Kolumnit

Kolumni: Kiinteistösijoittaminen sopii yksinkertaisille

Aki Pyysing |
Jaa Twiittaa

Eräs sijoittajatuttavani tapaa aina sanoa, että kiinteistösijoittaminen on niin yksinkertaisten ihmisten puuhaa, että hänkin voi siinä pärjätä. Tämä on totta, paitsi että kyseinen sijoittaja ei ole ollenkaan yksinkertainen.

Jos en käyttäisi aikaani niin paljon ympyrää kiertävien korttien seuraamiseen, tekisin todennäköisesti suoria kiinteistösijoituksia nykyisissä markkinaolosuhteissa minäkin. Kun pankista saa rahaa parilla prosentilla vähänkään neuvottelukykyinen, ja kiinteistösijoituksissa pääsee helpohkosti paljon kovempiin tuottoihin, on matematiikka varsin yksinkertaista. Esimerkiksi omaa rahaa puolet, pankista puolet kahdella prosentilla ja kohde tuottaa kahdeksan prosenttia. Omalle pääomalle tulee tuottoa nollainflaation oloissa kuusitoista prosenttia miinus korot. Sijoittaja vaurastuu näillä spekseillä neljätoista prosenttia joka vuosi. Jos lainaa saa isomman osuuden, pääsee oman pääoman tuotossa jopa hulppeisiin 20-30 prosenttiin.

Aikoinaan kun treidasin osakkeita ja optioita päätöikseni, sanoin vieruskavereilleni pyrkiväni 20 prosentin vuosituottoihin. Nämä pitivät minua mielisairaana, koska pyrin niin vähään. Suurempiin tuottoihin pyrkineiden paikalla on nykyisin tyhjä tuoli, ja jäljellejääneet taas pitävät 20 prosentin tuottotavoitetta mielisairaan korkeana. Luovuin muuten tuottotavoitteista kokonaan vuonna 1995 siirtyessäni tuijottelemaan ruudun sijasta pelikortteja. Turhat tavoitteet vaan sumentavat polkua, jolla pyritään tekemään hyviä päätöksiä, yksi kerrallaan. Jos olisin edelleen ammattisijoittaja, lähtisin kyllä hakemaan 20 prosentin tyyppisiä vuosituottoja kiinteistöistä, ja hyvällä todennäköisyydellä pääsisinkin niihin.

Matematiikka kiinteistösijoittamisessa on yksinkertaista, tosin annettu kahdeksan prosenttia on tietenkin muuttuva tekijä. Teollisuus- ja kauppakiinteistöissä tuo kahdeksan on kuitenkin realistinen tuottoprosentti nykymarkkinoilla. Ongelmana tietenkin on, että vuokralaisen lähtiessä kahdeksan voi muuttua nollaksi.

Osaamista kiinteistöbisneksessä tarvitaan siinä mielessä, että hankkii kiinteistön, johon saa uuden vuokralaisen vanhan lähtiessä. Tämä ei ole tarkalleen ottaen ihan rakettitiedettä. Iso teollisuushalli Itä-Lapissa on haastavampi kohde kuin pieni liikekiinteistö Alppilassa. Jos on lukkarinrakkautta asuntoihin, eikä halua askarrella ahneiden ja konkurssiriskisten yrittäjien kanssa, on vastaavasti yksiöön Torkkelinmäeltä helpommin saatavissa uusi vuokralainen kuin perheasuntoon Sodankylästä.

Kiinteistössä ajoittain joutuu tekemään tai teettämään remontteja ja lisäksi pitää valvoa, että vuokralaiset maksavat vuokransa ja hankkia uusia lähtijöiden tilalle. Tähän pystyy jokainen peruskoulun hyväksyttävästi läpäissyt halutessaan. Minä olen näpräämiskammoinen ja koen vastenmieliseksi sekä velanperinnän että asiakashankinnan. Valvontahommienkin kanssa suorittamiseni on enemmän tuurijuoppouden kuin päivittäiskännäyksen asteella. Niinpä minulla ei ole suoria kiinteistösijoituksia yhtä pommisuojan puolikasta lukuun ottamatta, joka on jäänyt haltuun edellisestä elämästäni.

