21
forum
|

Rakentaja

+1
Liittynyt:
22.8.2020
Viestejä:
4

Asunnon vakuusarvon suojaaminen.

Asunnon arvo/lainan määrä 400 000€, vakuusarvo 280 000€. Lainan korko 0,4%. Loput lainan vakuuksista on vanhemmat taanneet. Asunto siis uusi omakotitalo (valmistuu vasta) hyvällä alueella. Asunnon arvo ei alene siis kaupungistumisen jne. syistä vaan enemmänkin nousee asuntomarkkinan mukana ns normaalioloissa.

2 velallista + jälkikasvua. Vakaat vakityöt kummallakin. Tulot riittää helpohkosti lainan lyhennys + korkokuluihin. Osuus tuloista sellainen, että lainan kuluja pystyy maksamaan enemmänkin tilanteen muuttuessa.

Sijoitusvarallisuus/säästöt noin 100 000€. Tästä ei siis käytössä/käytetä yhtään asunnon hankintaan (koska laina halpaa). Näitä varoja tarkoitus pitää sijoitettuna ja lisätä palkkatöiden kk säästöillä.

Haluaisin pohtia suojautumista tilanteelta jossa asunnon/lisävakuuksien vakuusarvo laskee. Olettaen että samalla pörssi laskee ja työtilanteesta tulee epävarmempi. Eli tilanteelta, jossa pankista pyydetään lainalle lisävakuuksia ja oman varallisuuden arvo on laskenut (pörssissä).

Minkälainen sijoitustuote tällaisessa tilanteessa toimisi kääntäen verrannollisesti yleisimpien sijoitustuotteiden arvon laskiessa? Pienen osan salkusta olisin kiinnostunut suojaamaan tällä tavoin (mm. lasten takia, ettei mennä mahdollisessa kriisitilanteessa kokonaan poikki).

Eli periaatteessa 2008 kriisi. En kuitenkaan ehkä suoraan lähtisi asuntomarkkinaa suomessa shorttaamaan (onko edes mahdollista?).

Saa ampua alas koko idean tai ehdottaa muita vaihtoehtoja. Olisiko vain kenties parempi hajauttaa salkkua enemmän korkoihin pois osakkeista tai vastaavaa ja lainan lyhentyessä kasvattaa riskiä pikkuhiljaa enemmän. Kiitos vastauksista.

0
0
22.8.2020 - 16:39 #46940

RahatonMies

+132
Liittynyt:
15.8.2020
Viestejä:
121

Jos huolettaa, niin osa korkoihin? Ihan heti en usko, että asuntolainaan vaadittaisiin lisävakuuksia/vanhoja uudelleen arvioitaisiin kunhan vain lainan kulut hoidatte. Eikä niitä vanhoja ole ikinä uudelleen tarkistettu, vaikka mukana on ollut opiskelua, työttömyyttä, lyhennysvapaata yms. Itse asiassa koskaan lisävakuutta ei ole kukaan käynyt edes paikan päällä arvioimassa, vaikka näitä on ollut joka lainassa mukana. 

0
0
22.8.2020 - 18:21 #46947

Bingo53

+2785
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2013

Ihan aiheellinen huoli ja varmaan mietityttää niitäkin, jotka ovat antaneet omaa omaisuuttaan lisävakuudeksi - eli sitoutuneet maksamaan puolestasi lainasi, jos et itse pysty.

Lisävakuuksien antajien puolesta suosittelen lyhentämään asuntolainaa vikkelästi, jolloin lisävakuudet vapautuvat ja vanhusten huoli hälvenee.

Asuntojen arvostukset ovat nyt olleet melko vakaat suhteessa ihmisten kykyyn tehdä työta ja ansaita rahaa palkoilla. Niin ei ole ollut aina.

1990-luvun alussa Suomi oli talouskriisissä, Suomen markka laitettiin kellumaan ja kaikkien suomalaiten omaisuusarvot tippuivat 20...30%. Euroon Suomi liittyi 1998 tienoilla eli juuri ennen vuosituhannen vaihdetta. Kriisi näkyy punaisena palkkina ylläolevassa kaavioissa.

