Olet täällä

Asuntosijoittajaksi velkavivulla, millä ehdoilla lainaa saa ja miten paljon ?

5.10.2016, 10:32
#1
Käyttäjän jonecky kuva
OP
0
Liittynyt:
5.10.2016, 10:04
Viestejä:
2

Hei.

Olen jo vuosia pähkäillyt asuntoihin sijoittamista ja aina vain siirtänyt päätöstä, vaikka useat tuttavani ovat suositelleet minulle velkavipua ja sen kautta asuntoihin sijoittamista. Taloudellinen tilanteeni on hyvä eli velkaa minulla ei ole ja reaalivakuuksia (kiinteistöt + muu omaisuus) suoralta kädeltä arvioituna n. 700.000 - 800.000€. Toisin sanoen minut kasvatettiin jo pienestä pitäen asenteella "velkaa älä vain ota tai jos otatkin niin maksa se heti pois".

Nyt olen kuitenkin todella intensiivisesti perehtynyt sijoitusasuntoihin ja kun korot ovat todella alhaalla, niin en itse näe enää yhtään järkevää syytä, miksi en käyttäisi hyvää taloudellista tilannettani hyväksi asuntosijoituksen aloittamiseen.

Ajatuksenani olisi hankkia esim. 6 kpl pienehköjä asuntoja rakennusvaiheessa olevista uusista kerrostaloista, ja oman paikkakuntani kustannustason perusteella asuntoja saisi n. 50.000€ myyntihinnalla (30-40% velattomasta hinnasta), jolloin n. 300.000€ sijoituslainalla saisin hankituksi tuon määrän asuntoja.

Olen järkeillyt, että taloudellisen tilanteeni pohjalta pankin pitäisi myöntää laina täysin ilman oman pääoman osuutta, varsinkin kun käsittääkseni 70% tarvittavista vakuuksista katetaan jo hankittavilla asunnoilla. Laina-katon ei pitäisi myöskään olla esteenä minun tapauksessani ja mielestäni pankin ei pitäisi nähdä juurikaan riskiä lainan myöntämisessä.

Mitä tulee lainaan, niin laina-ajaksi olen kaavaillut esim. 15 vuotta, mutta en tiedä, millä marginaalilla laina pitäisi saada (prosentin luokkaa vai vähemmän/enemmän ?) ja miten menetellä koron kanssa ? Jos haluan turvata koronnousut, niin yksi vaihtoehto olisi yrittää saada jopa 15 vuoden kiinteä korko, joka luonnollisesti on taloudellisesti hieman huonompi vaihtoehto kuin esim. 12kk Euribor. Lyhennysmuodoksi olen ajatellut kiinteää tasaerälainaa, jolloin lainan kaikki kulut on helpompi täsmäyttää kassavirtaan.

Onko koko ideassa millä tavoin järkeä ? Asun kasvukeskuksessa ja vuokra-asunnoista on koko ajan pulaa, joten asuntojen vuokrauksen kanssakaan en näkisi isoa riskiä.

0
+1
0
-1
0
0
5.10.2016, 11:08
+8
Liittynyt:
30.12.2015, 17:29
Viestejä:
34

Itse en ole noin varoissani, ajatellut lähinnä yhtä kerrostaloyksiötä/kaksiota. Olen pyöritellyt hieman excelissä uusia kerrostalo yksiöitä/kaksioita  Tampereella ja niiden hinnat on vaan niin kovia (3,5k€-4k€/m2) lähiöissäkin, etten ole nähnyt järkeväksi aloittaa hommaa, tuotto ilman tyhjiä kuukausia/muita ongelmia jotain 2-3% näillä korkotasoilla, ilman arvonnousua/laskua. Vanhoja kämppiä oon seuraillu ja niillä voi vielä nopeilla kaupoilla päästä hyviin tuloksiin (asuntojen.hintatiedot.fi perusteella jälkeenpäin katsonut millä meni).

