Pieni kylmä hiki nousee otsalle. Pari vuotta sitten verottaja laittoi tappiollisista CFD-kaupoista n. kuuden tuhannen euron muistutuksen. Nyt olen tunnollisesti ilmoittanut ETA-alueen ulkopuolisista vedonlyönneistä saittikohtaisesti voitot ja tappiot (=depot ja nostot, tilit nollilla) vuodelta 2022, mutta en yksittäisellä vetotasolla. Olisipa hieno yllätys taas jos verottaja pyytäisi listan kaikista vedoista, vetäisi yli hävityt vedot ja verottaisi voittavien vetojen nettovoittoja 

Vuokralainen lähti, korot raketoivat ja asuntokauppa sakkasi suunnilleen samaan aikaan. Kävin muutaman välittäjän kanssa asunnolla ja arvio oli edellisen 78-80 tonnin sijaan nyt 69-79 välissä. Siitä vielä välittäjän 3500€ pois niin hyvinhän tämä taas meni.

Skenaariot ovat nyt seuraavat:

1) laitan asunnon edelleen vuokralle, toivon että asunto pysyy erinomaisessa kunnossa, korot aikoinaan laskevat ja hinnat mahdollisesti jopa vähän nousevat tästä kuopasta

2) myyn itse "laitaan"

Skenaariossa yksi vuokratulolla maksetaan laina, rahoitusvastike ja kulut ja jää niiden lisäksi vähän tilillekin, riskinä lähinnä asunnon kuluminen. Eli ihan hyvä asuntosijoitustapaus, jos ei huomioida uponneita kustannuksia.

Skenaario kaksi tuntuisi vähän kuopan pohjalla luovuttamiselta, koska jos itse olisin nyt ostamassa sijoitusasuntoa, tällainen remontoitu siisti kohde ~620€/kk vuokralla ja sanotaan vaikka 69 tonnin (44 t€ myyntihinta + 25 t€ yhtiölaina) hinnalla tuntuisi ihan hyvältä sijoitukselta. Mutta onko se kuoppa jos toista laitaa ei näykään vai leikkaanko vaan tappiot. Päätöksiä, päätöksiä...

Johdannaisten verotuksen ohje päivitettiin 20.9.2022 mutta same same, verotuskäytäntö on vakiintunut 12 vuotta sitten tehdyn KHO:n päätöksen mukaiseksi. Vaikka lopputulos on lienee selvä ja kustannuksetkin jo uponneet, taidan silti kirjoittaa oikaisupyynnön, koska ei CFD-poikkeama voi olla oikeus ja kohtuus.

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48914/johdanna…

4.2 Hinnanerosopimusten verotus tuloverolain mukaan

Tuloverolaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä hinnanerosopimuksista, mutta niiden verotuskäytäntö on vakiintunut. Tällaisesta sopimuksesta kertyvä tulo on TVL 32 §:n mukaista pääomatuloa. Sopimuksesta koituva meno ei ole TVL 54 §:ssä tarkoitettu tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuva meno eikä myöskään tuloverolain 50 §:ssä tarkoitettuna luovutustappiona tai muuna luovutustappioon rinnastettavana tappiona vähennyskelpoinen (KHO 2010:74).

Doug kirjoitti:

Nyt 3 näistä yrityksistä oli ilmoittanut verottajalle 100-2000€ luovutushinnan tai muun tulon. Hyvin mahdollista. Mutta yksi yritys oli ilmoittanut noin 80k muun tulon ja toinen yli 100k luovutushinnan. Eli vain summan mitä olin koko aikana nostanut kummaltakin sivustolta. Ei talletuksia. Ei tehtyä netto voittoa tai treidien kokonaistuloa. Netto voitto näillä kahdella välittäjä firmalla kaikista treideistä on laskujeni mukaan yhteensä noin 8000€ eli ei siellä päinkään mitä on verottajalle ilmoitettu. Nämä voitot näkee otteista mitä heiltä sain oikein hyvin. Nyt on paniikki päällä. Miten verottaja tätä tulkitsee?

Nettovoitolla ei ole merkitystä, vaan verottaja tai sinä laskette yhteen voitollisten kauppojen voitot perustuen CFD-sivustoilta saamiisi raportteihin ja niiden perusteella määrätään verotus pääomatulojen mukaisesti eli noin 30% veroja per voitollisen kaupan nettovoitto. Tappiollisia kauppoja ei voi vähentää. Verottajan päätös tuli selvityksen lähettämisen jälkeen nopeasti, lisäksi pieni veronkorotus päälle tulojen ilmoittamatta jättämisestä. Sain kaksi vuotta maksuaikaa verojen maksuun.

