Olet täällä

Kiinteistösijoittajan blogi - 13.6.2018 07.35

Tervehdys ja kiitos mielenkiintoisesta avauksesta!

Itseäni kiinnostaisi erityisesti kuulla lisää alla mainitusta kohdasta? 

Toinen kanava josta en ole ostanut ovat toimijat, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja esim. kaupunkien vuokrataloyhtiöiltä, Kojamolta (ex-VVO) ja muilta isoilta kiinteistöjen omistajilta. Heidän strategiaan kuuluu joko jakaa isompia huoneistoja pienempiin tai myydä huoneistot sellaisenaan, esim. pintaremontoituna. Joissain tapauksissa myös alkujaan kerrostalon yhteydessä ostettu tontti myydään tai vuokrataan erikseen ja parannetaan (omaa) tuottoa tätä kautta. Tästä asiasta voisi kirjoittaa joskus enemmänkin, mutta pika-apuna suosittelen olemaan tarkkana, kuten aina kiinteistökaupoilla.”

Onko sinulla jotain kokemuksia tai muita syitä välttää näitä? Sehän on selvä, että kohteen remonttihistoria, maine ja realistinen vastike on epävarmempia kuin normaalissa taloyhtiössä, mutta ehkä näissä voi olla hyviäkin joukossa? Vuokratontti ei kuulu omiin suosikkeihini myöskään, mutta jos ehdot eivät ole älyttömät, voi sekin olla ok. Uusissakin se on järjestään mukana.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 4.2.2017 10.45

Moi pitkästä aikaa. Taisin joskus syksyllä käydä pari kertaa täällä jotain kommentoimassa.

Tuo huudettu luukku tuolla 120 tonnilla täytyy olla joku järjetön vitsi. Mutta tuon lisäksi on nyt tammikuussa alkanut JKL:ssä hillitön Tarjouskauppa-buumi. Lähes kaikki yksiöt joita myyntiin on tullut fiksuilta alueilta näyttää olevan Kiinteistömaailman tarjouskauppoja, joten varmaan ks. firman kannalta tuo konsepti toimii hyvin. Joten olen kyllä samaa mieltä että aika poskettomaksi tuntuu olevan hintataso menossa JKL:ssä noiden keskustayksiöiden kanssa. Varmaan vaikuttaa kun samalla tuntuu tuo uudistuotannon hinta olevan nousussa koko ajan, niin näistä vanhoistakin aletaan maksaa koko ajan enemmän.

Joskus aikaa sitten luin Tampereen meiningistä, jolloin ainakin jossain päin siellä yksiöistä maksettiin absoluuttisesti enemmän kuin kaksioista.Tuntuu että sama alkaa lähestyä myös JKL:n kalleimmilla alueilla. Tässä on ollut vanhoja kohteita, joissa kaksio on ollut yliopiston läheisyydessä halvempi kuin yksiö ainakin tarjouskaupan jäljiltä. Olen noita kaksioitakin seuraillut, mutta valitettavasti ei vaan näillä vuokratuotoilla pysty iskemään kiinni.

Huomasin tuon ostamasi Aittorinteen edukkaan luukun itsekin kun se Etuoven vahvista postiin napsahti. Täytyy myöntää että ihan säväytti kyllä samantien ja eka ajatus oli, että tuo katoaa nopeasti markkinoilta tai sitten siinä on jotain pahasti pielessä. No niinhän se katosi ja ehkä 5 kertaa on tässä parin viime vuoden aikana yhtä selvä alihinnoittelu julkisten vahtien kautta tullut.

Tein itse juuri kaupat yksiöstä 2-3 km JKL:n keskustasta ja yliopistosta, joten se on siijoitusasuntoni numero 3. Siinä pitäisi olla suht remonttivapaa kohde ja reilu 6% tuotto pitkäksi aikaa. Varattuna on myös pari muuta, joiden välillä tässä nyt arvuuttelen jos yhden asunnon lisää saisi tänä vuonna haalittua. Mutta en tiedä pitäisikö ottaa hieman aikalisää ja odotella mitä esim. tuosta Orava-casestä tulee. Joskin eipä se nyt markkinaan varmaan mitään aiheuta, mutta asuntosijoitus voinee saada hieman negatiivista julkisuutta hetkellisesti. Toisaalta jos pitää tuottovaatimuksen tuossa 6-7% ja ottaa 10v kiinteäkorkoisen lainan alkuun, niin melko varmoilla vesillä sitä ollaan ainakin sen seuraavan 10v uskoisin. 

