Cityconilta positiivisia uutisia näin viikon aluksi:

"Vuokranmaksuaste jatkui vahvana syyskuussa ollen 93 prosenttia, ja kokonaisuudessaan kolmannella vuosipuoliskolla vuokrista on kerätty maksusuorituksina 92 prosenttia. Tähän päivään mennessä kuluneen vuoden vuokrista 94 prosenttia on kerätty maksusuorituksina asiakkailta."

https://news.cision.com/fi/citycon-oyj/r/vuokranmaksu-cityconin-kauppak…

CITYCON OYJ     Sisäpiiritieto     21.9.2020 klo 16:15

Citycon Oyj:n hallitus on tänään varsinaisen yhtiökokouksen 2020 sille antaman valtuutuksen perusteella päättänyt, että sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaetaan pääoman palautusta 0,1250 euroa osakkeelta. Pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka on pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä 23.9.2020 merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Pääoman palautus maksetaan 30.9.2020.

https://news.cision.com/fi/citycon-oyj/r/citycon-paatti-kvartaalivarojenjaosta,c3199813

Mikäli olen oikein ymmärtänyt niin tänään ostamalla ehtisi vielä saamaan tuon pääoman palautuksen. Saa toki korjata jos olen väärässä.

Citycon tosiaan ottanut ripeää nousua senkin ansiosta, että yhtiö tiedotti eilen heinäkuun 2020 vuokranmaksuasteen nousseen 90 prosenttiin jatkaen alkuvuoden vahvaa kehitystä.

https://news.cision.com/fi/citycon-oyj/r/vuokranmaksu-cityconin-keskuksissa-jatkuu-vahvana-kolmannella-vuosineljanneksella,c3194353

Yhtiön pitäisi myös aiemman suunnitelman mukaan jakaa kohta pääoman palautusta siten, että täsmäytyspäivä olisi 23.9. En löytänyt nopealla etsinnällä, että onko tälle saatu jo hallituksen päätös. Ja lisäksi joka teknistä analyysia käyttää, voi havaita että yhtiön kurssi leikkaa kohta 200 pv liukuvan keskiarvon alhaalta ylös.

Moi, kysymyksestäsi päätellen kyseessä on nykyisellään kiinteistö ja velka on sinulla/yhtiölläsi? Joka tapauksessa kiinteistön (rakennuksineen) yhtiöittäminen lienee tällaisessa tilanteessa käytetyin ja teknisesti järkevin tapa. Yhtiöjärjestykseen voi määrittää kunkin loossin omaksi tilakseen, jolloin voit myydä niitä vastaavat osakkeet haluamallasi hinnalla. Toki näihin asioihin vaikuttaa aina myös verotukselliset ja rahoitukselliset näkökulmat, jotka kannattaa varmistaa ennen toteutusta riippuen siitä miten ovat nykyisellään järjestelty sekä se millainen strategia on jäädä omistamaan hallia jatkossa.

