Olet täällä

Asunto myyntiin vai ei?

19.9.2015, 22:53
#1
Käyttäjän Foukus kuva
OP
0
Liittynyt:
19.9.2015, 22:34
Viestejä:
4

Piti vähän pohtia minkä alle tän laittais. Eiköhän tää alue oo kuitenki oikea kun kyseessä on asunnosta pääasiassa.

Eli vähän taustaa.

Omistan tällä hetkellä asunnon, jonka markkina-arvo on pyöreesti 200k€. Sijainti Helsingissä lähempänä Steissiä ku kehäykköstä, uudisrakennusta on paljon ympärillä, ja sen määrä tulee lähivuosina kasvamaan palvelutason myöskin kasvaessa (joka siis on vähintään B+ / A- tällä hetkellä). Isot rempat on tehty 
(putket, julkisivu) ja 2012 kyseinen huoneisto on remontoitu sisältä täysin eli siis lähes priimakunnossa edelleen. Seuraavalla 5 vuoden periodilla ei mitään isompaa remonttia ollut ainakaan taloyhtiön puolelta tulossa. Vastike (rahoitus + yhtiö) tällä hetkellä ~280e / kk.

Tavallaan catchina tässä mulla on se, että rahotusjärjestelyiden puolelta myyntitilanteessa nettoaisin verot huomioon otettuna noin 90k€ (olettaen vaikka ton 200k€ myyntihinntan). 

Kysymykset tavallaan liittyy lähitulevaisuuteen, ehkä noin vuoden tai vähän yli päähän. Tällä hetkellä opiskelen vielä, ja oletettavasti saan ylemmän korkeakoulututkinnon viimeistään ens vuoden jouluna, jolloin tulee siirtyminen täyspäiväiseen työelämään. Vuokralla asuminen ei ole tällöin mikään ongelma, eikä mulla oikeestaan oo mitään syytä sitoa kämppään pääomaa, jos se muualla tuottais paremmin.

1) Muuta tyttöystävän kanssa yhteiseen asuntoon vuokralle n. vuoden päästä ja vuokraa nykyinen asunto eteenpäin. Oletetaan, että oma osuus vuokrasta olisi 750e / kk. Nykyisestä saisi vaikkapa 900e / kk - vastike - verot = ~400e nettoa. Asuminen olisi siis halpaa, tietenkin tässä pitää vielä pidemmällä tähtäimellä ottaa huomioon vuokralaisten vaihtuvuus / kämpän kuluminen / arvonmuutos. Tällöin jäis siis oletettavasta palkasta hyvin paljon varaa laittaa sivuun.

2) Samat speksit vuokralle muutosta. Tällöin kuitenkin myisin asunnon. Nettoa 90k€ järkevästi sijoitettuna. Millaista vuosituottoa tälläselle voisi järkevästi käyttämättä tuhottomasti aikaa olettaa? Sijoittamisen teoreettinen puoli kohtuu hyvin opiskelujen ansiosta hallussa, käytännössä oon sijoittanu aika paljon esimerkiks alkoholiin.

Eli siis yritän vähän pohtia näiden vaihtoehtojen pohjalta kumpi ois järkevämpää. En oo vielä hieronu Exceliä, mutta fiilistuntumalla tuntuis, että 2. vaihtoehto vois olla järkevämpi? Tietenkin ehkä hieman riskisempi, mutta en nyt oleta, että älyttömiä. Markkinatilannehan tietenkin voi vaikuttaa myös päätökseen.

Onko mielipiteitä tai asioita, joita tulisi ottaa huomioon kun alan vähän tarkemmin suunnittelemaan?

0
+1
0
-1
0
0
20.9.2015, 00:27
+10
Liittynyt:
9.3.2015, 16:27
Viestejä:
53

En tiedä asuntomarkkinoista mitään, mutta näppituntumalta heittäisin, että pidät talon ja asut siellä itse (näyttäisi että sijainti sen verta hyvä). Vai oliko tuossa jotain esteitä, että et voi asua itse tuolla? Mammas voi vaikka maksaa vastikkeet, hehe. Älä nyt täysiä loiseläjiä ainakaan päästä nurkkiis. Sulla on nappulat sen verta hyvin pöydällä, että tärkein vinkki lieneekin se, että et mene naimisiin ilman kunnollista avioehtoa. Tai ehkä parempi pitää mamma vain avovaimona.

 

 

0
+1
0
-1
0
0
20.9.2015, 02:11
Käyttäjän Foukus kuva
OP
0
Liittynyt:
19.9.2015, 22:34
Viestejä:
4

Näillä näkymin joo vielä tarkotus tässä asua +1v, mutta kahdelle tää on sen verran pieni, ettei kyllä oikeen natsaa. Joo, eipä ole loiseläjiä tarkotus päästää pyörimään. :)

0
+1
0
-1
0
0
20.9.2015, 20:19
+4929
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4573

Mie en vastaa mitä pitäisi tehdä, mutta kerron mitä itse olen tehnyt.

Asun vuokralla, ja olen sijoittanut varani osakkeisiin. Mutta mitään arviota tulevista tuotoista en lähde antamaan, voi käydä hyvät tai sitten ei.

