Todennäköisyys Venäjän ja Suomen joutumiselle sotaan kasvaa aivan samassa yhteydessä Nato keskustelun kasvaessa. Mielestäni asiassa ei ole mitään epäselvää. Ukraina toimii asiassa hyvänä esimerkkinä. Liiallinen lähestyminen länttä kohti ja keskustelu Natoon liittymisestä kantaa mukanaan valtavia riskejä. Venäjän ulkoministeriöstä tuli kaiken lisäksi hyvin selkeä viesti, että Ruotsin ja Suomen liittyminen Natoon tarkoittaisi sotaa, vai mitä muuta uskotte näiden "military reprecussions" olevan? https://www.insider.com/russia-finland-sweden-nato-repercussions-2022-2

Aikaikkuna Natoon liittymiseen on mennyt umpeen. Mitä nopeammin hyväksymme asian, lopetamme tähän liittyvän poliittisen keskustelun, ja pysymme meneillään olevissa konflikteissa mahdollisimman puolueettomana, sen turvallisempaa täällä on. Venäjällä on kestänyt kuukausia kasata 200 000 hengen sotajoukot Ukrainaan, joten mitä epäilette heidän tekevän niillä kun tehtävä Ukrainassa on suoritettu? Jos Venäjän lopulliset tappiot Ukrainassa eivät ole aivan järkyttävät ja Suomessa Nato keskustelu käy kiivaana, pidän todennäköisenä että joukkoja siirtyy Ukrainan jälkeen Suomen rajalle.

@Dharma

Samaa olen itsekin miettinyt. On taas kohtalaisen vaikea ennustaa mikä tuleva "normaali" korkotaso tulee olemaan. Ekonomien ja eksperttien ennustama konsensus tälle tuntuisi kuitenkin olevan jotain 1-2 prosentin luokkaa, ja aikaikkuna sen saavuttamiseen noin 5 vuotta. Toki talous, korot ja suhdanteet elävät kokoajan.

@Jeans

Olet oikeassa. Joka tapauksessa kohteiden löytäminen joissa kassavirta on lainakulujen jälkeen edes +/- 0 on tällaisella velkavivulla vaikeaa. Olen hyvän ROI:n saavuttamiseksi valmis jopa tutkimaan kohteita joissa lainakulujen jälkeen kassavirta olisi hieman negatiivinen, mutta toistaiseksi en ole tällaisia kauppoja tehnyt. Uskon että tulen asteittain vähentämään vivun määrää tulevien, uusien sijoitusasuntojeni kohdalla, jolla varmistan kykyni lyhentää lainoja vaikka kassavirrat kääntyvät negatiiviseksi. Hyvä pointti asumistukiasiasta.

Kyllä, tässä mielessä uskon hinnoitteluvirheeseen asuntomarkkinoiden tietyillä sektoreilla. Osaltaan tämän vuoksi olen tekemässä siirrosta pääoma- ja osakemarkkinoilta asuntoihin. Täytyy muistaa että haluan painottaa nimenomaan kasvukeskusten ytimiin ja välittömään läheisyyteen sijoittuvia pieniä asuntoja, ja uskon että näihin keskittymällä asuntosijoittaja saa kilpailuedun. 

Näkökohtasi markkinoiden tehokkuudesta on aivan oikea, mutta mainitsemani seikat ovat olleet sisäänleivottuna markkinoihin jo useita vuosia, ja siitä huolimatta markkinat ovat nousseet. Mikäli tilanne jatkuu kaupungistumisen ja muiden kasvua ajavien trendien kanssa samanlaisena, tulevat asuntojen hinnat olemaan 10 vuoden kuluttua paljon korkeammalla kuin nyt, sillä kysyntä on kasvanut ja uudet muuttovoittoisuuden odotukset seuraavalle 10+ vuodelle ovat jälleen laskettuna sisään hintoihin.

Se on tosi, että ydin-Euroopan ja Suomen talouskehitysten erkaneminen on olemassaoleva riski, mutta sen olen valmis ottamaan. En usko tämän riskin olevan sen pienempi Suomessa kuin muissakaan EU-maissa. Onhan tuleva talouskriisi mahdollinen, mutta tästä huolimatta kaikki tarvitsevat asunnon, ja kun tila keskustojen ytimistä loppuu, pitäisi kysyntää aina olla, niin vuokralaisissa kuin asunnon ostajissakin. Olet oikeassa, itseasiassa asuntomarkkinoillahan on eletty nousukautta vuodesta -92 lähtien, lukuunottamatta pientä 1-2 vuoden mittaista notkahdusta finanssikriisin aikaan.