Tervehdys taas! Edellisestä postauksesta on kulunut liikaa aikaa, pahoittelut heti alkuun kaikille seuraajille. Mutta onhan tässä ollut tapahtumiakin, jotka ovat osaltaan viivästyttäneet tänne kirjoittamista ja itseasiassa myös hieman mietityttänyt, että miten sekä millä teemalla bloggaamistani jatkan. Merkittävimpänä muuttujana on ollut se, että jätin tutun ja turvallisen palkkatyöni insinööritoimistossa syyskuun aikana. Lokakuun alusta alkaen olen toiminut yrittäjänä osa-omistamassani Aveon Advisors -nimisessä osakeyhtiössä. Yrittäjyyshän on ollut minulle pitkäaikainen haave, jota kohti ”uskalsin” nyt lopulta lähteä todenteolla kulkemaan. Päätöstä helpotti luottoyhtökumppanin lisäksi se, että saan tehdä jatkossakin yhteistyötä kiinteistönomistajien ja -sijoittajien kanssa. Tuttua toimialaa uudesta näkökulmasta katsottuna ja rakkaasta harrastuksesta ammatti, ei kuulosta pöllömmältä vai mitä? Yrittäjyyden alkutaipaleesta saisi kirjoitettua oman blogitekstinkin ja ehkä sen teenkin, mutta ainakin me olemme päässeet liiketoiminnassa hyvin liikkeelle eikä isompia hidasteita ole tielle osunut. Tosin tätä on auttanut sekin, että aiempaa työkokemusta on kertynyt vastaavista konsulttifirmoista ja yrittäjyysoppia on haettu myös koulunpenkiltä. Tällä hetkellä työnalla on useita mielenkiintoisia myynti-ja vuokraustoimeksiantoja sekä kiinteistökehityshankkeita. Ensimmäinen kauppamme, jossa toimimme myyjän neuvonantajana, saatiin myös maaliin muutama viikko sitten. Ymmärrettävästi kun tässä ollaan yritys vasta perustettu ja räväkkää starttia haettu, on oma sijoitustoiminta ollut taka-alalla. Sen verran toki pitää silläkin rintamalla touhuta, että yhden yksiön 2 km päästä Jyväskylän keskustasta ostin ja näin saadaan nimimerkkiä pidettyä yllä :) Tästä voisi nyt alkaa hiljentymään joulunviettoon ja jatkaa kirjoittelua sitten tulevana vuonna. Se on ainakin varmaa, että juttuaiheet vaan lisääntyvät kun pääsee hengittämään kiinteistösijoittamisen maailmaa iltojen lisäksi myös päivisin. Oikein tunnelmallista joulua kaikille foorumilaisille ja tuottoisaa tulevaa vuotta!

Palataanpas näin koulujen alkamisen kunniaksi myös blogin pariin. Kesälomailtua tuli määrällisesti aiempia vuosia vähemmän, mutta laadullisesti paremmin, kun ei tullut edistettyä niin paljoa ”omia projekteja” kuin aikaisempina vuosina on ollut tapana. Sellainen fiilis jäi, että myös perhe tykkäsi tästä järjestelystä ja kyllähän sitä taas ehtii bisneksiä hoitelemaan  Blogissa lupailin kertoa seuraavaksi toimitilojen vuokrauksesta ja hoitokuluista. Jos aloitetaan vuokrauksesta ja siitä miten se poikkeaa monelle tutummasta asuntojen vuokrauksesta.

Lainsäädännöllisesti toimitiloissa käytetään lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL) kun taas asuntopuolella mennään AHVL:n mukaan. Käytännön eroina toimitiloissa ja liikehuoneistoissa pyritään pidempiin (usean vuoden) määräaikaisiin sopimuksiin kun taas asuntopuolella mennään toistaiseksi voimassaolevalla sopimuksella jonka voi korkeintaan irtisanoa vasta tietyn (esim. 1 vuosi) ajan jälkeen. Liikehuoneistoissa irtisanomisajaksi sovitaan (LHVL:sta poiketen) yleensä 3-6 kuukautta, joka tarkoittaa, että esim. kahden vuoden määräaikainen sopimus on voimassa 6 kk irtisanomisajalla vähintään kaksi ja puoli vuotta. AHVL:n puolellahan vuokralaisen irtisanoessa (toistaiseksi voimassaolevan) vuokrasopimuksen irtisanomisaika on 1 kk. Muita käytännön eroja on, että liikehuoneistoja käytetään yritystoimintaan ja niiden vuokraan lisätään pääsääntöisesti arvonlisävero. Vuokrankorotukset hoituvat toimitilapuolella esim. kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin perusteella ja jollakin tietyllä vähimmäiskorotuksella, esim. 2 % mikäli indeksi pysyisikin samalla tasolla. Lisäksi erona asuin- ja liikehuoneiston sopimuksissa on käyttötarkoituksen määrittäminen. Asuntopuolella asia on simppeli, käytetään asumiseen. Liikehuoneistojen osalta on tärkeä selvittää millaista liiketoimintaa yritys tulee tiloissa harjoittamaan. Tällä on vaikutusta mm. tilojen soveltuvuuteen, luvanvaraisuuteen ja kulumiseen sekä myös muiden vuokralaisten viihtyvyyteen ja mahdolliseen kilpailuasetelmaan. Esimerkiksi ravintola- tai kahvilatoimintaa voi harjoittaa vain siihen tarkoitukseen hyväksytyssä huoneistossa. Sen mitä tilojen käytöstä on kulloinkin sovittu, vuokralaisen tulee sitoutua noudattamaan ko. käyttötarkoitusta (esim. liike- ja toimistokäyttö) sopimusaikana.