Silloin pankit möivät valuuttalainoja yrittäjille, joiden Saksan markan tai Englannin punnan velat kipusivat kattoon - sillä seurauksella, että pankit lunastelivat yrittäjien vakuuksina ollutta omaisuutta pilkkahintaan. Asuntohinnat romahtivat.

Pankit olivat kuralla ja moni asuntosäästäjä sai kutsun konttoriin kertomaan mistä löytyisi lisävakuuksia markkalainalle, kun ostetun asunnon vakuusarvo oli romahtanut. Asuntoja oli markkinoilla liikaakin.

Kysymys koski miten suojata asunnon vakuusarvo. Et mitenkään muuten kuin pitämällä sen hyvässä kunnossa. Markkina ratkaisee vakuusarvon.

Säästöjä voi suojata bondeilla, joita on useampaa lajia. High Yield bondit liikkuvat osakkeiden laskiessa samaan suuntaan eli laskevat - ei käy suojaukseen, mutta hyvänä aikana niillä voi tienata. Aggregate- ja Corporate bondit ovat maltillisempia ja  käyvät hyvin turvasatamiksi. US Treasury on vakaa, mutta siinä on valuuttariski. Euro bondeissa valuuttariskiä ei ole, mutta tuottavat niukanlaisesti. Paremmin kuitenkin kuin pankkitili.

Joten oman omistuksen osuuden lisääminen pankin asunnosta on halvin keino.

 

0
0
22.8.2020 - 18:40 #46950

Bingo53

+2785
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2013

Jos bondit kiinnostavat, hyödyksi voi olla JP Morganin viimeisimmän Market Insight version kuvaaja:

Siinä korrelaatio osakkeiden hintaan on sitä voimakkaampi, mitä lähempänä oikeaa reunaa bondityyppi on. Eli US HY (high yield) seuraa osakkeiden hintoja, mutta US Aggregate suurin piirtein vähät välittää niistä.

Vasemman reunan akseli osoittaa bondityypin keskimääräisen tuoton prosentteina - alimpana on käteinen, jolle arvona on tilikorko.

Suojaukseen ja turvasatamaksi kannattaa valita vähän korreloiva, mutta edes käteistä paremmin tuottoa tuova.

0
0
22.8.2020 - 19:10 #46954

RahatonMies

+132
Liittynyt:
15.8.2020
Viestejä:
121
Bingo53 kirjoitti:

Ihan aiheellinen huoli ja varmaan mietityttää niitäkin, jotka ovat antaneet omaa omaisuuttaan lisävakuudeksi - eli sitoutuneet maksamaan puolestasi lainasi, jos et itse pysty.

Lisävakuuksien antajien puolesta suosittelen lyhentämään asuntolainaa vikkelästi, jolloin lisävakuudet vapautuvat ja vanhusten huoli hälvenee.

Asuntojen arvostukset ovat nyt olleet melko vakaat suhteessa ihmisten kykyyn tehdä työta ja ansaita rahaa palkoilla. Niin ei ole ollut aina.

1990-luvun alussa Suomi oli talouskriisissä, Suomen markka laitettiin kellumaan ja kaikkien suomalaiten omaisuusarvot tippuivat 20...30%. Euroon Suomi liittyi 1998 tienoilla eli juuri ennen vuosituhannen vaihdetta. Kriisi näkyy punaisena palkkina ylläolevassa kaavioissa.

Silloin pankit möivät valuuttalainoja yrittäjille, joiden Saksan markan tai Englannin punnan velat kipusivat kattoon - sillä seurauksella, että pankit lunastelivat yrittäjien vakuuksina ollutta omaisuutta pilkkahintaan. Asuntohinnat romahtivat.

Pankit olivat kuralla ja moni asuntosäästäjä sai kutsun konttoriin kertomaan mistä löytyisi lisävakuuksia markkalainalle, kun ostetun asunnon vakuusarvo oli romahtanut. Asuntoja oli markkinoilla liikaakin.

