Olet täällä

  stdClass Object
(
    [vid] => 1213
    [uid] => 7211
    [title] => Asuntolaina 6% koron stressitesti.
    [log] => 
    [status] => 1
    [comment] => 2
    [promote] => 0
    [sticky] => 0
    [vuuid] => 026e2f5f-cb8d-4abb-ac50-a4672eead581
    [nid] => 1213
    [type] => forum
    [language] => fi
    [created] => 1474268496
    [changed] => 1474269957
    [tnid] => 0
    [translate] => 0
    [uuid] => 176c4ecf-478d-4047-b795-42e751a2a8d0
    [revision_timestamp] => 1474269957
    [revision_uid] => 7211
    [taxonomy_forums] => Array
        (
            [und] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [tid] => 21
                            [taxonomy_term] => stdClass Object
                                (
                                    [tid] => 21
                                    [vid] => 2
                                    [name] => Rahastot ja muut sijoituskohteet
                                    [description] => Keskustelua laajasti eri sijoituskohteista
                                    [format] => 
                                    [weight] => 6
                                    [uuid] => 22a68efe-ecec-4325-a8d5-03ca8898089d
                                    [vocabulary_machine_name] => sijoituskeskustelu
                                    [rdf_mapping] => Array
                                        (
                                            [rdftype] => Array
                                                (
                                                    [0] => skos:Concept
                                                )

                                            [name] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => rdfs:label
                                                            [1] => skos:prefLabel
                                                        )

                                                )

                                            [description] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:definition
                                                        )

                                                )

                                            [vid] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:inScheme
                                                        )

                                                    [type] => rel
                                                )

                                            [parent] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:broader
                                                        )

                                                    [type] => rel
                                                )

                                        )

                                    [status] => 1
                                )

                        )

                )

        )

    [body] => Array
        (
            [und] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [value] => 

En löytänyt forumeilta aiempaa ketjua/keskustelua aiheesta.

Aktiivisen asuntosijoittamisen ja siihen perehtymisen aloitin muutamia vuosia sitten. Tällä hetkellä omistan 2 kerrostalo kaksiota kohtalaisten kokoisten kaupunkien keskustoista, ja seuraava(t) hankinnat olen päättänyt tehdä PK-seudulta, mielellään Helsingistä, kehä 1-sisäpuolelta. Syy miksi olen päätynyt asuntosijoittajaksi muun sijoitustoiminnan ohella, on se, että suurella velkavivulla saa huomattavasti suuremman oman pääoman tuoton kuin muissa omaisuusluokissa, joissa velkavipua ei voi käyttää. Tämän, ja arvonnousupotentiaalin lisäksi en muuta positiivista asuntosijoittamisessa näe.

Kysymykseni on: Miten te olette päässeet yli tai sijoitusstrategiassanne huomioineet pankin/muun lainan myöntäjän stressitestin asuntolainoille, joka tietääkseni tehdään aina, tai hyvin usein lainaa ottaessa? 

Stressitesti toimii seuraavalla tavalla: Uutta asuntolainaa hakiessa lainan myöntäjä tekee sinulle ja nykyisille lainoillesi stressitestin. Kaikki lainasi lasketaan yhteen, niille lasketaan 25 vuoden maksuaika ja 6% korko. Tästä saadaan kiinteä kuukausilyhennys summa, joka ei saa ylittää 45% kuukauden nettotuloistasi. Uskoisin monien kohdalla tämän tulevan kompastuskiveksi sen jälkeen kun asuntoja on 2-4 kappaletta, sillä lainojen yhteenlaskettu määrä on tällöin kasvanut niin suureksi, että stressitesti ei mene läpi.

Tarkoittaako tämä seuraavaa: Jotta asuntosijoittamisesta asuntolainaa hyödyntämällä voi tehdä pitkän aikavälin sijoitusstrategian, täytyy ostettavien sijoitusasuntojen nettovuokratulo olla niin suuri, että asuntoon kohdistuvat menot ovat alle 45% tästä? Tämä ei käytännössä ikinä ole mahdollista, vaan esim. PK-seudulla hyväksi sijoitukseksi luokitellaan sellainen asunto jonka vuokratulolla saa juuri katettua sen menot, ja positiivista kassavirtaa ei synny.

Vakuuksiin ei mielestäni tässä tarvitse ottaa lainkaan kantaa, sillä nykyään käytännössä kaikki pankit antavat sijoitusasunnolle vain n. 70-80% vakuusarvon, eikä tämä vaikuta stressitestiin. Mainitsemani 45% luku stressitestissä saattaa vaihdella pankeittain.

[summary] => [format] => basic_text [safe_value] =>

En löytänyt forumeilta aiempaa ketjua/keskustelua aiheesta.