Asiat saattavat kuulostaa monimutkaiselta, mutta käytännössä yritysten kanssa on helppoa toimia. Usein näistä asioista päättävät henkilöt ovat kokeneita ja monessa muussakin liiketilassa toimineita (yrittäjiä), jotka tietävät velvollisuutensa ja oikeutensa. Asuntopuolella vuokralainen saattaa kiinnittää huomiota pienempiinkin yksityiskohtiin, kun taas yritysasiakkaiden kanssa tietoa saattaa joutua jopa hieman lypsämäänkin. Itsellä kun on molempia omistuksia, niin näitä eroavaisuuksia on hyvä vertailla. Mutta jos toimitilapuolella on hieman enemmän muuttujia, niin on myös enemmän potentiaalia parantaa sijoituksen tuottoa.

Oman kokemukseni mukaan asunto-osakkeiden arvonmääritystä tehdään pitkälti asunnon ominaisuuksien (sijainti, ikä, kunto, vastaavat kaupat) perusteella kun taas toimitilojen arvonmääritykseen vaikuttaa isosti vuokrasopimukset ja sitä kautta saatava nettotuotto. Toki toimitiloissa pitää olla asuntopuolta vastaavat ”perusasiat” kunnossa ja rakennus itsessään terve, mutta esim. referenssikauppojen vähyydestä johtuen arvostuksia määritellään puhtaammin tuottolukujen perusteella. Tämä avaa osaavalle sijoittajalle huikeita mahdollisuuksia.

Ideaalitilanne (ostajan kannalta) on sellainen, että mahdollisimman moni näistä asioista täyttyy:

• markkinatilanne on suotuisa ja kiinteistöjen nettotuottovaateet ovat korkealla
• myynnissä oleva toimitila/-t on nyt tai lähitulevaisuudessa asiakasvirtojen äärellä
• sen tilat ovat sopivia (ostajan) tiedossa olevalle vuokralaiselle tai muunneltavissa useampaan tarkoitukseen
• isompia korjaustarpeita ei ole näköpiirissä, mutta hoitokuluista on mahdollisuus karsia
• jostain syystä tiloja on tyhjillään eikä nykyinen omistaja ole panostanut vuokraukseen tai kehitykseen.

Myöskään ei ole ollenkaan harvinaista, että vuokrat saattavat olla (jääneet jälkeen) 20 % alle alueen nykyisten markkinavuokrien. Tällaisessa tilanteessa ja oletuksella, että hoitovastike pysyy ennallaan, jopa täyteen vuokratun kiinteistön arvoa on mahdollista parantaa radikaalisti ”pelkästään” uusimalla vuokrasopimukset.

Yksinkertaisten lukujen kautta esitettynä mikäli vuokrat ovat ostohetkellä tasolla 10 €/m2/kk ja hoitovastike 4 €/m2/kk, antaa esimerkiksi 500 m2 tilat nettotuotoksi vuositasolla 36.000 euroa. Mikäli kauppaa tehdään 10 % nettotuotolla, kauppahinta olisi 360.000 euroa. Ostajan uusiessa nykyiset vuokrasopimukset (ja mahdollisesti myös osan vuokralaisia) alueen markkinahinnan tasolle 12 €/m2/kk, nousee vuotuinen nettotuotto 48.000 euroon ja nettotuottovaatimuksen pysyessä ennallaan, arvostus 480.000 euroon eli 33 % kaupantekohetkestä ilman, että markkinatilanteessa (nettotuottovaateessa) olisi tapahtunut muutosta. Huomioitavaa on, että tämä toimii myös toiseen suuntaan eli toimitilojakaan ei pidä sännätä ostamaan pelkästään kauniiden lukujen perusteella vaan huolellisesti joko itse tai asiantuntijan avustuksella kokonaisuuteen perehtyen.

