeleillä (hedelmäpelit, pokeri) käytännössä heti kun yletyin pelaamaan :) Tallessa on vieläkin tuon aikaisia ”analyysivihkoja” mm. 100 mk Pokerin tuplauksista, että mikä kortti tulisi minkäkin kortin jälkeen. Kovasta yrityksestä ja luotosta huolimatta taulukot toimivat epäluotettavasti, mutta silloin analyysikärpänen ensimmäisen kerran puraisi. Pelit ja panostukset isonivat muistaakseni v. 1993 kun Veikkaus aloitti Pitkävedon. Harrastin ja seurasin itsekin tuolloin urheilua paljon, erityisesti jalkapalloa ja jääkiekkoa. Oli mahtavaa päästä lyömään vetoa rakkaista lajeistaan, vaikken tuolloin vielä mitään todennäköisyyksistä tms. ymmärtänytkään. Vihjeitä ostettiin (kuunneltiin puhelimessa) ESBC:ltä ja Täysosumalta sekä satoja kuponkeja täytettiin lähikioskilla, monesti kiireellä kun peliajat olivat loppumassa ja kioskilla jonoa.

Urheilupelien ohella laajensin pelivalikoimaa raveihin, kolikkopelien jäädessä pois 90-luvun puolivälissä. Tässä vaiheessa ennen vuosituhannen vaihtumista pelitoiminta oli vielä selvästi tappiollista ymmärrettävistä syistä (kokemattomuus, huono pelitarjonta ja palautusprosentti). Vihjepalveluiden rinnalla aloin opettelemaan todennäköisyyslaskentaa Jorma Vuoksenmaan ”Urheiluvedonlyönti - voittajan opas” innoittamana, rakentelemaan omia exceleitä historiatietoineen ja voimalukuineen sekä suhtautumaan vedonlyöntiin sijoittamisen muotona. Erityisesti monivedosta löytyi tuolloin hienoa etua, kunhan pelin pystyi pitämään riittävän laajana. Tätä auttoi kerätty kaverikimppa, jonka kanssa pelasimme monivetoa ProMVS-ohjelmalla. Ainoa miinus tuossa pelimuodossa oli se, että muuttuvien kertoimien takia (suodatetut) rivit kannatti jättää sisään mieluiten ihan peliajan loppuhetkillä. Monta kertaa piti priorisoida esim. mennäkö saunavuorolle vai optimoidako pelit. Vuosituhannen alussa töissä ja ammattikorkeakoulussa opiskellessa vedonlyöntiin kului useampi tunti päivässä ja öitäkin NHL-pelien alkamisten takia. Pelit olivat kuitenkin uurastuksesta johtuen kääntyneet voitolliseksi ja kannustivat sitä kautta lisäämään analyysin määrää. Tuohon aikaan aloin jakamaan vihjeitä myös nettifoorumeille, alkuun Ylikerroin.comiin ja myöhemmin TotalCTRL:iin.

Ei minusta tullutkaan urheiluvedonlyöjää

Opinnot tuli suoritettua kaikesta huolimatta tavoiteajassa ja koulutusta vastaava työpaikkakin löytyi heti valmistumisen jälkeen. Tässä vaiheessa innostus vedonlyöntiin väheni ja muuttui satunnaiseksi, jotta esim. jaksoi seurata jotakin tv- tai live-ottelua. Vedonlyönnin paikan elämässä ja ajankäytössä otti hetkeksi holdem pokeri, jota pelattiin Pyysingin Pokerin käsikirjan opein netissä ja kavereiden kanssa. Pärjäsin ihan kohtuullisesti tiukalla pelitavallani. Kuitenkin isompi menestys olisi tarkoittanut vielä isompia tuntimääriä koneen ääressä, joten aloin etsiä passiivisempaa sijoituskohdetta ja tämän mahdollisti pörssisijoittaminen.

