Olet täällä

Artikkelit

Kiinassa muhiva asuntokupla

Kiina on ollut jatkuva kuplan puhaltaja suljetun taloutensa ansiosta. Heinäkuussa maan pankkitalletusten yhteismäärä on hulppeat 40 biljoonaa Yhdysvaltain dollaria. Tämä rahamassa heiluu omaisuusluokasta toiseen; osakkeiden, hyödykkeiden, Bitcoinin, karjan tai useimmiten kiinteistöjen välillä. Nyt maassa muhii valtava asuntokupla.

USA:ssa kotitalouksien omaisuudesta suurin osa on arvopapereissa ja alle 30 prosenttia kiinteistöissä, mutta Kiinassa tilanne on päinvastoin. Siellä kotitalouksien varallisuudesta kolme neljännestä on sijoitettu kiinteistöihin.

Globaalin talouden terveys alkaa Kiinan kasvavasta, vakaasta ja inflatoorisesta taloudesta. Maailmantalous voi olla jopa yhtä riippuvainen Kiinan kiinteistömarkkinoiden tilasta kuin se on jenkkipörssien nousukiidosta. Kiinan asuntokupla on luonut varallisuusefektin  Kiinan satojen miljoonien keskiluokkaan kuuluvien keskuudessa.

Wall Street Journal (WSJ) mainitsi Kiinan kiinteistömarkkinan olevan maailman selkein kupla, eikä edes koronaviruksen aiheuttama markkinamyräkkä ole onnistunut horjuttamaan asuntomarkkinoiden tilaa.

Verrattaessa finanssikriisin aikaiseen jenkkilän asuntomarkkinaan, Kiinan nykytilanne jättää sen varjoonsa. USA:n kiinteistömarkkinan ollessa kuumimmillaan, noin 900 miljardia taalaa vuodessa sijoitettiin kiinteistiöhin. Kesäkuun lopussa päättyneen 12 viimeisen kuukauden aikana Kiinan asuntoihin sijoitettiin noin 1,4 biljoonaa dollaria.

Goldman Sachsin mukaan kiinalaisten kotien ja keskeneräisten kiinteistöjen yhteisarvo nousi 52 biljoonaan dollariin viime vuonna. Tämä on kaksi kertaa suurempi kuin USA:n asuntomarkkinoiden koko ja jopa suurempi kuin jenkkien koko bondimarkkina. Kiinan asuntomarkkina on siis selkeästi myös USA_n osakemarkkinoita suurempi ja nykyisellä tahdilla sen arvo tulee muutamassa vuodessa nousemaan arvokkaammaksi kuin globaalit osakemarkkinat yhteensä.

Kuten USA:n osakemarkkinat, myös Kiinan asuntomarkkinat kasvavat maan hallituksen siunauksella. Kiinan asuntojen hintojen ei anneta laskea hitustakaan. Samalla se tarkoittaa, että hintojen tulee jatkuvasti nousta. Ja niin ne myös tekevät: Maaliskuussa Shenzenissa uuden kompleksin 288 asuntoa myytiin netissä loppuun alle kahdeksassa minuutissa. Shanghaissa asuntojen uudelleenmyynnit olivat eräiden arvioiden mukaan huhtikuussa ennätyskorkealla. Asuntomarkkina käy kuumana Kiinan kaikissa suurissa kaupungeissa.

Hallitus ei anna hintojen laskea

Yhden Kiinan suurimman kiinteistövälittäjän, Lianjian, mukaan monet firman asiakkaat pelkäävät Kiinan valuutan arvon heikkenevän maailmantalouden sakatessa. Pelko ajaa sijoittajien varoja kasvavissa määrin kiinteistöihin. Juuri tästä syystä asuntokuplan puhkeaminen ja vääjäämätön romahdus voi tapahtua jopa ennen Yuanin devalvaatiota.

Romahdusta joudutaan vielä kuitenkin odottamaan, sillä huolimatta Covid-kriisistä Kiinan kaupunkiasuntojen hinnat olivat kesäkuussa 4,9 prosenttia korkeammalla kuin vuotta aiemmin.

WSJ:n mukaan Kiinan hallitusta on jo pidempään huolestuttanut asuntomarkkinoiden kuumuus. Hallitus on yrittänyt pitää asuntojen hintoja lapasessa. Vuonna 2017 Kiinan presidentti Xi Jinping totesikin: “Asuntoja rakennetaan asumistarkoituseen, ei spekulointia varten.”

Koska Pekingistä ei sen koommin yritetä hillitä asuntomarkkinoita, on kiinalaisten velkataakka suurempi kuin koskaan aiemmin. Kotitalouksien velan määrä suhteessa käytettäviin tuloihin nousi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä lähes 58 prosenttiin. WSJ:n mukaan “Kiinan asuuntomarkkinoiden suurin ongelma on, että ostajat ovat huomanneet hallituksen haluttomuuden asuntojen hintojen laskulle. Jos kiinteistöjen hinnat laskisivat merkittävästi, veisi se pohjan kansan varallisuudelta ja voisi aiheuttaa epävakautta maan sisällä. Tämä antaa varakkaille kiinalaisille syyn ostaa kiinteistöjä suurista kaupungeista. Niitä pidetään Kiinan turvallisimpana sijoituskohteena, riippumatta laajemman talouden tilasta.”

