Olet täällä

Joutavanpäiväinen sijoitusblogi

Sivu:

Sivut

14.7.2014, 14:36
#1
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Kerrotaanpa ihan aluksi vähän taustaa eli oma ”sijoitushistoria” jos tänne tulisi vaikka enemmänkin kirjoiteltua tai jotain kiinnostaa muuten.

Sopiva aloituskohta on varmaankin kun valmistuin -96 rakennusinsinööriksi Joensuusta. Tuolloin olin luonnollisesti totaalipoikki. Tämä johtuen siitä, että yhtään rahaa ei ollut koskaan ollutkaan, kotoa 16-vuotiaana lähtiessä olin saanut noin 20m etumatkaa. Lisänä sitten pankista hieman opintolainaa joka oli sijoitettu erittäin tarkkojen analyysien perusteella suurimman p/h luvun sisältämiin tuotteisiin. Amatööreille kerrottakoon, että p=painoprosenttia ja h=hinta.

Töitä oli tuolloin ainoastaan pk-seudulla, vapaita asuntoja taas ei niinkään. Parhaan työpaikkavaihtoehdon muodosti silloin Pöyry jolla oli ns. komennusmiesten kämppiä. Sinne pääsi asumaan muutamaksi kuukaudeksi. Tuolla vähän aikaa oleiltua kuulin, että kyllä niitä vuokra-asuntojakin saa jos on antaa palkkioita ja takuuvuokria ym. Tyypillinen yksiön vuokra oli tuolloin 2000mk. Aloituspalkka oli 9600mk ja verojen ja muiden kulujen jälkeen tuosta ei kummoisia säästynyt. Meninpä sitten pankkiin kysymään mitä mieltä he olisivat pienestä lainasta ko. tarkoitukseen. Pankkiasiakkuus oli ollut pienen ikäni postipankissa ja ajattelin tuon onnistuvan helposti, kun ikinä en ollut saanut yhtään maksuhäiriötä ja muutenkin oli nyt hyvä työ ja kaikki.

Juu, ei. Ilman takaajia ei tippuisi lainaa yhtään. Ei edes kuukauden vuokran määrää. Silloin ei ollut myöskään mitään pikavippejä eikä muita systeemejä. No asuttiinpa sitten kommuunissa jonkin aikaa.

Kun vähän rahaa oli säästynyt ja sain oman vuokrakämpän ei tarvinnut olla kummoinen neropatti laskeakseen, että vuokrat olivat asuntojen hintaan nähden tolkuttoman korkeita. Taas kerran pankkiin ja kysymään asuntolainaa, nyt kun oli jo vakituinen työ ja vähän paremmat tulotkin. Juu, ei. Mutta sen verran villoja, että pankista ulos asp-säästöpaperit taskussa. Säästöaika oli tuolloin määrätty minimissään kahdeksi vuodeksi. Sinä aikana piti talletella vähintään puolen vuoden välein jotta laina irtoaisi.

Kaksi vuotta tuli täyteen ja piti tehdä ostos. Yllättäen säästöt olivat jääneet aika pieniksi ja kämppä piti ottaa aika edullisista vaihtoehdoista. Kun tietoa paikallisista asuntomarkkinoistakaan ei juuri ollut, niin valintaperusteeksi tuli ”Halvin mahdollinen heti vapaa yksiö Helsingistä”. Tuolla perusteella ekalla näytöllä syntyi jälkikäteenkin arvioituna hyvät kaupat pienestä yksiöstä Konalasta. Hinta oli muistaakseni 245000mk. Olikohan vuosi -99.

Sellainen yksityiskohta tuosta jäi mieleen, että tuona säästöaikana asuntojen hinnat nousi ainakin kolme kertaa enemmän kuin sinä aikana sain säästettyä. Se, että ei ollut mitään vanhempien tai muiden nimitakuuta lainan saamiseksi ajoissa tuli siis erittäin kalliiksi. Mutta saipa pankki säästöeränsä.

Tuo ensin mainittu kämppä on itselläni vieläkin, ne arvo on nykyään lähes kolminkertaistunut. Koko ajan tuo on tuottanut lisäksi ihan kivaa pientä vuokratuottoa. Tuon jälkeen on tullut hankittua useampiakin sijoitusyksiöitä ja pelailtua vähän erikoisimmissakin kiinteistökuvioissa.

Kiinteistösijoitusten seassa rahat on olleet pörssissä vaihtelevalla menestyksellä. Ensimmäiset suurimmat omistukset olivat varsin loisteliaita. Aloittaessa pörssin ihmeelliseen maailmaan tutustumista luin aika paljon kaikkea ja tutkin fundia ym. naurettavan pitkään. Samaan aikaan toiset hehkuttelivat jotain Elcotekin ja muiden teknojen nousua. Tuohon junaan en ehtinyt/uskaltanut. Lopulta pitkän tutkimisen jälkeen lähetin yhdelle ”kokeneemmalle” tutulle sähköpostin jossa kysyin. ”Miten voi olla mahdollista, että Rautaruukin P/E on alle neljän vaikka sillä on kaikki kunnossa ja näkymät hyvät?”. Kaverilta tuli vastaus, että ”Markkinat eivät usko sen menestykseen, ei kannata ostaa sitä ainakaan”. No lopputulemana ostin sitten kaikella irtorahalla Rautaruukkia noin nelosen kurssilla.

Kurssi pysyi suurinpiirtein samana tosi pitkään, mutta onneksi ei ollut tarvetta myydä. Yht’äkkiä kurssi lähtikin sitten voimakkaaseen nousuun. Harmitti vietävästi, kun piti myydä laput jossain 28e hinnoissa omakotitalon rahoitukseksi. Tuokin osoittautui sitten lopulta hyväksi tuuriksi, sillä vaikka hinta nousi kovimmillaan jonnekin 50 tietämiin, niin sitten tuli taas alamäki ja on taas siellä kympin tietämissä.