Kysymys koski miten suojata asunnon vakuusarvo. Et mitenkään muuten kuin pitämällä sen hyvässä kunnossa. Markkina ratkaisee vakuusarvon.

Säästöjä voi suojata bondeilla, joita on useampaa lajia. High Yield bondit liikkuvat osakkeiden laskiessa samaan suuntaan eli laskevat - ei käy suojaukseen, mutta hyvänä aikana niillä voi tienata. Aggregate- ja Corporate bondit ovat maltillisempia ja  käyvät hyvin turvasatamiksi. US Treasury on vakaa, mutta siinä on valuuttariski. Euro bondeissa valuuttariskiä ei ole, mutta tuottavat niukanlaisesti. Paremmin kuitenkin kuin pankkitili.

Joten oman omistuksen osuuden lisääminen pankin asunnosta on halvin keino.

 

Tässä nyt täytyy muistaa se, että nykyinen talousmaailma on aivan erilainen kuin markka-aikaan. Heitä korot edes 6% tasolle ja lopputuloksena monella koko korttitalo sortuu. Sitä taas en usko tapahtuvan. Mitä vakuuksiin omalla kohdalla tulee, niin takaaja nyt ei ole mikään tyhjätasku. Vahva veikkaus on että nettovarallisuus ei jää kauas miljoonasta. Takaus vain takasi alemman marginaalin ja hän sitä halusi tarjota, niin miksipä tuosta kieltäytyisi. Tuosta pitäisi päästä suunnilleen 7v sisään eroon ihan asunnon uudelleen arvioinnilla ja pienemmällä lainamäärällä. 

0
0
22.8.2020 - 19:30 #46956

Bingo53

+2785
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2013

Olet oikeassa, tilanne on nyt erilainen. Tässä meni vähän historian puolelle. Pankit ovat liikeyrityksiä ja hyvin julmia huonon hetken tullessa.

Kysymyksesi oli: Minkälainen sijoitustuote tällaisessa tilanteessa toimisi kääntäen verrannollisesti yleisimpien sijoitustuotteiden arvon laskiessa?

Tästä syystä laitoin vastaukseksi tähän tuon bondilajeja kuvaavan viestin. Tavanomainen suositus salkulle on 60% osakkeita 40% bondeja. Itselläni salkussa on 82% osakkeita ja 18% bondeja Nordean etusivun mukaan.

Kontraavat sijoituslajit - indeksin suhteen käänteisesti toimivat futuurit ynnä muut sellaiset - ovat kovin vaikeita ja moni on niissä rahaa kuluttanut enemmän kuin mitä niistä olisi hyötynyt. Itse ei kannata.

Ehkäpä täältä löytyy joku osaaja niista kertomaan.

0
0
22.8.2020 - 20:18 #46960

Rakentaja

OP
+1
Liittynyt:
22.8.2020
Viestejä:
4

Kiitos hyvistä kommenteista Bingo53 ja RahatonMies.

Itselläni lisävakuuksien suhteen ajatus oli, että kun takaajat ovat varsin riittävissä varoissa, velattomia eivätkä takaa muita niin olisi tässä tilanteessa ollut hölmöä olla hyödyntämättä vakuuksia. Toki ajatus äärimmäisestä tilanteesta jossa ajamme vanhemmat vastuisiin on erittäin vastemielinen. Riski kuitenkin matala ja hallittavissa esim. työkyvyttömyys/henkivakuutuksilla jne.

1990-luvun alun käänteet ovatkin varsin mielenkiintoisia. Sellainen korkoympäristö ja inflaatio olivat tosiaan tämän päivän tilanteeseen verraten varsin erilaisia. Osittain varmaan nuo tuon ajan tarinat takaraivossa tässä ajatus riskienhallista onkin mielessä.

Loistava kaavio korkomarkkinoista Bingo53. Täytyy perehtyä vaihtoehtoihin. Todennäköinen vaihtoehtoni olisi varmaan tuollainen 40/60 korot/osakkeet paino. Tai ehkä jopa 50/50 sen aikaa, että korkoihin kertyy ”turvaan” mielekäs määrä. Ja sama lasten salkuille jotka ovat erillään meidän vanhempien käytettävistä varoista.

