Olet täällä

Sijoituslainalla vauhtia salkun rakentamiseen, vinkkejä? - 28.5.2020 08.51

En pidä iseäni guruna, mutta oma tilanne:

Puolison kanssa yhteinen asunto lainaa ~80%

Vanha-/sijoitusasunto 1 lainaa ~80%

Vanha-/sijoitusasunto 2 lainaa ~65%

Superluotto ~45% salkun lainoitusarvosta (sijoituskohteet globaaleja indeksi-etf:iä ja indeksirahastoja)

Muita kulutusluottoja noin 50% toisessa pankissa olevien sijoitusten arvosta (olen kyseisessä pankissa töissä joten korko noin 1%).

Vivuton ps-tili, jossa sijoituksia suunnilleen saman verran kuin superluottoa on käytössä.

Superluottoa "lyhennän" siirtämällä rahaa Nordnettiin noin 3% vakuusarvosta kuukaudessa ja ostamalla tällä rahalla spp global -rahastoa. Laina ei siis lyhene, mutta vakuusarvo kasvaa. Tällä hetkellä suunnitelmana on myös yhdistää super yms luotot yhdeksi vakuudelliseksi luotoksi, jolloin saisin myös nyt superluotossa kiinni oleville rahoille paremman koroin kuin hopea-tason 2,49%. Lisäksi kassavirta paranisi 20 v maksuajalla, vaikka superluoton osuutta pitäisi myös alkaa lyhentää. Vinkkinä muillekin: hopea-tasoa halvempaa lainaa pitäisi järjestyä isoista pankeista myös sijoitustoimintaan, kunhan on vakuudet kunnossa, vaikkei olisi kyseisessä pankissa töissä.

Kaikki asuntolainat on tällä hetkellä 2v lyhennysvapaalla ja säästyneet rahat käytän sijoittamiseen.

Tämän hetken tavoite on pitää velan määrä euroissa samana, mutta lisätä omaa pääomaa sijoituksissa. Harkitsen uuden sijoitusasunnon ostamista, kun likvideissä sijoituksissa on vähintään 100k.

Käytän YNABia oman talouden seurantaan. Sieltä katsottujen lukujen perusteella gearing tällä hetkellä 64%.

Näytä koko viesti
Sijoituslainalla vauhtia salkun rakentamiseen, vinkkejä? - 28.5.2020 07.50

Farseer kirjoitti:

Tekisi mieli purkaa sijoitusvipu nyt kokonaan pörssin indeksin juostua nopeasti +30% kuopista, mutta omasta salkusta ei oikein löydy kamaa mitä tekisi mieli myydä.

Eihän tässä hirveästi riskiä ole, mutta loppuvuonna on tarkoitus tehdä gradua eikä tietoa "säännöllisistä kuukausituloista" ole sen jälkeenkään. Jos olisi, niin en olisi huolestunut vaikka sijoituslainaa olisi roimasti nykyistä enemmän. Jos olisi enemmän sijoituslainaa niin tässä kurssi- ja koronatilanteessa kyllä lähtökohtaisesti purkaisin vipua sopivissa spoteissa.

Tätä voisi miettiä myös toisin päin siten, että kurssien noustessa lainan määrä suhteessa vakuusarvoihin vähenee itsestään. Toisin sanoen laina lyhenee vaikket sitä maksaisikaan, kunhan korko on alle salkun arvonnousun. Päätellen siitä, että olet kultatasolla, niin katki meneminen isossakaan rommauksessa ei kuulosta todennäköiseltä, joten siitä ei välttämättä kannata stressata.

Näytä koko viesti
Jenkki-ETF:t ja ulkomaiset välittäjät - 25.5.2020 01.36

Hold kirjoitti:

Sivuhuomautuksena tämä jenkki ETF:ien kielto ei oikein avaudu muuten kuin europpalaisten pankkien suojaamisena. Oliko perusteluna muutakin kuin että esitteitä ei saatavilla saksaksi ja ranskaksi?

