Olet täällä

Kolumnit

Kolumni: Technopolis eläkevakuutusyhtiöiden puristusotteessa

Ennen kuin sijoittaa raskaasti mihinkään yksittäiseen yhtiöön, sijoittajan olisi hyvä selvittää, onko sillä täysipäinen johto. Pidän Technopoliksen Keith Silverangia käytännön taikurina, joka laman keskellä on pitänyt talot täynnä, joten olen tämän kotiläksyni tässä yhtiössä tehnyt.

Sen lisäksi olisi hyvä tietää pääomistajat ja niiden intressit. Ennen keskiviikkoa tiesinkin, että omistajina on jotain perusinstituutioita ja Oulun kaupunki. Katselin aamuhämärissä silmät ristissä osavuosikatsaukseen liittyvää webcastia, jossa Silverang kertoi iloisena, että hyvin menee ja näyttää menevän jatkossakin. Uskoin tarinaansa. En mitenkään kerran kerrasta ota vakavasti toimitusjohtajien corporate jargonia (= sisällyksettömiä paskapuheita), mutta monta vuotta seurattuani olen oppinut tavallista enemmän luottamaan tämän äijän höpinöihin.

Sitten Keithillä meni otsa ryppyyn ja hän kertoi aamulla julkaistusta uudesta Technopoliksen strategiasta, jossa kasvutavoite laskettiin viidestätoista prosentista kymmeneen ja sijoitetun pääoman tuottotavoite kuudesta viiteen puoleen. Luulen, että joku muukin raskaasti Technopolikseen sijoittanut sanoi tässä vaiheessa yksikseen ääneen v-alkuisen viisikirjaimisen sanan. Tai ehkä ei, voi olla että muut olivat huomanneet 09.00 julkistetun strategiapäivityksen eivätkä tutkineet 08.30 julkistettua osavuosikatsausta tyytyväisenä myhäillen ja jo tässä vaiheessa tehneet surutyönsä.

Minun teki mieli heitellä pikkulapsia seinään jo siinä vaiheessa, kun Silverang kertoi fokuksen uusissa sijoituksissa olevan Tukholmassa ja Kööpenhaminassa. Technopolis on tehnyt yli kahdeksan prosentin näppäriä kampuksia pitkin Baltiaa ja on sillä yksi yli kuuden prosentin kohde Oslossakin. Käytännön markkinatuotto Ruotsissa ja Tanskassa järkevissä kohteissa huitelee neljän prosentin paikkeilla.

Olen muuten jo hetken aikaa kauhistellut Technopoliksen rahoituksen suojausastetta. Me olemme nollakoroissa ennustettavissa olevan lähitulevaisuuden ja suojausastetta on yhtiössä nostettu päämäärätietoisesti. Nordea Markets kiittää, minä en. Aiemmin yhtiö erittäin menestyksekkäästi otti suojaamattomia vaihtuvakorkoisia lainoja, jotka oli sidottu nyttemmin nollaan menneihin lyhyisiin korkoihin. Tosin yhtiö otti takavuosina myös sikakalliin hybridin, jota se ei olisi tarvinnut, ja jota minäkin olisin merkinnyt, jos joku olisi tarjonnut. Tuohon aikaan minulla ei tosin ollut Technopolista, joten lähinnä katseella seurasin, kun osakkaiden odotusarvoa dilutoitiin niille, jotka hybridiä saivat. Tarkistamatta veikkaan, että pääomistajatkin merkitsivät.

Minä strategiamuutoksesta suivaantuneena katsoin pääomistajat, ja tajusin, että Technopoliskin on eläkevakuusyhtiöiden (Varma 24% ja Ilmarinen 10%) käsissä. On julkista tietoa, että suomalaiset eläkevakuutusyhtiöt hajauttavat kiinteistöomistuksiaan Suomen ulkopuolelle. Nyt hallitus vaikuttaa pakottavan toimitusjohtajan etsimään huonompituottoisia kohteita, jotta sijoitusriskit ”hajautuisivat”. Varmaan joku nero on katsonut, että meillä on kohteita Suomessa, Venäjällä, Norjassa ja Baltiassa ja siinä välissähän on kartalla Ruotsi. Jotta sieltä voisi ostaa, täytyy kasvu- ja tuottotavoitteita alentaa.

Arvailua ja spekulaatiota

Seuraavat johtopäätökset ovat omiani ja pohjautuvat 20 vuoden ammattimaiseen naamojen tuijotteluun pokeripöydässä:

Technopoliksen hallituksessa on neljä jäsentä, jotka ovat tulleet 2013 tai jälkeen. Nämä ovat todenneet, että yhtiöllä menee hyvin ja on mennyt jo kauan, mutta nykyinen strategia pitää sisällään riskejä (liian isoista tuotoista). Joten reivataan strategiaa vähempituottoisiin kohteisiin uusissa maissa.

