Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 14.12.2018 10.11

FinnishDGI kirjoitti:

1) Et sanonut yhtiölainan ottohetken laina-aikaa tai marginaalia (korko nyt vissiin n. 0.9%). Kannattaa huomioida, että taloyhtiölainan ehdot ovat hyvin erilaiset kuin Henk. Koht lainan ja sen marginaalia pankki voi yksipuolisesti nostaa. Lisäksi useiden pankkien edustajat twiittiaavat / mesovat mediassa muuten miten taloyhtiö-, ja sijoittajalainahanat ovat kiristymässä tulevina vuosina vaikka korot eivät nousisikaan. Eli tämä kannattaa laskelmissa ihan oikeasti testailla yli 4 % koroilla, erityisesti jos taloyhtiöön tulee omistajaksi paljon sijoittajia.

2) Jos laina-aika on 20 v ja ekat 3 ei lyhennetään, pitää tasaerä lyhennys vapaan jälkeen laskea 17 vuoden laina-ajalla. 220 k€ lainaa 5 % korolla ja 17v laina-ajalla tarkoittaa noin 1600 € kuukausierää. En tiedä millainen asunto /missä asunto on, mutta voi olla vaikea saada riittävästi vuokraa hoitovastikeen ja tuon kattamiseen.

3) Jos edellä mainittu kk-erä realisoituu edes osittain, tulee talosta helposti äkkiä useita  2-3 vuotta vanhoja käytettyjä asuntoja myyntiin. Kannattaa tehdä laskelmat myös sen mukaan, että asunnon myyntihinta laskee ostohinnasta 10-30% ja onkin pakko myydä. Huonioi myös, että jos olet itse asunut 2 vuotta sunnossa et maksa myyntivoitosta veroa, mutta et myöskään saa vähentää myyntitappiota verotuksessa.

4) Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvasrikkeet, eikä lainsäädäntö muutu, voit vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuloista. Kannattaa tehdä myös laskelmat siinä skenaariossa, että et voikaan vähentää kuin korot 

1) Laina-aika 20 vuotta, marginaalia en tiedä vielä tarkasti mutta oletettavasti 0,80-0,95%. 
2) Ymmärsin sen, että tasaerä lyhennys lasketaan 17 vuoden laina-ajalla, mutta mistä 5% korko? Laskitko siihen todennäköisesti tulevan korkojen nousun? Vai sen, että pankki nostaisi lainan marginaalia? Vai kenties molemmat?
Tässä kohteessa kuukausierä lyhennysvapaan jälkeen on 1200E+hoitovastike(200E). Asunto Tampereen keskustassa joten vuokra olisi tämän kokoisessa kämpässä noin 1300E+ luokkaa.
3) En näkisi ainakaan 10 vuoden tähtäimellä asunnon arvon tulevan alaspäin, asunto sijaitsee keskeisellä paikalla hyvien yhteyksien päässä.
4) Mikä olisi siis tämä skenaario?

Huomioitavaa vielä, että jos korot tulisivat äkisti ylös, niin pystyisin maksamaan asunnon kokonaan velattomalla hinnalla tai ainakin lyhentämään velkaa runsaasti pois.
 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 14.12.2018 12.25

Aihetta on sivuttu jo monesti aiemmin mutta väännetään nyt vielä rautalangasta..

Eli olen ostamassa uudiskohteesta asunnon, jossa tuloutettu rahoitusvastike.

myyntihinta 90k

velaton hinta 310k

Olisiko järkevintä ostaa asunto yhtiövelallisella myyntihinnalla, asua lyhennysvapaan ajan (2,5v) asunnossa omissa nimissä, ja maksaa vain yhtiölainan korkoa (160€/kk) kyseiseltä ajalta. Tämän jälkeen laittaisin asunnon vuokralle ja lyhentäisin yhtiölainaa vuokratuotolla jotka olisivat n.1:1. Saisin vieläpä siis pääomavastikkeet vähennettyä vuokratulosta. Käytännössä siis vuokralainen pitkässä juoksussa maksaisi asuntoni. Siirtyvätkö verot sitten jotenkin tulevaisuuteen kun asunnon joskus myyn? Huomioiden että olen asunut asunnossa itse yli 2 vuotta? Jääkö minulta nyt jotain tässä huomioimatta.

Näytä koko viesti