Olet täällä

Sijoitusasunnon myynti isolla tappiolla - mitä huomioitava

EläkkeelleNelikymppisenä
4
3926
26.7.2022, 14:25
#1
+55
Liittynyt:
2.1.2016, 17:48
Viestejä:
64

Terve,

Minulla on salkussani ehkä Suomen paskin sijoitusasuntocase ja tarvitsisin vähän henkistä tukea tappioiden kuittaamiseen tai sitten viisaita neuvoja vuokraustoiminnan jatkamiseen. Kyseessä ei ole ainoa vuokra-asuntoni mutta opettavaisin.

Tajusin ensimmäistä kertaa Vuorensolan artikkelista https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/kaksi-vuotta-asumista-ta... että kun en ole asunut asunnossa kahta vuotta, myydessä koituvat tappiot voisi saada vähennettyä verotuksessa muista pääomatuloista.

Asunto on vanha kaksio junaradan varressa (edit: Uudellamaalla) alueella jossa pyynti/neliöhinnat vaan laskevat vuodesta toiseen. 

Velaton kauppahinta vajaa 10 vuotta sitten: n. 83.500 € jossa yhtiölainaa oli noin tonni ja maksettava kauppahinta noin 82.500 €

+ LVIS-remontti, yhtiölainalla: 27.000 €

+ Julkisivuremontti, yhtiölainalla: 3.000 €

+ Ikkunaremontti, itse maksettu: 1.950 €

+ Asunnon laaja pintaremontti ja AHA-tutkimus, itse maksettu: 3.500 €

Välittäjän arvio kauppahinnasta: 78.000 - 80.000 €

Tällä hetkellä asunto on vuokrattuna ja vuokralla maksan lyhennykset, vastikkeet ja muut maksut ja jää vielä parikymppiä tilille. Eli voisin periaattessa antaa asunnon olla, onneksi siellä on ollut aivan mahtavia pitkäaikaisia vuokralaisia ja ei ole ollut ongelmia, koputetaan puuta.

Mutta jos haluaisin myydä asunnon, miten tappio lasketaan? Yhtiön lainat on tuloutettu ja olen saanut vähentää ne verotuksessa, joten rahoitusvastike lisätään myydessä hankintahinnan päälle, eikö?

Onko laskukaava oikea:

Maksettu kauppahinta 82.500 €

+ varainsiirtovero n. 1.700 €

+ itse maksetut remontit n. 5.500 €

+ tuloutetut rahoitusvastikkeet n. 7.500 €

- arvioitu myyntihinta kun velkaosuus vähennetään n. 50.000 €

= myyntitappio n. 47.000 € jonka saa vähentää seuraavan viiden vuoden aikana pääomatuloista?

 

0
+1
0
-1
0
0
26.7.2022, 15:46
+3000
Liittynyt:
30.1.2020, 19:23
Viestejä:
1948

EläkkeelleNelikymppisenä kirjoitti:
Kyseessä ei ole ainoa vuokra-asuntoni mutta opettavaisin.

Tajusin ensimmäistä kertaa Vuorensolan artikkelista https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/kaksi-vuotta-asumista-ta... että kun en ole asunut asunnossa kahta vuotta, myydessä koituvat tappiot voisi saada vähennettyä verotuksessa muista pääomatuloista.

Suosittelen kuuntelemaan Rahapodin jakson "Asuntosijoittaminen haltuun feat. Harri Huru | #rahapodi 214"

https://www.youtube.com/watch?v=fb2NkerAEdg

Tuossa pod:issa olevia asioita mihin voisit kiinnittää huomiota:

  • Tuliko kaikki vähennettävät kulut vasta vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen?
  • Kuinka saat irroitettua oman rahoitusosuuden  (30% ?) tästä asunnosta ja käyttää sen uusiin projekteihin. Asunto jää sitten itse lyhentämään lainaasa.
1
+1
0
-1
1
0
26.7.2022, 17:39
+6
Liittynyt:
12.12.2019, 16:44
Viestejä:
3

Ei ole vankkaa kokemusta asuntosijoittamisesta eli varauksella vastauksiin, mutta vastaillaan nyt jotain, jos vaikka itsekin oppisi samalla jotain. 
 

Yhtiölainat oli tuloutettu, niin ei lisätä hankintamenoon. Olet niitä jo saanut vähentää pääomaverotuksessa ja loput lainaosuudet jäisi myydessä uuden omistajan eduksi.

Sama mielestäni itsemaksetussa pintaremontissa, jos tehty vuokra-aikana vähennetään vuokratuloista, jos ennen niin saa varmaankin lisätä hankintamenoon.

Olen tuon Hurun nordnet jakson joskus kuunnellut, muistaakseni ihan opettavainen ja kuuntelemisen arvoinen. Noihin rahoitusosuuksien maksimointiin/vivuttamiseen kyllä liittyy riskejä ja ei kaikilla ole halua/tarvetta tai ehkä, jos 40v haluaa eläkkeelle, mulla tuo on jo menetetty.

1
+1
0
-1
1
0
26.7.2022, 19:52
+55
Liittynyt:
2.1.2016, 17:48
Viestejä:
64

Tinggeli kirjoitti:

Suosittelen kuuntelemaan Rahapodin jakson "Asuntosijoittaminen haltuun feat. Harri Huru | #rahapodi 214"

https://www.youtube.com/watch?v=fb2NkerAEdg

Tuossa pod:issa olevia asioita mihin voisit kiinnittää huomiota:

  • Tuliko kaikki vähennettävät kulut vasta vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen?
  • Kuinka saat irroitettua oman rahoitusosuuden  (30% ?) tästä asunnosta ja käyttää sen uusiin projekteihin. Asunto jää sitten itse lyhentämään lainaasa.

Kiitos, Hurun omia podeja onkin tullut kuunneltua (ja tietysti rahapodeja). Olisipa tällaisia ollut enemmän 10 vuotta sitten! Kaikki vähennettävät kulut tulivat vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen tai vuokrasopimusten välissä.

Piiparinen kirjoitti:

Yhtiölainat oli tuloutettu, niin ei lisätä hankintamenoon. Olet niitä jo saanut vähentää pääomaverotuksessa ja loput lainaosuudet jäisi myydessä uuden omistajan eduksi.

Sama mielestäni itsemaksetussa pintaremontissa, jos tehty vuokra-aikana vähennetään vuokratuloista, jos ennen niin saa varmaankin lisätä hankintamenoon.

Jaahas, niinhän se olikin että olen ne kaikki kertaalleen vähentänyt vuokratuloista, eli ei lisätä myyntihinnan päälle. Kiitos kommenteista!

Eli:

Maksettu kauppahinta 82.500 €

+ varainsiirtovero n. 1.700 €

- arvioitu myyntihinta kun velkaosuus vähennetään n. 50.000 €

= myyntitappio n. 34.000 €

Pitää vielä kysäistä paljonko asunnossa on yhtiölainaa jäljellä, viimeksi tarkistin sen joskus 2018-2019 tienoilla.

0
+1
0
-1
0
0
27.7.2022, 18:13
-31
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
74

Nuo hyvät vuokralaiset voivat auttaa myynnissä, muuten cut your losses fast.

0
+1
0
-1
0
0