Minullakin eräs yritys ilmoitti merkittävästi isomman summan verottajalle kun mitä heidän kirjanpitonsa mukaan oli tehty voitollisia kauppoja. Yritys oli ilmoittanut tuloiksi mielestäni kaikkien kauppojen myyntihinnat yhteenlaskettuna, ei nettovoittoa. Selvisin lopulta aika pienellä kustannuksella, ja nyt kun taas muistin tämän asian niin taidan kirjoittaa joulun pyhinä verottajalle oikaisupyynnön.

Kuukauden sijoitusaktiviteetit:

1. Vilkaisin pankkitiliä, sieltä näytti lähteneen taas ~600 euroa suunnitelman mukaisesti

2. Vilkaisin Nordnetiä, rahasto-ostot näyttivät menevät automaattisesti suunnitelman mukaan

3. En vilkaissut Northcryptoa, koska lähettivät sähköpostilla ostokuittauksen

Kuukauden ärsytykset:

Sijoitus- ja asuntolainojen korot nousseet 6-10 kertaiseksi syksyn euriborin myötä. Ylimääräisiä vastikkeita ja vastikekorotuksia satelee.

Kuukauden posit:

Onneksi oli jätetty vähän puskuria käyttötilille, ärsytykset eivät aiheuta toimenpiteitä.

Kiitos tonnit kommentista!

Mietin asiaa kaksi viikkoa ja näinhän se on, että vika peilissä tai päässä ei parane välittäjää vaihtamalla. Nordnet tarjosi ratkaisun inhoamaani varianssipitoisen historiadatan näkymiseen ja perustin uuden arvo-osuustilin nimellä "Kuukausisäästäminen".

Automatisoin siis säästämisen, tänään lähti käyttötilitä ensimmäiset automaattiset tilisiirrot.

Kuukausittain 400€ Nordnetin AOT:lle ja 100€ Northcryptoon. Tein molemmissa palveluissa kk-säästämisen siten, että Nordnet ostaa neljää Nordnetin indeksirahastoa 25% kutakin ja Northcrypto ostaa BTC ja ETH 50% kumpaakin automaattisesti.

Nordnetissä oli tätä kirjoittaessani "teknisiä häiriöitä", en muista mihin indekseihin laitoin säästämisen. Olisiko ollut USA ESG, Eurooppa ESG, Kehittyvät markkinat ESG ja Suomi ESG. En ihan täysin lukenut miten tuo ESG vaikuttaa indeksin sisältöön, mutta ei-ESG rahastoja ei näemmä ollut saatavilla.

Lapsille tein samanlaisen säästöautomaatin Nordnetiin (toki on säästetty syntymästä lähtien), en aio kuulua siihen joukkoon jotka lasten mennessä lukioon/amk itkevät koulukirjojen hinnoista tai että pitää ostaa läppäri tms. Mielestäni kun lapset on itse tehnyt, pitää olla jonkinlainen suunnitelma heidän lapsuuden turvaamiseksi, ja yksi osa tätä suunnitelmaa on säästää 10€/viikossa per lapsi. Vaikka työpaikka menisi tai tulisi muita ongelmia, voin sillä säästöllä hankkia lapsille koulukirjat, tukea mahdollisissa leirikouluissa tai läppärihankinnoissa ja myös tulevaisuudessa, kun lapset toivottavasti muuttavat omaan kotiin ihan järkevinä nuorina aikuisina, heidän ei tarvitse ostaa pyykkikonetta tai rahoittaa vuokravakuutta osamaksulla.

Vai räjäyttäisittekö tämän idean kokonaan ja tekisitte jotain toisin? Jotta aloitus ei ole ihan passiivinen, ajattelin ehkä jotain tällaista: BTC 50€, ETH 50€, Pohjois-Amerikka indeksirahasto 200€, Eurooppa indeksirahasto 200€.

Näiden lisäksi on kaksi sijoitusasuntoa tuottamassa jokseenkin passiivista ja kassavirtapositiivista tuottoa ja jotain muita pieniä sijoituksia.

Tinggeli kirjoitti:

Suosittelen kuuntelemaan Rahapodin jakson "Asuntosijoittaminen haltuun feat. Harri Huru | #rahapodi 214"

https://www.youtube.com/watch?v=fb2NkerAEdg

Tuossa pod:issa olevia asioita mihin voisit kiinnittää huomiota:

• Tuliko kaikki vähennettävät kulut vasta vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen?
• Kuinka saat irroitettua oman rahoitusosuuden  (30% ?) tästä asunnosta ja käyttää sen uusiin projekteihin. Asunto jää sitten itse lyhentämään lainaasa.