Aktiivisen asuntosijoittamisen ja siihen perehtymisen aloitin muutamia vuosia sitten. Tällä hetkellä omistan 2 kerrostalo kaksiota kohtalaisten kokoisten kaupunkien keskustoista, ja seuraava(t) hankinnat olen päättänyt tehdä PK-seudulta, mielellään Helsingistä, kehä 1-sisäpuolelta. Syy miksi olen päätynyt asuntosijoittajaksi muun sijoitustoiminnan ohella, on se, että suurella velkavivulla saa huomattavasti suuremman oman pääoman tuoton kuin muissa omaisuusluokissa, joissa velkavipua ei voi käyttää. Tämän, ja arvonnousupotentiaalin lisäksi en muuta positiivista asuntosijoittamisessa näe.

Kysymykseni on: Miten te olette päässeet yli tai sijoitusstrategiassanne huomioineet pankin/muun lainan myöntäjän stressitestin asuntolainoille, joka tietääkseni tehdään aina, tai hyvin usein lainaa ottaessa? 

Stressitesti toimii seuraavalla tavalla: Uutta asuntolainaa hakiessa lainan myöntäjä tekee sinulle ja nykyisille lainoillesi stressitestin. Kaikki lainasi lasketaan yhteen, niille lasketaan 25 vuoden maksuaika ja 6% korko. Tästä saadaan kiinteä kuukausilyhennys summa, joka ei saa ylittää 45% kuukauden nettotuloistasi. Uskoisin monien kohdalla tämän tulevan kompastuskiveksi sen jälkeen kun asuntoja on 2-4 kappaletta, sillä lainojen yhteenlaskettu määrä on tällöin kasvanut niin suureksi, että stressitesti ei mene läpi.

Tarkoittaako tämä seuraavaa: Jotta asuntosijoittamisesta asuntolainaa hyödyntämällä voi tehdä pitkän aikavälin sijoitusstrategian, täytyy ostettavien sijoitusasuntojen nettovuokratulo olla niin suuri, että asuntoon kohdistuvat menot ovat alle 45% tästä? Tämä ei käytännössä ikinä ole mahdollista, vaan esim. PK-seudulla hyväksi sijoitukseksi luokitellaan sellainen asunto jonka vuokratulolla saa juuri katettua sen menot, ja positiivista kassavirtaa ei synny.

Vakuuksiin ei mielestäni tässä tarvitse ottaa lainkaan kantaa, sillä nykyään käytännössä kaikki pankit antavat sijoitusasunnolle vain n. 70-80% vakuusarvon, eikä tämä vaikuta stressitestiin. Mainitsemani 45% luku stressitestissä saattaa vaihdella pankeittain.

[safe_summary] => ) ) ) [rdf_mapping] => Array ( [rdftype] => Array ( [0] => sioc:Post [1] => sioct:BoardPost ) [taxonomy_forums] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:has_container ) [type] => rel ) [title] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:title ) ) [created] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:date [1] => dc:created ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) [changed] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:modified ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) [body] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => content:encoded ) ) [uid] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:has_creator ) [type] => rel ) [name] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => foaf:name ) ) [comment_count] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:num_replies ) [datatype] => xsd:integer ) [last_activity] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:last_activity_date ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) ) [cid] => 14710 [last_comment_timestamp] => 1503861539 [last_comment_name] => [last_comment_uid] => 7211 [comment_count] => 12 [name] => react55 [picture] => stdClass Object ( [fid] => 1329 [uid] => 7211 [filename] => picture-7211-1474266341.jpg [uri] => public://kuvat/avatarit/picture-7211-1474266341.jpg [filemime] => image/jpeg [filesize] => 72982 [status] => 1 [timestamp] => 1474266341 [type] => image [uuid] => 7ea2f643-395d-4adc-9069-fd797a56e564 [field_file_image_alt_text] => Array ( ) [field_file_image_title_text] => Array ( ) [rdf_mapping] => Array ( ) [metadata] => Array ( [height] => 450 [width] => 600 ) [alt] => [title] => [height] => 450 [width] => 600 ) [data] => a:1:{s:7:"contact";i:1;} [forum_tid] => 21 [entity_view_prepared] => 1 [rate_thumbsup] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
Thumbsup
[#title] => Thumbsup [#type] => item ) [rate_numbersup] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
1
+1
2
-1
1
2
[#title] => numbersup [#type] => item ) [rate_bothnumbers] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
bothnumbers
  • ylös
    33%
  • down
    67%
[#title] => bothnumbers [#type] => item ) )

Asuntolaina 6% koron stressitesti.

19.9.2016, 10:01
#1
Käyttäjän react55 kuva
OP
Liittynyt:
19.9.2016, 06:52
Viestejä:
9

En löytänyt forumeilta aiempaa ketjua/keskustelua aiheesta.

