Sijoituscase 1 – REIT
Aloituspostauksessa kerroin hieman itsestäni sekä sijoituksistani. Käsittelen tässä postauksessa salkkuni suurinta teemaa, eli REIT sijoituksia, jotta alun intron lisäksi päästäisiin suoraan asiaan. En vielä tässä postauksessa mene yhtiökohtaiseen analyysiin vaan erittelen omistukseni ja yleiset linjat niiden takana.
Mikä REIT
Real Estate Investment Trust (’REIT’) on pääsääntöisesti yhtiö, joka omistaa kiinteistöjä (on olemassa myös kiinteistörahoitukseen erikoistuneita REIT yhtiöitä sekä muita kiinteistömarkkinoilla toimivia yhtiöitä, joilla on REIT status). REIT yhtiömuodon etu verotehokas varojenjako, mikä käytännössä tarkoittaa yhtiön tuloverovapautta, mikäli se jakaa vähintään 90% verotettavasta tuloksestaan osinkoina. Tällä tavoin vältetään kaksinkertainen verotus, joka normaalissa kiinteistösijoitusyhtiössä ilmenee siten, että ensin verotetaan yhtiötä ja sitten omistajaa. Huomionarvoista kuitenkin on se, että Suomessa REIT osinkoja verotetaan täysimääräisesti, eikä huojennetusti kuten muita listayhtiöiltä saatavia osinkoja. Listatut REITit ovat hyvin yhdysvaltalainen ilmiö, ja Suomen päälistalta näistä on nähty ainoastaan Orava, joka päätyikin vaihtamaan yhtiömuotoaan.
Mitä omistan
Olen sijoittanut suurella painolla kahteen equity REIT kategoriaan:
- Industrial REIT (logistiikkaa, varastoja, tuotantotilaa jne)
- Class A Mall REIT (hyvällä sijainnilla olevat laadukkaat ostoskeskukset)
Industrial REITeissä teemani on hyvin yksinkertaisesti ottaa ulos leveroitua kassavirtaa ja omistaa ns. arvonnousu optio. Class A Mall REITit ovat puolestaan spekulatiivisempia ja sisältävät suuremman option arvonnousulle (ja laskulle).
Industrial REIT sijoituksiani ovat:
- STAG Industrial, Inc (STAG)
- STORE Capital Corporation (STOR)
- W. P. Carey Inc (WPC)
Class A Mall Reit sijoituksia puolestaan:
- Simon Property Group, Inc (SPG)
- The Macerich Company (MAC)
Alla yhteenvetotaulukko omistuksista:
YTD tuottojen osalta etenkin class A REIT ovat ottaneet kovaa osumaa, industrialit huomattavasti vähemmän. Huomautan myös tässä välissä, että MAC on hyvin spekulatiivinen ja korkean riskin play sillä yhtiöllä on huomattavasti velkaa ja position ottaminen tarkoittaa melkoista kontraamista 70% short interestiä vastaan. Mahdollisuudet polttaa näpit ovat siis melkoiset. Kuitenkin myös short squeeze on mahdollinen jos talouden normalisoitumiseen asti selvitään.
Miksi REIT
Uskon, että REIT sijoitukset tuottavat vakaata kassavirtaa ja sisältävät option arvonnousulle. Kassavirta tulee yhtiöiden ydinliiketoiminnoista, eli tilan vuokraamisesta loppukäyttäjille. Olen tehnyt REIT sijoitukseni loppuvuonna 2020, eli missannut pahimmat pohjat. Omistamani REIT yhtiöt eivät kuitenkaan ole vielä palanneet 31.12.2019 tasolle.
Uskoakseni nykyiset kurssitasot ovat edullisia ja sisältävät option markkinahinnan nousulle ja osinkojen kasvulle mikäli seuraavat oletukset toteutuvat:
- Maailma (USA) normalisoituu kohti vuoden 2021 loppua ja ihmisten taloudellinen ja sosiaalinen aktiviteetti palaa normaaliksi, tai lähelle normaalia. Tämä tukee kassavirran kehitystä ja puhtaasti fundamentteihin kuten osingonjakoon perustuvia tuottoja. Uskon etenkin Class A REITtien voittavan tässä maailmassa.
- Yield-spreadit normalisoituvat. Alempi yield johtaa korkeampaan markkinahintaan. Tämä näkyisi arvonnousuna. Alla kuva yield-spreadeistä. Vastaavaa on nähty viimeksi finanssikriisin aikoihin, ja sen jälkeen REITit performoivat erinomaisesti.
Uskon, että Euroopan kiinteistömarkkinan tavoin nollakorkoympäristö tuo mukanaan laskevat kiinteistöjen tuottovaateet, mikä johtaisi toteutuessaan nykyisten, etenkin korkealaatuisten, kiinteistöjen hinnannousuun.
Rent collection ratet ovat jo nyt marras-joulukuuta kohden lähennelleet normaalia tasoa ollen omistamieni yhtiöiden kohdalla n. 90%.
Uskon talouden normalisoitumisen tukevan erityisesti korkealaatuisten ostoskeskusten fundamentteja. Toinen mahdollinen ajuri juuri ’Class A’ ostoskeskuksille on median luukuttama ecommercen tulo ja retailin kuolema. Jos heikompi tasoiset ostoskeskukset kuolevat pois, ohjautunee ainakin osa kävijöistä parempiin ostoskeskuksiin. Lisäksi omnichannel strategiat edellyttävät läsnäoloa myös fyysisesti.
Pidän näistä sijoituksistani kauppakeskus caseja kuitenkin huomattavasti riskisempinä kuin Industrial REIT caseja. Uskon REIT sektorin kuitenkin kokonaisuutena olevan aliarvostettu, ja siksi haluan olla tarinassa omalla rahallani mukana. Muita mielenkiintoisia mahdollisuuksia ovat Office (toimisto) REITit, mikäli haluaa betsata etätyötrendiä vastaan.
Tämä ei ole sijoitussuositus.