Ei liity esitteisiin ja saattaa olla ihan suomalainen käytäntö. Tuloverolain 50§ lukee:

Luovutustappioon rinnastetaan myös:

1) sellaisen johdannaissopimuksen raukeaminen tai siitä aiheutunut tappio, jolla käydään kauppaa kaupankäynnistä rahoitusvälineillä annetussa laissa tarkoitetulla säännellyllä markkinalla;

Ja laki kaupankäynnistä rahoitusvälineillä 2 §:

5) säännellyllä markkinalla pörssin tai sitä muussa ETA-valtiossa vastaavan markkinoiden ylläpitäjän ylläpitämää monenkeskistä järjestelmää, jossa markkinan ylläpitäjän laatimien sääntöjen mukaisesti saatetaan yhteen rahoitusvälineitä koskevia osto- ja myyntitarjouksia tai tarjouskehotuksia siten, että tuloksena on rahoitusvälinettä koskeva sitova kauppa;

Sillä ei siis ole väliä, mikä on option tai johdannaisen kohde-etuus, mutta johdannaisella pitää käydä kauppaa ETA-maassa olevassa pörssissä.

Elinkeinoverolain puolella kaikki johdannaistappiot taisi olla lähtökohtaisesti vähennyskelpoista.

Verottajan ohjeet johdannaisista: https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48914/johdannaisten_verotu/

 

Näytä koko viesti
Jenkki-ETF:t ja ulkomaiset välittäjät - 25.5.2020 08.18

Christian Svinrik kirjoitti:

Helppo tapa "kiertää" ETF-ongelma, on käydä kauppaa ko. kohde-etuuden optioilla. Esim. SPY-ETF:n optiosarjat todella likvidit. Tietty kaikille ETF:lle ei löydy likvidiä optio tarjontaa, mutta suurimmalle osalle kyllä.

Vaatii myös perehtymistä optoiden kaupankäyntiin ja riskienhallintaan, mutta ainahan on mukava opiskella uusia juttuja ?

Huomautuksena EU:n ulkopuolella listattujen optioiden tappiot ei ole vähennyskelpoisia yksityishenkilöiden verotuksessa.

Näytä koko viesti
Jenkki-ETF:t ja ulkomaiset välittäjät - 23.5.2020 06.53

Euroopan ulkopuolisilla ETF:llä voi käydä kauppaa, mikäli välittäjäsi luokittelee sinut ammattimaiseksi asiakkaaksi. Tätä voi pyytää omalta välittäjältä, mutta edellyttää ilmeisesti vähintään 500k salkkua. Samalla menettää ison osan normaalista omasta kuluttajansuojastaan välittäjäänsä kohtaa. Tätä ei voi kiertää käyttämällä ulkomaista välittäjää, vaan säänöt ovat silloinkin samat. Esim IB ei anna suomalaisten käydä kauppaa amerikkalaisilla ETF:llä ilman ammattimaista luokittelua, jota pitää pyytä erikseen. Luokittelu koskee sekä yksityishekilöitä että firmoja samalla tavalla. Suoraan ei siis voi kiertää käyttämällä firmatiliä.

Nordnetin blogissa on joskus ollut kirjoitusta aiheesta: https://blogi.nordnet.fi/sijoituspalvelulaki-ja-sijoittajansuoja-nain-tarkistat-mihin-asiakaskategoriaan-kuulut/

Ulkomaista välittäjää voi käyttää, mikäli välittäjä huolii suomalaisia asiakkaikseen. Toki tällöin joutuu veroilmoituksessa ilmoittamaan kaupat käsin. Muuta negatiivista en ihan heti keksi. Itse käytän IB:tä firman sijoituksille noiden kanssa us-kaupat maksaa käytännössä ainoastaa joitain dollareita, vaikka IB free ei olekaan saatavilla ulkomaisille. Schwabin kansainvälinen puoli näyttää mainostavan ilmaisia kauppoja, mutten tarkistanut onko jotain säilytys- tai piilokuluja https://international.schwab.com/.

Myös eurooppalaista tarjontaa löytyy. Degirolla amerikkalaiset kaupat maksaa 0,5 e + 0,004 USD per osake. Revolut ja Trading 212 tarjoavat kokonaan ilmaista kauppaa rajatulla tarjonnalla osakkeita.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 11.5.2020 09.21

Veijari kirjoitti:

Kaupungin väkimäärä +50k ja keskustassa. Asunto reilu 10v vanha eli ei mitään isompaa remppaa ole tulossa hetkeen. Vuokratuotoksi laskin 5-6%. Antaako pankki uuden kämpän kokonaan lainarahalla, jos vakuutena olisi tämä sijoitusasunnoksi jäävä kämppä, josta on jo noin puolet maksettuna?