Aktiivisen asuntosijoittamisen ja siihen perehtymisen aloitin muutamia vuosia sitten. Tällä hetkellä omistan 2 kerrostalo kaksiota kohtalaisten kokoisten kaupunkien keskustoista, ja seuraava(t) hankinnat olen päättänyt tehdä PK-seudulta, mielellään Helsingistä, kehä 1-sisäpuolelta. Syy miksi olen päätynyt asuntosijoittajaksi muun sijoitustoiminnan ohella, on se, että suurella velkavivulla saa huomattavasti suuremman oman pääoman tuoton kuin muissa omaisuusluokissa, joissa velkavipua ei voi käyttää. Tämän, ja arvonnousupotentiaalin lisäksi en muuta positiivista asuntosijoittamisessa näe.

Kysymykseni on: Miten te olette päässeet yli tai sijoitusstrategiassanne huomioineet pankin/muun lainan myöntäjän stressitestin asuntolainoille, joka tietääkseni tehdään aina, tai hyvin usein lainaa ottaessa? 

Stressitesti toimii seuraavalla tavalla: Uutta asuntolainaa hakiessa lainan myöntäjä tekee sinulle ja nykyisille lainoillesi stressitestin. Kaikki lainasi lasketaan yhteen, niille lasketaan 25 vuoden maksuaika ja 6% korko. Tästä saadaan kiinteä kuukausilyhennys summa, joka ei saa ylittää 45% kuukauden nettotuloistasi. Uskoisin monien kohdalla tämän tulevan kompastuskiveksi sen jälkeen kun asuntoja on 2-4 kappaletta, sillä lainojen yhteenlaskettu määrä on tällöin kasvanut niin suureksi, että stressitesti ei mene läpi.

Tarkoittaako tämä seuraavaa: Jotta asuntosijoittamisesta asuntolainaa hyödyntämällä voi tehdä pitkän aikavälin sijoitusstrategian, täytyy ostettavien sijoitusasuntojen nettovuokratulo olla niin suuri, että asuntoon kohdistuvat menot ovat alle 45% tästä? Tämä ei käytännössä ikinä ole mahdollista, vaan esim. PK-seudulla hyväksi sijoitukseksi luokitellaan sellainen asunto jonka vuokratulolla saa juuri katettua sen menot, ja positiivista kassavirtaa ei synny.

Vakuuksiin ei mielestäni tässä tarvitse ottaa lainkaan kantaa, sillä nykyään käytännössä kaikki pankit antavat sijoitusasunnolle vain n. 70-80% vakuusarvon, eikä tämä vaikuta stressitestiin. Mainitsemani 45% luku stressitestissä saattaa vaihdella pankeittain.

1
+1
2
-1
1
2
5.10.2016, 14:38
Käyttäjän react55 kuva
OP
Liittynyt:
19.9.2016, 06:52
Viestejä:
9

Löytyykö forumeilta ketään yli 2-3 sijoitusasunnon omistajaa, joka olisi rahoittanut asunnot lainalla? Olisi mielenkiintoista kuulla miten olette päässeet stressitestistä yli.

Itse olen tullut siihen lopputulokseen että asuntosijoittaminen velkavivulla toimii juurikin muutamaan asuntoon asti. Tämän jälkeen on joko odotettava lainasummien lyhenemistä, hankittava lisää tuloja, tai ostettava lisää asuntoja ilman velkavipua (jolloin oman pääoman tuotto laskee niin paljon että omalla kohdallani saan paremman tuoton muualta).

3
+1
3
-1
3
3
7.10.2016, 11:32
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
271

Itselläni on 3 sijoituskämpää + oma asunto, joita kaikkia vastaan vipua. Yksi tosin on vivutettu yhtiölainalla.

Yhdessäkään lainaneuvottelussa ei ole käyty stressitestiä läpi tai edes otettu puheeksi. Toisaalta jokaiseen neuvotteluun olen laittanut aika tarkat oman talouden luvut etukäteen.

Olen alustavasti sopinut myös lainasta neljänteen sijoituskämppään. Siihenkin tuli suoraan vihreää valoa ilman sen kummenpia vääntöjä. Tosin nyt en ole hetkeen mitään ostanut ja tuo alustava lainalupauskin on jo aika vanha. Voipi olla että vuodessa kahdessa on sääntely kiristynyt. Toisaalta velkvipu on tässä ajassa myös jonkin matkaa sulanut.