@hauturi

Tämä vaikuttaa mielenkiintoiselta. Itselleni stressitesti on tullut kysymykseen ainoastaan lisävakuuden ostotilanteissa, ja sen läpäisyyn on ollut tarkka raja. Mikäli testi tehdään aina asuntolainaa haettaessa, tämä tarkoittaisi sitä, että jotta asuntosijoittamista tällä velkavivulla voitaisiin tehdä suuressa skaalassa, pitäisi uuden sijoitusasunnon asuntolainan lyhennys laskettuna 6% korolla ja 25 vuoden laina-ajalla olla aina alle 45% tämän asunnon netto vuokratulostasi. Tämähän ei käytännössä ole mahdollista. Hieman joustoa saat näihin rajoihin lisäämällä laskuihin mukaan ansiotulosi, mutta itse mietin asiaa suuremmassa mittakaavassa.

@Jeans

Ymmärrän pointtisi. Itse olen hakeutunut asunto- ja kiinteistösijoittmamisen pariin, sillä näen sen oikein tehtynä riskittömimpänä sijoitusmuotona todella pitkällä aikajänteellä. Suurimmat havaitsemani riskit ovat seuraavat:

- Korkotason nousu ilman talouskehitystä tai inflaatiota.
- Asuntojen hintojen kääntyminen laskuun.
- Vuokralais- ja taloyhtiöriski.

Korkotason nousuun uskon, mutta uskon sen tapahtuvan maltillisesti talouskasvun johdattelemana. Esimerkiksi muutaman prosentin koron nousu ei vaikuttaisi kokonaistuottoihin oppikirjatilanteessa juurikaan mikäli saisimme vastineeksi muutaman prosentin inflaation, ja tätä kautta arvonkehitystä asuntoihin. Kassavirtoihin raju korkojen nousu tietysti vaikuttaisi, jolloin huonoin scenario olisi se, että joudun järjestelemään asuntolainojani uudelleen. Uskon että tällaisessa tilanteessa asuntoihin on jo kertynyt sen verran vakuutta että tällaiset järjestelyt onnistuisivat. 1.5% Koroilla kokonaiskassavirtani asuntojen osalta olisi +/- 0. Tällä hetkellä korkoni pyörivät 0.5% ja 0.7% välillä. Katastrofaalisen riskin velkavivulla asuntoihin sijoittamisessa voi aiheuttaa se, että EU alueen talous lähtee kehittymään positiivisesti, mutta Suomi ei pääse tähän kehitykseen mukaan. Tällöin korot voivat nousta EKP:n ohjailemana, mutta emme silti saa oikeanlaista inflaatiota. Oma sijoitustoimintani tapahtuu Suomessa, ja kokonaisuutena näen korkojen nousun aiheuttaman riskin kohtalaisen pienenä.

Asuntojen hintojen kääntyminen laskuun kasvukeskuksissa: Itse olen enimmäkseen perehtynyt Suomen pääkaupunkiseudun markkinoihin, jossa pienien asuntojen hintakehitys on ollut viimeisen 10 vuoden ajalta tosi voimakasta. En odota vastaavanlaisen kehityksen jatkuvan, vaan esimerkiksi kasvukeskusten ydinkeskustojen reuna-alueilla odotan noin + 3-6% hintakehitystä tulevina vuosina, pienien asuntojen osalta. Tämän perustelen kiihtyvällä kaupungistumisella, alueiden muuttovoittoisuudella ja talouden kehityksellä. Asuntojen hinnat eivät Suomessa missään nimessä ole kuplassa, vaan hinnat/asumiskustannukset verrattuna ansiotuloihin ovat lähestulkoon pitkän aikavälin keskiarvossa, pääkaupunkiseudulla hieman korkeammalla. Itse näen pysyvän käännöksen negatiivisen puolelle asuntojen hintakehityksessä, erityisesti kasvukeskuksissa erittäin epätodennäköisenä, lähes mahdottomana. Hetkellinen volatiliteetti ei minua taas haittaa, sillä sijoitushorisontti on kymmeniä vuosia.

Vuokralaisen aiheuttamat haitat pyrin minimoimaan asuntojen sisustaa järkevästi suunnittelemalla, tarkastuskäynnillä asuntoon 6kk välein, ja takuuvuokran perimisellä. Taloyhtiöiden osalta suurin riski on mielestäni ongelmat putki/vesijohtoverkoston kanssa, minkä vuoksi keskityn juuri linjasaneerattuihin taloyhtiöihin. Kokonaisuudessaan näen riski/tuottosuhteen tämänkaltaisessa sijoitustoiminnassa erinomaisena, vaikka velkavipu onkin 10:1.