Minä annan vähän eteen odotettavissa olevissa tuotoissa, kun olen sijoittanut pörssilistattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin suorien kiinteistösijoitusten sijaan parina viime vuosikymmenenä. Näissä on nykyisin triplaverotus, eli ensin yhtiö maksaa tuloksestaan verot ja sitten minun sijoitusyhtiöni maksaa mahdollisista voitoistaan veron. Jos päätän jakaa osinkoa, maksan tästäkin veron. Toki nämä kaikki verokannat ovat Antti Rinteen mielestä törkeän alhaisia ja olen sikamainen keinottelija, joka riistää elantonsa työläisten selkänahasta. Minun näkemykseni mukaan taas työläisten pitkän aikavälin hyvinvoinnin uhkana ovat juuri Antti Rinne ja kaltaisensa, joten tasoissa ollaan.

Minun onnekseni pörssimarkkinat eivät ole olleet millään lailla tehokkaat, ja olen vaihdellut yhtiöstä toiseen vuosien varrella, kun niiden hinnoittelut ovat olleet iloisesti ristissä, ja nämä sitten aikanaan korjaantuneet. Tällä hetkellä suurimmat pörssisijoitukseni ovat Technopoliksessa, ja nukun yöni hyvin tämän asian suhteen. Alihinnoiteltua yhtiötä varustettuna pätevällä toimitusjohtajalla on leppoisaa omistaa. Työtä se on kuponginleikkaaminenkin.

En nykyisin anna sijoitusneuvoja kuin joskus epähuomiossa juovuspäissäni. Yrityksensä myynyt ex-toimitusjohtaja juottikin minut kymmenkunta vuotta sitten hyviin nousuihin ja alkoi tenttaamaan sijoitusneuvoja ohitettuani kahden promillen ja ollessani hyvää vauhtia kohti kolmea. Olin aiemmin kieltäytynyt sinnikkäästä kinttuamisesta huolimatta antamasta mitään ohjeita hiljan saadun käteisen rahan käyttöön, paitsi suositellut käyttämään viinaan ja naisiin ja varomaan tuhlaamista. Avauduin kuitenkin sitten vaikutuksen alaisena ja painostettuna ja kehotin vanhaa ahkeraa teollisuusyrittäjää ostamaan teollisuuskiinteistöjä. Jos ymmärtää vuokralaisten maksukyvystä ja kiinteistönhallinnasta niin paljon kuin tämä ex-yrittäjä, on touhu oikeasti aika leppoisaa.

Kiinteistöihin tämä sitten sijoittikin, ja tulevan perikuntansa olisi syytä olla kiitollinen näistä neuvoista. Rahat olisi voitu laittaa myös esimerkiksi iloiseen elämään. Vähän jälkikäteen ahdisti, kun ekonomityttären kanssa oli käyty pankissa, ja vastoin nimenomaista kieltoani tultu korkokattosopimuksen kanssa takaisin. Toisaalta pitää sitä jonkun toki pitää pankitkin rahassa. Lisäksi tämä vahvisti näkemystäni siitä, että ekonomin tutkinto ei ole tae edes siitä, että osaa lukea ja kirjoittaa, vaikka rehtorimme valmistujaispuheessaan näin väittikin.

Minunlaiselleni laiskalle spekulantille sopii hyvin kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittaminen. Minun on vaikea nähdä, miten jään ajan mittaan alle kymmenen prosentin vuosituottojen Technopolikseni kanssa, ja nollakoron olosuhteissa tästä on turha mökötellä. Ahkerille ja fiksuille pojille ja tytöille voivat sopia vielä paremmin suorat kiinteistösijoitukset velkavivulla maustettuna. Ahneemmille ja reippaammille sopivat kovemmat mausteet kuin maltillisemmille ja varovaisemmille.