 

Voit myös kiertää tuon ongelman sillä että ostat osan kämpistä uudiskohteina sijoitusyhtiön nimiin. Melko varma että yksikään pankki ei lähde sijoitusyhtiötä analysoimaan jos myöhemmin haet lainaa ostaaksesi vanhemman kohteen omiin henk.koht. nimiin. Voit vaan ilmoittaa että sinulla ei ole henkilökohtaisia sitoumuksia/takausvastuita sijoitusyhtiössä ja sen kassavirta pyörii omillaan. Eli ei vaikuta mitenkään sinun henk.koht puolen kulurakenteeseesi.

Itse en pidä vivun saantia nykyhetkellä kovin ongelmallisena. Enemmänkin sitä että järkeviä ostokohteita on hankala löytää.

2
+1
3
-1
2
3
11.10.2016, 11:01
Käyttäjän react55 kuva
OP
Liittynyt:
19.9.2016, 06:52
Viestejä:
9

Kiitos vastauksesta. Itse olen neuvotteluissani pankkien ja lainan myöntäjien kanssa saanut selville sen, että toimintaohjeet ja käytännöt lainojen suhteen ovat tiukentuneet paljon viime vuosina, ja olen saanut muutamilta tahoilta kuulla suoraan sen, että nykyinen lainaneuvotteluni olisi mennyt helposti läpi vielä noin vuosi sitten. Nykyään näiden jututtamieni tahojen (mm. Nordea, Danske, Hypo) mukaan stressitesti tehdään aina yksityishenkilön hakiessa asuntolainaa, mutta pankki ei välttämättä mainitse siitä mitään mikäli tulot ovat riittävät eikä ongelmia synny.

Hyviä pointteja osakeyhtiön käytöstä ongelman ratkaisemiseksi. Itse en ole vielä kerennyt paljoa perehtymään asuntojen omistamiseen osakeyhtiön kautta, mutta olen kuullut että marginaalit, vakuusvaatimukset ja muut ehdot lainoille olisivat suuremmat / huonommat kuin yksityisenä. 

Onko jokin tarkempi syy miksi uudiskohteiden hankkiminen sijoitusyhtiöön toimii paremmin kuin vanhan kerrostalo-osakkeen?

Sekin on totta, että järkeviä ostokohteita joissa sekä kassavirta että arvonnousu olisivat kohtalaisessa balanssissa on vaikeampi löytää. Tämän, ja ongelmien vivun saamisen vuoksi olenkin siirtynyt jo osittain sijoittamaan muihin omaisuusluokkiin.

1
+1
1
-1
1
1
11.10.2016, 12:49
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
271

react55 kirjoitti:

Kiitos vastauksesta. Itse olen neuvotteluissani pankkien ja lainan myöntäjien kanssa saanut selville sen, että toimintaohjeet ja käytännöt lainojen suhteen ovat tiukentuneet paljon viime vuosina, ja olen saanut muutamilta tahoilta kuulla suoraan sen, että nykyinen lainaneuvotteluni olisi mennyt helposti läpi vielä noin vuosi sitten. Nykyään näiden jututtamieni tahojen (mm. Nordea, Danske, Hypo) mukaan stressitesti tehdään aina yksityishenkilön hakiessa asuntolainaa, mutta pankki ei välttämättä mainitse siitä mitään mikäli tulot ovat riittävät eikä ongelmia synny.

Hyviä pointteja osakeyhtiön käytöstä ongelman ratkaisemiseksi. Itse en ole vielä kerennyt paljoa perehtymään asuntojen omistamiseen osakeyhtiön kautta, mutta olen kuullut että marginaalit, vakuusvaatimukset ja muut ehdot lainoille olisivat suuremmat / huonommat kuin yksityisenä. 

Onko jokin tarkempi syy miksi uudiskohteiden hankkiminen sijoitusyhtiöön toimii paremmin kuin vanhan kerrostalo-osakkeen?

Sekin on totta, että järkeviä ostokohteita joissa sekä kassavirta että arvonnousu olisivat kohtalaisessa balanssissa on vaikeampi löytää. Tämän, ja ongelmien vivun saamisen vuoksi olenkin siirtynyt jo osittain sijoittamaan muihin omaisuusluokkiin.

 

Joo lainaneuvottelut ovat helpompia yksityisenä. Yleensä sijoitusyhtiön laina-ajat lyhyempiä, marginaali korkeampi, vakuusvaateet suurempia ym., kuten jo totesitkin.

Ja juuri tämän takia uudiskohteet ovat niitä mielekkäimpiä ostaa yhtiölle. Uudiskohteissa on nimittäin järjestään taloyhtiön vipua sisällä. Enimmillään voi olla jopa yli 80%:a. Parhaissa olen viimeaikoina nähnyt 83% vipua, 17% käsiraha. Ehdot noissa on yleensä hyvät mm. 25v laina-aikaa, useampi lyh. vapaa vuosi alkuun, marginaalit luokkaa 1% ym. Tällöin ei tarvitse mennä pankin juttusille lainkaan. Ehdot on samat on sitten yksityinen tai yhtiön kautta toimiva ostaja.

