Olet täällä

Kolumnit

Kolumni: Technopolis ja ruusunpunainen sijoittajaviestintä

Läheskään kaikki sijoitusraha ei reagoi mihinkään nopeasti. Monilla on ”strategisia”, ”erittäin pitkän aikavälin” tai ”osta ja unohda”–sijoituksia. Rahastot tekevät lähinnä marginaalisia painotusmuutoksia ja niitäkin hyvin rauhalliseen tahtiin. Tosin kaikki sijoitusraha muuttaa allokointiaan, kun aikaväli on tarpeeksi pitkä.

Jos on hyvin perehtynyt yhtiöön ja valmis tekemään nopeita ratkaisuja, kannattaisi osavuosikatsaukset lukea aina heti tuoreeltaan. Pikaluvussa vahva usein onnistuu myymään kalliilla tai ostamaan halvalla ennen kuin hitaammat reagoivat. Rahastoraha ei juurikaan osarin julkaisuhetkellä vielä liiku, vaikka lopulta kyllä sielläkin painotuksia reivataan lukuihin perehdyttyä.

Käyn säännöllisesti nukkumaan noin puoli viisi, joten en mielelläni sovi mitään tapaamisia ennen kello kahtatoista. Technopoliksen osavuosikatsauksen julkistamis- ja pörssin aukeamisajankohtaa en ole kuitenkaan saanut siirrettyä. Osari tulee aina yhdeksältä ja pörssi aukeaa kymmeneltä.

Näillä deiteillä olen sitten yleensä käynyt vastenmielisestä ajankohdasta huolimatta. Olen seurannut yhtiötä pitkään ja sitä on sisällä paljon. Lisäksi olen ihan kyvykäs painamaan paniikkinappulaa suuntaan tai toiseen.

Kiinteistösijoitusyhtiöissä ei tosin yleensä neljänneksessä mitään ihmeitä tapahdu. Jos joku isompi kiinteistö ostetaan tai myydään, tiedotetaan siitä tavallisesti erikseen. Kiinnostavista asioista esimerkiksi vuokrausaste ja kiinteistöjen käyvät arvot eivät yleensä paljon muutu. Tosin pienetkin muutokset suuntaan taikka toiseen voivat heilauttaa kurssia rajustikin. Sijoittajat haistelevat trendejä yhtiöiden kehityksessä ja minun tyyppiseni spekulantit ovat herkkiä reagoimaan näkemiinsä tai kuvittelemiinsa trendin kääntymisiin. Don’t buck the trend, ’cause the trend is your friend.

Olen odottanut jo pitkään Technopoliksen tuottovaateiden laskua, joka päivittäisi osaltaan ylöspäin sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja. Tämä kehitys on aika helppoa ennustamista, Super-Mario painaa euroja 60 miljardilla kuukaudessa, ja johonkin sen rahan on mentävä. Technopoliksen korkeaa vuokrausastetta taas olen ihmetellyt pitkään ja pelännyt sen vielä jossain vaiheessa laskevan.

Kirjoitinkin vuosi sitten keskustelupalstalle Technopoliksesta: ”Toisaalta yhtälö korkotaso 1%, ja kiinteistöjen nettotuotto 8% on kestämättömän korkea. Joko korot nousevat, kiinteistöt kallistuvat tai vuokrat laskevat. Ennustettavissa olevassa tulevaisuudessa korot eivät nouse. Sitä tässä jännätään, laskevatko vuokrat. Luultavasti vähän laskevat, veikkaisin. Mutta toinen arvaukseni on, että tuottovaateetkin pikkuhiljaa tippuvat, kun markkinoille pumpattu raha etsii rauhallista kotia.”

Kun torstaiaamuna silmät ristissä pihistin Technopoliksen osavuosikatsausta, ensin näin tietysti otsikon. ”Kolmannella vuosineljänneksellä vuokrausaste ja käyvät arvot nousivat” oli sen tyyppistä mitä aina toivoo, mutta harvoin näkee. Hyvä etten aamutanssiksi pistänyt.

Tosin olen hyvin tottunut yhtiöiden tapaan maalailla ruusuista kuvaa itsestään, vaikka luvut kertovat toista, joten päätin ensin lukea koko osarin ja vasta sitten pistää tanssiksi.

Ensin tarkastin mihin asti EPRA nettovarallisuus per osake sitten oli noussut. Kun se oli laskenut Q2 4,59:stä 4,57:ään, sanoin ääneen naisen sukupuolielimen viisikirjaimisen hellittelynimen. Vuokrausaste oli noussut 94,1:stä 94,5:een, tämä oli sentään totta. Kiinteistöjen käyvät arvot olivat toki nousseet. Harvoin osarien otsikoissa suoranaisesti valehdellaan, mutta pikalukija katsoo aina ensin osakekohtaiset tunnusluvut. Juuri näitä myös liikkeissään rauhallisemmat sijoittajat pääasiassa tarkkailevat.