Tämän päivityksen tarkoituksena oli tuoda esiin toimitilavuokrauksen kehitysmahdollisuuksia ja eroavaisuuksia asuntoihin sekä toivottavasti innostuttaa ja oivalluttaa lukijoita tämän hienon sijoitusmuodon pariin. Seuraavassa postauksessa voitaisiin käydä läpi nettotuottolaskelman kulupuolta ja sitä millaisia kustannuksia toimitilojen hoitoon liittyy sekä miten niitä voi optimoida. Ja kysykäähän, kommentoikaahan ja täydennelkäähän vapaasti, tämä ei ole tarkoitettu yksinpuheluksi 

Blogipäivitys venähti hieman odotettua pitemmäksi, pahoittelut tästä. Töistä pitäisi selvitä kohta kesälomalle, MM-futista pelataan joka päivä (paitsi tänään) ja kauniita aurinkoisia päiviä tulee vietettyä ulkonakin, siinäpä (hyviä) syitä kerrakseen  Lupasin jatkaa kirjoittelua toimitila-asioilla ja koska aihe on laaja, niin meinasin jakaa kirjoittelua useampaan jaksoon. Varmaankin luontevin alku olisi kertoa miten itse päädyin toimitilasijoituksiin ja mitä asioita ihan alussa tuli vastaan.

Eli omalta kohdaltani kiinteistösijoituksista aikaan ennen ensimmäistä toimitilasijoitusta mahtui osakehuoneistoja, ”flipattu” omakotitalo ja pörssin kautta ostetut osakkeet. Kokemuspohjaa oli siis kertynyt niin ostoista, myynneistä, vuokrauksesta kuin hieman arvonmäärityksestäkin. Sijoittajaystäväni kysyi vuodenvaihteen aikoihin, josko olisin kiinnostunut myös ”suorasta” toimitilasijoittamisesta ja hänellä oli sopiva kohde kiikarissa. Taustat kuultuani innostuin asiasta ja pääsin saman tien mukaan tuolloin alkaneisiin kaupallisiin neuvotteluihin. Varsinaista kauppaa edeltävään prosessiin meillä kuului mm. pankkilainan kilpailutus, KOy:n taloudellisen tilan selvittäminen, isännöitsijän ja vuokralaisten haastattelut sekä vuokrasopimusten läpikäynti, kauppaa edeltävän esisopimuksen valmistelu, kuntoarvion ja PTS:n teettäminen sekä kassavirtalaskelmien päivitys edellä mainitut asiat huomioiden. Tarkennuksena liittyen kuntoarvioon, että olimme siis ostamassa koko kiinteistöä, jossa yli 500 neliötä ja 6 liikehuoneistoa. Tuolloisia havaintoja kiinteistöstä olivat, että se on ikäisekseen hyväkuntoinen ja sisäilmaltaan terve, mutta korjausvelkaa oli hieman kertynyt ja hoitokulut olivat matalahkot, koska edelliset omistajat olivat pitkälti vastanneet korjauksista itse. Tältä pohjalta neuvotteluita jatkettiin ja kauppoihin päädyttiin, vaikkakin me olisimme halunneet kiinteistön halvemmalla ja vastaavasti myyjät siitä enemmän