Aluksi ajattelin tosiaan suoraan jopa indeksien shorttaamista, mutta markkinoiden ajoittamiseen en kuitenkaan koe omaavani mitään etua joilla sitä voisi +EV tehdä. Näin ollen indeksien tai minkä tahansa kohde-etuuden shorttaaminen on todennäköisesti kannattamatonta.

0
0
22.8.2020 - 20:52 #46962

RahatonMies

+132
Liittynyt:
15.8.2020
Viestejä:
121

Miksi korkoja lasten salkkuun, jos summat ovat oletuksena pieniä ja sijoitushorisontti pitkä? T: lapselle salkkua suunnitteleva

0
0
22.8.2020 - 20:58 #46963

Rakentaja

OP
+1
Liittynyt:
22.8.2020
Viestejä:
4

Tuo oli minulta ajatusvirhe. Ei tosiaan tuolla painolla korkoja lapsille. Ehkä vähän tulevaisuudessa kun summat kasvavat.

0
0
22.8.2020 - 22:48 #46975

FiilisVoittaa

-338
Liittynyt:
24.7.2020
Viestejä:
112

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

0
0
22.8.2020 - 23:11 #46978

Velho

+1412
Liittynyt:
26.6.2014
Viestejä:
544

Onko pankilla muka oikeus vaatia asuntolainalle lisävakuutta, jos alkuperäisen vakuuden arvo alenee yleisesti markkinan mukana, eli velallisesta riippumattomasta syystä? Selvitin tätä kun viimeksi hain lainaa, ja mielestäni ei pitäisi olla mahdollista. Sehän olisi aika hullu tilanne, ja johtaisi nopeasti asuntomarkkinoilla täydelliseen romahdukseen, kun hintojen laskiessa lisää tulisi jatkuvasti uusia pakkomyyntejä.

0
0
22.8.2020 - 23:39 #46982

FiilisVoittaa

-338
Liittynyt:
24.7.2020
Viestejä:
112

Ei ole. Tässä varmasti kyse vain siitä, että itse haluaa "suojata" itseään.

0
0
23.8.2020 - 08:23 #46990

Rakentaja

OP
+1
Liittynyt:
22.8.2020
Viestejä:
4

Sehän ei tienenkään ole 100% ettei asuntolainojen korot nousisi merkittävästi 20v aikana. Kyllä se noin pitkällä ajalla on ihan mahdollista. Vaikea sanoa mikä on todennäköisyys, mutta olemassa se on. Toisaalta Hypo taisi juuri lausua, että eivät usko tähän ainakaan 10 vuoteen.

Tosiaan vaikuttaa siltä, ettei pankilla ole oikeutta vakuusarvon laskemiseen, ellei itse omalla toiminnallaan aiheuta vakuuksien arvon laskua. Tämä on itselleni hyvin yllättävää. Täysin faktana en vielä lausuntoa tästä löytänyt, mutta monessa yhteydessä asiasta netissä puhutaan. Pitää pankilta varmistaa. Eli kunhan maksukyky säilyy eikä lainaehtoihin tee muutoksia niin pankki ei vakuusarvoon puuttuisi.

Tähänhän on sinänsä helppo varautua kun pitää jemmassa ainakin vuoden maksut jolloin siinä ajassa ehtii jo keksiä keinoja tilanteen haltuun saamiseen jos jonkinlainen kriisi yllättää.