Kaikissa sijoituksissa olen noudattanut vähän sellaista allin-periaatetta, aika maksimilainalla ja maksimivivulla, sijoittamalla asioihin jotka tiedän ja tunnen. Välillä on napsunut, aina ei.

Parhaat sijoitukset onkin löytynyt Rautaruukin lisäksi juuri kiinteistöistä. Parhaana yksittäisenä kauppana yksi tontti johon sijoitus kaikkiaan 80k ja muutamien kikkojen ja reilun vuoden jälkeen ulos 180k. Tuosta tietenkin valtiolle veroja semmoiset 30k.

Huonoimpana kauppana voisi mainita kaksi vuotta sitten syksyllä olleen Nokian yhtiökokouspäivän. Silloin oli hyvin voimakas näkemys siitä, että aliarvostettu Nokian kurssi ponnahtaa kun uusi luuri esitellään. Tuosta oli niin voimakas näkemys, että sijoitin noin 6k erilaisiin warreihin jotka olisi nousseet moninkertaisesti jos kurssi olisi noussut. Sijoitushorisontti tasan yksi päivä. Ostin laput ja lähdin julkisilla kasinolle turnaukseen jotta voisin reilata yhtiökokousta ja kurssireaktioita omasta hienosta Lumia 800:sta. Bussimatkan aikana Nokian kurssi taisi pudota jotain reilu 5% joka tarkoitti noissa turboissa käytännössä arvon nollautumista.

Mielenkiintoinen yksityiskohta, että jos olisin sattunut tekemään tuon viimeksimainitun gamblingin tasan vuosi myöhemmin, niin saldo olisi ollut todennäköisesti kuusimnumeroinen. En ole uskaltanut/jaksanut tutkia. No aina ei voi voittaa..

…jatketaanpa tästä sitten toiste jos jaksetaan…

0
+1
0
-1
0
0
14.7.2014, 15:44
+49
Liittynyt:
7.7.2014, 13:29
Viestejä:
108

Puhuin kanssasi joskus asunto-osakeyhtiöiden isoista remonteista ja siitä kuinka monissa tapauksissa olisi taloudellisesti järkevämpää rakennuttaa uudet asunnot. Tämähän usein kaatuu äänestyksissä yksimielisyys vaatimukseen, mutta viime viikolla hesarissa (http://tinyurl.com/k4hgjmg) kirjoitettiin "Kokeilulaki voi vauhdittaa asunto-osakeyhtiöiden lisärakentamista, johon nyt edellytetään kaikkien osakkaitten suostumusta. Laki suosisi enemmistöpäätöksiä yksimielisyyden kustannuksella." Näkymykseni mukaan valtaosassa pk-seudun kerrostalo- ja rivitaloyhtiöitä olisi parempi purkaa vanhat ja rakentaa uudet koska: nykyinen markkina-arvo - korjausvelka < uuden markkina-arvo - rakentamiskustannukset tai markkina-arvo remontin jälkeen - jäljelle jäävä korjausvelka < uuden markkina-arvo - rakentamiskustannukset. Lain muutos (jos edes tulee) on efektiivinen aikaisintaan viiden vuoden päästä, mutta voi avata hyviä paikkoja markkinoilla.

0
+1
0
-1
0
0
14.7.2014, 16:04
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Ihan ensin on I sanottava, että vuodet ei ole kohdelleet sinua silkkihansikkain :)

Itse asiassa olet ihan oikeassa. Asiassa on asukkaiden/osakkaiden lisäksi toinenkin jarru. Tai oikeastaan se on juuri se tekijä/syy jonka vuoksi omat kultajyväni ovat löytyneet. 

Kyseessä on eräänlainen "muna-kana"-ilmiö. En tiedä onko tälle talouskoulun käyneiden keskuudessa omaa nimittystä, mutta koetan selittää. Käytännössä siis vaaditaan suhteellisen/suhteettoman iso/kallis työ, jotta voidaan selvittää onko hanke ensinnäkin taloudellisesti kannattava. Sitten pitää vielä selvittää saisiko sille kaavamuutosta/lupaa viranomaisilta. Viranomaiset taas vaativat useissa tapauksissa hyvinkin pikälle meneviä suunnitelmia jo pelkkiin ennakkolausuntoihin. Ja jos tuohon vielä lisätään osakkaat/asukkaat, niin on aika paljon muttia.

Pitää siis olla poikkeuksellisen hyvä näkemys ja tietämys, että "tässä tämä tulee onnistumaan" ja senkin jälkeen joutuu ottamaan ehkä turpiin muutamassa kohteessa, kunnes sitten esim. siitä neljännestä sitten tuleekin jotain ja saa ne satumaiset tuotot.

Nimimerkillä "Useitakin satoja tunteja turhaan erinäisiä komplekseja suunnitellut ja aina valmis aloittamaan alusta :)"

1
+1
0
-1
1
0
14.7.2014, 16:17
+49
Liittynyt:
7.7.2014, 13:29
Viestejä:
108

Kyseessä on eräänlainen "muna-kana"-ilmiö. En tiedä onko tälle talouskoulun käyneiden keskuudessa omaa nimittystä, mutta koetan selittää.

Jo vain, niitä kutsutaan transaktiokustannuksiksi. 

0
+1
0
-1
0
0
14.7.2014, 21:47
+725
Liittynyt:
16.12.2013, 13:55
Viestejä:
1080

Kiinnostava blogin aloitus, erityisen mukava lukea tarinoita ajoilta ennen kuin itse alkoi seurata talousmaailmaa. Tervetuloa!

0
+1
0
-1
0
0
14.7.2014, 21:48
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Kupla-ajan ilmiöitä. Naukkailtiin kaverini kanssa loppuviikosta Kaivarin kallioilla. Kaverini on Suomen johtavia ekonomisteja. Sijoitti Hitakseen, koska "oikeus asua siinä on arvossaan". Mustapekka suomeksi ja sen sanoinkin. Voi toki tuottaa gryndereille aikansa, mutta argumentteja pidemmän ajan jälkeen ei ole.

