Olet täällä

Ensiasunnon osto

8.2.2020, 12:19
#1
Käyttäjän Rontti kuva
OP
Liittynyt:
21.7.2017, 12:05
Viestejä:
12
Pisteet:
+2

Päivää taloon.

Tämä ei suoranaisesti liity sijoittamiseen (noh, onhan asunto monelle, myös meille, suurin yksittäinen sijoitus), mutta täällä tuntuis olevan paljon väkeä, jotka asuntojen kanssa puuhaa ja muutenkin todella asiallista keskustelua, joten päätin kysyä neuvoa. Olemme avopuolison kanssa ostamassa ensiasuntoamme, ja meille on tässä herännyt muutamia ihan käytännön kysymyksiä, joihin emme nyt aloittelijoina ainakaan selkeitä vastauksia ole heti löytäneet. 

1. Olemme kiinnostuneet kohteesta, joka on jonkin kiinteistöfirman (ei mikään tunnettu) hallussa, ja kun kävimme näytössä, niin ilmeisesti oli sen kiinteistöfirman työntekijä joka sitä esitteli. Netin artikkeleissa puhutaan yleensä aina erikseen välittäjästä ja myyjästä, mutta entäs jos ne ovat sama henkilö? Tällöinhän asunnon myyntiä hoitava taho hakee tietysti maksimaalista hyötyä itselleen. Voiko tässä tulla jotenkin huijatuksi, jos ei ole erityisen tarkkana esim ostotarjousta tehdessä? (eikös ostotarjous ole kuitenkin aina sitova?) 

2. Miten asunnon osto käytännössä menee? Tekisimme ostotarjouksen, myyjä hyväksyisi sen, ja sitten mitä? Käydäänkö sopimuksia allekirjoittamassa jossain missä joku ammattilainen tarkistaa, että kaikki on kunnossa vai pitäisikö meidän itse osata tarkistaa kaiken olevan kunnossa? 

3. Jos ostamme asunnon, jossa on esim. myyntihinta 100k ja velaton hinta 200k, niin maksammeko silloin asunnon myyjälle 200k, vai maksammeko asunnon myyjälle 100k ja maksamme taloyhtiölle olevan lainan pois jollekin muulle taholle? Miten tämä käytännössä tapahtuu, hoitaako pankki nämä?

4. Olemme alusta asti neuvotelleet asunnon velattomasta hinnasta, mutta asunnon myyjä edelleen mainitsee, että rahoitusvastiketta ei tarvitse vielä 2020 aikana lyhentää vaan siitä maksetaan vain korot. Onko tämä nyt vaan joku ihme neuvottelutaktiikka millä koitetaan saada asia kuulostamaan paremmalta vai mitä olen ymmärtänyt väärin, kun olen siinä käsityksessä, että jos maksat asunnosta velattoman hinnan, niin ei siinä jää enää mitään rahoitusvastiketta maksettavaksi?

5. Kun olemme valmiita tekemään ostotarjouksen, niin miten se onnistuu? Voiko sen tehdä ihan sähköpostilla, vai kannattaako tässä käyttää jotain ammattilaista apuna? Jos tekee tarjouksen paperilla, minkä asunnon myyntiä hoitava taho täyttää, niin mihin pitää erityisesti kiinnittää huomiota? 

 

Tässäpä päällimmäiset asiat mitkä pyörii mielessä, yllättävän stressaava tilanne tämä asunnon oston harkitseminen laugh Kiitos todella paljon, jos joku jaksaa nähdä vaivaa vastatakseen näihin kysymyksiin. Ehkäpä päällimmäisenä on pelko siitä, että voiko tässä ryssiä jotain ihan todella katastrofaalisesti. Itse asunnon kunto pitäisi olla ihan hyvä, kun on kyse melko uudesta talosta.