0
0
23.8.2020 - 12:22 #47009

Bingo53

+2785
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2013

Kuluttajasuoja epää pankilta oikeuden vaatia lisävakuuksia vain asunnon normaalin kulumisen vuoksi. Tästä asiassa alla oleva leike Finanssivalvonnan sivuilta:

Lähde:  https://www.finanssivalvonta.fi/kuluttajansuoja/kysymyksia-ja-vastauksi…

Muut syyt antavat pankille oikeuden vaatia lisävakuuksia. Tässä suhteessa mikään ei ole muuttunut viimeisen neljännesvuosisadan aikana.  Muita syitä voivat olla velallisen aseman huononeminen, vakuuden arvon huononeminen muusta syystä (tyypillisesti itse rakennettu talo, jossa ilmenee rakennusvirhe), markkinahäiriö tai asuntojen ja kiinteistöjen arvojen yleinen ja pysyvä aleneminen. Tämän lisäksi ovat lainasopimuksen pienellä painetut force majeure ehdot, jotka kannattaa kyllä lukea.

Ei markkinahäiriöön mitään ydinvoimalan räjähdystä tai sotaa tarvita. Esimerkkinä käyköön Kouvolan kaupunki - paperitehtaat lopettivat toimintansa, rullat pysähtyivät ja puoli kaupunkia joutui työttömäksi. Hiki nousi kaupunginjohtajan otsalle, kun veronmaksajat loppuivat. Valmiiden omakotitalojen arvot romahtivat ja puolivalmiit menivät tyystin arvottomiksi. Veikkaanpa, että siellä suunnalla käytiin muutamakin vakuusneuvottelu asuntosäästäjän ja pankin kanssa.

Tarkoitus ei ole pelotella vaan kertoa, etteivät kaikki asiat ole itsestään selviä. Sijoitus se on asuntokin ja kaikki pankkien kiemurat on nähty.

 

0
0
23.8.2020 - 21:06 #47076

FiilisVoittaa

-338
Liittynyt:
24.7.2020
Viestejä:
112
Bingo53 kirjoitti:

Kuluttajasuoja epää pankilta oikeuden vaatia lisävakuuksia vain asunnon normaalin kulumisen vuoksi. Tästä asiassa alla oleva leike Finanssivalvonnan sivuilta:

Lähde:  https://www.finanssivalvonta.fi/kuluttajansuoja/kysymyksia-ja-vastauksia...

Muut syyt antavat pankille oikeuden vaatia lisävakuuksia. Tässä suhteessa mikään ei ole muuttunut viimeisen neljännesvuosisadan aikana.  Muita syitä voivat olla velallisen aseman huononeminen, vakuuden arvon huononeminen muusta syystä (tyypillisesti itse rakennettu talo, jossa ilmenee rakennusvirhe), markkinahäiriö tai asuntojen ja kiinteistöjen arvojen yleinen ja pysyvä aleneminen. Tämän lisäksi ovat lainasopimuksen pienellä painetut force majeure ehdot, jotka kannattaa kyllä lukea.

Ei markkinahäiriöön mitään ydinvoimalan räjähdystä tai sotaa tarvita. Esimerkkinä käyköön Kouvolan kaupunki - paperitehtaat lopettivat toimintansa, rullat pysähtyivät ja puoli kaupunkia joutui työttömäksi. Hiki nousi kaupunginjohtajan otsalle, kun veronmaksajat loppuivat. Valmiiden omakotitalojen arvot romahtivat ja puolivalmiit menivät tyystin arvottomiksi. Veikkaanpa, että siellä suunnalla käytiin muutamakin vakuusneuvottelu asuntosäästäjän ja pankin kanssa.

Tarkoitus ei ole pelotella vaan kertoa, etteivät kaikki asiat ole itsestään selviä. Sijoitus se on asuntokin ja kaikki pankkien kiemurat on nähty.

 

Jos kerta olet niin huono asiakas, että pankki uskaltaisi ehdoittaa tuollaista sinulle, etkä saisi viereisestä pankista samaa takaisin syy ei ole pankissa vaan itsessä.

0
0
23.8.2020 - 23:35 #47088

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900
FiilisVoittaa kirjoitti:

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

Se nyt ei varmasti ole 100% varma. 

0
0
24.8.2020 - 00:51 #47093

FiilisVoittaa

-338
Liittynyt:
24.7.2020
Viestejä:
112
Artsipappa kirjoitti:

 

FiilisVoittaa kirjoitti:

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

 

Se nyt ei varmasti ole 100% varma. 