Vedonlyönnin opit pörssiin

Tässäkin tapauksessa alkuun lähdettiin kirjallisuuden kautta, mm. Seppo Saarion Pörssiraamatut, Kim Lindströmin kirjat ja monet muut oppaat tuli kahlattua nopeasti läpi. Ihan ensimmäiset sijoitukset olivat Odinin rahastot, jotka kuitenkin melko nopeasti vaihtuivat suoriin osakesijoituksiin. Ostettavat osakkeet valikoituivat itse rakennetun excelin perusteella, johon oli koottuna vuosikymmenen ajalta erilaisia tunnuslukuja (ROE, velkaantuneisuus, P/E, P/B, osinkotuotto..) Helsingin Pörssin yhtiöistä ja näitä oli sitten pisteytetty ranking-järjestykseen tietyillä painoarvoilla. Pisteet luonnollisesti muuttuivat aina kvartaaleittain, kun yhtiöt julkaisivat osavuosikatsauksiaan ja taulukon sai päivitettyä. Koko pörssin tilaa seurattiin arvostuserolla aiempiin vuosiin ja korkotasoon. Osakemarkkinoilla olen edelleen, tosin ko. taulukon ylläpitämiseen ei ole enää aika riittänyt. Tietojen keräämisen ja osavuosikatsausten lukemisen kautta kehittyi kuitenkin hyvä yleiskuva eri yhtiöistä sekä niiden arvostuksista. Suorien osakesijoitusten lisäksi osakesalkusta löytyy tällä hetkellä paria ETF:ä, joihin säästän kuukausittain saman summan.

Kiinteistösijoittajaksi

Kiinteistöihin sain ensikosketuksen omakohtaisen rakennusprojektin kautta vuosikymmenen alussa. Tuosta henkisesti, fyysisesti ja taloudellisesti selvittyäni tein ensimmäisen kiinteistösijoituksen reilut 2 vuotta sitten ja se tie vei mennessään. Nykyisellään sijoitukset ovat hajautettu kahteen asuntoon, kahteen autotalliin ja kuuteen liiketilaan. Nyt kesän aikana salkku täydentyy vielä yhdellä asunnolla ja yhdellä liikerakennuksella. Näiden jälkeen pörssiosakkeet muodostavat 15 % sijoitusvarallisuudesta, metsä 19 % ja käteinen 7 %. Loppu 59 % tulee olemaan kiinteistöissä ilman, että huomioidaan omaa asuinkiinteistöä. Käteistä pidän tilillä siltä varalta, että osakemarkkinoilla aukeaa ostomahdollisuuksia tai jos/kun kiinteistöomaisuutta tulee tarvetta kunnostaa. Sijoituksista kaikki ovat metsätilaa lukuun ottamatta kassavirtapositiivisia. Metsään tuli edellinen päätehakkuu v. 2011 ja seuraavat harvennushakkuut olisivat kahden vuoden päästä. Tässä välin on teetetty metsän uudistamista ja taimikonhoitoa.

Tavoitteet

Näistä kaikista edellisistä asioista on tarkoitus jakaa tietoutta sopivissa erissä ja sopivasti pilke silmäkulmassa. Kun katsotaan eteenpäin, niin sijoitukselliseksi tavoitteekseni olen listannut ainakin seuraavia asioita:

  • hoitaa kutakin sijoituskohdetta mahdollisimman hyvin ja tehokkaasti palkkatyön ohella
    • erityisesti varmistaa kiinteistöjen tekninen kunto ja vuokralaistyytyväisyys
  • kasvattaa salkkua edelleen jotta se mahdollistaa iän (edelleen) karttuessa asteittaisen palkkatyön vähentämisen ja keskittymisen omaan sijoitustoimintaan
  • verkostoitua ja päästä jakamaan omaa osaamista sekä oppia muilta

Ja Sijoitustietolaisia haluan kannustaa pitämään yllä laadukasta ja asiallista keskustelua, kysymään ja kyseenalaistamaan askarruttavia asioita, kirjoittamaan edes hieman vaikkei omaisikaan kirjailijan verta sekä ennen kaikkea uskomaan itseensä. Omakohtaisestikin voin sanoa, että pitkäjänteisellä tekemisellä ja innostuksella on se kaikkein ratkaisevin merkitys. Toki iso pääoma voi helpottaa tavoitteen saavuttamista, mutta joitakin myös passivoittaa. Mahtavaa viikkoa kaikille ja keep on going!