Remonttikustannukset ovat aivan liian korkeat. Neliöhinnat ovat aivan liian korkeat. Luultavasti tonttienkin hinnat ovat aivan liian korkeat, mutta kun Helsingin keskustasta saa tontin 1258 e/asuinneliö ja asunnot maksavat siinä 6000+ e/m2 ei tonttien hinnan piikkiin voi paljoa laittaa. Ei vaikka juuri se komponentti absorboi kaiken muuttoliikkeen ja omistusasumisen edut. Seinät ovat vain kulu.

0
+1
0
-1
0
0
15.7.2014, 14:45
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Remonttikustannukset ovat aivan liian korkeat. Neliöhinnat ovat aivan liian korkeat.

Kaikille niille jotka valittelevat rakentamisen kalliutta suosittelen kokeilemaan hommia itse. Se ei välttämättä ole niin helppoa kuin näyttää.

Työn hinta Suomessa sattuu vaan olemaan ehkä maailman kalleinta. Kyseessä on monilla mittareilla raskas eikä välttämättä niin haluttu tai seksikäs työ. Palkat mielestäni aika linjassa muihin vastaavan koulutustason töihin nähden. Osaavista tekijöistä ennemmin pulaa kuin ylitarjontaa, joten en usko, että työ tulee merkittävästi halpenemaan lähiaikoina. Itseasiassa päinvastoin. Vaikka en tykkääkään perinteisestä "ei tuo nykynuoriso enää..."-tyyppisestä perustelusta, niin hienommin voisi sanoa, että erilaiset "näppäimistöammatit" näyttäisivät kuitenkin kasvattavan suosiota erimerkiksi rakennusalan kustannuksella.

Sama epäseksikkyys on sitten pidempiäkin opiskeluja vaativissa töissä. Keväällä juttelin kasinopöydässä erään viimeisiä opintojaan miettivän kanssa eri aloista. Hän ei ollut ehkä ihan tavanomaisin tapaus, mutta toistan tässä hänelle antamani suosituksen. Ihan ensin kannattaa tietenkin miettiä mikä kiinnostaa, tätä ei vaan tuntunut kiinnostavan oikein mikään. Suosittelin hänelle LVI-insinöörin opintoja, ko. kavereista on huutava pula, hommat todella helppoja ja tarvittaessa haastaviakin ja alan palkat osaajapulan vuoksi nousukiidossa. Tuo tulee tietenkin vielä pahenemaan lähiaikoina. Lisäksi lukemaan pääsee ilmeisesti huonoillakin yo-todistuksilla lähinnä ilmoittautumalla. Tuo ei kestä kuin neljä vuotta. Ja onhan tuo nyt oikeasti seksikkäämpää kuin joku medianomius :)

 

1
+1
0
-1
1
0
15.7.2014, 17:01
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

No itselläni on asiasta täysin päinvastainen käsitys, mutta mitäpä sitä siitä väittelemään, kun kukaan ei väittelystä mitään hyödy. Ja saahan sitä jokainen 1) maksaa mitä lystää ja 2) pyytää mitä lystää.

YIT:

93,5m2 Joensuu, täysin uusi kerrostaloasunto, oma tontti: 3262 e/m2

http://www.yitkoti.fi/yit_koti/hakutulos/kohteet/asunnot/apartmentinform...

92 m2 Helsinki, Sörnäinen, täysin uusi kerrostaloasunto, oma tontti: 5560 e/m2

http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/7815045

Tonttihintaero on enintään 1000 e/m2, luultavasti 600-700 e/m2, joten "selittämätöntä" hintaeroa jää kahden saman rakennusliikkeen samanlaiselle kohteelle vähintään 1300 e/m2. Ja tämä esimerkki nopeasti etsien, pareampiakin löytyy, koska em. Joensuun kohde on poskettoman kallis alueella. 

Kaikille asuntojen hinnoista kiinnostuneille suosittelen ajattelua. Se ei ole läheskään niin vaikeaa kuin väitetään.

Jos ajattelu osoittautuu (tällä kertaa) liian vaikeaksi, niin tässä rautalangasta:

YIT:n kannattaa rakentaa ja myydä Joensuussa vastaava asunto ainakin 1300 e/m2 edullisemmin kuin Helsingissä, kun tonttihintaero on huomioitu (todellinen alennus lienee 1500+ e/m2). Maksaako Helsingissä vastaavan rakentaminen tuon verran enemmän? Ei. Päin vastoin. Joensuuhun on pidempi matka Virosta ja muutkin kuljetuskustannukset ovat suuremmat. Luultavasti asunnot ovat maksaneet suunnilleen yhtä paljon rakentaa. Mutta miksi sitten Helsingissä asunto maksaa enemmän? Koska asuntotuotanto on ollut 20 vuotta 30 000 vuodessa, vaikka kysyntä on vaihdellut paljon ja olisi ehkä 50 000 tai jopa 60 000, jos Suomessa olisi kilpailulliset asuntomarkkinat.

Kyse on siis siitä, että kysyntä ylittää tarjonnan. Tällöin hinta nousee selvästi tuotantokustannusten yläpuolelle. Tällainen tilanne voi selvästikin säilyä pitkään, kymmeniä vuosia, mutta joskus sen on tasapainotuttava eli myyntihintojen laskettava lähemmäs tuotantokustannuksia. Milloin, sitä ei kukaan tiedä, mutta henk. koht. näen pelkkää downsideä tällaisessa sijoittamisessa. Paitsi tietysti rakentajille. :)

0
+1
1
-1
0
1
15.7.2014, 17:00
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Laskelmasi virhe löytyy kohdasta "Tonttihintaero on enintään 1000 e/m2".