Kiitos, Hurun omia podeja onkin tullut kuunneltua (ja tietysti rahapodeja). Olisipa tällaisia ollut enemmän 10 vuotta sitten! Kaikki vähennettävät kulut tulivat vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen tai vuokrasopimusten välissä.

Piiparinen kirjoitti:

Yhtiölainat oli tuloutettu, niin ei lisätä hankintamenoon. Olet niitä jo saanut vähentää pääomaverotuksessa ja loput lainaosuudet jäisi myydessä uuden omistajan eduksi.

Sama mielestäni itsemaksetussa pintaremontissa, jos tehty vuokra-aikana vähennetään vuokratuloista, jos ennen niin saa varmaankin lisätä hankintamenoon.

Jaahas, niinhän se olikin että olen ne kaikki kertaalleen vähentänyt vuokratuloista, eli ei lisätä myyntihinnan päälle. Kiitos kommenteista!

Eli:

Maksettu kauppahinta 82.500 €

+ varainsiirtovero n. 1.700 €

- arvioitu myyntihinta kun velkaosuus vähennetään n. 50.000 €

= myyntitappio n. 34.000 €

Pitää vielä kysäistä paljonko asunnossa on yhtiölainaa jäljellä, viimeksi tarkistin sen joskus 2018-2019 tienoilla.

petteri kirjoitti:

Selvittelin vähän CFD-kauppojen regulaatiota.

...

Minun näkemykseni mukaan jos on saanut CFD-mätkyjä niistä ehkä kannattaisi valittaa, pitkälti vakiomuotoiset CFD:t ovat kuitenkin  tavanomaisia sijoitustuotteita ja kaupankäyntiä CFD-tuotteilla valvoo ainakin Iso-Britanniassa Financial Conduct authority.(FCA). Toki CFD-kaupoista valittamisessa lienee haasteena riittävän perustellun valituksen tekeminen.

Sinänsä koko verotuskäsittelyasia on aika sotkuinen kuten KVL 2021/1 päätöksen perusteluistakin voi lukea. Itse näkisin kuitenkin, että CFD-verotuasiassa on mahdollisuuksia verotuskäytännön muutokseen valittamalla, varsinkin kun verotuskäytäntöä luovutustappioiden kohdalla US johdannaisten (KVL 2021/1) ja virtuaalivaluuttakaupan osalta on viime aikoina muutettu.   

Kiitos petterille asian selvittämisestä. Onhan tämä tappiollisten CFD-kauppojen verottaminen älytöntä ja epäoikeudenmukaista. Verotuspäätösten muutoksenhakuaika on pääsääntöisesti kolme vuotta, ja oma päätökseni vuoden 2018 CFD-kaupoista sain 17.4.2020 eli vielä on hyvin aikaa kirjoittaa verovalitus. Aion tehdä valituksen, kirjoitan sen jossain välissä ja postaan sen ensin tänne Sijoitustietoon kommentoitavaksi. Varmaan hyvä tehdä kerralla mahdollisimman kattava, perusteltu ja asiallinen kirje. Vai kannattaisiko kääntyä suoraan lakimiehen puoleen? Oman intressini ovat suhteellisen pienet, noin 6 k€ total, enkä nyt suoranaisesti usko että asia muuttuisi, mutta voin ainakin itselleni sanoa että tein parhaani.

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48312/verovali…

Tämän ketjun alussa kuvattu CFD-kokeilu jäi suhteellisen kalliiseen muistutukseen verottajalta ja nyt tuo lisävero poikineen alkaa olla makseltu valtiolle. Paljon muitakin oppeja on saatu matkalla.

Tuli vastaan tällainen ennakkopäätös, eli https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ennakkoratkaisut/94343/kvl00…

Aiemmin https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ennakkoratkaisut/52858/kvl08… mukaan (hakemuksessa kuvattu) CFD-sopimus ei ollut tuloverolain 50 §:n 3 momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitettu vakioitu optio tai termiini tai niihin rinnastettava johdannaissopimus, eli voitot kyllä verotettiin mutta tappioita ei saa vähentää voitoista.

Nyt tappiot voisikin samaan tuloverolain 50 §:n 3 momentin 1 kohdan ("sellaisen johdannaissopimuksen raukeaminen tai siitä aiheutunut tappio, jolla käydään kauppaa kaupankäynnistä rahoitusvälineillä annetussa laissa tarkoitetulla säännellyllä markkinalla") uuden tulkinnan mukaan jossain tapauksissa vähentää voitoista, eli ns. kaupunkilaisjärjen mukainen tulkinta.

Osaako Sijoitustiedon raati arvioida koskeeko uusi ennakkoratkaisu myös CFD-tuotteita ja onko pienimpiäkään oddseja lähteä kyseenalaistamaan vanhaa tulkintaa (tuskin)?