Käyttäjän Kapteeni Ilmiselva kuva
Liittynyt: 15.4.2017, 13:51
Viestejä: 107

Hieno homma, odotan innolla tulevia postauksia!

Taustasi perusteella seuraavista olisi ainakin mielenkiintoista lukea:

  • Nakemyksesi kiinteistosijoitusmarkkinoista Suomessa (aika laaja aihe, jota voi katsoa monelta kantilta)
  • Suorat metsasijoitukset, niiden analysointi ja hoito kaytannossa (ja vaikka miten vertautuu metsarahastoihin)
  • Suorat liiketilasijoitukset

Yllaolevista on mielestani vahemman kirjoiteltu talla foorumilla, joten ammattilaisen / omaa rahaa sijoittavan nakemyksia lukisi taalla mielellaan.

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 11

Kiitokset hienosta vastaanotosta Kapteenille! yes

Tuossa tulikin useampi sopiva postauksen aihe. Tarkoitus olisi kirjoitella blogia säännöllisesti ja muuhun elämiseen soveltuvalla aikataululla. Juuri nyt päivätöiden ohella työllistää nuo blogin avauksessa mainitut uudet kiinteistöhankinnat ja niiden kaupanvalmistelut rahoituksineen. Lisäksi aikaa pitää riittää uusien sijoitusmahdollisuuksien etsintään ja perhe-elämään. Jos tuota kysymääsi lähtee purkamaan ensimmäisestä, eli näkemyksestä kiinteistösijoitusmarkkinoista Suomessa, niin aihe on tosiaankin laaja ja sitä voi katsoa monelta kantilta. En näe sille juurikaan lisäarvoa, että alkaisin omassa blogissani toistelemaan yleisesti tiedossa olevia asioita korkeista arvostuksista tai tuottovaateiden laskemisesta. On tärkeää löytää se oma segmentti, jonka taitaa ja jossa operoi. Itse olen löytänyt ostettavaa ihan näihin päiviin asti, joskin se on vaatinut työtä. Siihen nähden kuinka montaa kohdetta olen selvittänyt ja tehnyt laskelmia, niin kaupoiksi asti on päätynyt vain pieni osa. Tarkennan tähän väliin, että olen keskittynyt kiinteistömarkkinaan Keski-Suomen alueella, jonka tunnen parhaiten.

Olen ostanut kiinteistöjä yksin ja sijoittajakumppaneideni kanssa pakkohuutokaupoista, yksityisiltä suoraan, välittäjän kautta ja muilta sijoittajilta. Eli mitään yksittäistä kanavaa ja oikotietä onneen ei ole tässäkään asiassa, on vaan pidettävä silmät auki ja korvat höröllä joka suuntaan, kun kuulee jonkun puhuvan kiinteistöistä sekä muistettava kysellä, josko muilla olisi mielenkiintoisia ideoita. Verkostoitumisen ja kokemuksen kautta nämäkin asiat ovat harjaantuneet. Excelin ja netin avulla pystyy tekemään taustatyötä sijoituskohteiden tutkimiseksi melko pitkälle sekä keräämään yleisesti tiedossa olevat asiat. Mikäli tämän jälkeenkin sijoituskohde vaikuttaa edelleen kiinnostavalta, olen käynyt tutustumassa kohteeseen paikan päällä. Lisäksi myyjältä kannattaa pyytää lupa haastatella vuokralaiset ja arvioida vuokrasopimusten laatua, mm. harjoitettava liiketoiminta, sopimuksen kesto ja vuokrataso. Tämän jälkeen palataan jälleen työpöydän ääreen ja tarkennetaan alkuperäisiä laskelmia. Moni idea putoaa tässä vaiheessa pois, esim. sen takia, että vuokrasopimus on kohta päättymässä tai vuokrataso on markkinatasoa korkeampi tai kiinteistöön on tulossa isoja korjauksia. Joskus jopa kaikkia näitä. Mutta onneksi sieltä jokunen kohde silloin tällöin läpäisee seulan ja alkaa neuvottelut myyjätahon kanssa.