Oletko samaa mieltä näkökohdistani?
 

Itse olen vuoden mittaan hieman selvitellyt lisää pankkien kipurajoja sijoitusasuntojen rahoituksen suhteen, sekä tätä koskevaa regulatiota ja käytäntöjä. Olen saanut vastauksia muun muassa seuraavanlaisiin asioihin:

1. Ketjussa mainittu stressitesti tulee kysymykseen vain silloin kun asuntolainaan ostetaan lisävakuutta vakuutusyhtiöltä. 
2. Mikäli et läpäise stressitestiä, voit silti ostaa lisää sijoitusasuntoja, mutta tarvitset 25-30% omaa vakuutta.
3. Vakuutusyhtiöltä (Garantia) ostettu lisävakuus onnistuu ainoastaan omaan käyttöösi tulevaan asuntoon.

Itse olen parhaillaan saanut 90-95% velkavivun asuntoon käyttäen vakuutusyhtiöltä ostettavaa lisävakuutta, mutta tämän edellytyksenä oli aiemmin mainitun stressitestin läpäiseminen. Oman pääoman tuotto on tällaisessa tapauksessa erinomainen. Stressitesti on mahdotonta läpäistä perus ansiotuloilla enää kun kokonaislainasi kohoaa yli 250.000€:n, jolloin joudut tulevien sijoitusasuntojen lainoihin asettamaan 25-30% vakuutta. Pankeilla (ainakin osalla) on oma tietokonejärjestelmä joka laskee automaattisesti muutaman prosentin arvonkehityksen pääkaupunkiseudun asunnoille, jolloin vakuusarvo kehittyy samalla kun vakuutta vapautuu myös lainan lyhenemisen johdosta. Välittäjän arviointikäyntejä ja markkinahinta-arvioiden toimittamista pankkiin ei välttämättä täten enää tarvita. Pankeilla on mahdollisuus lainsäädännön puolesta antaa asunnolle jopa 90% vakuusarvo, mutta tällainen ei ainakaan itseltäni ole mennyt läpi. Tällaisessa tapauksessa olisi vakuutusyhtiön lisävakuudella mahdollisuus ostaa asunto 100% velkavivulla.

Pankkien toimintaan perehtyessäni huomasin myös sen, että OP ei luonnollisestikaan tee yhteistyötä Garantian kanssa, vaan kauppaavat asiakkailleen oman vakuutusyhtiönsä asuntolainan lisävakuutta, jota on mahdollista saada enintään 25.000€.

Teiltä uudiskohteisiin perehtyneiltä kysyisin vielä sen, että millä tapaa uudisrakentamiseen liittyvä yhtiölaina on vähennyskelpoinen vuokratuloista (korot/pääoma/kummatkin)? Täytyykö sen olla rahastoitu/tuloutettu as oy:n kirjanpidossa? 

Eikös tosiasia ole se, että bondeissa (velkakirjoissa) on tietty kiinteä tuotto suhdanteista tai korkotasosta riippumatta? Sillä hetkellä kun ostat velkakirjan, tiedät tarkalleen paljonko kassavirtaa tulet missäkin vaiheessa omistustasi saamaan, eikä sen tuotto muutu kesken omistuksen.

Jos esimerkiksi ostat velkakirjan joka tarjoaa 2% vuosituoton, ja samaan aikaan inflaatio on ollut myös 2%, on sijoituksesi tarjonnut suojan inflaatiolta.

Itse tarkoitat ilmeisesti velkakirja rahastoja (bond fund) ja ETF:iä, joita treidataan ihmisten kesken toissijaisilla markkinapaikoilla.Tällöin rahasto-osuuksiesi arvo vaihtelee sen mukaan mitä sijoittajat ovat milläkin hetkellä valmiita niistä maksamaan. Minusta olisi mielenkiintoista tietää miten nämä inflaatiosuojatut bond rahastot fundamentaalisesti poikkeavat muista, jos joku osaisi sen selittää.

