Suomen asuntomarkkinat ovat mielestäni varsin tehottomat eli fundamenttitekijät eivät välity hintoihin kovinkaan hyvin, saati nopeasti. 1980-luvun lopulla asuntomarkkinat tehostuivat hetkellisesti. Pääomien saatavuus muuttui markkinaehtoiseksi ja luottojen kysyntä nousi huimasti. Mutta niin nousi asuntotuotantokin. Esimerkiksi vielä vuonna 1990 Suomessa myönnettiin rakennuslupa melkein 58 000 uudella asuinrakennukselle kokonaispinta-alana 6,2 miljoonaa neliömetriä.
1990-luvun lama romautti luottojen kysynnän ja sitä myöden asuinrakentamisen. Em. rakennuslupia myönntettiin enää 18 800 vuonna 1995 ja neliömäärät laskivat vastaavasti kolmasosaan. Mutta tämän jälkeen tilanne normalioistui: talous kasvoi, korkotaso aleni ja rakennustuotanto elpyi.
Olennaista kehityksessä oli se, mitä tapahtui rakentamisen kokonaismäärille: ne jäivät huomattavan alhaisiksi ja vakaiksi huolimatta voimakkaasta talouskasvusta, alhaisesta korkotasosta ja ennen kaikkea pidentyneistä laina-ajoista (keskimääräinen laina-aika kasvoi 2000-luvun vaihteen ympärillä seitsemästä vuodesta kahteenkymmeneen vuoteen ja tämä luonnollisesti tarkoitti lainasummien eli asunnon ostovoiman huomattavaa lisäntymistä).
Asuntotuotanto jumitti 30 - 35 000 uuden asuinrakennusrakennuksen ja noin 4,5 miljoonan neliömetrin välille yli vuosikymmeneksi! Samaan aikaan Suomessa tapahtui voimakas sisäinen muuttoliike kasvukeskuksiin, minkä luulisi vauhdittavan rakentamista. Mutta ei. Asuntoja tuotettiin joka vuosi suunnilleen saman verran riippumatta siitä, miten paljon niitä kysyttiin.
Vasta 2008 toi muutoksen, kun finanssikriisin myötä rakentaminen jälleen romahti. Mutta se romahti paljon matalammalta tasolta kuin 1990 ja toipui matalaan 30 000 tasoonsa lähes samantien. Hintavaikutus jäi näin ollen pieneksi. Varsinkin kun korkotaso laski samalla kertaa viidestä yhteen prosenttiin.
Tästä kaikesta johtopäätös on se, että asuntoja ei ole Suomessa 25 vuoteen tuotettu läheskään kysyntää vastaava määrä. Seurauksena on ollut hintojen nousu. Tämä on selvä kuplan merkki.
Toisaalta asuntojen hinnat ovat noudattaneet varsin tarkasti ansiotasokehitystä. Siis asuntojen hintojen suhde palkkoihin ei ole suurestikaan noussut. Tämä taas kertoisi siitä, että suurta kuplaa asuntomarkkinoilla ei ole.
Suuri riski on siinä, että asuntojen hinnat on velkavivutettu. Jos tuleva ansiokehitys ei olekaan odotusten mukainen, purkautuu vipu kovana hintojen laskuna, kuten kävi Nokian osakekurssille 2001 jälkeen.
Asuntosijoittamisen suuri etu muihin sijoitusmuotoihin on sen inflaatiosuoja. Noin kolmannes tuloista menee asumiseen lähes kaikilla. Myös niillä, joiden asunto on oma ja velaton (=vaihtoehtoiskustannus). Asunnolla on käyttöarvo, joka säilyy aina, kunhan asunto on hyvällä paikalla. Tätä etua on vaikea mitata rahassa, koska hyperinflaatiotilanteet ovat harvinaisia ja niiden riskiä on vaikea arvioida.
Kokonaisuutena olen pitänyt Suomen asuntomarkkinoita em. syistä erittäin suuririskisinä jo vuodesta 2005, jolloin näitä lukuja ensimmäistä kertaa kunnolla laskin. Olen ollut väärässä pitkään, mutta samalla myös aktiivisesti asuntomarkkinoilla, joskin rajatulla riskillä. Sama pätee kohdallani jatkossakin. Mikään ei ole antanut aiheitta muuttaa em. käsityksiäni koko tänä aikana.