Jos palataan takaisin alkuperäiseen kysymykseen kiinteistösijoitusmarkkinoista, niin asiaa voisi lähestyä myös sitä kautta mistä en ole löytänyt ostettavaa. Erilaisiin vahteihin paukkuu päivittäin useita viestejä myyntiin tulleista huoneistoista, omakotitaloista ja autotalleista. Nämä ovat yhtä poikkeusyksilöä lukuun ottamatta jääneet ostamatta. Yleisesti ottaen välittäjillä on käsitys ”oikeasta hintatasosta” ja juuri myyntiin tullutta kohdetta lähdetään myymään korkeammalla hintaodotuksella. Toinen kanava josta en ole ostanut ovat toimijat, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja esim. kaupunkien vuokrataloyhtiöiltä, Kojamolta (ex-VVO) ja muilta isoilta kiinteistöjen omistajilta. Heidän strategiaan kuuluu joko jakaa isompia huoneistoja pienempiin tai myydä huoneistot sellaisenaan, esim. pintaremontoituna. Joissain tapauksissa myös alkujaan kerrostalon yhteydessä ostettu tontti myydään tai vuokrataan erikseen ja parannetaan (omaa) tuottoa tätä kautta. Tästä asiasta voisi kirjoittaa joskus enemmänkin, mutta pika-apuna suosittelen olemaan tarkkana, kuten aina kiinteistökaupoilla. Kolmantena mainitaan vielä uudiskohteet, joita markkinoidaan helppoina tapoina asuntosijoittajalle. Helppous tunnetusti maksaa enkä ole näihin sijoittanut houkuttelevasta yhtiölainan vähennysmahdollisuudesta huolimatta. Nettotuottojen jäädessä 4-5 % väliin on ollut helppo valinta hakea parempaa tuottoa kohteista, joissa näen myös arvonnousupotentiaalia joko edullisen ostohinnan ja/tai kiinteistökehityksen kautta.

Nyt alkaa olemaan jo sen verran tekstiä yhteen postaukseen, että voisin koittaa tiivistää asian niin, että yksittäisen sijoittajan ei kannata liikaa miettiä miten jokin asia yleisesti ottaen on. Aina, joka markkinatilanteessa on tarjolla kohteita välillä halpa-kallis. Jotta osaat tunnistaa halvan ja mieluiten sellaisen joka voi muuttua halvasta kalliiksi, tulee sijoittajan tuntea markkina myyjää paremmin ja reagoida nopeammin kuin muut ostajat. Mitä enemmän asiaan perehdyt markkinaa opiskellen, sitä todennäköisemmin onni seuraa sijoittajaa. Lisäksi kiinteistösijoittamisessa on hienoa se, että voit omalla tekemisellä (ja vastaavasti tekemättömyydellä) vaikuttaa tuottoon dramaattisesti enemmän kuin esim. osakesijoittamisessa perustilanteessa voit.

Kuulen mielelläni muistakin juttuaiheista, joskin näillä Kapteeninkin aihe-ehdotuksilla vielä pärjätään toistaiseksi wink

Käyttäjän Nuppi kuva
Liittynyt: 7.7.2014, 12:55
Viestejä: 7

Moro!

Noista metsäsijoituksista olisi mukava kyllä lukea lisää. Hinnamuodostuksesta, hoidosta, myynnistä yms. Tällä palstalla ei ihan hirveästi ole noista ole vielä keskusteltu tai sitten on menny ihan ohi itteltä.