Kiitos vastauksesta. Itse olen neuvotteluissani pankkien ja lainan myöntäjien kanssa saanut selville sen, että toimintaohjeet ja käytännöt lainojen suhteen ovat tiukentuneet paljon viime vuosina, ja olen saanut muutamilta tahoilta kuulla suoraan sen, että nykyinen lainaneuvotteluni olisi mennyt helposti läpi vielä noin vuosi sitten. Nykyään näiden jututtamieni tahojen (mm. Nordea, Danske, Hypo) mukaan stressitesti tehdään aina yksityishenkilön hakiessa asuntolainaa, mutta pankki ei välttämättä mainitse siitä mitään mikäli tulot ovat riittävät eikä ongelmia synny.

Hyviä pointteja osakeyhtiön käytöstä ongelman ratkaisemiseksi. Itse en ole vielä kerennyt paljoa perehtymään asuntojen omistamiseen osakeyhtiön kautta, mutta olen kuullut että marginaalit, vakuusvaatimukset ja muut ehdot lainoille olisivat suuremmat / huonommat kuin yksityisenä. 

Onko jokin tarkempi syy miksi uudiskohteiden hankkiminen sijoitusyhtiöön toimii paremmin kuin vanhan kerrostalo-osakkeen?

Sekin on totta, että järkeviä ostokohteita joissa sekä kassavirta että arvonnousu olisivat kohtalaisessa balanssissa on vaikeampi löytää. Tämän, ja ongelmien vivun saamisen vuoksi olenkin siirtynyt jo osittain sijoittamaan muihin omaisuusluokkiin.

Löytyykö forumeilta ketään yli 2-3 sijoitusasunnon omistajaa, joka olisi rahoittanut asunnot lainalla? Olisi mielenkiintoista kuulla miten olette päässeet stressitestistä yli.

Itse olen tullut siihen lopputulokseen että asuntosijoittaminen velkavivulla toimii juurikin muutamaan asuntoon asti. Tämän jälkeen on joko odotettava lainasummien lyhenemistä, hankittava lisää tuloja, tai ostettava lisää asuntoja ilman velkavipua (jolloin oman pääoman tuotto laskee niin paljon että omalla kohdallani saan paremman tuoton muualta).

Itse en missään nimessä lyhentäisi ylimääräisellä rahalla asuntolainaa, jos sen kokonaiskorko on vain 1% luokkaa, vaan todennäköisesti yrittäisin pääomalla hankkia lisää halpaa lainaa. Sinun tapauksessa paras käyttö rahalle riippuu tietenkin sijoitussuunnitelmastasi ja/tai taloudellisista tavoitteistasi, mutta perehtyisin esimerkiksi seuraaviin:

a) Nykyhetkellä korkeaa ja vakaata osakekohtaista osinkoa maksaviin yhtiöihin. Esim. kiinteistö- ja asuntosijoitusliiketoiminta.
b) Vakaisiin osingon kasvattajiin, ns. bluechip yhtiöihin, jos sijoitusaika on pidempi.

Näillä vaihtoehdoilla saat luotua kassavirtaa tilillesi parhaimmassa tapauksessa 4 kertaa vuodessa, ja pääoman tuotoksi tulee huomattavasti enemmän kuin asuntolainasi korko. Joudut toki perehtymään ja matkan varrella jonkin verran seuraamaankin sijoitustesi liiketoimintaa, jota passiivisessa indeksisijoittamisessa ei tarvitse tehdä.

Itse tulen siirtämään varani holding yhtiöni svop -rahastoon, ja hoitamaan sijoitustoimintaa sitä kautta seuraavista syistä:

- Yksinkertaisempaa ja helpompaa kirjanpidon kannalta.
- Varat voi (kuten lainanakin) palauttaa kokonaisuudessaan milloin tahansa verottomasti, pääomanpalautuksena
- Yhtiön tase paranee, joka parantaa esim. mahdollisuuksia saada yrityslainaa
- Yhtiön nettovarallisuus nousee, joka suurentaa edullisten osinkojen jakomäärää omistajille.

Omalla kohdallani en näe lähes lainkaan syitä miksi siirtäisin varoja lainana Oy:lle.

Lisäksi kysyisin teiltä joilla on kokemusta arvopaperikaupsta osakeyhtiön kautta: Jos oy tekee voittoa esim. käymällä päiväkauppaa arvopapereilla ja saa osinkoja, mutta sijoittaa nämä varat välittömästi uudelleen takaisin yhtiöön, vaikkapa rahastojen, arvopapereiden tai asuntosijoitusten muodossa, lasketaanko varat tästä huolimatta tilikauden päätteeksi oy:n tulokseen, josta maksetaan verot? Osakeyhtiöhän maksaa vain tuloksesta 20% yhteisöveron.