Olet täällä

Uudiskohteiden isot yhtiölainat avasivat asuntokaupan padot

3
3183
16.11.2017, 10:07
#1
+1087
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1287

Timo Metsolan blogikirjoitus: Uudiskohteiden isot yhtiölainat avasivat asuntokaupan padot (16.11.2017)

"Sijoittaja taas hyötyy isoista yhtiölainoista, koska valistuneet taloyhtiöt tulouttavat niiden lyhennykset kirjanpidossaan, jolloin sijoittaja pystyy vähentämään yhtiölainan lyhennykset heti suoraan vuokratulojen verotuksessa. Tämä on sijoittajan kannalta mahdottoman hyvä kuvio. Tässä yhteydessä täytyy valitettavasti myöntää, että aikanaan itse keksin ja ajoin läpi mallin, jossa tämä kirjanpidossa tulouttaminen kirjataan myös näiden taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin, jotta sijoittaja uskaltaa varmemmin laskea verovähennysoikeuden varaan. Vasta myöhemmin tulin katumapäälle, kun tämä asetelma kuumensi uudiskohteisen sijoitusmarkkinoita niin paljon. Paljon enemmän kuin osasin ikinä kuvitella. Asuntokuplan ehkäisyä ajatellen tulin luoneeksi eräänlaisen ilmestyskirjan pedon. Ei myöskään ole lainkaan selvää, etteikö tätä verotuksen porsaanreikää voitaisi jossain kohtaa poikkeusjärjestelyllä tukkia.

Okei, tosi moni tuntuu hyötyvän isoista yhtiölainoista. Mitä pahaa niissä sitten on? Ne tasoittavat tietä asuntokuplalle kiertämällä turvamekanismin toisensa perään. Juuri tällaiset suoraan asuntoihin omistajien ohi sidotut isot lainat, joita jo valmiiksi ylivelkaiset sijoittajat pystyivät haalimaan aina vaan lisää ilman minkäänlaista ulkopuolista kontrollia tai hidastetta, aiheuttivat Yhdysvalloissa subprime-kriisin kärjistymisen vuonna 2005." - Timo Metsola

Keskustelua tässä ketjussa.

1
+1
0
-1
1
0
16.11.2017, 10:29
-34
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1537

Hintaromahdus yhdistettynä osakkaan maksukyvyttömyyteen johtaa tosiaan yhtiölainapohjaisessa asuntolainassa taloyhtiön, ei pankin, tappioon. Tämä on tärkeä, joskin melko teoreettinen, huomio.

Aikuisten oikeasti Suomen asuntomarkkinoiden ainoa kupla ja riski on asumistuella kuplautettu vuokra-asuntokysyntä. Tämän segmentin hinta ja kustannus ovat jo niin kaukana toisistaan, että hintataso tuskin kestää aikaa. 

Puolen tunnin ajomatkan päässä tuplaneliökokoisia asuntoja myydään samaan aikaan selvästi alle rakennuskustannusten. Tämä ero ei voi olla kestävä.

 

1
+1
0
-1
1
0
16.11.2017, 12:00
+361
Liittynyt:
26.6.2014, 10:40
Viestejä:
284

Muutama vuosi sitten ei vielä tarvinnut maksaa yhtiölainaosuudesta varainsiirtoveroa lainkaan. Silloin yhtiölaina oli erityisen edullinen asia asunnon ostajalle, tuli sitten omaan tai sijoituskäyttöön. Sitten tuli aika jolloin yhtiölainojen marginaalit olivat selvästi yksityishenkilöiden asuntolainojen yläpuolella, ja vs-verovapaus meni, joten yksityishenkilöt ostivat enemmän velattomana. Nykyisin yhtiölainojen marginaalit ovat ok-luokkaa oman asunnon ostajille ja edullisia sijoittajille. Suora vähennysoikeus lyhennyksistä tarkoittaa että tietysti sijoittajat ottavat yhtiölainaa niin paljon kuin vain voi.

1
+1
0
-1
1
0
16.11.2017, 22:06
+161
Liittynyt:
9.10.2015, 17:44
Viestejä:
255

Dharma kirjoitti:

Hintaromahdus yhdistettynä osakkaan maksukyvyttömyyteen johtaa tosiaan yhtiölainapohjaisessa asuntolainassa taloyhtiön, ei pankin, tappioon. Tämä on tärkeä, joskin melko teoreettinen, huomio.

Mut siis eikö se vaadi jo aika isoa romahdusta että yhtiö jää tappiolle maksukyvyttömän osakkaan asunnon myynnin jälkeen? Let´s say asunnon velaton hinta 300K josta 200K yhtiölainaa. Eikö nyt hinnan pidä pudota alle 200K jotta yhtiö ottaa pataan? Ihan silleen varmistelen kun itse tässä juuri hieromassa kauppoja uudiskohteesta, jossa se about 70 pinnaa yhtiölainaa.

En muuten nyt täysin hahmota että vaikuttaako näissä jotenkin omaan riskiin se, maksaako oman yhtiölainaosuutensa pois vai makseleeko sitä hiljalleen vastikkeen muodossa? Ts. jos mulla olis se asunto velattomaks maksettuna ja sitten tulis jonkinlainen katastrofi jossa moni osakas ajautuis maksukyvyttömäks, niin onko mun vastuu jotenkin isompi jos oon maksanu oman kämppäni kokonaan vs. että on yhtiölaina maksamatta? Tää riippunee jotenkin siitä siirtyykö kaikki asunnon osakkeet mulle heti kaupan yhteydessä vai sitä mukaa kun makselen yhtiölainaa pois.

0
+1
0
-1
0
0