Mitä mieltä olet tuosta Oravan tilanteesta? Eihän siellä mitään pakkomyyntejä varmaan tule, siihen sijoittaneita ihmisiä varmaan pettyy ja kenties jotain selkkauksia tulee tulevaisuudessa. Sen olen pannut merkille kuitenkin, että nuo isommat asunnot ei todellakaan meinaa monet käydä kaupaksi ja se pistää miettimään, että onko tää homma pientenkään asuntojen kohdalla ihan terveellä pohjalla. Eli vanhemmat 3-4h asunnot ei monessa paikassa tunnu menevän kaupaksi ihan normaaleissa asunto-osakeyhtiöissäkään, saati sitten noissa vanhan liiton vuokrakohteissa, joita vaikkapa Orava koittaa myydä eteenpäin. Eihän siinä vanhassa vuokrakohteessa mitään vikaa olisi omistusasujallekaan, mutta maine voi seurata pitkään ja pitäisi tosiaan alle Oravan Excel-hintojen niiden liikkua että kauppa alkaisi käymään.

Yritän samalla opiskella myös osakesijoittamista kirjallisuutta lueskellen ja pienillä summilla testaillen. Joskin hieman on epävarmat ajat aloitella tätä lajia juuri nyt. Mitä mieltä itse olet osakemarkkinasta tällä hetkellä? Onko parempi vain pysytellä sivustaseuraajana ja odotella korjausliikettä?

Tulipa sekavaa sepustusta pikku-viskeissä naputeltua. Kiitos ja anteeksi!

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 6.9.2016 12.49

Tuli hommattua täysin remontoitu yksiö 2,5 km Jyväskylän keskustasta ja sain vuokrattua ensi kesään kestävällä sopparilla reilun 7% tuotolla. 70% velkavivulla on positiivinen kassavirta kulujen ja verojen jälkeen noin 90 €/kk. Remonttivaralla tuotto lienee maksimivuokralla noin 6,5% eli ihan hyvä pitäisi olla.

Silti hieman mietityttää jatkuvasti, että onko tässä hommassa järkeä kun talous on mitä on. Eli tuleeko asuntojen hinnat tulemaan vääjämättä alaspäin jossain vaiheessa. No toisaalta onkai niiden pitänyt jo pudota ties kuinka kauan, mutta ei kuitenkaan. Pakko kai se olisi suunnitelmaa kuitenkin noudattaa ja jatkaa ostoja.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 6.9.2016 12.42

Ei tuo tuotto ainakaan päätä huimaa, mutta siinä lieneekin porkkanana tuo pitkä huoleton vuokrasopimus. Voihan tuo olla ok diili mistä sitä tietää, mutta ei kyllä itse ihan noille leveyspiireille tule lähettyä.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 26.8.2016 08.42

Joo tuo lähes 6% on kyllä ihan jees uudesta, mutta kohde on täysin vuokra-asuntoyhtiö eikä sijaintikaan ole mikään ihan huippu. Eli kyllä ihan mieluusti vaihtaisin Valajankadun kohteeseen, mutta eipä tuossa valittamista kun asukkaita tuntuu riittävän. Itse pidän plussana, että autopaikat on taloyhtiön ja niitä tuntuu olevan riittävästi. Ei siis tarvinnut itse investoida autopaikkaan tällaisessa kohteessa, jossa kysyntä niille on hieman epävarma. Kuitenkin nyt kahdesta vuokralaisesta ketä on ollut (tai toinen muuttaa nyt kuun vaihteessa) molemmat on autopaikan tarvinneet. Siksi etäämmällä keskustasta pidän tuota autopaikkaa ehdottoman tärkeänä. Yhden vähän sivummalla olleen uudiskohteen skippasin tuon autopaikkojen epävarmuuden takia, vaikka muuten olisi ollut ihan hyvä.

Itse olen myös pitänyt tuota 5,5% ehdottomana miniminä uudiskohteelle, jonka tuo Tanhukaari mielestäni täyttäisi. Eli oikeassa olit kohteesta. Mutta tuossakin on hieman alakanttiin kenties vastike arvioitu sekä sitten vuokraksi arvelin 550 euroa, joka on myös ihan tapissaan. Kyseessä 27 neliön asunto. Tuohan on lähes Ainolanrantaa ja rantaraitin läheisyys on plussaa. Ylistönmäen yliopistokampukseen on alle kilometri matkaa ja toiselle puolelle järveä ei paljon enempää, joten varmasti opiskelijoille hyvä kohde. Lisäksi autopaikkoja on yhtä monta kuin asuntoja yhtiössä. Tässä on myös vähän isojakin asuntoja, mutta alle 1000 asuinneliötä on taloyhtiön koko. Marko Kaarton kirjassa yhtenä kriteerinä valittaville yhtiöille on 2000 neliötä (ehkä) esimerkin omaisesti. Vanhoissa kohteissa kyllä vältän pieniä yhtiöitä, mutta uusissa ne ei tunnu ihan niin pahalta. Tämä kohde on vielä ihan 50-50%, että tuleeko lähdettyä. Varattuna kuitenkin on.