Niin hieno kaupunki kuin Joensuu onkin, niin en laske siellä olevien tonttien arvoksi juurikaan mitään. Ja ettei kellään menisi herne nenään, niin tuo "ei mitään" tarkoittaa siis vertailua pk-seudun tontin hintoihin.

Näkökantamme on siis täysin päinvastainen siinä, että itse lasken sen tontin arvon juuri toiseen suuntaan; jos haluaa muuttaa hinnan neliöhinnaksi, niin ehkä joku €/rakennusoikeus olisi lähimmäksi oikea mittari. Siinäkin isoja heittoja kaavan vaatimusten ja muiden ominaisuuksien mukaan.

Rakennusoikeuden oikea hinta muodostuu juuri siitä millä kustannuksilla voi rakentaa ja mitä lopputuotteesta saa. Ei tuossa ole mitään "selittämätöntä" eroa.

Lisäksi tuota "selittämätöntä" osuutta selittää muutama perustekijä jotka kustannuslaskentaohjelmissa syötetään aika alkuvaiheessa, sijainti, tontin ominaisuudet, paikkakunta, tontin ahtaus yms. Arvioisin tuollaisten kustannustekijöiden osuuden olevan rakentamiskustannuksista helposti sellaiset 20%.

0
+1
1
-1
0
1
15.7.2014, 17:05
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Heh. Tuo 1000 e/m2 tonttihintaero olisi, jos tontti olisi Joensuussa 0 e/m2 ja em. kohteessa 1000 e/m2, mitä se ei ole, vaan alle. Helsingin kalleimmat tontit maksavat tällä hetkellä suunnilleen tämän verran: 1258 e/m2

https://www.srv.fi/helsinki/helsingin-emmy

Em. kohteessa Helsingin Hermannissa jäädään selvästi alle.

Tuo mitä kerrot tontin ominaisuuksista kuuluu tontin hintaan. 

1
+1
0
-1
1
0
15.7.2014, 17:14
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Merellisen Kalasataman tonttien myyntihinnat:

 

Tonttien ja pysyvien käyttöoikeuksien myyntihinnat esitetään nyt sopimuksen osina vahvistettaviksi seuraavasti:

 

Tilalaji

 

e/k-m2

 

Liiketilat

600

 

Liiketilat (maan alla)

400

 

Toimistotilat

500

 

Asunnot

800

 

Asuntojen normaalia kerroskorkeutta matalammat
parvitilat

400

 

Hotelli

400

 

Viihde-, liikunta- ja kulttuuritilat

400

 

Yleinen rakennus (sos. ja terveysasema)

400

 

Maanpäälliset alle 3 metriä kerroskorkeudeltaan
olevat varastotilat

0

 

Katetut ja lämmitetyt yleiselle jalankululle ja
matkustajapalvelutiloille varatut alueet

0

 

Polkupyörien liityntäpysäköintitilat (maanpäälliset)

0

 

Rakennusoikeuteen kuulumattomat maanalaiset
huolto-, varasto-, polkupyörien liityntäpysäköinti-,
väestönsuoja-, tekniset ja pysäköintitilat

0

...

Asuntoihin ei lasketa niiden viherhuoneita, asumista palvelevia yhteis-, varasto- ja huoltotiloja eikä teknisiä tiloja, eikä niistä peritä kauppahintaa.

http://www.hel.fi/hel2/paatoksenteko/khs/kvstoA/07loppu270411/07loppu.htm

Eli 800 e/m2 on rakennusliike saanut ostaa, siis per kerrosneliömetri. Em. Hermannin kohteen tontin hinta on luultavasti tämänkin alle, koska kyseessä ei ole merenranta-alue. Emmy taasen on 1258 e/m2 tontin lunastushinnallaan Helsingin kalleimpia ja syynä on sijainti Hietaniemessä. 

1
+1
1
-1
1
1
15.7.2014, 17:18
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

En tiedä miten sinä määrität nuo tonttien hinnat. Sillä millä niitä myydään valmiiksi rakennettujen talojen alta on aika vähän tekemistä niiden arvon kanssa. Tuon voi siis todistaa vaikka siten, että jos parin sadan metrin päässä tennispalatsista olisi tontti myytävänä ja se myytäisiin huutokaupalla, niin sen hinta nousisi helposti luokkaan 3-5k/rakennusoikeusneliö. Kenties korkeammallekin riippuen niistä kuvitteellisen tontin muista ominaisuuksista.

Eikös tuotteen hinta ole se millä tuote on saatavissa. Näytä minulle mistä noita tonnin/rakennusoikeusneliö tontteja saa, niin lähden heti ostoksille. Joku sellainen siis jossa ei ostaakseen tarvitse ostaa lähes kymppitonnin neliöhintaista taloa päältä. Taidetaanpa lähestyä kehä ykköstä.

0
+1
1
-1
0
1
15.7.2014, 17:25
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Annoin juuri kaksi esimerkkiä: Toisessa rakennusliike myy talon alta tonttia Helsingin Hietaniemessä 1258 e/kk ja toisessa Helsingin kaupunki on myynyt Kalasataman tontit 800 e/m2. Nämä siis todelliset asuinneliöt eli rakennusoikeuden hinta. Se on muuten Espoossa aika tarkkaan 1000 e/m2 omakotitalotonteissa, jotka eivät ole meren rannalla.

Eikös tuotteen hinta ole se millä tuote on saatavissa

Juuri näin. Rakennusliike saa tontista 1258 e/m2 ja Helsingin kaupunki 800 e/m2 em. kohteissa.

Tontteja saa vaikka Espoosta. Katsoin juuri yhtä Saunalahdesta 1189 m2, 250ke, rakennusoikeus 232 m2. Siihen 2000-2500 e/m2 avaimet käteen talo ja asun siinä 3000-3500 e/m2 ja olen teettänyt kaiken muilla ja kovaan hintaan. Jännästi halvemmalla rakennetut kerrostalot menevät kaupaksi tuplahinnalla. Uskoisin, että monikaan näistä ostajista ei alkuunkaan tiedä, mitä heidän asuntonsa on maksanut rakentaa.