Lisäksi jos hommat kusisi täysin niin voisit jopa päästää yrityksen nurin. Tuota taloyhtiön lainaa et nimittäin henkilökohtaisesti takaa millään tavalla. Eli riski rajautuu tuohon käsirahaan/firmaan kertyneeseen pääomaan.

Pitkäjänteisessä asuntosijoittamisessa kertyy tuota pientä veroetuakin yhtiön kautta toimiessa.

Vanhoja kohteita yhtiölle hommatessa ongelmaksi muodostuu nimenomaan tuo vivun järjesteleminen järkevillä ehdoilla, koska pankit ovat aika nuivia yhtiöiden rahoittamiseen.

2
+1
2
-1
2
2
11.11.2016, 16:34
Liittynyt:
31.3.2015, 11:34
Viestejä:
14

http://www.talouselama.fi/uutiset/op-lta-taysin-uudenlainen-asuntolaina-...

Jatkossa varmaan voisi OP:lta saada isommin lainaa, kun korko sidottu koko laina-ajaksi tietylle tasolle, niin ei kenenkään tarvitse ressata kuudesta prosentista. 

1
+1
2
-1
1
2
24.8.2017, 20:09
Käyttäjän react55 kuva
OP
Liittynyt:
19.9.2016, 06:52
Viestejä:
9

Itse olen vuoden mittaan hieman selvitellyt lisää pankkien kipurajoja sijoitusasuntojen rahoituksen suhteen, sekä tätä koskevaa regulatiota ja käytäntöjä. Olen saanut vastauksia muun muassa seuraavanlaisiin asioihin:

1. Ketjussa mainittu stressitesti tulee kysymykseen vain silloin kun asuntolainaan ostetaan lisävakuutta vakuutusyhtiöltä. 
2. Mikäli et läpäise stressitestiä, voit silti ostaa lisää sijoitusasuntoja, mutta tarvitset 25-30% omaa vakuutta.
3. Vakuutusyhtiöltä (Garantia) ostettu lisävakuus onnistuu ainoastaan omaan käyttöösi tulevaan asuntoon.

Itse olen parhaillaan saanut 90-95% velkavivun asuntoon käyttäen vakuutusyhtiöltä ostettavaa lisävakuutta, mutta tämän edellytyksenä oli aiemmin mainitun stressitestin läpäiseminen. Oman pääoman tuotto on tällaisessa tapauksessa erinomainen. Stressitesti on mahdotonta läpäistä perus ansiotuloilla enää kun kokonaislainasi kohoaa yli 250.000€:n, jolloin joudut tulevien sijoitusasuntojen lainoihin asettamaan 25-30% vakuutta. Pankeilla (ainakin osalla) on oma tietokonejärjestelmä joka laskee automaattisesti muutaman prosentin arvonkehityksen pääkaupunkiseudun asunnoille, jolloin vakuusarvo kehittyy samalla kun vakuutta vapautuu myös lainan lyhenemisen johdosta. Välittäjän arviointikäyntejä ja markkinahinta-arvioiden toimittamista pankkiin ei välttämättä täten enää tarvita. Pankeilla on mahdollisuus lainsäädännön puolesta antaa asunnolle jopa 90% vakuusarvo, mutta tällainen ei ainakaan itseltäni ole mennyt läpi. Tällaisessa tapauksessa olisi vakuutusyhtiön lisävakuudella mahdollisuus ostaa asunto 100% velkavivulla.

Pankkien toimintaan perehtyessäni huomasin myös sen, että OP ei luonnollisestikaan tee yhteistyötä Garantian kanssa, vaan kauppaavat asiakkailleen oman vakuutusyhtiönsä asuntolainan lisävakuutta, jota on mahdollista saada enintään 25.000€.

Teiltä uudiskohteisiin perehtyneiltä kysyisin vielä sen, että millä tapaa uudisrakentamiseen liittyvä yhtiölaina on vähennyskelpoinen vuokratuloista (korot/pääoma/kummatkin)? Täytyykö sen olla rahastoitu/tuloutettu as oy:n kirjanpidossa? 

0
+1
0
-1
0
0
24.8.2017, 20:48
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
588

Edellä luetelluista kohdista:

1. ei pidä paikkaansa kaikissa pankeissa. Se pankki jonka tunnen, laskee kyllä tuon stressitestin aina, ja sen tulos on yksi, muttei suinkaan ainoa tai välttämättä ratkaiseva osa luottoharkintaa. Eikä sen tulos ole mikään kyllä/ei -vastaus vaan lukuarvo ja sen perusteella laskettu luokitus. 

2. ei myöskään ole noin suoraviivaista siinä pankissa jonka tunnen. 