Tärkeintä on ymmärtää, että nimi vuokrasopimuksessa ei tarkoita vielä varmaa vuokranmaksua. Hyvin tärkeää on osata hahmottaa, onko vuokralainen sekä maksukykyinen että –haluinen ja että tarvittaessa löytyy uusia tilalle. Velkavipua kannattaa käyttää siinä mielessä maltillisesti, että edes heinäsirkkojen tullessa ei pysty lainoittaja viheltämään pilliin ja irtisanomaan luottoja.

En ihan täysin hahmottanut, miksi jotkut ottivat viidentoista prosentin korolla lainaa, jotta saivat ostettua Helsingin keskustasta kahden prosentin tuottokohteita 1980-luvun lopulla. Lainan myöntäjienkin täysipäisyyttä pidän kyseenalaisena. Tosin nurin menivät sekä lainanantajat että ottajat. Sen sijaan kahden prosentin lainan ottamisen ja antamisen kahdeksan prosentin tuottokohteeseen ymmärrän oikein hyvin.

Kiinteistösijoittajan kannattaa varoa ahneuden syntiin lankeamista. Kaikki tilat, jotka sijaitsevat siellä missä on ihmisiä, saa vuokrattua, kunhan hinnoista sovitaan. Paremmissa suhdanteissa saa parempia vuokria ja huonommissa sitten taas huonompia. Tyhjänä tilojen seisottaminen on yleensä joko tosiasioiden tunnustamattomuutta tai laiskuutta.

Minä en usko, että nykyinen vuokratuotot per riskitön korko suhde jatkuu ikuisesti. Joko vuokrat alenevat tai kiinteistöjen hinnat nousevat. Korot eivät nouse ihan tähän hätään kuitenkaan. Minä näen ikuisena optimistina pientä valoa talouden pitkässä synkässä yössä, joten en pidä mahdottomana vuokrattavissa olevien kiinteistöjen hinnannousua lähitulevaisuudessa. Tämä optimistisuus ei siis liity todellakaan muuttotappiopaikkakuntien omistusasuntoihin.

Hupaisaa on, että poliitikot eivät tajua tai myönnä, että kaikki asumistuet valuvat vuokriin ja sitä kautta kiinteistöjen hintoihin. Oikeasti asumistuista hyötyvät eniten kiinteistönomistajat. Olisi hauska kuulla vaikkapa Paavo Arhinmäen myöntävän tämän. Tosin taloudellisten realiteettien myöntäminen olisi vassaripoliitikolta poliittinen itsemurha, joten ei pidätetä hengitystä odotellessa.

Asuntolainojen korkovähennyskelpoisuudessa palkkatuloista en ole koskaan nähnyt mitään järkeä, ja sen poistuminen onkin nyt näköpiirissä. Lisäksi on mahdollista, että omistusasunto ei ole uusien esi-isiään dynaamisempien sukupolvien välttämätön asumismuoto, joten en ole todellakaan asuntoa itselleni ostamassa, vaan jatkan vuokralla asumista. ”Kiinteistöt” ja ”osakkeet” eivät ole sellaisia tuotteita, että ne kaikki kehittyvät aina samaan suuntaan, vaikka niin monet ajattelevat.

Kiinteistösijoittaminen sopii hyvin sellaisille yksinkertaisille, jotka tajuavat, mitä tekevät.

Keskustelua aiheesta täällä.

Yhteistyökumppaniksi:

Näkyvyys Sijoitustiedossa, ota yhteyttä!

Kolumnit

Laillinen turnauspokeri olisi pelastettavissa

Aki Pyysing
9.6.2024
east Lue lisää
Artikkelit

Analyysissa Nokian Renkaat: Entisen laatuyhtiön testitulokset eivät riitä Seurantalistalle

Almanakka
7.6.2024
east Lue lisää
Haastattelut

Haastattelussa Jyrki Uurasmaa: ”Suomelle olisi parasta ajaa täysillä päin seinää.”

Juha Europaeus
6.6.2024
east Lue lisää