Keskineliökoko on useissa uudiskohteissa tosi pieni, koska pienempiä asuntoja rakennetaan nyt enemmän. Remontit on kuitenkin niin pitkän matkan päässä, että en itse jaksa kauheasti niiden kannalta asiaa miettiä. Enemmän mietin sitä, että onko tuollaisessa yksiö-kohteessa enemmän häiriöitä ja onko sellaisessa potentiaalia arvonnousulle sitäkään vähää mitä jossain omistusasujayhtiöissä. Arvonnousun varaan en siis laske mitään, mutta jos itse olisin ostamassa itselleni ensiasuntoa, niin varmasti suosisin sellaista yhtiötä jossa on isoja omistusasuntoja myös.

Haluaisin kyllä pitää rajan 6% myös uudiskohteissa, mutta eipä tällaisia kyllä löydy JKL:stä fiksuilta paikoilta. Täytyy kyllä toivoa, että Orava tai joku muu markkinakohu saisi hintoja hieman laskumoodiin :)

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 25.8.2016 01.52

Tervehdys. Tämäpä blogi oli mielenkiintoinen löytö, sillä olen itsekin Jyväskylästä. Tässä nyt noin 1,5 vuotta tullut harrastettua asuntosijoittamisen opiskelua ja perehtymistä. Alkuvuodesta tuli ensimmäinen oma sijoitusasunto ostettua, kyseessä oli Lehdon uudiskohde jolla päässyt vajaan 6% tuottoon (toki hoitovastike on Lehdolla taitaa alkuun usein olla epärealistisen matala). Nyt sitten on tarjous ja varauksia vetämässä muutamasta isompien sijoittajien edelleen myymistä kohteista, joissa tuotto-odotus noin 6,5% remonttivara huomioiden. Oman pääoman tuotto noin 16-20% mitä olen näihin nyt kaavaillut. Lisäksi yksi uudiskohde Kuokkalan puolelta mulla on varauksessa, mutta voi olla että jätän sen kuitenkin lopulta väliin. Kyseessä luhtitalo pienestä taloyhtiöstä, jossa voisi kyllä päästä reiluun 5,5% tuottoon. Tavoite olisi hankkia 5 sijoitusasuntoa tässä parin vuoden sisällä ja sitten sen jälkeen voisi olla realistista hankkia noin 1 asunto per vuosi.

Aika hauska sattuma, että myös itselläni oli varattuna yksi Valajankadun tuollainen muistaakseni 28 neliöinen luukku. Jätin tuon kuitenkin lopulta väliin, koska en kokenut tuoton olevan riittävä. Sijaintinahan tuo olisi kyllä hyvä ja kiinnostusta olisi jos hinta vain olisi matalampi.

Hieman kyllä mietityttää tuo keskustelu vuokratasosta ja asuntotuista. Pyrin itse panostamaan sellaisiin kohteisiin, joihin voisin kuvitella opiskelijoiden olevan kiinnostuneita muuttamaan. Ihan Jyväskylän keskustan olen jo oikeastaan haudannut, koska sieltä ei kovin fiksuihin tuottoihin näytä pääsevän. Alle 5% en viitsi harkitakaan. En kuitenkaan halua muutamaa kilometriä kauemmas keskustasta, enkä kauas palveluista, jossa sitten voisi asujakunta olla enemmän tukien varassa. Lisäksi kun talous Suomessa ja muuallakin tuntuu olevan niin oudossa tilassa, ettei tässä tiedä mitä tulee tapahtumaan. Mutta pakko vain uskoa, että jos saa kohteista riittävää tuottoa, niin homma toimisi itsellä vaikka tuotot jostain syystä jonkin verran laskisikin. Ei niitä rahoja viitsisi tililläkään makuuttaa. Välillä miettii, että olisi hyvä kun tulisi nyt nopeasti lievä korjausliike hintoihin, niin pääsisi sitten poimimaan helmiä nykyistä halvemmalla kenties :)

Näytä koko viesti