3. pitää paikkansa myös siinä pankissa jonka tunnen

Huomioitavaa on, että stressitestin tuloissa huomioidaan myös muut kuin ansiotulot, esim. aiempien sijoitusasuntojen vuokratulot. Lisäksi monelle voi tulla yllätyksenä esim. se, että stressitestissä luottokorttien luottorajat lasketaan täysimääräisesti velaksi, vaikkei kortti olisi korollisen luoton puolella koskaan. Ja edelleenkin puhutaan vain siitä yhdestä pankista jonka tunnen.

0
+1
0
-1
0
0
24.8.2017, 21:06
Liittynyt:
7.7.2014, 03:48
Viestejä:
948

Nyt suosittelisin jaita hattuun. Ei noita stressitesteja olla tehty vaan sijoittajien kiusaks. Vivun lisaaminen kasvattaa aina riskia. Ootko tehnyt omia laskelmia siita miten kay jos korkotaso nousee ja asuntojen hintataso romahtaa vaikka neljanneksella? Tuolla taktiikalla voi viela kayda erittain huonosti.

1
+1
0
-1
1
0
25.8.2017, 15:08
Käyttäjän react55 kuva
OP
Liittynyt:
19.9.2016, 06:52
Viestejä:
9

@hauturi

Tämä vaikuttaa mielenkiintoiselta. Itselleni stressitesti on tullut kysymykseen ainoastaan lisävakuuden ostotilanteissa, ja sen läpäisyyn on ollut tarkka raja. Mikäli testi tehdään aina asuntolainaa haettaessa, tämä tarkoittaisi sitä, että jotta asuntosijoittamista tällä velkavivulla voitaisiin tehdä suuressa skaalassa, pitäisi uuden sijoitusasunnon asuntolainan lyhennys laskettuna 6% korolla ja 25 vuoden laina-ajalla olla aina alle 45% tämän asunnon netto vuokratulostasi. Tämähän ei käytännössä ole mahdollista. Hieman joustoa saat näihin rajoihin lisäämällä laskuihin mukaan ansiotulosi, mutta itse mietin asiaa suuremmassa mittakaavassa.

@Jeans

Ymmärrän pointtisi. Itse olen hakeutunut asunto- ja kiinteistösijoittmamisen pariin, sillä näen sen oikein tehtynä riskittömimpänä sijoitusmuotona todella pitkällä aikajänteellä. Suurimmat havaitsemani riskit ovat seuraavat:

- Korkotason nousu ilman talouskehitystä tai inflaatiota.
- Asuntojen hintojen kääntyminen laskuun.
- Vuokralais- ja taloyhtiöriski.

Korkotason nousuun uskon, mutta uskon sen tapahtuvan maltillisesti talouskasvun johdattelemana. Esimerkiksi muutaman prosentin koron nousu ei vaikuttaisi kokonaistuottoihin oppikirjatilanteessa juurikaan mikäli saisimme vastineeksi muutaman prosentin inflaation, ja tätä kautta arvonkehitystä asuntoihin. Kassavirtoihin raju korkojen nousu tietysti vaikuttaisi, jolloin huonoin scenario olisi se, että joudun järjestelemään asuntolainojani uudelleen. Uskon että tällaisessa tilanteessa asuntoihin on jo kertynyt sen verran vakuutta että tällaiset järjestelyt onnistuisivat. 1.5% Koroilla kokonaiskassavirtani asuntojen osalta olisi +/- 0. Tällä hetkellä korkoni pyörivät 0.5% ja 0.7% välillä. Katastrofaalisen riskin velkavivulla asuntoihin sijoittamisessa voi aiheuttaa se, että EU alueen talous lähtee kehittymään positiivisesti, mutta Suomi ei pääse tähän kehitykseen mukaan. Tällöin korot voivat nousta EKP:n ohjailemana, mutta emme silti saa oikeanlaista inflaatiota. Oma sijoitustoimintani tapahtuu Suomessa, ja kokonaisuutena näen korkojen nousun aiheuttaman riskin kohtalaisen pienenä.

Asuntojen hintojen kääntyminen laskuun kasvukeskuksissa: Itse olen enimmäkseen perehtynyt Suomen pääkaupunkiseudun markkinoihin, jossa pienien asuntojen hintakehitys on ollut viimeisen 10 vuoden ajalta tosi voimakasta. En odota vastaavanlaisen kehityksen jatkuvan, vaan esimerkiksi kasvukeskusten ydinkeskustojen reuna-alueilla odotan noin + 3-6% hintakehitystä tulevina vuosina, pienien asuntojen osalta. Tämän perustelen kiihtyvällä kaupungistumisella, alueiden muuttovoittoisuudella ja talouden kehityksellä. Asuntojen hinnat eivät Suomessa missään nimessä ole kuplassa, vaan hinnat/asumiskustannukset verrattuna ansiotuloihin ovat lähestulkoon pitkän aikavälin keskiarvossa, pääkaupunkiseudulla hieman korkeammalla. Itse näen pysyvän käännöksen negatiivisen puolelle asuntojen hintakehityksessä, erityisesti kasvukeskuksissa erittäin epätodennäköisenä, lähes mahdottomana. Hetkellinen volatiliteetti ei minua taas haittaa, sillä sijoitushorisontti on kymmeniä vuosia.