Sinun "ajattelusi" ongelma on se, että väität tonttien selittävän hintoja. Tonttien hinnat ovat kuitenkin hyvin tiedossa. Ne jopa myydään yleensä tarjouskilpailulla. Tonttien hinnat tiedetään, myyntihinnat tiedetään. Jäljelle jää osuus, joka Helsingissä on valtavasti kovempi kuin Joensuussa. Tässä eräs kuplahintaindikaattori: myyntihintojen irtautuminen tuotantokustannuksista. Tällaiset tilanteet korjaantuvat aina. Mutta se voi toki viedä kauankin.  

1
+1
0
-1
1
0
15.7.2014, 17:29
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Ja kun ihmettelet, mistä niitä tontteja voisi ostaa, niin tästä:

Kiinteistölautakunta esitti kokouksessaan 26.6.2014 kaupunginhallitukselle, että kaupunki varaisi tontteja yhteensä noin 5 500 asunnon rakentamista varten eli noin 12 000 asukkaalle (yhteensä noin 471 500 k-m²). Tontit sijaitsevat eri puolilla kaupunkia, muun muassa Kalasatamassa, Kuninkaantammessa ja Malmin Tullivuoren alueella.

Tonteista noin 1 300 asuntoa vastaava määrä (noin 99 000 k-m²) esitetään varattavaksi yksityisille rakennusalan toimijoille

....

Rakennusalan kilpailun edistämiseksi Helsingissä tontinvarauksia esitetään nyt noin kymmenelle uudelle rakennusalan toimijalle.

...

Lisätietoja:

Kiinteistölautakunnan päätös 26.6.2014
 

Juhani Tuuttila, osastopäällikkö, kiinteistöviraston tonttiosasto 
puh. (09) 310 36445 
juhani.tuuttila@hel.fi

Pekka Saarinen, johtava tonttiasiamies, kiinteistöviraston tonttiosasto 
puh. (09) 310 64182 
pekka.t.saarinen@hel.fi

http://www.hel.fi/hki/kv/fi/tontit/kaupunki-etsii-toteuttajia-yli-50-asu... 

0
+1
0
-1
0
0
15.7.2014, 17:33
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Kalasataman osalta maanrakennuksen kustannukset voivat olla hyvinkin suuremmat kuin itse tontin. Lisäksi alueella voi olla tiettyjä velvollisuuksia tehdä infraa ym. Sitä, mitä tuohon tässä kohti kuuluu en tiedä enkä jaksa selvittää. Se, että kaupunki myy tontteja markkinahintaa alempaan hintaan ei vaikuta siihen mikä on tontin arvo. Hyvin vaikeasti rakennettavalla alueellahan tontin arvo voi olla vaikka nolla jos rakentaminen maksaa enemmän kuin alueen hintataso.

 

Lisäksi on tietenkin huomioitava, että kaupunki jakaa aina tonttejaan sopuhintaan ja aina markkinahintaa halvemmalla. Silloin kyse onkin sitten siitä kuka sen saa, noihin kilpailuihin voi tehdä aina omat ehdotuksensa ja katsoa kuinka käy.

 

Ihan vaan vinkkinä, että aika pienetkin yritykset voivat hyvillä suunnitelmilla saada tontteja kunnilta alta markkinahinnan. Niitä pitää vaan hakea ja osata perustella, myöntämisperusteita on monia.

 

Jos kuvaamasi "selittämättömyys" olisi todellinen, niin ne mahtavat voitot näkyisivät siellä rakennusliikkeiden tuloksissa. Nyt viivojen alta löytyy tyypillisesti yksinumeroisia lukemia jotka tietenkin ovat monien muiden toimialojen tuloksiin nähden naurettavia.

 

Puolileikkisästi olen sitä mieltä, että rakentaminen muistuttaa nykyhintatasolla hyvin pitkälti hyväntekeväisyyttä.

0
+1
1
-1
0
1
15.7.2014, 17:40
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Huoh. SRV (!!!) myy tonttia 1258 e/m2. Miksi se myisi sen yhtään markkinahintaa halvemmalla? Miksi en ole koskaan nähnyt Helsingissä (tai Espoossa) myytävän tätä kalliimpia tontteja?! Koska tonttien hintataso on juuri tuo. Ei yhtään yli ja monilla alueilla selvästi alle. KAIKKI tieto viittaa siihen, että normikerrostaloasunnon tontin hinta Helsingissä on noin 700 e/m2, joillakin alueilla lähemmäs 1000 e/m2, mutta ei koskaan ylui 1300 e/m2. 

Mutta jokainen tekee toki ratkaisunsa itse. Minun näkemykseni mukaan Helsingin asunnot ovat ainakin 30 % tulevaa tasapainohintaa korkeammalla. Siis hintaa, jossa kysyntä ja tarjonta ovat pitkän aikavälin tasapainossa, ns. yleisen tasapainon malli. Tämä 30 % tulee selittämättömästä erosta, kustannusten (sis. tontti) ja myyntihinnan välillä. Jos koko markkina laskee, niin sitten hinta laskee vieläkin enemmän.

 

0
+1
0
-1
0
0
15.7.2014, 17:43
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Tuon voi siis todistaa vaikka siten, että jos parin sadan metrin päässä tennispalatsista olisi tontti myytävänä ja se myytäisiin huutokaupalla, niin sen hinta nousisi helposti luokkaan 3-5k/rakennusoikeusneliö. 

Helsingin Emmystä SRV myy tontteja 1258 e/m2. Emmy sijaitsee 430 metriä Tennispalatsista.  

1
+1
0
-1
1
0
15.7.2014, 17:44
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

"Tontti tonnin ja talo kaksi. Lopputulos on kolme ja halpaa kuin saippua."