Kaupan jälkeisiin ”pakollisiin” juttuihin kuuluu varainsiirtoveron maksaminen ja ilmoittaminen, vuokrasopimusten päivittäminen ja uusien maksutietojen ilmoittaminen, uuden hallituksen nimeäminen ja ilmoittaminen sekä myyjiltä saatujen avainnippujen ja mappien läpikäynti. Lisäksi muutimme heti alkuun KOy:n arvonlisäverovelvolliseksi ja perustimme kohteen vuokrausta varten verotusyhtymän (kiinteistöyhtymä), joka hakeutui alvilliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Käytännössä tuo verotusyhtymä toimii meillä niin, että sen osakkaina avasimme pankkitilin, johon vuokrat (alveineen) maksetaan ja vastaavasti sieltä tilitetään (alvilliset) hoito- ja pääomavastikkeet KOy:lle sekä annan kvartaaleittain alv-ilmoituksen. Vuokralaisten osalta lisäsimme alvin heidän vuokraan kenen harjoittama liiketoiminta on alvillista. Meidänkin tapauksessa osalla on ja osalla ei. Kiinteistön korjaukseen liittyvät kulut, esim. iv-koneen suodattimet, maalit yms. ovat KOy:n kustannuksia eli niistä laskut sinne. Verotusyhtymän puolesta ilmoitan jatkossa verovuoden tulot ja menot. Yhtymä ei ole verovelvollinen vaan ”laskentasubjekti”, jonka puhtaat tulot tai tappiot jaetaan meille yhtymän osakkaille verotettavaksi osuuksiemme mukaan. Yksityishenkilön tapauksessa tulot ovat normaalia pääomatuloa ja yrityksen kautta yritysverotusta noudattaen. Simppelihomma siis, kunhan kerran tekee.

Seuraavissa postauksissa ajattelin kertoa käytännönläheisesti miten toimitilasijoittaminen poikkeaa asuntosijoittamisesta esim. vuokrauksen sekä hoitokulujen osalta. Lisäksi olisi kiva kuulla teiltä lukijoilta ajatuksia ja ehkäpä mahdollisia ennakkokäsityksiä toimitiloihin sijoittamisesta. Henkilökohtaisesti olen ollut tyytyväinen kyseisen sijoituksen starttiin ja koen, että toimitilapuolella pärjää pitkälle esim. asuntosijoittajataustalla. En sulje jatkossa pois muitakaan kiinteistösijoittamisen muotoja, mutta juuri nyt näen toimitilapuolen ehkäpä kaikkein kiinnostavimpana muotona. Jatketaanpa tästä ja futiksen täyteistä viikonloppua jälleen kaikille!

Moro Moniosaamaton! Turhan vaatimaton nimimerkki sinulla, kaikilla meillä on vahvuutemme  Otetaas tähän blogipäivityksen alkuun viikon kuulumiset, joista jo aiemmin vihjailinkin. Eli kiinteistösalkku täydentyi juuri kt-huoneistolla, jonka ostimme puoliksi tälläkin foorumilla vaikuttavan sijoittajan kanssa. Taustasta sen verran, että kohde ei ehtinyt julkiseen myyntiin vaan pääsimme keskustelemaan myyjän kanssa ennen varsinaisen myynnin alkamista. Kävimme tutustumassa kohteeseen paikan päällä, teimme nopean analyysin markkinasta (alueen hinta ja kysyntä) ja yhtiön tilasta saamiemme dokumenttien pohjalta sekä jututimme isännöitsijän yhtiön historiasta ja tulevista korjaustarpeista. Analyysi oli tässä tapauksessa normaalia helpompi ja luotettavampi, kun mm. alue ja isännöitsijä olivat tuttuja entuudestaan. Yhtiöön oli jo tehty kaikki isot korjaukset (ikkunat, vesikatto, julkisivut, viemäreiden pinnoitus, käyttövesiputkien uusiminen, sähköjärjestelmä) ja tulevat korjaukset ovat kustannukseltaan pieniä. Teimme arvion käyvästä markkinahinnasta peruskuntoiselle asunnolle ja vastaavan asunnon vuokratasosta, jonka kautta laskimme hintatason tavoitetulle sijoitetun pääoman tuotolle vuokrauksen tapauksessa. Lisäksi huomioimme asunnon remontointitarpeet, jotta se toimisi optimaalisesti vuokrauksen tai myyntiin. Laskelmien pohjalta keskustelut etenivät joutuisasti kauppaan joka oli 14 % alle myyjän alkuperäisen hintanäkemyksen. Mahdollisen exitin yhteydessä yhtiön ja asunnon remonttivara huomioiden kehityspalkkio tulisi olemaan yli 10 % konservatiivisesti arvioiden. Sijoituksen arvoa lisää ja riskiä pienentää yhtiön oma tontti, asunnon keskeinen sijainti lähellä Jyväskylän keskustaa ja yliopistoa (hyvä vuokrattavuus), alueen hyvä maine (rauhallista seutua eikä esim. kaupungin vuokrataloja) sekä hyväehtoinen laina. Aiemmassa postauksessa oli esillä mistä sijoituskohteita voi löytää, täydentäkööt tämä tuota siltä osin ja toimikoot myös aasinsiltana Moniosaamattoman kysymykselle.

