Asuntosijoitukset ovat suuria kertaluonteisia investointeja ja vaativat enemmän varallisuutta kuin monet muut sijoitusmuodot. Onko varallisuuden tarve kuitenkaan niin suuri, mitä mielikuvamme antaa ymmärtää? Sijoitustieto listaa kolme tekijää, jotka mahdollistavat asuntosijoittamisen myös pienemmällä varallisuudella.
Lainaraha
Lainaraha on asuntosijoitusten suurin mahdollistava tekijä, ilman lainarahaa asuntosijoittaminen olisi vain pienen piirin harrastus. Lisäksi lainarahan läsnäolo markkinoilla kertoo, että asuntoja pidetään suhteellisen vakaina sijoituskohteina. Mihin muuhun sijoitusmuotoon myönnetään lainaa yhtä suuria määriä yhtä pienellä korolla?
Ketkä lainaa sitten saavat ja paljonko sitä uskaltaa ottaa? Pankkeja kiinnostaa erityisesti lainanhakijan säännölliset kuukausitulot sekä muu omaisuus lainan vakuudeksi. Suuret kuukausitulot eivät ole välttämättömyys, jos sijoittaja osoittaa, että rahaa säästyy maltillisemmistakin tuloista. Tärkeässä roolissa ovat tulojen jatkuvuus ja säännöllisyys.
Asuntojen vakuusarvojen ansiosta sijoittaja voi hankkia asunnon suhteellisen pienellä omalla pääomalla. Pankit vakuuttavat jopa 70-80% asunnosta arvosta. Loppuosa jää sijoittajan omille harteille. Käytännössä sijoitusasuntoon voi päästä kiinni maksamalla 10% asunnon hankintahinnasta ja vakuuttamalla 15-20% muulla omaisuudella (esimerkiksi oma asunto, auto, talletukset, osakkeet tai rahasto-osuudet).
Jatkuva kassavirta
Asuntosijoittamisessa on pohjimmiltaan kyse kuukausittaisista tuloista ja menoista, eikä suuresta kertaluonteisesta investoinnista. Sijoitusasunnon tuloja ovat vuokratulot ja menoja yhtiövastikkeen, rahoitusvastikkeen, lainan koron sekä lainan lyhennyksen yhteissumma. Kun investointi pilkotaan vuoden jokaiselle kuukaudelle ja tarkastellaan sijoitusta kassavirran kautta, niin liikkuvat rahamäärät eivät tunnukaan enään niin suurilta.
On huomioitava, että esimerkiksi korkea vuokrataso tai pieni yhtiövastike ei yksistään ole oleellinen kriteeri. Sijoittajan tulee keskittää huomio siihen, että tulot ja menot ovat tasapainossa toisiinsa nähden. Sijoitukselle hyvä tavoite on, että vuokra kattaisi kaikki kuukausittaiset menot, jolloin nettokassavirta olisi positiivinen. Näissä tapauksissa asunto maksaisi itse itseään takaisin, eikä hankintahinta olisi suuressa roolissa. Saattaisit jopa herätä 15 vuoden päästä tilanteeseen, että asunnosta ei ole syntynyt kuluja, mutta se on velaton ja omistuksessasi hankintahinnasta riippumatta.
Taloutesi mukainen hankintahinta
Viimeisenä ehkä se oleellisin tekijä, hanki asunto johon sinulla on varaa. Asuntojen hinnat vaihtelevat merkittävästi esimerkiksi sijainnista riippuen. Tampereen keskustan yksiön hinnalla saa Tampereen lähiöstä neliön. Sijoitusasunnot mielletään usein keskusta-asunnoiksi, koska niillä on hyvä historiallinen hintakehitys. Unohdetaan, että asuntosijoitusten tuotto muodostuu kahdesta tekijästä: arvonnoususta sekä vuokratuotosta. Jos painotetaan sijoitusasunnon tarkastelussa vuokratuottoa, niin löydetään varmasti omaan talouteen sopivia asuntoja.
Seuraava sijoitusasunto voisi sopia lukuina esimerkiksi Tampereen Nekalaan:
Esimerkkiasunto:
- Asunnon hankintahinta 49 000€
- Asuntolainan osuus (n.80%) 39 000€
- Omarahoitusosuus (n.20%) 10 000€
- Asuntolainan korko 5%
- Asuntolainan laina-aika 15v
- Asunnon vuokrataso 495€/kk
- Taloyhtiön yhtiövastike 135€/kk
- Taloyhtiön rahoitusvastike 40€/kk.
Esimerkkiasunnossa kassavirta sijoituksen alussa on 4€/kk (=495€ - 316€ - 135€ - 40€), mikä tarkoittaa summaa, joka jää sijoittajan tilille kaikkien kulujen jälkeen. Summa ei ole iso, mutta sijoitetulle pääomalle se tarkoittaa 7,7%:n tuottoa. Oma pääoma puolestaan tuottaa lainan avulla jopa 18,4%. Luvut ovat hyviä, mutta asuntosijoituksissa on tarkasteltava kriittisesti myös tulevaisuutta. Esimerkiksi taloyhtiön tulevat remontit voivat kasvattaa rahoitusvastiketta usealla sadalla eurolla. Toisaalta remontit myös nostavat asunnon arvoa, joten ne eivät ole pelkkä rahareikä, kun muistetaan tuotonmuodostuksen kaksi tekijää.
Esimerkin asunto voisi siis olla 2-3km päässä Tampereen ydinkeskustasta. Jos 10 000€:n kiinnityshinta on omaan talouteesi nähden vielä liian suuri, niin oman riskisietokyvyn mukaan ja pankkien hyväksynnällä voit nostaa lainoitusastettasi. Toinen vaihtoehto on etsiä vieläkin edullisempia asuntoja esimerkiksi kasvukeskusten naapurikunnista. Sijoitusasunnon ei tarvitse olla satojen tuhansien keskusta-asunto. Niitä kohti voidaan mennä, kun kurinalaisesti lähdetään muualta liikkeelle.
Sijoitustieto/Harri