Käyttäjän Moniosaamaton kuva
Liittynyt: 25.8.2016, 13:38
Viestejä: 6

Tervehdys ja kiitos mielenkiintoisesta avauksesta!

Itseäni kiinnostaisi erityisesti kuulla lisää alla mainitusta kohdasta? 

Toinen kanava josta en ole ostanut ovat toimijat, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja esim. kaupunkien vuokrataloyhtiöiltä, Kojamolta (ex-VVO) ja muilta isoilta kiinteistöjen omistajilta. Heidän strategiaan kuuluu joko jakaa isompia huoneistoja pienempiin tai myydä huoneistot sellaisenaan, esim. pintaremontoituna. Joissain tapauksissa myös alkujaan kerrostalon yhteydessä ostettu tontti myydään tai vuokrataan erikseen ja parannetaan (omaa) tuottoa tätä kautta. Tästä asiasta voisi kirjoittaa joskus enemmänkin, mutta pika-apuna suosittelen olemaan tarkkana, kuten aina kiinteistökaupoilla.”

Onko sinulla jotain kokemuksia tai muita syitä välttää näitä? Sehän on selvä, että kohteen remonttihistoria, maine ja realistinen vastike on epävarmempia kuin normaalissa taloyhtiössä, mutta ehkä näissä voi olla hyviäkin joukossa? Vuokratontti ei kuulu omiin suosikkeihini myöskään, mutta jos ehdot eivät ole älyttömät, voi sekin olla ok. Uusissakin se on järjestään mukana.

Käyttäjän Kiinteistösijoittaja kuva
Liittynyt: 4.4.2018, 12:16
Viestejä: 11

Moro Moniosaamaton! Turhan vaatimaton nimimerkki sinulla, kaikilla meillä on vahvuutemme wink Otetaas tähän blogipäivityksen alkuun viikon kuulumiset, joista jo aiemmin vihjailinkin. Eli kiinteistösalkku täydentyi juuri kt-huoneistolla, jonka ostimme puoliksi tälläkin foorumilla vaikuttavan sijoittajan kanssa. Taustasta sen verran, että kohde ei ehtinyt julkiseen myyntiin vaan pääsimme keskustelemaan myyjän kanssa ennen varsinaisen myynnin alkamista. Kävimme tutustumassa kohteeseen paikan päällä, teimme nopean analyysin markkinasta (alueen hinta ja kysyntä) ja yhtiön tilasta saamiemme dokumenttien pohjalta sekä jututimme isännöitsijän yhtiön historiasta ja tulevista korjaustarpeista. Analyysi oli tässä tapauksessa normaalia helpompi ja luotettavampi, kun mm. alue ja isännöitsijä olivat tuttuja entuudestaan. Yhtiöön oli jo tehty kaikki isot korjaukset (ikkunat, vesikatto, julkisivut, viemäreiden pinnoitus, käyttövesiputkien uusiminen, sähköjärjestelmä) ja tulevat korjaukset ovat kustannukseltaan pieniä. Teimme arvion käyvästä markkinahinnasta peruskuntoiselle asunnolle ja vastaavan asunnon vuokratasosta, jonka kautta laskimme hintatason tavoitetulle sijoitetun pääoman tuotolle vuokrauksen tapauksessa. Lisäksi huomioimme asunnon remontointitarpeet, jotta se toimisi optimaalisesti vuokrauksen tai myyntiin. Laskelmien pohjalta keskustelut etenivät joutuisasti kauppaan joka oli 14 % alle myyjän alkuperäisen hintanäkemyksen. Mahdollisen exitin yhteydessä yhtiön ja asunnon remonttivara huomioiden kehityspalkkio tulisi olemaan yli 10 % konservatiivisesti arvioiden. Sijoituksen arvoa lisää ja riskiä pienentää yhtiön oma tontti, asunnon keskeinen sijainti lähellä Jyväskylän keskustaa ja yliopistoa (hyvä vuokrattavuus), alueen hyvä maine (rauhallista seutua eikä esim. kaupungin vuokrataloja) sekä hyväehtoinen laina. Aiemmassa postauksessa oli esillä mistä sijoituskohteita voi löytää, täydentäkööt tämä tuota siltä osin ja toimikoot myös aasinsiltana Moniosaamattoman kysymykselle.

