Olet täällä

Asuntosijoittajaksi velkavivulla, millä ehdoilla lainaa saa ja miten paljon ? - 6.10.2016 01.27

Ihan oikeilla jäljillä olet ajatuksinesi. Jos ei ihmisten kanssa toimiminen(asuntonäytöt, vuokralaisten läpikäynti, yhtiökokoukset, mahdolliset remontit, vuokralaisten kanssa yhteydenpito yms.) tuota päänvaivaa, niin asuntoihin sijoittaminen on erittäin suositeltava vaihtoehto.

Itse sinun sijassa kiertäisin pankit läpi ja valitsisin 2-3 pankkia, joiden kanssa jatkossa yhteistyötä tekisin. Olemassa olevalla pääomallasi pääset heti alle 1% lainamarginaaleihin ja "parempien" asiakkaiden tiskeille => oma yhteyshenkilö ja homma toimii. Useampi pankki siksi, että jatkossa on helpompi kilpailuttaa, kun on jo valmiiksi seulonut vaihtoehdot läpi. Lisäksi ei tule lainakatot yms. heti vastaan, kun riski on jaettu useammalle eri toimijalle. Ostaisin alkuun esim. neljä kämppää, joihin lainat siis useammasta eri pankista. Katsoisin miten homma lähtee pyörimään. Löytyykö vuokralaiset, meneekö kaikki suunnitellusti ja tuottaako homma, niinkuin oli tarkoitus. Jos kaikki ok, niin sitten lisäostoksille. Velkavipua käyttäen pääsee hyville tuotoille, kunhan ei käy ahneeksi ja hinnoittele kohteita tyhjiksi. Lainoja ei kannata lyhennellä mitenkään turhan kunnianhimoisesti, vaan sitä silmällä pitäen, että hommasta jää kuukausittaista kassavirtaa rittävästi. Lainamuoto kannattaa valita niin, että laina joustaa ajassa. Eli korkojen noustessa laina-aika kasvaa. Jos valitsee niin, että kuukausittain pankille maksettava erä kasvaa, niin silloin tulee korkojen noustessa kylmät ajat. 

Kannattaa myös muistaa, että homma on oikeasti asiakaspalvelua ja huonolla asiakaspalvelijalla on jossain vaiheessa vaikeat ajat edessä. Tyytyväinen vuokralainen on hyvä vuokralainen.

Tällä hetkellä asuntosijoittamisen ongelma on, että hyviä kohteita ei enää löydy(ei ainakaan kehän sisältä). Hyvät kohteet viedään ensimmäisen näytön jälkeen ja usein jopa ennen yleistä näyttöä. Hyvien kohteiden hinnat eivät juurikaan jousta alaspäin, vaan päinvastoin välittäjät kukin oman moraalinsa puitteissa luovat kohteista hämäriä tarjouskilpailuja, joissa tuhannen euron nousuilla nuijitaan illan aikana hinnat tappiin. Ainakin myyjä saa auringon noustessa hymyillä. Kannattaa omissa laskelmissaan olla itselleen rehellinen. Jos et ole, niin se kostautuu samantien viivan alla ja hommasta saa ihan väärän kuvan. 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 19.3.2016 09.13

Siihen tulee vielä päälle vuokratontin lunastus n.70-80k ja silloin se 60neliötä onkin jo yli 400k. Kaikki tulevat tornit rakennetaan vuokratontille. Siinä meni oma mielenkiinto.

 

https://www.srv.fi/sites/default/files/files/Pdf-files/20160127-majakka-...

 

Näytä koko viesti
Ostin/Myin tänään - 22.9.2015 04.08

Nordeaa lähes päivän ylimpiin @10,5 keskihinnan ollessa nyt 11 ja painotus n. 60% koko osakesalkusta.

Fortumia päivän ylimpiin.

 

Näytä koko viesti
Pakolaisaallon vaikutus asuntosijoittamiseen? - 22.9.2015 03.39

Vaikutukset alkavat pikkuhiljaa näkyä vuokralle hakijoiden määrässä ja laadussa. Entistä enemmän hakijoiden joukossa on ulkomaalaista syntyperää olevia hakijoita, joilla on kaupungin maksusitoumus takataskussa. Lähtökohtaisesti vuokraan itse ainoastaan omalla rahalla maksaville, vaikka parempiin tienesteihin voisi olla mahdollisuus kaupungin toimiessa maksajana.

Esim. Helsingin keskustan kämppiin ei varmasti ole mitään vaikutusta tällä muuttoaallolla.

Näytä koko viesti
Asunto myyntiin vai ei? - 22.9.2015 02.28

Pankilla on panttina kyseisen asunnon osakekirjat holvissaan ja ne voi pantata jälkipanttina uuden lainan vakuudeksi. Vakuuden arvostus on varmastikin pankki-/asiakaskohtaista. Marginaali riippuu siitä otatko uuden lainan asuntolainana, vai sijoituslainana. Asuntolaina on omasta kokemuksesta n. 0,2-0,4% halvempaa lainaa.

Hyvä plan voisi olla uuden oman asunnon osto ja vanha vuokralle. Uuteen rahoitus kilpailuttamalla (jälkipantti vakuutena). Lyhennykset tuskin ongelma, koska kassavirta on vanhan asunnon vuokratulon verran positiivinen. Vähänkään vuokraamisen päälle ymmärtävät rahalaitokset lähtevät tähän kirkuen mukaan.

Uuden asunnon laitat vuokralle kahden vuoden asumisen jälkeen ja siirryt sitten itse vuokralle emännän kanssa, tai ostat uuden.

Näytä koko viesti
Sijoitusvinkkejä opiskelijalle - 21.9.2015 09.25

On hyvä idea. Oma toteutus meni aikanaan pieleen, kun opintolainan pääoma oli teknokuplan alla kolminkertaistettu pörssissä ja rahat hummattu hieman parempaa elintasoa ylläpitäessä. Verottaja tuli hakemaan omiaan ja juhlien jälkeen ei ollut mistä maksaa :D Tilanne korjattiin sopivan kokoisella bulletilla ja pienellä tuurilla teknokuplan viimeisiin nousuihin räiskiessä. 

Kannattaa siis valita hyvät osinkoa maksavat hepat ja myydä vasta opintojen jälkeen. 

Näytä koko viesti
Asunto myyntiin vai ei? - 21.9.2015 09.06

Vaihtoehto 3) 

Arvioituta asunto ilmaiseksi välittäjällä ja kilpailuta asuntolainasi uudelleen tätä arviota vasten. Saat todennäköisesti paremman marginaalin ja samalla vivutat asuntosi uudelleen itsellesi sopivalla velkavivulla (esim.80-100%). Käteen jäävällä rahalla 70-90K ostat toisen sijoitusasunnon ja loput osakkeisiin, tai tyynyn alle. Näin säästät myynnistä aiheutuvat kulut ja pidät hyvän kohteen omassa salkussa. Korkojen ollessa nykyisellä tasolla tämä toimii hienosti. 

Muistat sitten vielä muuttaa nykyisen asuntolainasi veroilmoitusta täyttäessäsi sijoituslainaksi, niin säästyy muutama euro lisää.

Näytä koko viesti