Eli ei ole omakohtaisia kokemuksia, mutta tiedän sijoittajia ketkä ovat noistakin kanavista asuntoja ostaneet. Listasitkin tuohon osuvasti epävarmuustekijöitä (remontit, alueen ja talojen maine sekä kestävä vastiketaso). Lisäisin ja korostaisin vielä (mikro)sijaintia, pankkilainan saatavuutta ja sen ehtoja. On hyvä pohtia myös miksi (usein ammattimainen) kiinteistön omistaja on päätynyt myymään kerrostalon / -taloja. Olen ollut todistamassa mm. tapausta, jossa vuokrataloyhtiö oli hakenut ja saanut luvan purkaa -70 luvulla rakennetut, peruskorjausta odottavat kerrostalot. Purkupäätös oli kuitenkin vedetty takaisin ja talot myytiin sijoittajille edelleen jalostettavaksi erittäin edulliseen neliöhintaan. Erityinen houkutushan myyntiin purkamisen sijaan on alueilla, joissa tontin arvo on matala tai tontteja on hyvin saatavilla. Tässä ko. kaupanvaiheessa tapahtuu usein ihmeitä. Peruskorjaustarpeet eivät olekaan akuutteja tai niiden kustannukset jäävätkin merkittävästi alle aiemmin budjetoidun tai sijainti paraneekin siten, että aiemman omistajan aikaan vajaakäytöllä olleet talot ovatkin lähellä palveluita ja helposti vuokrattavissa entistä korkeammalla hinnalla. Muihin ihmeisiin voidaan lukea myös Moniosaamattoman maininta hoitovastiketason laskemisesta uudiskohteiden tasolle vaikka omasta tontistakin on saatettu luopua. Karrikoiden voisi tiivistää, että kuparisten käyttövesiputkien tekninen käyttöikä on noin 40 - 50 vuotta vaikka se kohta olisikin pudonnut pois myyntiesitteestä.

Ja kun puhutaan asuntojen ”tukkumarkkinasta” tai ”nipussa ostamisesta” niin kokemukseni mukaan bisnes paranee mitä ylempänä arvoketjussa pääset olemaan mukana. Sijoittajapiireissä puhutaan myös ”aallosta” joka on myymässä. Ensimmäinen kokonaiset talot ostanut ”1. aalto” tekee ensimmäisen nopean tilin ja riippuen kohteesta sekä kysynnästä seuraavakin kymmeniä asuntoja "1. aallolta" ostanut ”2. aalto” pärjää hyvin. Ketju jatkuu tästä siten, että "2. aallon" asunnot myydään vielä pienemmissä nipuissa ”3. aallolle” joka sekin pärjää kohtuullisesti tässä kuumassa markkinassa. "3. aallon" asuntoja myydään tai vuokrataan yksitellen ja näissä on isoin riski sijoittajalle kun riskimarginaali on kutistunut olemattomiin. Omakohtaisesti sijoitusvarallisuus ei riitä vielä arvoketjun ylemmille asteille ja tästäkin syystä tukkumarkkina on jäänyt hyödyntämättä. Keskityn toistaiseksi poimimaan markkinasta yksittäisiä kohteita ja laatua, jonka kanssa voin tarvittaessa matkata heikommankin syklin yli. Jatketaan seuraavalla kerralla vaikkapa toimitila-asioilla ja sitten on toivotun metsän vuoro. Menestyksekästä viikonloppua kaikille!

