Olet täällä

Basel III ja sijoitusyhtiön lainat

3.1.2022, 14:39
#1
+7
Liittynyt:
1.6.2021, 11:19
Viestejä:
14

Aihe Basel III ja sijoitusyhtiön lainat tarvinnee oman keskustelun. Ovaron ketjussa tuli vastaan tapauksia, joissa Oy ei ole saanut lainkaan lainaa kiitos kiristyneen sääntelyn. Yhden näkemyksen mukaan pk-yritysten lainat lasketaan pankkien vakavaraisuuslaskelmissa "suurin piirtein arvottomiksi". Toisen anekdootin mukaan sijoitusyhtiö ei saanut lainaa lainkaan, vaan pankki ohjeisti nostamaan lainan omiin nimiin ja lainaamaan rahat yritykselle.

Omistan puolenkymmentä sijoitusasuntoa Oy:n nimissä, joten lainansaannin estyminen tai pelkästään marginaalien kova nousu alkoi huolestuttaa. Tapana on ollut ostaa aina uusi asunto, kun firmaan (holdingyhtiö jonne kerään muun liiketoiminnan tulot) kertyy sopiva "käsiraha". Vaikka saisin yksityishenkilönä edullisempaa lainaa, niin mieluummin sijoittaisin jatkossakin suoraan firman taseesta, kuin että maksaisin ensin napakat henkilökohtaiset verot sijoitettavasta pääomasta.

Viime vuonna havaitsin jo marginaalien nousevan; oliko se jo alkusoittoa? Onko Basel III ihan oikea riski tälle sijoitusstrategialle?

Yritin etsiä verkosta infoa, mutta kun en puhu pankkia niin tulokset jäivät laihoiksi. Löytyykö jostain ihan selkokieltä?

Entä koskeeko tämä kaikkia pankkeja eli paraneeko vaihtamalla? Lainaa tosin on vain muutama satku, joten tuskin tämä potti isompaa kilpailua herättää...

0
+1
0
-1
0
0
3.1.2022, 14:52
-31
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
176

Minkälaisen käsirahan pankki vaatii sinulta? Minkälaisia marginaaleja pankki on tarjonnut sinulle? Itselläni on kymmenkunta omissa nimissä ja kolikoita velkaa kahdesta niistä Osuuspankille, olen miettinyt pitemmän aikaa Osakeyhtiön perustamista ja ruveta aikuismaisesti sijoittamaan aikuisten summilla, jopa ottaa ulkopuolisia mukaan, mutta vain matkustajiksi, ei ohjaamoon. 

 

Olen tiedustellut kolmesta eri pankista asioita, yleensäottaen vastaukset oli että marginaali voi olla jopa 3-4% ja pitää olla yksi tilikausi alla ja 30%pitää vähintään olla käsiraha jos haluaa pankista lainaa, pidin näitä aika kovina vaatimuksina. Lisäksi väännettiin että miten laitan asuntoja ja monta laitan firmaan, apporttina tai lainaan rahaa ja firma ostaa ne ne tai lainaan svop ja firma ostaa ne. Mutta ei voi oikein LTS tehdä ja perustaa firmaa ja siirtää satojatuhansia firmalle ja pankki kääntää puheet 180 astetta päinpersettä.

2
+1
0
-1
2
0
3.1.2022, 15:00
+10
Liittynyt:
12.7.2014, 12:08
Viestejä:
33

Osuuspankki ainakin itselläni oli enää pelkkä vitsi: laina-aika enintään seitsemän vuotta ja sijoituksen kassavirran tulee olla positiivinen, tuo lainanlyhennys huomioiden. Oman pääoman osuus nousee vähän turhan suureksi, jotta tuossa seitsemässä vuodessa laina maksettaisiin ko. kohteen tuloilla, tähän ei kuulemma muut tulot laskelmissa enää kelpaa.