Tuo kaava näyttää toki matemaattisesti oikealta, mutta kun se vaan ei mene niin. Omakotitalojen kustannusten osalta niitä voi tutkia vaikka erilaisilla nettilaskureilla. Testailin sellaisia vuosi/pari sitten ja antoivat hämmästyttävän samoja tuloksia kuin työkseen noita laskevan työkaverini laskelmat. Omakotitaloon taitaa kehien välissä mennä mitään itse tekemättä lähes 3ke/m2 jos puhutaan kehä 3:n sisäpuolisesta alueesta. Eikä olosuhteiden ja kaavavaatimusten tarvitse olla edes erityisen vaikeita.

Kaavassa on muitakin virheitä. Projekti kestää 2 vuotta ja riskejä, sitoutunutta rahaa ja muita resursseja on paljon. Köyhällä ei ole varaa tehdä montaa yhtäaikaa. Noille kaikille pitää saada jotain vastinetta. Siksi 1+2 on vähintään neljä, mieluiten viisi.

Olen niin hidas kirjoittaja, että en pysy perässäsi ja nyt lopetan nyt tästä aiheesta ainakin vähäksi aikaa, mutta en lupaa, että kokonaan.

0
+1
0
-1
0
0
15.7.2014, 18:00
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Elintarviketeollisuuden kannattavuuskin on Suomessa tilinpäätösten mukaan surkea. Jännästi vain hinnat ovat Euroopan kovimmat. Heh. Ikinä en lähtisi tilinpäätöstiedoista pohtimaan toimialan kannattavuutta ilman muuta tietoa.

Kerron mitä tapahtuu, niin Suomen väestö osaa valmistautua (jos älyävät lukea tätä): Tulevien vuosien ja vuosikymmenien kuluessa pk-seudulle rakennetaan satojatuhansia uusia asuntoja. Tarjonta lähestyy kysyntää ja lopulta ylittää sen nykyhinnoilla, jolloin hinnat laskevat. Ne laskevat kymmeniä prosentteja ja todennäköisesti kroonisesti.

Tämän takia en ikinä itse maksaisi mistään asunnosta Suomessa yli 4000 e/m2 tontteineen pl. rantakohteet Helsingissä ja sen edustalla, mutta näistä on turha puhua. Niistä voisi maksaa 4500 e/m2, jos olisi aivan pakko. 3000-3500 e/m2 saa hulvattoman laadukasta asumista ilman, että kokonaishintariski on merkittävä. 

Jos olen oikeassa, niin ostan näitä halventuneita asuntoja sijoituksiksi, mutta ennen kuin näin teen, hintatason pitäisi käytännössä puolittua. Niin se teki viimeksikin. Nyt tosin odotan hintakehityksen olevan hitaampaa, mutta samalla jatkuvaa. 

Esimerkiksi nykyhintatasollakin avaimet käteen palveluna saa uuden tällaisen Länsiväylän läheisyyteen Espooseen omalla 1200 m2 tontilla n. 3000-3500 e/m2 tontteineen.

0
+1
0
-1
0
0
15.7.2014, 18:05
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Kalasatamaan voi kuka vain ryhtyä gryndamaan:

Uutiset / Helsingin kaupunki myy Kalasatamasta kerrostalotontin

KALASATAMA

22. lokakuuta 2013

Kaupunki myy tarjouskilpailulla asuinkerrostalotontin Kalasataman Täkkärin korttelista. Tontti sijaitsee Sörnäistenniemen parhaimmalla paikalla, ja siitä avautuu merelliset näkymät kohti Mustikkamaata ja Kulosaarta. Tontin 10583/1 rakennusoikeus on 9 860 k-m2, josta on oltava kahvila- ja ravintolatilaa vähintään 800 k-m². Tontille toteutetaan vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja. Hitas-sääntelyä ei noudateta.

Kaupunki myy tehtyjen ostotarjousten perusteella tontin korkeimman hinnan tarjonneelle tarjouspyynnössä mainituin ehdoin. Kilpailun tarkemmat ehdot ja tiedot ilmenevät tarjouspyynnöstä kiinteistöviraston internetsivuilta osoitteessa http://www.hel.fi/hki/Kv/fi/Tontit

Tarjousten on oltava perillä kiinteistöviraston tonttiosaston asiakaspalvelussa suljetuissa kuorissa viimeistään keskiviikkona 4.12.2013 klo 15.00. Tonttiosaston asiakaspalvelun käyntiosoite: Fabianinkatu 31 D (4 krs)   postiosoite:  PL 2214, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI.   Kuoret tulee varustaa merkinnällä ”Kalasatama, tontti 10583/1”.

Tiedusteluihin vastaavat johtava kiinteistölakimies Martti Tallila, puh. (09) 310 36449,etunimi.sukunimi@hel.fi ja kiinteistölakimies Anna-Kaisa Ollila, puh. (09) 310 64261,etunimi.sukunimi@hel.fi.

http://www.uuttahelsinkia.fi/fi/uutiset/2013-10-22/helsingin-kaupunki-my...

1
+1
0
-1
1
0
15.7.2014, 18:29
+2142
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1740

Esimerkiksi nykyhintatasollakin avaimet käteen palveluna saa uuden tällaisen Länsiväylän läheisyyteen Espooseen omalla 1200 m2 tontilla n. 3000-3500 e/m2 tontteineen.

Kuvassa on URLin perusteella olevan joku Kannustalon malli. En löytänyt ko. mallia hinnastosta, joten otin toisen kannustalon.

Halvin 1200 neliön tontti Länsiväylän "läheisyydessä" jonka löysin oli Kattilaaksossa 190K€

Rakennusoikeutta on 159 k-m2 + 29 k-m2 (katos, varasto). Kannustalon malllistossa on esim. Valo 154, jonka mahtuu noihin rakennusoikeusneliöihin, n. 250K€ / "avaimet käteen".