Kiitokset hienosta vastaanotosta Kapteenille! 

Tuossa tulikin useampi sopiva postauksen aihe. Tarkoitus olisi kirjoitella blogia säännöllisesti ja muuhun elämiseen soveltuvalla aikataululla. Juuri nyt päivätöiden ohella työllistää nuo blogin avauksessa mainitut uudet kiinteistöhankinnat ja niiden kaupanvalmistelut rahoituksineen. Lisäksi aikaa pitää riittää uusien sijoitusmahdollisuuksien etsintään ja perhe-elämään. Jos tuota kysymääsi lähtee purkamaan ensimmäisestä, eli näkemyksestä kiinteistösijoitusmarkkinoista Suomessa, niin aihe on tosiaankin laaja ja sitä voi katsoa monelta kantilta. En näe sille juurikaan lisäarvoa, että alkaisin omassa blogissani toistelemaan yleisesti tiedossa olevia asioita korkeista arvostuksista tai tuottovaateiden laskemisesta. On tärkeää löytää se oma segmentti, jonka taitaa ja jossa operoi. Itse olen löytänyt ostettavaa ihan näihin päiviin asti, joskin se on vaatinut työtä. Siihen nähden kuinka montaa kohdetta olen selvittänyt ja tehnyt laskelmia, niin kaupoiksi asti on päätynyt vain pieni osa. Tarkennan tähän väliin, että olen keskittynyt kiinteistömarkkinaan Keski-Suomen alueella, jonka tunnen parhaiten.

Olen ostanut kiinteistöjä yksin ja sijoittajakumppaneideni kanssa pakkohuutokaupoista, yksityisiltä suoraan, välittäjän kautta ja muilta sijoittajilta. Eli mitään yksittäistä kanavaa ja oikotietä onneen ei ole tässäkään asiassa, on vaan pidettävä silmät auki ja korvat höröllä joka suuntaan, kun kuulee jonkun puhuvan kiinteistöistä sekä muistettava kysellä, josko muilla olisi mielenkiintoisia ideoita. Verkostoitumisen ja kokemuksen kautta nämäkin asiat ovat harjaantuneet. Excelin ja netin avulla pystyy tekemään taustatyötä sijoituskohteiden tutkimiseksi melko pitkälle sekä keräämään yleisesti tiedossa olevat asiat. Mikäli tämän jälkeenkin sijoituskohde vaikuttaa edelleen kiinnostavalta, olen käynyt tutustumassa kohteeseen paikan päällä. Lisäksi myyjältä kannattaa pyytää lupa haastatella vuokralaiset ja arvioida vuokrasopimusten laatua, mm. harjoitettava liiketoiminta, sopimuksen kesto ja vuokrataso. Tämän jälkeen palataan jälleen työpöydän ääreen ja tarkennetaan alkuperäisiä laskelmia. Moni idea putoaa tässä vaiheessa pois, esim. sen takia, että vuokrasopimus on kohta päättymässä tai vuokrataso on markkinatasoa korkeampi tai kiinteistöön on tulossa isoja korjauksia. Joskus jopa kaikkia näitä. Mutta onneksi sieltä jokunen kohde silloin tällöin läpäisee seulan ja alkaa neuvottelut myyjätahon kanssa.