0
+1
0
-1
0
0
5.10.2016, 11:25
Käyttäjän jonecky kuva
OP
0
Liittynyt:
5.10.2016, 10:04
Viestejä:
2

Kiitos viestistäsi. Oma varallisuuteni on kertynyt vuosien saatossa yrityskauppojen myötä ja nyt olen tosiaankin herännyt ajatukseen, että tällä hetkellä varallisuuteni ei käytännössä tuota yhtään mitään kun taas fiksuilla asuntosijoituksilla saisin sen tuottamaan 5-10% vuositasolla. Sijoittamalla uusiin asuntoihin hyvällä sijainnilla sekä kasvukeskuksessa en näe myöskään itselleni koituvan suurta riskiä. Asuntojen arvon nousulla tai laskulla ei omalla kohdallani myöskään ole suurta merkitystä, koska ajatuksena on saada asunnoista jatkossakin vuokratuottoa eikä myydä niitä pois ensimmäisen tilaisuuden tullen.

Noviisina lähinnä haen muiden näkemystä sille, olenko suunnitelmineni järkevällä ajatuspohjalla.

0
+1
0
-1
0
0
6.10.2016, 13:27
+2
Liittynyt:
21.9.2015, 13:50
Viestejä:
7

Ihan oikeilla jäljillä olet ajatuksinesi. Jos ei ihmisten kanssa toimiminen(asuntonäytöt, vuokralaisten läpikäynti, yhtiökokoukset, mahdolliset remontit, vuokralaisten kanssa yhteydenpito yms.) tuota päänvaivaa, niin asuntoihin sijoittaminen on erittäin suositeltava vaihtoehto.

Itse sinun sijassa kiertäisin pankit läpi ja valitsisin 2-3 pankkia, joiden kanssa jatkossa yhteistyötä tekisin. Olemassa olevalla pääomallasi pääset heti alle 1% lainamarginaaleihin ja "parempien" asiakkaiden tiskeille => oma yhteyshenkilö ja homma toimii. Useampi pankki siksi, että jatkossa on helpompi kilpailuttaa, kun on jo valmiiksi seulonut vaihtoehdot läpi. Lisäksi ei tule lainakatot yms. heti vastaan, kun riski on jaettu useammalle eri toimijalle. Ostaisin alkuun esim. neljä kämppää, joihin lainat siis useammasta eri pankista. Katsoisin miten homma lähtee pyörimään. Löytyykö vuokralaiset, meneekö kaikki suunnitellusti ja tuottaako homma, niinkuin oli tarkoitus. Jos kaikki ok, niin sitten lisäostoksille. Velkavipua käyttäen pääsee hyville tuotoille, kunhan ei käy ahneeksi ja hinnoittele kohteita tyhjiksi. Lainoja ei kannata lyhennellä mitenkään turhan kunnianhimoisesti, vaan sitä silmällä pitäen, että hommasta jää kuukausittaista kassavirtaa rittävästi. Lainamuoto kannattaa valita niin, että laina joustaa ajassa. Eli korkojen noustessa laina-aika kasvaa. Jos valitsee niin, että kuukausittain pankille maksettava erä kasvaa, niin silloin tulee korkojen noustessa kylmät ajat. 

Kannattaa myös muistaa, että homma on oikeasti asiakaspalvelua ja huonolla asiakaspalvelijalla on jossain vaiheessa vaikeat ajat edessä. Tyytyväinen vuokralainen on hyvä vuokralainen.

Tällä hetkellä asuntosijoittamisen ongelma on, että hyviä kohteita ei enää löydy(ei ainakaan kehän sisältä). Hyvät kohteet viedään ensimmäisen näytön jälkeen ja usein jopa ennen yleistä näyttöä. Hyvien kohteiden hinnat eivät juurikaan jousta alaspäin, vaan päinvastoin välittäjät kukin oman moraalinsa puitteissa luovat kohteista hämäriä tarjouskilpailuja, joissa tuhannen euron nousuilla nuijitaan illan aikana hinnat tappiin. Ainakin myyjä saa auringon noustessa hymyillä. Kannattaa omissa laskelmissaan olla itselleen rehellinen. Jos et ole, niin se kostautuu samantien viivan alla ja hommasta saa ihan väärän kuvan. 