Milloin tahansa keskuspankit printtaavat rahaa, omaisuuden arvo nousee. USA:ssa raha virtaa osakkeisiin, Kiinassa kiinteistöihin.

Kaikki kuplat puhkeavat aikanaan, eikä kukaan tiedä miten Kiinan johto tulee hallitsemaan paisuvaa asuntokuplaongelmaa horjuttamatta talouden kokonaistilaa. Vaikka markkina pysyisi vahvana, se aiheuttaa päänvaivaa päättäjille, jotka eivät ole voineet elvyttää markkinoita haluamallaan tavalla asuntokuplan paisumisen pelossa.

Texas A&M-yliopiston professori ja Kiinan kotitalousrahoituksen ekspertti Gan Li toteaa: “Spekulatiivinen kysyntä on nousemassa, koska sijoittajat näkevät asunnot turvallisempana kohteena kuin osakkeet tai ulkomaiset sijoituskohteet. Heidän mielestään asuntomarkkinoiden vakaus on taattu. Pandemian ansiosta kiinalaiset kuluttavat vähemmän ja säästävät enemmän. Sijoitettavaa varallisuutta kertyy siis enemmän ja se tulee aiheuttamaan yhä suurempia ongelmia asuntomarkkinoille.”

Asuntoja tyhjillään, vuokratuotot murheellisia

Yksi ongelmista on, ettei läheskään kaikissa asunnoissa asu ketään. Vuonna 2018 yli 50 miljoonaa asuntoa oli tyhjillään, mikä vastaa noin 21 prosenttia Kiinan kaupunkiasunnoista.

China Household Finance Surveyn mukaan vapaita asuntoja olisi tällä hetkellä huikeat 65 miljoonaa kappaletta.

Suurissa kaupungeissa kuten Pekingissä, Shanghaissa, Shenzen ja Chengdussa asuntojen vuokratuotto on alle kaksi prosenttia. Kiinan valtion bondeihin sijoittamalla saa tätä parempaa tuottoa.

Vielä 1990-luvulla asuntojen omistaminen oli kommunistihallituksen alaisuudessa suurimmalle osalle kansasta laitonta. Viime vuoden lopulla 96 prosenttia Kiinan kaupunkien kotitalouksista omisti ainakin yhden asunnon Kiinan keskuspankin tutkimuksen mukaan. Samalla asuntolainojen määrä on kasvanut räjähdysmäisesti.

Tietyllä tapaa asuntomarkkinoiden buumi on auttanut Pekingin hallitusta. Se on pönkittänyt talouskasvua ja luonut varallisuutta miljoonille kiinalaisille keskiluokkaisille kotitalouksille. Tämä huolimatta siitä, että se on riippuvainen Kiinan keskuspankin rahakoneista ja halvoista lainoista ja kuten kaikkien kuplien, sekin tulee poksahtamaan aikanaan.

Bank of International Settlementsin mukaan Kinan kotitalouksien lainat vastasivat 57 prosenttia 11,6 biljoonan lainamäärän kasvusta viime vuosikymmenellä. Kiinan kotitalouksien lainat vastaavat puolta koko maailman lainoista sitten vuoden 2005. USA:n kotitalouksien lainat ovat 19 prosenttia koko maailman lainoista samalla aikavälillä.

Asuntojen hinnat tietyissä kaupungeissa Kiinassa vastaavat jo maailman kalleimpien kaupunkien neliöhintoja. Tianjinissa, jossa asuu noin 15 miljoonaa ihmistä, voi paremmilla asuinalueilla joutua maksamaan noin 9 000 jenkkidollaria neliöltä. Tämä vastaa Lontoon kallimpien alueiden keskimääräisiä hintoja.

Amerikkalaiset ovat sijoittaneet rahansa osakkeisiin ja Kiinan kaupunkiväestö on laittanut rahansa likoon kiinalaisten asuntojen puolesta. Kiinalaisten varallisuudesta on WSJ:n mukaan 78 prosenttia kiinni asunnoista, verrattuna 35 prosenttiin USA:ssa.

Vielä kysyntä ei ole laantunut, päinvastoin; suuri kiinalainen rakennuttaja Vanke myi toukokuussa asuntoja 20 miljoonan dollarin edestä neljä tunnin aikana näyttelijän johtamassa nettishowssa. Kyseessä voi olla FOMO (Fear Of Missing Out), eli paitsi jäämisen pelko. Amerikkalaiset eivät halua missata nousevia osakemarkkinoita, eivätkä kiinalaiset asuntomarkkinoita. Halutuimilla asuinalueilla hinnat ovat tänä vuonna nousseet yli 10 prosenttia.

Keskuspankkien rahoittaessa ostoksia ympäri maailmaa, täytyy miettiä miten pitkään kuvitteellisen varallisuuden kertyminen voi jatkua.

Onko Kiinan asuntomarkkinoista syytä olla huolissaan maailmantalouden kannalta? Keskustele Sijoitustiedon palstalla.

Keskustele sijoittamisesta tai avaa oma sijoitusaiheinen blogi. Tervetuloa moderoidulle foorumillemme!