Eli ei ole omakohtaisia kokemuksia, mutta tiedän sijoittajia ketkä ovat noistakin kanavista asuntoja ostaneet. Listasitkin tuohon osuvasti epävarmuustekijöitä (remontit, alueen ja talojen maine sekä kestävä vastiketaso). Lisäisin ja korostaisin vielä (mikro)sijaintia, pankkilainan saatavuutta ja sen ehtoja. On hyvä pohtia myös miksi (usein ammattimainen) kiinteistön omistaja on päätynyt myymään kerrostalon / -taloja. Olen ollut todistamassa mm. tapausta, jossa vuokrataloyhtiö oli hakenut ja saanut luvan purkaa -70 luvulla rakennetut, peruskorjausta odottavat kerrostalot. Purkupäätös oli kuitenkin vedetty takaisin ja talot myytiin sijoittajille edelleen jalostettavaksi erittäin edulliseen neliöhintaan. Erityinen houkutushan myyntiin purkamisen sijaan on alueilla, joissa tontin arvo on matala tai tontteja on hyvin saatavilla. Tässä ko. kaupanvaiheessa tapahtuu usein ihmeitä. Peruskorjaustarpeet eivät olekaan akuutteja tai niiden kustannukset jäävätkin merkittävästi alle aiemmin budjetoidun tai sijainti paraneekin siten, että aiemman omistajan aikaan vajaakäytöllä olleet talot ovatkin lähellä palveluita ja helposti vuokrattavissa entistä korkeammalla hinnalla. Muihin ihmeisiin voidaan lukea myös Moniosaamattoman maininta hoitovastiketason laskemisesta uudiskohteiden tasolle vaikka omasta tontistakin on saatettu luopua. Karrikoiden voisi tiivistää, että kuparisten käyttövesiputkien tekninen käyttöikä on noin 40 - 50 vuotta vaikka se kohta olisikin pudonnut pois myyntiesitteestä.

Ja kun puhutaan asuntojen ”tukkumarkkinasta” tai ”nipussa ostamisesta” niin kokemukseni mukaan bisnes paranee mitä ylempänä arvoketjussa pääset olemaan mukana. Sijoittajapiireissä puhutaan myös ”aallosta” joka on myymässä. Ensimmäinen kokonaiset talot ostanut ”1. aalto” tekee ensimmäisen nopean tilin ja riippuen kohteesta sekä kysynnästä seuraavakin kymmeniä asuntoja "1. aallolta" ostanut ”2. aalto” pärjää hyvin. Ketju jatkuu tästä siten, että "2. aallon" asunnot myydään vielä pienemmissä nipuissa ”3. aallolle” joka sekin pärjää kohtuullisesti tässä kuumassa markkinassa. "3. aallon" asuntoja myydään tai vuokrataan yksitellen ja näissä on isoin riski sijoittajalle kun riskimarginaali on kutistunut olemattomiin. Omakohtaisesti sijoitusvarallisuus ei riitä vielä arvoketjun ylemmille asteille ja tästäkin syystä tukkumarkkina on jäänyt hyödyntämättä. Keskityn toistaiseksi poimimaan markkinasta yksittäisiä kohteita ja laatua, jonka kanssa voin tarvittaessa matkata heikommankin syklin yli. Jatketaan seuraavalla kerralla vaikkapa toimitila-asioilla ja sitten on toivotun metsän vuoro. Menestyksekästä viikonloppua kaikille!

Sijoitustieto.fi
Tavoitteemme on luoda Suomen laadukkain sijoittamiseen keskittynyt keskustelupalsta
Liity keskustelemaan!