Vähän hämää 90K-tilisi. Haluatko myydä vain siksi, että saat realisoida voiton? Tämä ei ole yleensä hyvä peruste, vaan kannattaa tehdä excelit, mikä vaihtoehto tuottaa sitten minkäkin verran. Perstuntumalla tuntuisi, että vuokralle laittaminen voisi hyvinkin olla oikea optio, mutta paha sanoa vielä näillä spekseillä.

0
+1
0
-1
0
0
21.9.2015, 12:24
Käyttäjän Foukus kuva
OP
0
Liittynyt:
19.9.2015, 22:34
Viestejä:
4

Tosiaan myyntiä ajattelin, josko sijoittamalla vuonna 0 isomman potin saisi paremman tuoton kuin vuokralle laittamalla.

Vähän laskeskelin tätä, muuttujia on niin paljon ja osa niin tulkinnanvaraisia ainakin mun kompetenssille etten ihan hirveän monimutkasesti laskenut niitä.Pikasesti kuitenkin näyttäis, että vuokraus olis kannattavampaa.

Otin oletukseksi, että 1000e / kk olisi käytettävissä asuinkuluihin tai sijoittamiseen. Tämä voi olla pidemmällä aikavälillä alakanttiin. 

Sijoitushorisontti on 7 vuotta, koska tämän nykyisen asunnon laina erääntyy siinä vaiheessa, jolloin olisi maksettava poies. Aikaisemmin ei tietenkään kannata, koska korkokulut on 0. Odotetuksi vuosituotoksi sijoituksista arvoin 8%. Verovaikutuksen otin huomioon vuokratuloissa, jotka vaikuttavat kuukausittaisen sijoitettavan pääoman määrään. Inflaatiota en ottanut huomioon.

Asunnon arvonmuutos on vaikea arvioida. Tällä alueella keskihinnat ovat kasvaneet 2008-2014 43%. Ottamalla myös remontointi/missattuja vuokrakuukausia ym. kuluja huomioon käytin konservatiivista 20% arvonnousua seuraavan 7 vuoden aikajaksolla.

Aika lähekkäin ainakin näillä oletuksilla varallisuus olisi tällöin 7 vuoden päästä lainan erääntyessä. Vuokraamalla varallisuus olisi noin 15% suurempi sekä riskit luultavasti pienempiä. Tässä tietty vois vielä laskea eri skenaarioille uudet luvut, mutta en tiedä onko sen väärti. 

Ilmeisesti siis vuokraaminen eteenpäin olisi järkevämpi.

0
+1
0
-1
0
0
21.9.2015, 21:06
+2
Liittynyt:
21.9.2015, 13:50
Viestejä:
7

Vaihtoehto 3) 

Arvioituta asunto ilmaiseksi välittäjällä ja kilpailuta asuntolainasi uudelleen tätä arviota vasten. Saat todennäköisesti paremman marginaalin ja samalla vivutat asuntosi uudelleen itsellesi sopivalla velkavivulla (esim.80-100%). Käteen jäävällä rahalla 70-90K ostat toisen sijoitusasunnon ja loput osakkeisiin, tai tyynyn alle. Näin säästät myynnistä aiheutuvat kulut ja pidät hyvän kohteen omassa salkussa. Korkojen ollessa nykyisellä tasolla tämä toimii hienosti. 

Muistat sitten vielä muuttaa nykyisen asuntolainasi veroilmoitusta täyttäessäsi sijoituslainaksi, niin säästyy muutama euro lisää.

1
+1
0
-1
1
0
22.9.2015, 13:33
Käyttäjän Foukus kuva
OP
0
Liittynyt:
19.9.2015, 22:34
Viestejä:
4

Vivuttaminen vaikuttaa joo järkevältä tässä tapauksessa. Tietty tässä on se, että mulla ei tällä hetkellä oo korkoa / lyhennyksiä eli bullettina koko laina erääntyy. 

Tällöin varmaan järkevintä ottaa just lainaosuuden ulkopuolelle jäävälle osuudelle laina? Miten pankeilla käytännöt (joo, asiakas-, pankki- ja tapauskohtasta) näissä menee? Joutuu varmaan ottamaan vähän reilummalla marginaalilla?

0
+1
0
-1
0
0
22.9.2015, 14:28
+2
Liittynyt:
21.9.2015, 13:50
Viestejä:
7

Pankilla on panttina kyseisen asunnon osakekirjat holvissaan ja ne voi pantata jälkipanttina uuden lainan vakuudeksi. Vakuuden arvostus on varmastikin pankki-/asiakaskohtaista. Marginaali riippuu siitä otatko uuden lainan asuntolainana, vai sijoituslainana. Asuntolaina on omasta kokemuksesta n. 0,2-0,4% halvempaa lainaa.

Hyvä plan voisi olla uuden oman asunnon osto ja vanha vuokralle. Uuteen rahoitus kilpailuttamalla (jälkipantti vakuutena). Lyhennykset tuskin ongelma, koska kassavirta on vanhan asunnon vuokratulon verran positiivinen. Vähänkään vuokraamisen päälle ymmärtävät rahalaitokset lähtevät tähän kirkuen mukaan.

Uuden asunnon laitat vuokralle kahden vuoden asumisen jälkeen ja siirryt sitten itse vuokralle emännän kanssa, tai ostat uuden.

0
+1
0
-1
0
0