0
+1
0
-1
0
0
8.2.2020, 15:46
Liittynyt:
1.3.2019, 18:39
Viestejä:
25
Pisteet:
+17

Ostin itse juuri samanlaisesta kuviosta asunnon sijoituskäyttöön. Olivat rakennuttaneet koko talon ja myivät nyt asuntoja suoraan sijoittajan/ omistajayhtiön toimesta. Mielestäni sain ainakin välittäjän palkkiota halvemmalla. 

1-2 Riski aika pieni. Isännötsijätodistuksesta näkyy että omistavat kämpän, vastikkeet maksettu jne. Osakekirjat pitää tietenkin saada. Ehkä kannattanee tehdä kaupat pankissa. Jos vaikka vähän pankkilainaa mukaan ja kämppä näin ollen vakuutena niin pankki kyllä syynää (jollain tasolla) tiedot kun ottavat sen vakuudeksi ja osakekirjat itselleen talteen. Pankki halusi haliituksen päätöksen että edustajalla oikeus myydä yhtiön kämppä. Taisin myös heti alkuun googlata y-tunnukset, firman ja sen edustajan ja vaikutti luotettavalta.

 3. Voit tehdä kummin vain. Taloyhtiölaina mielestäni kannattaa jättää maksamatta - taloyhtiö laskuttaa sinua sitten rahoitusvastikkeen (lyhennys) muodossa. Taloyhtiölainan etuja: Kun myyt niin tulevalla ostajalla on optiona valmis laina. Vuokrauskäytössä taloyhtiölainasta veroetua.

4. Jos maksat kokonaan (taloyhtiölaina) niin ei rahoitusvastiketta. Jos jätät taloyhtiölainan niin se lyhennysvapaa normaali käytäntö nykyään. Jos taloyhtiölainassa hyvät ehdot (korko) niin jättäisin sen maksamatta.

5. Itse neuvottelin ja neuvottelisin hinnasta tällaisessa tapauksessa ihan sähköpostilla "vapaamuotoisesti". Jos jotain yllättävää sattuu ennen kaupantekoa niin periaatteessa helpompi vetäytyä. 

Tässä jotain mitä äkkiseltään tuli mieleen. Onnea kaupoille ja tinkaa hintaa.

 

0
+1
0
-1
0
0
8.2.2020, 17:12
Liittynyt:
7.1.2018, 14:21
Viestejä:
95
Pisteet:
+143

Kohdan 1 kuvauksesta ei tule ilmi onko asunto rakennuttajan omistuksissa, vai onko sen ostanut jokin flippaaja, joka ostaa rakennuttajalta nipun asuntoja uudiskohteesta, lyö hintaan katetta ja myy eteenpäin.

Näistä jälleenmyyjistä on hyvä ymmärtää se, että heillä ei ole alkeellisintakaan mielenkiintoa tarkistaa asunnon kuntoa. He myös todennäköisesti äänestävät rakennusaikaisessa kokouksessa rakennuttajan edun mukaisesti, mm. hyväksymällä sen että rakennusaikainen tarkastaja on rakennuttajan nimeämä henkilö. Kohteissa joissa merkittävä osa asunnoista on kaupattu jälleenmyyjälle, tulee varautua siihen että aivan kaikki on rakennettu suomeksi sanottuna aivan päin vittuja. Kyllähän niistä on oikeus valittaa, mutta harvaa kiinnostaa tapella 10v putkeen. Asunnot kuitenkin menevät kaupaksi, esittelyssä on aina väkeä joka ei jaksa huolestua siitä että kattopelleissä on sormenmentävä saumarako.

Rakennuttajasta kannattaa kysellä jos löytyy tuttuja rakennusalalta tai kuluttajariitalautakunnasta. Suomessa toimii useampi pieni "hyvämaineinen" rakennuttaja jolla on omalla palkkalistalla kourallinen väkeä ja kaiken työn tekevät alihankkijat, joiden humalaiset rappaajat eivät ole koskaan kuulleetkaan hyvästä rakennustavasta. Myös hyviä löytyy, mutta täysin viallisesti rakennettu talo on vähän tyhjä arpa joten sokkona ei kannata liikkua.

