Aki Pyysing

+12344
Liittynyt:
16.12.2013
Viestejä:
6731

CarlosMonte ketjusta Ostin/Myin tänään::

Pari päivää sitten tuli sijoitettua Invesdorin kautta Cityvarastoon. Lähtikö kukaan muu mukaan tähän?

Aaboaari:

Cityvaraston esitteen luin läpi, mutta ei jotenkin houkutellut. Listattiin substanssiarvolla, ja esitelmöinti perustui tulevaisuuden mahdollisuuksiin, ei niinkään nykyiseen tuloksentekotahtiin. Olihan tuo kyllä kerännyt reilusti kiinnostuneita.

KepilläJäätä:

Nopeella vilkaisulla näyttää tuo Cityvaraston valuaatio olevan kyllä aika pilvissä.

24M€ arvostustaso. Yritys tekee alle 200t€ nettotuloksen viimeisellä tilikaudella. Käyttökate oli tosin 1,2 milliä, eli tässä luvussa nettotulokseen lisätty mm. poistot & rahoituskulut. Poistoja päästään tekemään jos omia kiinteistöjä, mutta jos liiketilaosakkeita niin poistoja ei tehdä.

Nettovuokratuotto (käyttökate/24M€ arvostuksella) on siellä 5 prossan tietämillä.

Aika kehnolta sijoitukselta vaikuttaa näihin lukuihin pohjautuen. Onko pöhöttynyt organisaatio vai syövätkö vain kasvun vaatimat etupainotteiset kulut tulosta? Tasetta en ole tutkinut, mutta vipua on todennäköisesti reippaasti käytössä. Onko rahoitus riittävän pitkäaikaista, jotta lainoja pystytään nykyisellä rahoitustuloksella hoitamaan??  Jos vipua käytössä esim. 20M€ ja siitä rahoituskulut 5%:a menee vuodessa jo milli rahoitukuluihin. Jos lainat taas esim. 10 v laina-ajalla niin ei taida yrityksen lyhennykyky millään riittää. Anti varmaan tarpeen ettei velkoja tule koputtelemaan nilkoille:)

Itse en näillä luvuilla sijoittaisi. Tämä tämä johtopäätös on 10min analyysin tulos:) eli nuo yritykseen sijoittaneet saattavat tuntea casea paremmin.. 

a cityvaraston sivuilla vielä hehkutetaan että erinomainen kannattavuus kun käyttökate 30 pinnaa. Heh heh.

Toiminnan luonne huomioiden mennään kyllä tosi heikolla kannattavuudella. Vaikka käyttökate ei paras tunnusluku kiinteistösijoitusyhtiöden vertailussa olekaan niin esim. Sponda vastaava yli 60 pinnaa. Ja kuten Cityvaraston sivuilla mainitaan niin monet alan pörssilistatut yritykse yltävät 70%:n käyttökatteeseen.

cityvaraston luvut kielivät enemmänkin siitä että organisaatio on liian pöhöttynyt (isot hlö kulut + liiketoiminnan mukut) vai mikä mahtaa olla johdon palkkataso?:)

0
0
11.6.2015 - 14:09

Osku

+3
Liittynyt:
22.2.2015
Viestejä:
11

Cityvaraston omistamien kiinteistöjen arvoksi oli arvioitu 30M (vaikea sanoa onko tässä vedetty kotiinpäin) ja velkaa on 5M. Vipua siis n. 5M, joten valutaatio 24M tulee velattomasta omaisuudesta. 30% käyttökate johtuu ainakin osittain siitä etteivät toimipisteet ole täynnä. Nykyisillä toimipisteillä päästään 50%:iin kun täyttöaste kasvaa. Tämäkin tosin pienempi kuin referenssiyrityksillä, mikä on huono merkki.

Itse päädyin sijoittamaan, koska uskon sektoriin ja toiminta on joka tapauksessa kannattavaa kasvusta huolimatta. Jos kelkkaan pääsee mukaan kiinteistöjen velattoman arvon mukaan, on mielestäni reilu peli. Toivottavasti niitä ei vaan ole arvioitu pahasti yläkanttiin...

 

0
0
11.6.2015 - 15:19

KepilläJäätä

+501
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
392

Nopealla googlauksella löytyi seuraava tiedo yrityksestä:

Taseen loppusumma  2013 - 2 978 t€ (ks. http://largestcompanies.fi/yritys/Cityvarasto-Oy-1309688/tilinpaatos-ja-tunnusluvut)

En jaksa kaivaa 2014 vuoden tietoa, mutta ellei kiinteistöjä ole ostettu 2014 vuoden aikana yli 25 miljoonalla eurolla niin veikkaanpa että tuo 30 miljoonan euron arvio koko kiinteistömassasta lienee täysin hatusta vedetty..  Ja jos velkaa on vain 5 millin edestä niin aika paksu lompakko pitäisi omistajaporukalla olla.

 

Saako tuolta Invesdorin kautta muuten tilinpäätöstietoja tai -analyysejä sijoituskohteista? Vai välittävätkö he lähinnä yritysten tuottamaa markkinointimatskua?