Ensimmäistä kertaa Artsipappa osuu oikeaan. Onnittelut.

0
0
24.8.2020 - 08:43 #47097

Bingo53

+2785
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2013

No jaa, kuka tahansa yrittäjä tai liiketoimintajohtaja voi kertoa eläviä tarinoita siitä, mitä pankki voi tehdä tai pankin on pakko tehdä, kun pankin uloslainauksen vakuuksina olevan kiinteistövarallisuuden vakuusarvot laskevat ja pankin vakavaraisuus on vaarassa. Siinä ei asiakassuhde auta.

Rakentajan alkuperäinen ajatus oli, että "Haluaisin pohtia suojautumista tilanteelta jossa asunnon/lisävakuuksien vakuusarvo laskee."

Tilanne Rakentajalla oli se, että hänellä ilmeisesti on tontti, jonka vakuuarvo on vakaa. Tontilla on keskeneräinen rakennus. Vakuusarvoja on lisätty henkilö- tai reaalivakuuksilla, sillä keskeneräisellä rakennuksella ei ole vakuusarvoa. Takataskussa ovat säästöt - osa rahana, osa osakkeina. Raha suojaa itsensä jos se on euroina, mutta osakesalkun suojaukseen halutaan mielipiteitä.

Ensimmäinen kantani tähän on, että Rakentajan olisi hyvä keskittyä ensisijaisesta rakentamiseen ja saada rakennus käyttöönottokuntoon. Kun rakennus on luovutuskunnossa, sille syntyy vakuusarvo - tilanne muuttuu.

Lisävakuuksia koskien on hyvä muistaa, että säästöt voi myös pantata. Pitkäaikaistalletus käy sellaisenaan. Finanssivalvonnan sivuilta: 

Osakesalkun osalta tässä voisi tarkastella asiaa pankin kannalta - minkälaisen osakesalkun sisältö (eli portfoliohajautus) olisi pankin kannalta vakuutena mahdollisimman käypä. Veikkaanpa, että salkun rakenne, joka on hajautettu, selkeästi ymmärrettyihin indekseihin sidonnainen ja osa osakkeita, osa velkakirjoja olisi pankin kannalta panttina käypä.

Salkun panttauksessa osakkeet ja rahastot pysyvät panttaajan omina ja panttaaja saa niistä tuotot. Ne vain merkitään arvo-osuustilille niin, ettei panttaaja voi niitä myydä. Lisää salkkuun voi tuloillaan ostella, mutta mikään tradersalkku se ei ole.

Aki Pyysing mainitsee välillä myyntikaupan tehtyään siirtäneensä varat "Turvasatamaan". Olisi mielenkiintoista tietää, mitä hän ja muut käyttävät turvasatamana.

 

0
0
24.8.2020 - 10:37 #47109

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900
FiilisVoittaa kirjoitti:

 

Artsipappa kirjoitti:

 

FiilisVoittaa kirjoitti:

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

 

Se nyt ei varmasti ole 100% varma. 

 

Ensimmäistä kertaa Artsipappa osuu oikeaan. Onnittelut.

Kiitosh!

0
0
24.8.2020 - 10:43 #47111

Rakentaja

OP
+1
Liittynyt:
22.8.2020
Viestejä:
4

Kiitos Bingo53 hyödillisistä huomioista.

Lähdin käsittelemään tilanneta siitä lähtökohdasta jossa kiinteistö on valmis asuttavaksi. Tällöin laina kokonaan nostettu. (vrt. uuden vastaavan ostaminen valmiina). Eli rakennusaikaisia kikkailuja ei huomioitu selvyyden vuoksi. Pankki on tällöin arvioinut asunnon tontteineen vakuusarvoksi tuon 280 000€.

Oletetaan, että asunto ollut meillä käytössä parivuotta ja saan potkut ja tulee lama, jossa asunnonkin arvo laskee. Eli mitä sijoitustuotetta tällöin kannattaisi omistaa jossa raha pitäisi arvonsa/nousisi ja pystyisin näillä "turvasatama" rahoilla kattamaan heikentynyttä vakuusarvoa/makselemaan kuluja jonkin aikaa.

