Olet täällä

Kiinteä korko - 21.3.2021 09.49

Itse juuri pähkäilin samoja teemoja pari viikkoa sitten, kun otin itselleni suurehkon lainan kiinteistön ostoon. Päädyin 50%lainasta on 10 vuotta kiinteällä korolla ja 50% 12 kk välein tarkistettava. Helpottaa mahdollisesti yöunia ei kuitenkaan harmita vaikka korot ei nousisikaan.

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 28.2.2021 12.33

Tietenkin sitä miettii usein, että tuleeko hinnoissa jossain kohtaa paluu lähemmäs parempaa tuottovaadetta. Äkkiä vaan sitä odottellessa tulee aika pitkäksi. laugh

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 28.2.2021 12.23

Ese kirjoitti:

Minusta oikaiset laskennassa aika monta mutkaa, toki jonkinlaiset luvut noinkin voit saada.

Laskennoissa olennaisena on minusta huomioida myös kulut, mitä et tuohon kaavaan ole mahduttanut. Olipa ne sitten raivauksia, uudistuksia, ojituksia, tiemaksuja tms, niitä kuitenkin tulee aina. MV-pohja taas on kertaluontoinen, joten itse en sitä laske pidemmässä juoksussa tuottoon mukaan, lisäksi käytetty mv-pohja tuloutuu jos tilan myyt eteenpäin. Puunhinta taas ei ole pitkässä juoksussa seurannut inflaatiota, vaan jumittanut pahasti. Lainalle 20v on tietty ok, mutta metsänkasvatuksessa se ei ole hirveän pitkä aika.

Entistä enemmän olen sillä kannalla, ettei metsätiloja voi puunkasvatukseen pohjautuen ostaa näillä yleisillä markkinahinnoilla. En vaan saa sitä mitenkään taloudellisesti järkeväksi. En tiedä ennakoidaanko parempia kasvuja tulevaisuuteen, hiilensidontakompensaatiomaksuja, tuulivoimapuistojen vuokria vai mitä, mutta hinnat ovat nousseet käsittämättömästi. Kuitenkin aika paljon tiloja tuli yhdessä vaiheessa etsittyä ja ostettua ympäri Suomea, joten kuvittelisin jotain asiasta tajuavani.

Miksen juurikaan laske hintaa raivauksille yms. on, että katson se olevan itselleni enemmänkin harrastus ja siitä saadut mahdolliset avustukset kattavat jotensakin kulut. Yritän ostaa metsää oikeastaan ainoastaan polkupyörä etäisyydeltä. Tietenkin olisi taloudellisesti järkevää tehdä sitä lisätöinä muille metsänomistajille, mutta katson omassa metsässä touhuamisen olevan antoisampaa. Kokonaisuudessa puhutaan varmaan jonkin asteisesta elämäntavasta, puhtaasta lukuihin perustavasta metsäsijoitamisesta ei voida oikein puhua.

Itse ostan metsät 100 % lainarahalla, joten siten uskottelen sen olevan minulle tuottoisaa. En kyllä tiedä pitäisikö lainat sitoa pidemmäksi ajaksi. Yksi tarjous oli 10 v kiinteä 1,8 %, muuttuva korko 1,3 %. Jotensakin tuntuu ettei korot voi nykyisillä spekseillä nousta pitkään aikaan, mutta maailma taitaa olla yllätyksiä täynnä. 

Ihmettelen kyllä mistä rahastot tai puhtaat metsäsijoittajat voivat saada tuottoja nykyisillä hinnoilla. Täältäkin alueelta ostavat käsittääkseni vaikka hinnat on mitä on. 

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 26.2.2021 10.07

Hei,

Täältä näköjään löytyy todella hyvää pohdintaa metsäsijoittamisesta. Yleensä aiheesta löytyy mielestäni aika heikkoa tietoa. Ammattilaisten käyttämät summa-arvomenetelmät yms. laskentatavat tuntuvat mielestäni mystisiltä, kun niissä käytetään korjauskertoimia ja odotusarvokertoimia vähän miten sattuu. Eikä korkokantaa oteta käsittääkseni ollenkaan huomioon laskennassa. 

Itselläni on muutama kymmenen hehtaaria metsää Varsinais-Suomessa ja tarkoitus olisi ostaa lisää. Alueenahan tämä on hintojen vuoksi huono metsäsijoittajalle, mutta haluan olla lähimetsänomistaja. Metsätilojen toteutuneet hinnat ovat olleet 50-100 % metsäarvion "käyvän arvon" päälle.

Olen jättänyt tarjouksia varmaan n. 20 kohteesta ja vain yksi kauppa on toteutunut. En ole oikein keksinyt viisasten kiveä miten tarjouksia tulisi laskea. En ole metsä- tai finanssialan ammattilainen. Omatoimi metsänhoidon koen harrastuksena ja siksi en laske omalle työlle täyttä hintaa. Pyrin jatkossa tekemään myös hankintakauppaa/polttopuun myyntiä.

Näin itse olen laskelmoinut tarjoussummia. Laskelmissani "vuosittainen" tuotto tulee metsänkasvusta. Tällä alueella metsät ovat hyväkasvuisia pääosin mustikkatyypin maapohjia. Käytän laskelmissa kasvuna 7-8 m3/ha/v. Käytän puun keskihintana 40€/m3. Sitten kerron tuon vielä 0,88; joka kuvaa pääomaveroa myyntituloista, joista tehty metsävähennys. Käsitykseni mukaan puun hintakehitys on seurannut inflaatiota pitkässä juoksussa, joten sitä ei tarvitse ottaa huomioon laskelmassa. Eli hehtaari tuottaa pitkässä juoksussa 7,5 X 40 X 0,88=264 €/v. Eli tällöin jos maksaisin hehtaarista n. 5200 € pääsisin n. 5 % tuottoon omalle sijoitetulle pääomalle. Metsän rakennetta en ole juurikaan ottanut huomioon laskelmassa jos kohteesta löytyy pääosin kasvatusvaiheessa olevaa metsää. Erikseen olen miettinyt taimikkovaltaiset tai uudistuskypsät kohteet. 

Mielestäni metsää ei kannata ostaa kuin lainarahalla jos taloudellisessa mielessä asiaa katsoo omalla kohdallani. Tällöin kun laskee tuottoa sitoutuneelle omalle pääomalle, tulee todella suuria tuottoprosentteja nykyisillä lainan koroilla. Jos laina-aika on 20 vuotta niin saan excelissä pyöriteltyä keskimääräiseksi tuotoksi omalle sitoutetulle pääomalle toistakymmentä prosenttia.

Onko mielipiteitä laskentatapaani? Olenko ihan hakoteillä?  

Näytä koko viesti