Vuokralaisen aiheuttamat haitat pyrin minimoimaan asuntojen sisustaa järkevästi suunnittelemalla, tarkastuskäynnillä asuntoon 6kk välein, ja takuuvuokran perimisellä. Taloyhtiöiden osalta suurin riski on mielestäni ongelmat putki/vesijohtoverkoston kanssa, minkä vuoksi keskityn juuri linjasaneerattuihin taloyhtiöihin. Kokonaisuudessaan näen riski/tuottosuhteen tämänkaltaisessa sijoitustoiminnassa erinomaisena, vaikka velkavipu onkin 10:1.

Oletko samaa mieltä näkökohdistani?
 

0
+1
0
-1
0
0
26.8.2017, 17:53
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1045

Jos korkotaso on 6 %, on joko erittäin kova talouskasvu tai sitten harvinaisempana tapauksena syvä lama ja kova inflaatio (ja valuuttakriisi). Näiden asioiden "stresstitestaaminen" pankin menetelmillä on ihan turhaa ja harhaista. Näissä tilanteissa on isompiakin ongelmia/mahdollisuuksia kuin luoton korkokulut. Näennäishallintaa par excellence.

0
+1
0
-1
0
0
27.8.2017, 02:24
Liittynyt:
7.7.2014, 03:48
Viestejä:
948

react55 kirjoitti:

Korkotason nousuun uskon, mutta uskon sen tapahtuvan maltillisesti talouskasvun johdattelemana. Esimerkiksi muutaman prosentin koron nousu ei vaikuttaisi kokonaistuottoihin oppikirjatilanteessa juurikaan mikäli saisimme vastineeksi muutaman prosentin inflaation, ja tätä kautta arvonkehitystä asuntoihin. Kassavirtoihin raju korkojen nousu tietysti vaikuttaisi, jolloin huonoin scenario olisi se, että joudun järjestelemään asuntolainojani uudelleen. Uskon että tällaisessa tilanteessa asuntoihin on jo kertynyt sen verran vakuutta että tällaiset järjestelyt onnistuisivat. 1.5% Koroilla kokonaiskassavirtani asuntojen osalta olisi +/- 0.

Mun korvaani kuulostaa kyllä riskiseltä jos kassavirta kääntyy negatiiviseksi jo kun korot ylittävät 1,5%, mutta en oo perehtynyt tällaisiin riskianalyyseihin. Toki pitkässä juoksussa inflaatio nostaa asuntojen hintaa, mutta hintaan vaikuttaa monet muutkin asiat. Pitäisin erityisesti asumistukijärjestelmän muutoksia silmällä. Siksi ei ole mitenkään taattu, että EUn korkeamman koron ja inflaation aikaan Suomen asuntojen hinnat nousisivat. 

react55 kirjoitti:

Tällä hetkellä korkoni pyörivät 0.5% ja 0.7% välillä. Katastrofaalisen riskin velkavivulla asuntoihin sijoittamisessa voi aiheuttaa se, että EU-alueen talous lähtee kehittymään positiivisesti, mutta Suomi ei pääse tähän kehitykseen mukaan. Tällöin korot voivat nousta EKP:n ohjailemana, mutta emme silti saa oikeanlaista inflaatiota. Oma sijoitustoimintani tapahtuu Suomessa, ja kokonaisuutena näen korkojen nousun aiheuttaman riskin kohtalaisen pienenä.

Tuot esille riskin, mutta et yhtään perustelua, miksi juuri Suomessa se olisi pieni. Tästä riskistä olin erityisen huolissaan vielä vuosi sitten. Nyt näyttää huomattavasti paremmalta, kun Suomen BKT on kääntynyt kunnolla kasvuun, mutta nähtäväksi jää onko käänne pysyvä.

react55 kirjoitti:

En odota vastaavanlaisen kehityksen jatkuvan, vaan esimerkiksi kasvukeskusten ydinkeskustojen reuna-alueilla odotan noin + 3-6% hintakehitystä tulevina vuosina, pienien asuntojen osalta. Tämän perustelen kiihtyvällä kaupungistumisella, alueiden muuttovoittoisuudella ja talouden kehityksellä.