Kirjanpitoon ei sitten päde mitkään lait tai säädökset. Isolta talolta saa nimet ja leimat ihan mihin tahansa papereihin, joissa ei tarvitse listata tonttirahaston kanssa tehtyjä talonyhtiön rasitteiksi tulevia vuokrasopimuksia rasitteissa. Jos kohteessa on jonkun tonttirahaston vuokratontti niin lähtökohtaisesti olettaisin että löytyy vähintään yksi kusetus papereista jota ei ole mahdollisuus nähdä.

0
+1
0
-1
0
0
8.2.2020, 20:23
Liittynyt:
6.9.2017, 23:07
Viestejä:
12
Pisteet:
+13

Harri Holderi kirjoitti:

Kirjanpitoon ei sitten päde mitkään lait tai säädökset. Isolta talolta saa nimet ja leimat ihan mihin tahansa papereihin, joissa ei tarvitse listata tonttirahaston kanssa tehtyjä talonyhtiön rasitteiksi tulevia vuokrasopimuksia rasitteissa. Jos kohteessa on jonkun tonttirahaston vuokratontti niin lähtökohtaisesti olettaisin että löytyy vähintään yksi kusetus papereista jota ei ole mahdollisuus nähdä.

Voisitko tarkentaa tätä? en ymmärrä koko tekstiä. Mikä on iso talo, tonttirahasto, ja miksi rasitteet eivät näkyisi rasitteissa?

0
+1
0
-1
0
0
8.2.2020, 21:01
Liittynyt:
7.1.2018, 14:21
Viestejä:
95
Pisteet:
+143

Iso talo = yksi isosta neljästä:   https://en.wikipedia.org/wiki/Big_Four_accounting_firms  

Tonttirahasto = Rahasto, joka omistaa tontteja ja kehittää omistajilleen arvoa vuokraamalla ja kehittämällä kys. tontteja. Asunnonostajan kannalta oleellista on ymmärtää onko tontti talonyhtiön omistama vai vuokrataanko sitä joltain toiselta taholta. Useimmat vuokratontit ovat kaupungin omistamia ja näissä vuokraehdot ovat usein selkeät ja reilut*. Osan uudiskohteiden tonteista omistaa yksityisen yrityksen tai osuuskunnan pyörittämä tonttirahasto.

Rasitteiden jemmaaminen: asuntoja on vaikea kaupata ostajan kannalta huonoilla ehdoilla, jos ehdot on kirjoitettu selkeästi esille. Esimerkiksi korttelin yhteiskäyttösopimuksiin on rakennusvaiheessa voitu upottaa kohtuuttomia vuokria ja lunastusehtoja yhteisten tilojen tonttiosuuksista. Jos nämä kustannukset kirjoitettaisiin selkeästi esille, niin jokuhan saattaisi jättää ostamatta.

En nyt ala nimeämään yhtäkään tonttirahastoa jotta sijoitustiedon postiluukusta ei puske osuuskuntien lakimiehiä heti maanantaiaamusta. Isoilla, hyvämaineisilla rakennuttajilla ei varmasti ole mielenkiintoa lähteä punomaan juonia. Pieni rakennuttaja ja tonttirahasto on yhdistelmä josta en itse lähde katsomaan sijoituskohteita, mutta jokainen tekee toki omat tutkimuksensa ja päätöksensä.

Ja ei, ei ole osunut omalle kohdalle ihan täysiä vedätyksiä, mutta niitä on valitettavasti päässyt seuraamaan sivusta. Itse olen ollut oikeastaan erittäin onnekas sillä ympärillä on ollut tarkkoja, ahkeria ja taisteluvalmiita osakkaita joilta on myös kertynyt oppia.

*vanhoja kohteita ostaessa on kuitenkin hyvä huomata että vuokrasopimuksen päättyessä vuokra saattaa nousta merkittävästi.

1
+1
0
-1
1
0