1
+1
0
-1
1
0
7.10.2016, 13:17
+117
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
280
Ajatuksenani olisi hankkia esim. 6 kpl pienehköjä asuntoja rakennusvaiheessa olevista uusista kerrostaloista, ja oman paikkakuntani kustannustason perusteella asuntoja saisi n. 50.000€ myyntihinnalla (30-40% velattomasta hinnasta), jolloin n. 300.000€ sijoituslainalla saisin hankituksi tuon määrän asuntoja. - See more at: https://www.sijoitustieto.fi/sijoituskeskustelu/aloittelevat-sijoittajat...

Ihan järkevän kuuloinen kuvio. Sinun kohdallasi velkavivun hoitaminen ei varmaan tuota ongelmia, kun velkaa ei ennestään ole ja nettovarallisuutta sitten senkin edestä. Luulisi että olisit haluttu asiakas pankeissa ja pääsisit tuon lainakuvion kilpailuttamaan.

 

Toki isoin juttu tuon kuvion järkevyydessä on se millaiseen vuokratuottoon kohteilla pääset. Hyvä vuokratuotto itsessään suojaa parhaiten koronnousuilta ja asuntomarkkinoiden heilahduksilta.

0
+1
0
-1
0
0
20.10.2016, 16:08
0
Liittynyt:
20.10.2016, 15:57
Viestejä:
2

Hei,

 

Itselläni tuli tästä pari asiaa mieleen.

Ensinnäkin tällä kaavalla kokonaiskassavirta on kuukausittain reilusti pakkasella. Kannattaa laskea tarkkaan. Onko se sinulle ok, että asunnot eivät pyöri ainakaan alkuvaiheessa itsestään, vaan joudut pumppaamaan niihin rahaa kuukausittain?

Toiseksi kannattaa laskea koko pääoman tuotto huolella. Mikäli tuotto jää heikoksi (sanotaan nyt alle 5%), niin riittääkö se sinulle?

0
+1
0
-1
0
0
21.10.2016, 01:53
+6
Liittynyt:
8.10.2016, 21:30
Viestejä:
24

Pankkihan varmaan huomioi myös yhtiölainat eli ei niistä hankittavista asunnoista välttämättä jää vakuusarvoja pankkilainaasi varten, mutta kun muita vakuuksia kerran on reilusti, niin etköhän lainan saisi.

Varmaan ihan fiksu kuvio, mutta kannattanee vertailla myös pörssiin sijoittamiseen ja siellä velkavivuttamiseen. Vaikka monen mielestä asunto on konkreettisena kohteena turvallisempi kuin osakkeet, ei asia välttämättä ole näin mahdollisimman tasapainoiseksi laaditun arvopaperisalkun kanssa. Kuuden asunnon pyörittämisestä on jo jonkun verran vaivaa, henkilöstä sitten kiinni miten sen vaivan hinnoittelee? Saisikohan kuudesta asunnosta jo paljousalennusta rakennuttajalta?

0
+1
0
-1
0
0
24.10.2016, 10:33
+1
Liittynyt:
1.12.2014, 22:14
Viestejä:
6

Onko kenelläkään sijoitusasuntoa Tallinnasta tai harkinnassa moisen hankkiminen? Saako Suomalaisesta pankista lainaa Tallinnassa sijaistsevaa kämppää varten, vai joutuuko Viroon neuvottelemaan?

Jos Rail Baltica sekä tunneli Tallinnan ja Helsingin välille toteutuu tulevaisuudessa, näkisin Tallinnassa sijaitseville asunnoille suuren arvonnousupotentiaalin.

0
+1
0
-1
0
0
24.10.2016, 19:25
+4
Liittynyt:
5.12.2015, 16:22
Viestejä:
3

Lainaa saa kyllä, mutta ulkomailla oleva osake ei kelpaa vakuudeksi Suomesta otettuun lainaan.

0
+1
0
-1
0
0