0
+1
0
-1
0
0
3.1.2022, 15:37
-31
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
176

Ai et muutkin on saanut Osuuspankista "hyvää palvelua", siellä oli kaikista hurjimmat vaatimukset ja jutut kun olin yhteydessä tästä asiasta. Alkuun jopa väläytteli että lainaa ei pysty edes saamaan Osakeyhtiö.

1
+1
0
-1
1
0
3.1.2022, 21:51
+1
Liittynyt:
17.4.2021, 15:56
Viestejä:
3

Omat kokemukset parin kolmen viime vuoden ajalta Osuuspankista ovat myös täynnä pettymyksiä. Koitin käynnistää liike- ja toimitilahanketta olemassa olevalle yhtiölle omarahoitusosuudella 50/50, mutta lopulta pitkän veivailun ja jatkuvien uusien selvityksien antamisen jälkeen edessä oli pankkiryhmän vaihto tai homman kuoppaaminen. Oltiin yli 20 vuotta oltu asiakkaana ja aina oli tehty mitä luvattu. Ymmärsin luovuttaa OP väännön viimein ja sain hankkeen liikkeelle muutama viikko ennen koronaa. Korkotaso on kovempi, kuin OP:lta siirtyneet vanhat lainat (marginaali korkosuojattuna yli kaksi ja puoli pinnaa), mutta ei haittaa, kun on pitkät vuokrasopparit ja kolmen A:n vuokralaiset. Kaikki pankit ainakin minulle ovat esittäneet tuota 7-10 vuoden takaisin maksuaikaa, joten asuntosijoituksiin en ole sitä edes ajatellut. Käyttöpääomalainaa saanee jonnekin 12 vuoden tienoille asti, mutta vakuudet ja lts pitää taas olla.

Toiseen pienempään yhtiöön olen ottanut muutaman kympin tililimiitin kiinteällä vakuudella ja käyttänyt limiitin uudiskohteen myyntihinnan rahoittamiseen. Tuli lopulta halvemmalla marginaalilla. Olenkin ostanut yhtiöön ainoastaan uudiskohteiden asuntoja niin jää pankkiväännöt kokonaan pois ja saa taloyhtiön kautta pienen marginaalin ja pitkän laina-ajan.

0
+1
0
-1
0
0
4.1.2022, 13:55
-31
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
176

Missä ja kenelle sitä rahaa jaetaan kun porukka hokee että ilmaista tai pienellä korolla rahaa on jaossa yllinkyllin firmoille? Itse en saanut millään lainaa kun olin yrittäjä parikolme vuotta ja firma teki tulosta ja oli omaisuutta ja panttia. Lopulta vittuunena myin firmat halvalla jokunen vuosi sitten. Sain kyllä paljon arvokasta oppia, sentakia kiersin noi kolme pankkia läpi ja kyselin asioita, ymmärsin että 250te on minimi käteispositio millä kannattaa ruveta pyörittää sijoitusyhtiötä jos haluaa kasvattaa sitä, puolimilliä olisi vielä parempi. Luonnollisesti nämä luvut pitää olla tuplana tai triplana pääkaupunkiseudulla verrattuna "maaseutuun".

4
+1
0
-1
4
0
18.1.2022, 20:22
+7
Liittynyt:
1.6.2021, 11:19
Viestejä:
14

Kiitos vastauksista, näköjään omat tilanne onkin ihan ok. Marginaalit ovat 2-3% välillä (ja yksi kiinteäkin korko) ja laina-ajat yleensä 20v. Omaa rahaa on vaadittu 0-30% sen mukaan miten on vakuuksia vapaana. Pankki on OmaSp. Firmalla on yli 10v historia eli sekin voi vaikuttaa. 

Ehdin tässä päivittää tilannetta lainansaannin osalta. Uusin ehdotus oli 2,5% ja 18v, mutta en vienyt neuvotteluja loppuun asti kun kiikarissa olleen kohteen hinta karkasi. Samassa yhtiössä on yksi asunto ollut vuoden verran, ja nyt tämä mistä kiinnostuin meni liki 30% kalliimmalla! Mutta ainakaan ei vielä ollut lainahanat kiinni. 

0
+1
0
-1
0
0