"Avaimet käteen" ei kuitenkaan sisällä kaikkea, puuttuville asioille heitin hihasta 70K€

29 neliön autokatos/varaston saa varmaan n. 30K€:lla

Yhteensä siis 540K€, jolla saa 120 neliötä huoneistoalaa. Tekee tasan 4500€/m2. Mihin lukuihin tuo 3000-3500 perustuu?

1
+1
0
-1
1
0
15.7.2014, 18:48
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

1000 e/m2 rakennusoikeus (normihinta Espoossa, esim. Saunalahti). Talo 2000-2500 e/m2 avaimet käteen. Esimerkiksi Kannustalon Rauhala, mutta vähän isompi eli enemmän huoneistoalaa. Esim. Aurora (s. 78, http://www.kannustalo.fi/mallistot/kannustalo_muuttovalmiit_2014.htm) + alla oleva tontti= 3150 e/m2 +mainitsemasi "puuttuvat asiat" sekä autokatosasia, jota nyt ei ehkä kannata samassa miettiä. Eihän oma autopaikka kuulu kerrostaloihinkaan.

Tonttiesimerkki: http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-tontit/8509289

Nämä nyt vain nopeasti valittuina. Ei henk. koht. sisältöä.

 

0
+1
0
-1
0
0
15.7.2014, 21:28
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Olen aina pitänyt teknistä analyysiä ihan huuhaahommana. Nyt sitten terassilla kaveri yllättäen ilmoitti harrastaneensa lajia jotain 20 vuotta ja olevansa varsinainen guru. Tähän oli pakko keksiä tieteellinen ratkaisu, sillä painimatsissa olisin liian kovalla takamatkalla ja asia oli ratkaistava. Kehitettiin pieni veto jossa annoin kaverille 25 pörssilappua ja hän sai pari tuntia aikaa muodostaa niistä 8 paria. Pareiksi tulivat seuraavat

1) Aktia - Aspo

2) Cramo Apetit

3) Huhtamäki - Keskisuomalainen

4) Elisa - Nokia

5) UPM - Saga Furs

6) Citycon - SRV

7) Orion - Olvi

8) Scanfil - Lassila&Tikanoja

Vihu teki siis kaikille jotkut hokkuspokkustekniset analyysit ja tulokseksi tuli, että parien ensimmäinen tulee menestymään 2kk juoksulla paremmin. Jotta analyysi osoittautuisi oikeaksi pitää hänen saada 5/8 oikein. Nämä tänne itselle muistutukseksi. 

Mikä muuten talouskouluja käyneiden konsensus on noista teknisistä analyyseistä? Tai enemmistön edes?

0
+1
1
-1
0
1
15.7.2014, 21:38
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

5/8 ei kyllä paljoa kerro. Edes 7/8 ei hirveästi vakuuttaisi. Satunnaisuuden osuus kun on hallitseva. 

 

TA:sta on IMO sanottu hyvin: toimivat jutut muut oppivat nopeasti. Eli jos jotain ideaa on, muutkin hiffaavat sen nopeasti ja hinnoittelumekanismi korjaantuu. Noista(kin) lapuista moni on niin epälikvidi, että liekö edes teoriassa mahdollista soveltaa yleisiä mentelmiä.

 

 

0
+1
0
-1
0
0
15.7.2014, 23:44
+2142
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1740

Noillakin parametreilla, kun ottaa huomioon ne puuttuvat asiat (ilman autokatosta, joka oli kuvassasi; aika harva varmaan rakentaa nykyään omakotitaloa ilman moista), päästään selvästi yli 3500 €/h-m2, mahdollisesti lähelle 4000 €/h-m2.
 

Esim. tuossa Aurorassa kerrosneliön ja huoneistoneliön suhde on lähes 1,2, jolloin 1000 euron rakennusoikeusneliö onkin lähes 1200 euron huoneistoalaneliö. Ja lisäksi tosiaan ne toimitussisällöstä puuttuvat asiat (Kilppari osaa varmaan laittaa näille tarkemman hinnan, omista rakennusprojekteistani on jo aikaa) + rakentajan halu vaihtaa asioita "minimisisällöstä" vähän paremmaksi.

 

 

0
+1
1
-1
0
1
16.7.2014, 00:05
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Sen tiedän, että kaveri ei omaa näkemystään muuta vaikka hänellä menisi kaikki väärin. Oma mielipiteeni tässä asiassa on taas hyvinkin löysässä ja jos kaveri harjaa suvereenisti, niin saatan jopa muuttaa mieltäni. Veto on muutaman satasen luokkaa, mutta itse näen tässä hyvä viihdevaluen. 

Toinen voimassaoleva pörssiveto on erään täälläkin kirjoittelevan kanssa teemalla "Huolellisesti valittu pörssiheppa vs arvottu vastaava, kerroin 2,1" tuossa valittu oli UPM ja arvottu Outotec. Viikon jälkeen arvottu heppa tulee parin prosentin takamatkalta, mutta on vielä ihan pirteässä kunnossa.

0
+1
1
-1
0
1
16.7.2014, 10:19
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Normaali uusi omakotitalo Espoossa (ei rannalla, eikä Tapiolassa) maksaa täysin valmiina uutena alle 4000 e/m2 tontteineen. Näitä esimerkkejä on myynnissä kymmenittäin nytkin. Tässä yksi: http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/8484127

Em. esimerkki maksaa juurikin sen 4000 e/m2 sisältäen 1452 m2 oman tontin, autokatoksen ym. Tämän kohteen neliöhintaa nostaa pieni asuinneliömäärä (109 m2) ja suhteellisen iso tontti. Käyttämättä jää rakennusoikeutta yli puolet. Isommalla asunnolla ja/tai pienemmällä tontilla hinnasta lähtisi heti 500 e/m2. Puhumattakaan siitä, että rakennuttaisi itse.