CEO Silverang selitti, miten laajentumalla muihin pohjoismaihin pystytään tarjoamaan kokonaisvaltaista asiakaspalvelua. Tämä on bullshittiä, kyseessä on kiinteistösijoitus- eikä hissinhuoltoyhtiö. Olen melko varma, että strategiamuutoksessa on kävelty toimitusjohtajan yli, joka toki lojaalina soturina selittelee päätöstä, jota itse ei olisi halunnut. Tämä johtopäätökseni pohjautuu siis webcastissa puhuneen pään tarkkailuun. Tuskin Keith halusi antaa tätä vaikutelmaa, mutta tällä kertaa katsomassa oli myös 20 vuotta pokeria työkseen pelannut.

Silverangin näytöt ovat varsin kovat. Isoimmat asiakkaat lopettivat Suomen toimintansa, ja Oulussa talot pysyvät vaan täynnä. Baltiassa ja Venäjällä vuokrausaste on lähellä sataa. Kun hallitus kävelee tällaisen äijän yli, äijää alkaa ahdistaa. Kyvyt on saattanut huomata joku toinenkin, ja hallitukseen ahdistunut tj on pehmeä kohde headhunttaajille.  Jos Keith lähtee, meillä on Technopoliksessa jäljellä eläkevakuutusyhtiöiden osaaminen kiinteistösijoittamisessa. Tätä osaamista muuten hyväksikäytin 90-luvun alussa yhdessä minulle isossa kiinteistökaupassa, kiitos siitä! Kerron joskus koko tarinan.

Omien osakkeiden osto

Jos sijoitusyhtiö hinnoitellaan alle omaisuuden ”käyvän” arvon, on sen paras sijoitus osakkeenomistajien kannalta ostaa omia osakkeitaan. Jos taas hinta on yli, parasta viihdettä on ostaa omilla osakkeilla kaikenlaista kivaa käyttäen maksuvälineenä juuri niitä omia osakkeitaan.

Eläkevakuutusyhtiöille tämä on liian monimutkaista matematiikkaa. Technopoliksen nettovarallisuus per osake on 4,59 euroa, ja kurssi 3,58. Hallituksella on valtuutus ostaa omia osakkeitaan, ja tätä ei ole pitkään aikaan käytetty. Omavaraisuusaste yhtiöllä on 37,9% ja hiljan emittoidun 150 miljoonan euron bondin kovenantit (=erääntymisehdot) 28 prosentissa, joten tilaa ostoille olisi hyvin. Mutta hiljaista on mökkitiellä. Hallitus on näköjään ajatellut pitää vyötä ja henkseleitä samaan aikaan.

Adam Smithin näkymätön käsi toiminnassa

Olisin ostanut Technopolista torstaina ja perjantaina ilman hallituksen strategiamuutosta. Yhtiö teki oikein hyvän osarin, ja kurssi roikahti muun markkinan mukana. Mie ostelen yleensä hyviä yhtiöitä, kun karhut laittavat härät selälleen (laskumarkkina = bear market, nousumarkkina = bull market). Olin ajatellut, että hyvin voin pitää Technopolista vaikka kuinka monen syklin yli, ellei hinta nouse yli omaisuuden arvon, ja ostella halpojen hintojen aikana lisää.

Osa sijoittajista varmasti painoi myyntinappia, ja totesi, että tuohon narikkaan päin en enää edes kuse. Minä en myynyt mitään, koska yhtiöllä on edelleen samat kiinteistöt ja Silverang puikoissa. Hän lisäksi sanoi, että uushankintojen todennäköisyys loppuvuodesta on alle 50%, ja veikkaan hänen käyvän viivästystaistelua Ruotsin ostojen kanssa. Nollakoron olosuhteissa toki neljän prosentin tuottokaan ei ole päälle räittävä, mutta Lauritsalan ala-asteella opetettiin, että kahdeksan on isompi luku kuin neljä.

Joka tapauksessa yhtiön hallitus minun ja markkinoiden mielestä hukkasi omistaja-arvoa. Adam Smithin näkymätön käsi rankaisi hyvästä osavuosikatsauksesta ja käsittämättömästä strategiapäivityksestä kurssilaskulla välittömästi.

Miksi tyytyä pienempään tuottoon?

Yksi järjellinen peruste Ruotsiin menemisessä olisi, että Technopolis arvostettaisiin sitten kuten ruotsalaiset vastaavat yhtiöt, jotka treidaavat nettovarallisuutensa paikkeilla tai jopa ylikin. En usko että tämä on takana, ja vaikka olisi, pidän tätä lähinnä maskeeraamisena.