Vrt. tilanne jossa olen 100% säätöillä pörssiosakkeissa joiden arvo puolittuu, enkä halua niitä realisoida siinä paniikissa. Ymmärrän, että tämän "suojauksen" takia menettäisin oletettavasti tuottoja, mutta samalla pienennän riskiäni. Suoranaisesti en pelkää tällaista tilannetta, mutta kunhan pohdiskelen järkevän tasoista riskienhallintaa. Jos yöuneni menettäisin niin maksaisin suoraan lainaa pois kaikilla säästöillä ja maksimit kuukaudessa, mutta se nyt ei ole järkevää kun saa rahalle sijoituettuna parempaa korkoa kuin mitä lainan kustannukset ovat.

Lopputulemana vaikuttaa melko selkeältä, että vaihdan vain allokaatiotani enemmän korkopainotteiseksi ja lisään vuosien varrella osakepainoa lainan lyhetessä. 

Edit. En myöskään halua kiinnittää sijoituksia suoraan vakuudeksi, jotta voin säilyttää vapauden tehdä kauppaa vapaasti.

0
0
24.8.2020 - 11:31 #47119

Velho

+1412
Liittynyt:
26.6.2014
Viestejä:
544

Mä vielä tätä tarkastin, ja kyllä se niin on, että pankki ei voi vaatia kuluttaja-asiakkaalta lisävakuuksia tilanteessa, jossa asuntolainan vakuutena on ostettu asunto, jonka arvo laskee velallisesta riippumattomasta syystä, jollaiseksi siis luetaan esimerkiksi yleinen asuntomarkkinoiden lasku. Eli kun vain pystyt itse maksamaan korot ja lyhennykset ajallaan, pankki ei voi laittaa asuntoasi pakkomyyntiin sillä perusteella, että asunnon vakuusarvo ei ole enää riittävä.

0
0
24.8.2020 - 15:35 #47163

Bingo53

+2785
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2013

Riskien hallinnasta - katsotaanpa viimeistä viittä vuotta:

Tuossa käyrässä on peruskauraa olevien S&P 500 etf:n, vaikkapa Seligssonin OMXH25 etf:n (vähennettynä osingoilla) ja iShares US Aggregate bondin kehitys viimeiseltä viideltä vuodelta.

Ajatellaanpa, että sijoituksesi alussa on vaikkapa 10.000 euroa ja olet jakanut ne 8.000 S&P 500:n ja 2.000 AggrBondiin. Salkussa osakkeiden ja velkakirjojen suhde on 80% / 20%.

Jos et tee mitään, viidessä vuodessa S&P 500 etf on noussut arvoon 13.200 euroa (noin 65 %) ja velkakirjaetf on noussut arvoon 2.200 eli (noin 10%). Nyt olisi salkun velkakirjojen suhde 84% osakkeita ja 16% velkakirjoja eli suojaus on heikentynyt.

No tässä kannattaa kaivaa Saarion kirja esiin ja hyödyntää tammikuuilmiötä. Siitä varmaan juttuja riittää.

Et tee kovin pahasti, jos aina tammikuussa myyt salkusta vähän vanhimpia, hyvin nousseita osakeindeksietf:iä ja ostat kauppasummalla bondi-etf:ää niin, että salkun suojaus pysyy haluamassasi tasossa.

Itse asiassa jokin Nordea Säästö 75 rahasto toimii juuri näin - salkun koostumus pidetään 75% osakkeita, 25% velkakirjoja. Kaikilla pankeilla on vastaavia tuotteita niile, jotka eivät halua pohtia suojausta usein.

Itsestäni on mukavampaa seurata kursseja, indeksejä ja valuuttoja sekä vaihdella painotusta oman näkemykseni mukaan - puuhaa riittää Aasian pörssien avautumisesta iltamyöhälle jenkkipörssien sulkeutumiseen asti.

 

 

0
0