Jos palataan takaisin alkuperäiseen kysymykseen kiinteistösijoitusmarkkinoista, niin asiaa voisi lähestyä myös sitä kautta mistä en ole löytänyt ostettavaa. Erilaisiin vahteihin paukkuu päivittäin useita viestejä myyntiin tulleista huoneistoista, omakotitaloista ja autotalleista. Nämä ovat yhtä poikkeusyksilöä lukuun ottamatta jääneet ostamatta. Yleisesti ottaen välittäjillä on käsitys ”oikeasta hintatasosta” ja juuri myyntiin tullutta kohdetta lähdetään myymään korkeammalla hintaodotuksella. Toinen kanava josta en ole ostanut ovat toimijat, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja esim. kaupunkien vuokrataloyhtiöiltä, Kojamolta (ex-VVO) ja muilta isoilta kiinteistöjen omistajilta. Heidän strategiaan kuuluu joko jakaa isompia huoneistoja pienempiin tai myydä huoneistot sellaisenaan, esim. pintaremontoituna. Joissain tapauksissa myös alkujaan kerrostalon yhteydessä ostettu tontti myydään tai vuokrataan erikseen ja parannetaan (omaa) tuottoa tätä kautta. Tästä asiasta voisi kirjoittaa joskus enemmänkin, mutta pika-apuna suosittelen olemaan tarkkana, kuten aina kiinteistökaupoilla. Kolmantena mainitaan vielä uudiskohteet, joita markkinoidaan helppoina tapoina asuntosijoittajalle. Helppous tunnetusti maksaa enkä ole näihin sijoittanut houkuttelevasta yhtiölainan vähennysmahdollisuudesta huolimatta. Nettotuottojen jäädessä 4-5 % väliin on ollut helppo valinta hakea parempaa tuottoa kohteista, joissa näen myös arvonnousupotentiaalia joko edullisen ostohinnan ja/tai kiinteistökehityksen kautta.

Nyt alkaa olemaan jo sen verran tekstiä yhteen postaukseen, että voisin koittaa tiivistää asian niin, että yksittäisen sijoittajan ei kannata liikaa miettiä miten jokin asia yleisesti ottaen on. Aina, joka markkinatilanteessa on tarjolla kohteita välillä halpa-kallis. Jotta osaat tunnistaa halvan ja mieluiten sellaisen joka voi muuttua halvasta kalliiksi, tulee sijoittajan tuntea markkina myyjää paremmin ja reagoida nopeammin kuin muut ostajat. Mitä enemmän asiaan perehdyt markkinaa opiskellen, sitä todennäköisemmin onni seuraa sijoittajaa. Lisäksi kiinteistösijoittamisessa on hienoa se, että voit omalla tekemisellä (ja vastaavasti tekemättömyydellä) vaikuttaa tuottoon dramaattisesti enemmän kuin esim. osakesijoittamisessa perustilanteessa voit.

Kuulen mielelläni muistakin juttuaiheista, joskin näillä Kapteeninkin aihe-ehdotuksilla vielä pärjätään toistaiseksi 

Hiljaista ollut tämän uutisen kommentoinnin suhteen. Olisi mielenkiintoista kuulla, että olenkohan ihan väärässä jos sanon tämän Helsingin kaupungin sopimuksen olevan merkittävä uutinen Nuukan ja Loudspringin kannalta. Itsessäänhän kyseinen diili on iso ja myös referenssinä Helsinki toimii niin Suomessa kuin ulkomaillakin. Nuukan kannalta hyvää sekin kun katsoo millaisia kilpailijoita jättivät taakseen; Agenteq Solutions Oy (=Suomen Talokeskus), Enegia, Eneron Oy, Granlund Oy, Siemens Oy ja Wapice Oy.

Loudspringin osakekurssi on ollut viime päivät hienoisessa nousussa, mutten pitäisi tässäkään tapauksessa markkinoita kovin tehokkaina. Tosin tätä tietoa viikko sitten julkaistusta hankintapäätöksestä pitää hieman kaivella, koska siitä ei mainita LS:n tai Nuukan omilla nettisivuilla eikä Indereskään ole sitä vielä poiminut.