Eli jos tähän päälle lasketaan vaikka 5% vuokratuotto, niin odotat lähivuosilta 8-11% tuotto-odotusta ilman vipua asuntosijoituksesta nollakorkojen aikaan. Tämä tarkoittaa sitä, että uskot markkinoiden hinnoittelun tällä hetkellä olevan päin persettä ja että asuntoja saa aivan liian halvalla. Mahdollista, mutta on myös mahdollista, että arvioisi on ylioptimistinen. Markkinat ovat aina eteenpäin katsovia ja mainitsemasi kolme perustelua ovat myös syitä, miksi asunnot hinnat ovat nousseet nykyisiin hintoihin. Eli hinnoissa on jo sisäänleivottuna noita syitä ja ilman niitä hintataso olisi nykyhetkeä alhaisempi.

react55 kirjoitti:

Hetkellinen volatiliteetti ei minua taas haittaa, sillä sijoitushorisontti on kymmeniä vuosia.

Haittaa jos käy niin huonosti, ettet pysty maksamaan lainojen korkokuluja. Hetkellinen volatiliteetti voi asuntomarkkinoilla tarkoittaa useita vuosia.

Viimeiseksi et maininnut lainkaan yhtä riskiä, josta mä olisin noin riskisellä positiolla erityisen huolissani. Maailmanlaajuinen talouskriisi. Ollaan eletty nousukautta nyt kohta 10 vuotta, eli ei se mikään mahdoton ajatus ole.

0
+1
0
-1
0
0
27.8.2017, 22:18
Käyttäjän react55 kuva
OP
Liittynyt:
19.9.2016, 06:52
Viestejä:
9

@Dharma

Samaa olen itsekin miettinyt. On taas kohtalaisen vaikea ennustaa mikä tuleva "normaali" korkotaso tulee olemaan. Ekonomien ja eksperttien ennustama konsensus tälle tuntuisi kuitenkin olevan jotain 1-2 prosentin luokkaa, ja aikaikkuna sen saavuttamiseen noin 5 vuotta. Toki talous, korot ja suhdanteet elävät kokoajan.

@Jeans

Olet oikeassa. Joka tapauksessa kohteiden löytäminen joissa kassavirta on lainakulujen jälkeen edes +/- 0 on tällaisella velkavivulla vaikeaa. Olen hyvän ROI:n saavuttamiseksi valmis jopa tutkimaan kohteita joissa lainakulujen jälkeen kassavirta olisi hieman negatiivinen, mutta toistaiseksi en ole tällaisia kauppoja tehnyt. Uskon että tulen asteittain vähentämään vivun määrää tulevien, uusien sijoitusasuntojeni kohdalla, jolla varmistan kykyni lyhentää lainoja vaikka kassavirrat kääntyvät negatiiviseksi. Hyvä pointti asumistukiasiasta.

Kyllä, tässä mielessä uskon hinnoitteluvirheeseen asuntomarkkinoiden tietyillä sektoreilla. Osaltaan tämän vuoksi olen tekemässä siirrosta pääoma- ja osakemarkkinoilta asuntoihin. Täytyy muistaa että haluan painottaa nimenomaan kasvukeskusten ytimiin ja välittömään läheisyyteen sijoittuvia pieniä asuntoja, ja uskon että näihin keskittymällä asuntosijoittaja saa kilpailuedun. 

Näkökohtasi markkinoiden tehokkuudesta on aivan oikea, mutta mainitsemani seikat ovat olleet sisäänleivottuna markkinoihin jo useita vuosia, ja siitä huolimatta markkinat ovat nousseet. Mikäli tilanne jatkuu kaupungistumisen ja muiden kasvua ajavien trendien kanssa samanlaisena, tulevat asuntojen hinnat olemaan 10 vuoden kuluttua paljon korkeammalla kuin nyt, sillä kysyntä on kasvanut ja uudet muuttovoittoisuuden odotukset seuraavalle 10+ vuodelle ovat jälleen laskettuna sisään hintoihin.

Se on tosi, että ydin-Euroopan ja Suomen talouskehitysten erkaneminen on olemassaoleva riski, mutta sen olen valmis ottamaan. En usko tämän riskin olevan sen pienempi Suomessa kuin muissakaan EU-maissa. Onhan tuleva talouskriisi mahdollinen, mutta tästä huolimatta kaikki tarvitsevat asunnon, ja kun tila keskustojen ytimistä loppuu, pitäisi kysyntää aina olla, niin vuokralaisissa kuin asunnon ostajissakin. Olet oikeassa, itseasiassa asuntomarkkinoillahan on eletty nousukautta vuodesta -92 lähtien, lukuunottamatta pientä 1-2 vuoden mittaista notkahdusta finanssikriisin aikaan.

0
+1
0
-1
0
0