Riippuu  uuden ja vanhan asunnon arvoista, joita et maininnut. Pankki laskee vakuudet laskimella, ei mutulla. Asuntojen vakuusarvo on noin 75% riippuen pankista, eli sinulla pitäisi olla omaa rahaa/pääomaa järjestelyssä 25% asuntojen yhteisarvosta. Jos uusi ja vanha asunto ovat suunnileen saman hintaiset, niin huomataan, että tämä onnistuu. Jos ostat uuden omaan käyttöön, niin pankit ovat yleensä valmiita joustamaan tästä joko suoraan tai jonkun lisävakuuden/vakuutuksen avulla, jolloin pelivaraa hinnoissa on enemmän.

Tämän lisäksii pitää toki olla myös maksukykyä lainojen lyhentämiseen. Onneksesi pankki laskee myös tulevan vuokratulosi mukaan tuloihisi, vaikkei sitä vielä tulekaan.

Pyydä pankista lainalupausta arvioidulla uuden kämpän hinnalla ja sijainnilla, niin ne kyllä selvittävät vaihtoehdot sinulle.

Näytä koko viesti
Sijoittajan verotus - 9.4.2020 02.40

loot kirjoitti:

Minulla oli vähän samanlainen ongelma kuin Diletantilla. Vanhojen ja raskaasti tappiolla olevien osakkeiden hankintahintaa ei ollut tallella arvo-osuustilin vaihdon takia, ja olisin halunnut vähentää myyntitappiot.

Verottajan ohjeen mukaan voi käyttää myös perusteltua arviota hankintahinnasta. Näin tein itse joidenkin muutamaan kertaan eri välittäjien välillä siirrettyjen osakkeiden kanssa.Katsoin Yahoo financesta kurssin arvioituna ostohetkenä.

Näytä koko viesti
Sijoittajan verotus - 9.4.2020 02.38

Sinappikaasu kirjoitti:

Olen myynyt tänä vuonna osakkeita tappiolla arvo-osuustililtä ja ostellut niitä takaisin osakesäästötilille. Vähentääkö verottaja nuo arvo-osuustilin myyntitappiot verotuksessa tämän vuoden sijoitusasunnosta saatavista pääomatuloista?

Kyllä. Verottaja sanoo:

Quote:

Omaisuuden myynnistä tai muusta luovutuksesta syntyneet tappiot vähennetään kaikista pääomatuloista. 

Eli kunhan luovutusten tappiot on ilmoitettuna omassa kohdassaan, niin verottaja vähentää ne automaattisesti muista pääomatuloista. Älä siis käsin laita sijoitusasunnon vähennyksiin tuota. Silloin tulisi vähennys tuplana.

Näytä koko viesti
Citycon - 3.4.2020 08.01

TuuriTuuli kirjoitti:

Mutta jos Cityconin nurkanvaltaus olisi menossa, niin miksi Katzman ostaa niin että joka kauppa näkyy tiedotteena, eikä niin että Gazit-Globe tai jotkin sen holding-yhtiöistä ostaa kaikessa hiljaisuudessa?

Nimenomaan Gazit Globe on ollut ostolaidalla. Voi tarkistaa esim Cityconin tiedotteista täältä https://www.citycon.com/fi/uutishuone.

Näytä koko viesti
Nordnet - Kysymyksiä ja vastauksia - 1.4.2020 02.10

trauma kirjoitti:

Ostin juuri avattuun Osakesäästötiliini ruotsalaisia osakkeita, avasin myös ennen kauppoja valuuttatilin (SEK).

Näyttäisi kuitenkin siltä, että kaupat tehtiin euromääräisenä. Siten kysymys kuuluukin: Eikö valuuttatiliä voi käyttää osakesäästötilin kanssa??

Alla oleva on Nordnetin nettisivuilta. Lisäksi kannattaa huomata, että valuuttatilit on salkkukohtaisia, joten ihan käyttöliittymässäkin tuo näkyy varmaan normaalin salkun puolella eikä ost:n alla (en tiedä kun ei ole ost:tä nordnetissa).

Osakesäästötiliin liitettyjä rahatilejä voi lain mukaan olla vain yksi. Tämän vuoksi Nordnet ei tarjoa valuuttatilejä osakesäästötilin sisällä, vaan osakesäästötilillä voi käydä kauppaa vain euroilla. Tämä tarkoittaa, että muissa valuutoissa kuin euroissa noteerattuihin instrumentteihin sijoitettaessa Nordnet suorittaa valuutanvaihdon asiakkaan puolesta automaattisena valuutanvaihtona

Näytä koko viesti