Olet täällä

Kolumnit

Kolumni: Asuntorahastoihin virtaa rahaa – toistaiseksi

Jokaisella itseään kunnioittavalla pankilla on tätä nykyä oma asuntorahastonsa. Niiden tuottokäyrät osoittavat kivasti koilliseen. Tämä taas saa kansan sijoittamaan niihin entistä innokkaammin. Se taas pakottaa rahastot ostamaan lisää kiinteistöjä, mikä nostaa niiden hintoja ja samalla rahaston arvoa entisestään. Onko ikiliikkuja keksitty?

Ei ehkä vielä kannata Arkhimedeksena huutaa heureka. Perehdyin sijoittajapsykologiaan ruohonjuuritasolla 90-luvun alussa. Omaisuudenhoitoyhtiömme yritti viritellä yhteistyötä melko tuoreen FIM-rahastoyhtiön kanssa. Emme halunneet ottaa suoraan hoitoon ihan pikkurahoja, mutta ajattelimme, että voisihan sitä jotain myydä piensijoittajillekin. Tiesin rahaston vetäjän Markku Kaloniemen päteväksi kaveriksi, koska olimme pelanneet lentopalloa samassa joukkueessa. Sovimmekin, että yritämme myydä pienellä provisiolla Makken rahastoa. Emme saaneet kaupaksi osuuden osuutta, vaikka meillä oli hyvät kontaktit ja parhaimmillaan 40 miljoonaa markkaa hoidettavanamme. Kyseinen rahasto ei ollut juuri silloin nimittäin noussut. Ihmiset katsoivat tuottokäppyrää, ja sen jälkeen olikin turha selittää, että Kaluniemi on harvinaisen pätevä ja rehellinen kaveri alalla. Tosin tässä kävi sikäli hyvät, että nyt voin sanoa, etten ole koskaan myynyt enkä omistanut mitään rahastoa.

Ihmisillä on kovasti taipumusta ekstrapoloida käyrät jatkamaan menoaan samaan suuntaan ikuisesti. Valitettavasti hirveän harvoin Kalifornian punapuutkaan kasvavat taivaaseen asti. Jonain päivänä Vesalan Mäntykin kaatuu.

Tämä ekstrapolointihalukkuus pätee myös kaakkoon suuntaavin käppyröihin. Yleensä ihmiset päättävät ensimmäisen notkahduksen kohdalla, että myyn, kun hinta palaa takaisin vanhalle tasolle. Kun notkahdus venyykin vähän pidemmälle, yritetään unohtaa koko positio. Kun sitten on laskettu tarpeeksi kauan, painetaan tavara paniikissa ulos mihin tahansa hintaan.

Jonain päivänä käy vielä niin, että ensimmäinen asuntorahasto ilmoittaa tappiollisesta kvartaalista, koska arvonnousu osoittautui negatiiviseksi. Siitä hyvin pian rahavirran suunta asuntorahastojen suhteen kääntyy. Rahastoihin sijoittaneet nimittäin valtaosin luulevat, että arvonnousu on samanlainen komponentti asuntorahastojen hintakehityksessä kuin vuokratuottokin, eli melko tasaista nousua. Kun rahasto-osuuksia aletaan lunastamaan, on asuntorahastojen pakko alkaa realisoimaan kiinteistöjään, ja on jännä nähdä kenellä riittävät hillot siinä tilanteessa kopata isoja kiinteistömassoja.

En varsinaisesti haluaisi ennakoida, milloin asuntorahastorahavirta kääntyy. Mutta olen vakuuttunut siitä, että joku päivä se tapahtuu. Silloin ei ole muuten kivaa olla asuntorahaston hoitajana, joten älkää headhunterit ainakaan miulle soitelko ja tarjotko salkunhoitajan paikkaa missään asuntorahastossa. Mie tein asuntojen pakkorealisointeja vuonna 1991, eikä ollut muuten kovin kivaa.

Jos jotain olisi ihan pakko arvata, niin Antti Rinteen hallituskauden alkupuolelle voisi tikan heittää, jos meitä sellainen kolera parin vuoden päästä koittelee. Valtiovarainministeriön virkamiehillä kestää hetken selittää Antille, että rikkaiden tai yritysten verojen kiristäminen ei tuo lisää verotuloja. Tai siis selittäminen ei vie kauan, mutta ymmärryksen löytämisessä voi kestää melko pitkään. Lopulta todetaan, että demarien vaalilupaukset voi lunastaa lähinnä kiinteistöveroa korottamalla. Rikkaat ja yritykset voivat karata Suomesta, Mannerheimintien kerrostalot eivät mene mihinkään. Kiinteistöveron nosto luonnollisesti heikentää nettovuokratuottoja, ja tämä voi riittää kiinteistömarkkinoiden ikuisen vapun bileiden muuttumiseksi pakkorealisaatiohelvetiksi.

Olen taivastellut vuosikymmeniä sitä, miten valtaosa ihmisistä pitää osakkeisiin sijoittamista holtittomana riskinottona, mutta asuntoja taas lähinnä pankkitalletuksiin verrattavina sijoituskohteina. Olin tosiaan mukana 90-luvun alussa seuraamassa arvoasuntojen hintojen puolittumista ja pahempaakin, joten minulle on itsestään selvää, että asuntojenkin hinnoilla on muitakin mahdollisuuksia kuin pelkästään nousta täältä ikuisuuteen. 

Keskustele kolumnista täällä.

Juuso Mykkänen: Small capit tuottavat aina paremmin pitkällä tähtäimellä?
Liity Sijoitustiedon jäseneksi