0
0
11.6.2015 - 16:25

Osku

+3
Liittynyt:
22.2.2015
Viestejä:
11

Kyllä Invedorin kautta saa ihan asialliset materiaalit (taseet ym.) kun vain kirjautuu sisään. Ei noita sentään pelkästään hypen perusteella tarvitse arvioida :)

Aivan tuulesta hinta-arviota ei ole temmattu. Mukana on toimipaikkakohtainen, Habitan vahvistama arvio (kiinteistövälittäjien vahvistukselle en sinänsä paljoa painoa anna). Toimipisteistä on eritelty mm. pinta-ala, markkinapvuokra, tuotto/v. Keskiarvoksi muodostuu reilu 800€/neliö, mikä on hyvällä paikalla olevalle varastotilalle ihan kohttulliselta kuulostava.

Citystaff on yhdistynyt Cityvarastoon, mikä hankaloittaa selvittelyä - osa on tiedoista on erillään ja osa samassa. Viimeisimmän tilinpäätöksen mukaan velkaa on 5 013 273. Cityvaraston omistuksessa on yhteensä 35 745 neliötä, joten reilu 800€/neliö hinnalla arvoksi tulee 30M.

Tasetta sotkee se, että toisin kuin pörssiyhtiöt, Cityvarasto saa tehdä vähennyksiä kiinteistöistä. Verotuksen takia se luonnollisesti tekee maksimipoistot joka vuosi. Tällä on ratkaiseva vaikutus lukuihin ja sen takia sitä ei voi suoraan verratu pörssiyhtiöihin. Kiinteistöistä on siis joka vuosi 1999 lähtien tehty 7% poisto, mikä pienentää tasetta, vaikka todellisuudessa tase on kasvanut kun kiinteistöjen arvo on noussut. Päälistalla Cityvarasto joutuisi kirjaamaan IFRS mukaan, ja silloin tase pitäisi laskea markkina-arvon mukaan, eikä poistoja voi tehdä.

Tämä case vaatii paneutumista, mutta ainakin itse olin tyytyväinen lukuihin kun niitä yhden aamupäivän pyörittelin.

 

0
0
11.6.2015 - 21:03

KepilläJäätä

+501
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
392

Ihan hyviä pointteja. Jos tosiaan noin että valuaatio on suurinpiirtein opon (kiinteistöjen markkina-arvolla) verran ja kiinteistöt ovat suht hyvillä/kysytyillä paikoilla ni ei tuo kovin riskinen sijoituskohde ole.

Toisaalta myös muut pörssin kiinteistösijoitusfirmat ovat mukavasti alle opon hinnoiteltuja, eli tuloksentekokyky lopulta ratkaisee mihin kannattaa pelimerkit laittaa.

Jos siirtymä IFRS:ään tulee niin mätkähtääkö tuosta yhteisövero maksuun koko "arvonnousulle" kun kiinteistöt kirjataan taseessa markkina-arvoon?

0
0
11.6.2015 - 22:08

Osku

+3
Liittynyt:
22.2.2015
Viestejä:
11

Joo, aika näyttää kannattiko :)

Minulla ei ole hajuakaan miten IFRS:ään siirtyminen käytännön tasolla tapahtuu ja miten arvonnousu siinä tilanteessa vaikuttaa verotukseen tms. Olisi muutenkin kiinnostavaa tietää mitä kaikkea sijoittajan kannalta huomioitavaa tilinpäätösmallin vaihtamiseen liittyy, jos joku viisaampi jaksaisi asiaa valaista.
 

0
0
12.6.2015 - 08:55

KepilläJäätä

+501
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
392

Tässä taitaa olla vähän vastaava case- esimerkki VVO:n osalta:

http://vuosikertomus2015.vvo.fi/q1/taulukot/liitetiedot/siirtyminen-ifrs-standardeihin/sijoituskiinteistot

"Konserni on päättänyt soveltaa sijoituskiinteistöjensä arvostamiseen IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tämä lisäsi VVO-konsernin kiinteistövarallisuuden tasearvoa 1 326,3 miljoonaa euroa 1.1.2014 ja tästä johtunut laskennallisen verovelan (20 %) lisäys oli 288,3 miljoonaa euroa."

Eli voisi olettaa että tuosta kunnon veroräpsyt tulee myös Cityvaraston kohdalla.

 

VVO:n kohdalla tosin näyttää laskennalliset verovelat olevan kirjattu pitkäaikaisiin velkoihin, enkä nyt itse näiden pohjalta päässyt kiinni että milloin nuo verot realisoituvat lopulta maksettavaksi. Onko vuoden parin sisällä? vai roikkuuko laskennallinen verovelka taseessa kunnes kiinteistöjä realisoidaan? 

0
0
12.6.2015 - 12:03

Aki Pyysing

OP
+12344
Liittynyt:
16.12.2013
Viestejä:
6731
KepilläJäätä kirjoitti:

vai roikkuuko laskennallinen verovelka taseessa kunnes kiinteistöjä realisoidaan? 

Roikkuu.

0
0