Minä en hirveästi välitä, mikä yhtiön pörssikurssi on juuri nyt, kunhan yhtiö on hyvissä käsissä ja näyttäisi tekevän tulosta jatkossakin. Kun takoo kovaa tulosta riittävän monta vuotta, pörssikurssikin nousee jossakin vaiheessa ja luultavasti menee ”liiankin” korkealle. Näitä yli- ja alilyöntejä sitten pyrin parhaan kykyni mukaan hyväksikäyttämään.

Eläkevakuutusyhtiöissä päätöksiä tekevät kuitenkin palkkasoturit, joilla ei ole edes kansan halveksumia törkeitä bonusohjelmia. He saavat pitää paikkansa, kunhan eivät tee isoja virheitä. He voivat jopa edetä urallaan, jos pääsevät golfaamaan oikeiden kavereiden kanssa ja edestä sattuu aukeamaan irtopaikka.

Vuonna 1998 kävin tarjoamassa yhdelle institutionaaliselle sijoittajalle HPY:n osuustodistuksia. Hän sanoi rehellisesti (olimme hyvin vanhoja tuttuja), että vaikuttaa aivan erinomaiselta sijoitukselta. Ja jos tämä menee hyvin, hän saa edelleen samaa palkkaa. Jos jostain syystä, jota ei tosin siihen hätään keksitty, nämä menevät arvottomaksi, hän saa kenkää. Emme siis päässeet kauppoihin, mutta tulin valaistuneeksi institutionaalisten sijoittajien filosofiasta.

Eläkevakuutusyhtiöiden henkilökunnalla on samat motiivit. Ensisijaisen tärkeää on säilyttää nykyinen palli ja toissijainen tavoite on päästä vielä paremmalle. Kun hajauttaa oppikirjojen mukaan, ei joudu koskaan vastuuseen omista villeistä päätöksistään. Heidän intresseissään on tyytyä pienempään, mutta riskittömämmältä näyttävään tuottoon.

Syylliset esiin

Löysin syyllisen siihen, että minulla on tanakka positio yhtiössä, jonka hallitusta pidän arveluttavana. Se katsoi aamulla peilistä, ja se ei ollut pohtinut vaihtoehtoa, että oikeasti palkkasoturihallitus ajaisi erittäin hyvin performoineen toimitusjohtajan yli. Tämä on hyvin tavanomainen tapahtuma, ja pääomistajat ovat julkista tietoa eli olisi pitänyt osata ennakoida. Lisäksi olin selvillä eläkevakuutusyhtiöiden tämän hetken Suomen kiinteistöpolitiikasta.

Miten reagoida?

Tein tavanomaisen meditaationi näissä tilanteissa, ja pohdiskelin, että ostaisinko osaketta, jos minulla ei olisi yhtään. Technopoliksen kiinteistöt on arvostettu nettotuottovaateella 7,8 prosenttia, joka on mielestäni liian korkea. Osake on arvostettu 78 prosenttiin nettovarallisuudestaan P/E:llä 6,9. Halvempaa defensiivistä osaketta en ole löytänyt. Vastaus oli siis kyllä.

Joten taidan ottaa poppamiesstrategian, jossa poppamies istuu toteemipaalun viereen ja odottaa, että se kaatuu. Ennen ei poppamies nouse seisomaan. Paperilla yhtiön voisi esimerkiksi hyvin esitellä jollekin jenkkirahastonhoitajalle, joka promillen allokaatiomuutoksella saisi kurssin heilahtamaan järkeviin hintoihin. Tämä olisi se toteemipaalun kaatuminen minulle.

Mutta pitkäaikaissijoituksena suhtaudun tähän hyvin skeptisesti. Minun eläketurvani ei ole eläkevakuutusyhtiöiden varassa, enkä muutenkaan varsinaisesti kaipaa niiden kyytiin. Ne hoitavat muiden ja minä omia rahojani. Jos Silverang draftataan jonnekin muualle, saatan jopa painaa paniikkinappulaa. Tosin Keith tuntuu suhtautuvan Technopolikseen ja ”Technopolis-standardiin” kuin omaan lapseensa ja hän on -61 syntynyt, eli hyvin vuosia jäljellä, mutta ei välttämättä enää halua uutta lasta.

Positiossani on siis jäljellä toivo. Tämä toivo on, että Silverang tekee taikojaan vielä vuosikausia ja Technopoliksen hallitus ei tähän kovin paljon heitä hiekkaa rattaisiin.

Keskustelua Technopolis ketjussa