Mutta maksakaa te niitä hintoja. Ei se ole minulta pois. Minä vain näen, että asuntojen hinnoissa on huomattava osa ilmaa eli osa, jota mikään reaalitekijä ei selitä. Tulppaanien hinta  nousi Hollannissa, koska 1) ne olivat kiinnostavia ja 2) niitä oli rajallinen määrä. Kakkostekijä korjaantui ja hinta romahti. Viimeisessä vaiheessa kyse oli enää spekulaatiosta. 

Grynderit ja juristit ovat Suomessa analogisia. Molemmat selittävät omia kohtuuttomia kustannuksiaan jotenkin järkeviksi. Ja saavat etenkin julkisen sektorin niitä maksamaan, mutta myös yksityishenkilöiden. Huijareita molemmat.

0
+1
0
-1
0
0
16.7.2014, 10:35
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Tuossa kun viittaisit rakennusyhtiöiden kannattavuuteen asuntojen hintojen perusteluna, niin tässä sinulle ja muille rautalangasta, miksi tällainen ajattelu on täysin virheellistä:

Vaatekaupassa vähittäiskaupan myyntihinnan ja sisäänostohinnan erotus on 50-90 %. 50 % se on franchising-kaupassa, jossa vähittäiskaupalla on yleensä palautusoikeus tilaamiinsa tuotteisiin (joista hän siis maksaa puolet myyntihinnasta). 90 % se on itse maahantuotuna ja tuotettuna. Esimerkiksi merkkifarkut, vaikka Hilfiger maksavat 10 euroa valmistusmaan liikkeissä. Stockalla ne maksavat 150 e. Stocka on kuitenkin erittäin heikosti kannattava yritys, suorastaan tappiollinen. Kilpparin logiikalla tästä seuraa se, että farkkujen oikea hinta on juurikin 150 e.

Näin suurilla katteilla luulisi, että syntisi kilpailua ja hinnat laskisivat. Mutta ei synny, koska Hilfiger on brändi, monopoli. Sitä ei voi valmistaa eikä maahantuoda laillisesti kukaan muu kuin valtuutettu maahantuoja. 

Asunnot sen sijaan eivät ole brändi. Kuka tahansa voi rakentaa asunnon. Siksi valtava ero tuotanto- ja myyntikustannusten välillä ei ole kestävä. Ja kuten huomataaan vaatekaupasta(kin), liikevoittoprosentti ei kerro mitään tuotteiden oikeasta hintatasosta.

2
+1
0
-1
2
0
16.7.2014, 13:09
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Yritin jo lopettaa aiheesta, mutta vielä kaksi pointtia noihin viimeisimpiin viesteihisi:

1) Ei ole olemassa "valtavaa hintaeroa" tuotantokustannuksissa ja myyntihinnoissa. Et vaan huomioi laskelmissasi kaikkia kuluja ja riskejä, aika-arvoa, rakennuttajan kustannuksia, maanrakennusta yms mitä tuolla ylhäällä on osin vähän avattukin. Todisteena vielä kerrattuna se, että rakennusliikkeiden tuloksissakaan ei tuota näy ja ainakin pörssiyritysten kohdalla ne on läpinäkyviä.

2) Tulppaaneja voi kasvattaa lisää, mutta tontit Helsingin keskustassa alkaa olla jo tehty. Rakennusoikeutta toki voi lisää syntyäkin, mutta ei mitenkään edullisesti rakennettaviin kohtiin. Maakunnista tontteja saa, mutta eipä ne siellä mitään nyt maksakaan.

Tutustuin muuten noin kolme vuotta sitten yhteen mielenkiintoiseen hankkeeseen kelluvista taloista. Siinä laskentatavallasi olisi tehnyt todella muhkeat voitot, mutta loppujen lopuksi taisi käydä niin, että yhtälössä oleva "riski"-kohta jäi sen verran epätarkaksi, että hanke jäi toteutumatta. Nämä tulevat kuitenkin vielä "pulpahtamaan pinnalle" kunhan hinnat keskustan lähistössä vielä vähän nousee.

0
+1
0
-1
0
0
16.7.2014, 13:44
-35
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1538

Edelleen: YIT myy Joensuussa uutta 90-neliöistä kerrostaloasuntoa 3400 e/m2 ja Helsingissä 5600 e/m2. Tonttien hintaero on maks. 1000 e/m2. Sinun mukaasi eron selittävät rakennuskustannukset. Normaali-ihmisen on vaikea tajuta, miten Joensuussa rakentaminen voisi samalla yrityksellä maksaa 50 % enemmmän, mitä Helsingissä. 

Tonttien määrä kasvaa rajusti. Kalasatamaan tuli juuri 20 000 ihmistä lisää, samoin Jätkäsaareen. 2040 mennessä pk-seudulle tulee 400 000 lisää asukasta kaavan mukaan, josta pelkästään Helsinkiin yli 100 000.

Se tässä on jännä, miten näitä juttuja pitää selittää alan ihmiselle.

0
+1
0
-1
0
0
17.7.2014, 11:06
+506
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
549

Se tässä on jännä, miten näitä juttuja pitää selittää alan ihmiselle.

Kiitos, mutta ei tarvitse. Aihe on varmaan jo käsitelty.

Muihin epäloogisuuksiin en enää puutu, kun en tykkää toistaa samoja asioita, mutta sait kuitenkin vielä kaivamaan esille Haahtelan "Talonrakentamisen kustannuksia"-kirjan. Kirjani on vähän vanha, painosvuosi 2000. Silloin yksi rakentamisen kustannuksia suoraan kuvaava alueindeksi on ollut nimikkeellä "Pääkaupunkiseutu" 72 sitten löytyy nimike "Halvan rakentamisen alueet" jossa indeksi on ollut 52. Sivu 111.

 

0
+1
1
-1
0
1

Sivut