Jos olisin tutkimassa uutta yhtiötä, luovuttaisin tässä vaiheessa tutkimisen ja hylkäisin kohteen. Olen tarpeeksi nähnyt paikkansa pitämätöntä CEO-hehkutusta ja maailmassa on paljon sijoituskohteita.

Kun löysin vielä rahoituspuolelta uuden miljoonan kuran koronvaihtosopimuksista, tyrkkäsinkin osaketta ostolaitaan heti pörssipäivän aluksi. Olin nostanut alkusyksystä ennestään raskasta Technopolis-painoani ja tämän lisäyksen työnsin markkinoille. Kun sain 3,82-3,75, ja kurssi seuraavana päivänä oli 3,67, arvaukseni lyhyen aikavälin kehityksestä osoittautui oikeaksi. Kannatti siis herätä.

Technopoliksen rahoitus on parina viimeisenä vuonna pelannut kuin Suomen jalkapallomaajoukkue. Ensin puolustetaan, sitten vastustaja tekee maalin ja sitten puolustetaan lisää. Minä en hurraa sen enempää yhtiön lainojen keskikorkojen nousulle kuin maturiteettien pitenemiselle. Minä ajaisin lyhyisiin korkoihin sidotuilla vaihtuvakorkoisilla lainoilla mahdollisimman paljon. Ymmärrän, että vuokratuotot ovat pitkäaikaisia ja että on kiva täsmäytellä vuokrien ja lainojen maturiteetteja, mutta lakisääteistä tämä ei ole. Elämme poikkeuksellisia nollakoron aikoja vielä hyvän matkaa, ja tästä kannattaisi ottaa kaikki ilo irti. Toisaalta minä hoidan omia rahojani, enkä puolusta hallituspaikkaani pelaamalla nolla nollaa.

En kuitenkaan irrottanut mitenkään raskaalla kädellä, vaan jäin loppusalkun päälle makaamaan. Technopoliksen track record kiinteistöjen täyttämisessä taantuman keskellä on vakuuttava, ja osake on edelleen hyvin edullisesti arvostettu. Kurssilla 3,67 on P/E 7,7 ja hinta per EPRA NAV 0,80 ja nämä ovat hyvin pieniä eli siis hyviä lukuja. Mutta kasvuyhtiö Technopolis ei enää ole.

Kun kiinteistöt tuottavat jopa lähelle kymmentä prosenttia, ja lainaraha maksaa tyyliin kaksi prosenttia, kannattaisi painaa maksimivivulla. Tähän ei Technopoliksen nykyhallituksella riitä pallit.

Kasvutavoitetta tiputettiin 15:sta 10:een jo edellisen osavuosikatsauksen yhteydessä. Edelleen tarkoituksena on etsiä Ruotsista kiinteistöjä, vaikka sieltä on mahdotonta ostaa nykymarkkinoilla samoilla tuotoilla kuin Technopoliksen muu kiinteistökanta on.

Sijoitusviestinnässä suosittelen hehkuttamaan vähemmän. Analyysin tekijät katsovat ylisanojen lisäksi takana olevat luvut. Webcastissa ensimmäinen analyytikko kysyikin, miksi osakekohtaiset tuotot ovat laskeneet. Minä tiesin jo ennen vastausta, että edellisellä kvartaalilla oli tuotoissa kertaeriä, mutta kaikki eivät jaksa perata yhtä huolella kaikkia katsauksia. Q3 oli markkinoihin nähden erinomainen tulos, mutta Technopolis-standardilla vain kohtuullinen. Tuskin tämä kysyjä päätyi ostosuositusta antamaan, vaikka tekstipuolella suoritusta kehuttiin.

Lisäksi en ole varmasti ainoa sijoittaja, joka on yliallerginen ylisanoille ilman varsinaista substanssia. Sijoittajat ovat yleensä fiksumpia kuin äänestäjät, ja heille kannattaa kertoa totuus, oli se mikä hyvänsä.

Positiivisena näen kuitenkin, että Technopolis jatkaa omien osakkeidensa ostamista. 80 prosentin arvostuksella omien ostaminen on osakkeenomistajien kannalta paljon parempi sijoitus kuin alle neljän prosentin ruotsalaisiin buumikiinteistöihin tyrkkääminen.

Jään osakkeessa holdiin, mutta toivon jatkossa, että osarin otsikon jälkeen ei otsasuoni pullistuisi, kun Technopoliksen lukuihin perehtyy. Sijoittajaviestinnällä on väliä, ainakin jos haluaa yhtiöön uusia sijoittajia tai pitää vanhoista kiinni.

Edellinen kolumni Technopoliksesta

Keskustele Technopoliksesta täällä