Olet täällä

Matias Savolainen

Matias Savolainen

  • Liittynyt 20.1.2016
  • 1 viestiä
  • 0 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Haastattelussa Matias Savolainen - 25.1.2016 12.25

Vuokratuottoprosentit vaihtelevat laajasti riippuen osavaltiosta ja kaupungista. Me toimimme pääosin keskilännessä. Kovaa vuokratuottoa on helppoa löytää tyhjenevistä kaupungeista kuten kuvasit yllä, mutta me emme ole kiinnostuneita sijoitamaan sellaiseen yhtälöön.

Omat sijoituskriteerini lähtevät rakentumaan isosta kuvasta kohti pienempää. Ensin on oltava osavaltio, jonka lainsäädäntö ja talousrakenne ovat otollisia omalle toiminnalle. Tämän jälkeen katse kääntyy kaupunkiin. Yleisesti olen kiinnostunut vain sellaisista kaupungeista, jotka ovat vähintään Espoon kokoluokkaa asukasluvultaan ja kasvavat. Mieluummin yli miljoonan ihmisen metroalueita. Kiinnostavaa on myös se mikä väestönkehitystä ajaa. Onko kyse auringosta ja appelsiineista vai vetovoimaisesta työvoimankysynnästä. Alueet, joissa on paljon perustyöpaikkoja työväenlokalle sekä alemmalle keskiluokalle, ovat tyypillisesti sellaisia paikkoja, joissa on löydettävissä hyvää vuokralaismassaa sekä kassavirtaa tuottavia sijoituskohteita helpommin kuin sellaisilta alueilta, joiden muuttoliike perustuu aurinkoon ja eläkepäiviin. Niillä alueilla tyypillisesti asuntosijoittamisen strategiakartastossa melko puhdas arvonnoususijoittamien on suosittua.

Korkeille vuokratuotoille selittäviä tekijöitä on useita. Alkuun merkittävin on ollut mahdollisuus hankkia kiinteistöjä suoraan pakkohuutokaupoista ja pankeilta. Tältä osin kyseessä on ajan ilmiö ja markkinahäiriöstä hyötyminen. Periaatteessa kenellä tahansa olisi mahdollisuus päästä ostamaan tällaisia kohteita. Hidasteena on melko iso kynnys erilaisten sääntöjen, käytäntöjen ja byrokratian muodossa sekä vaade ostaa kohteet käteisellä. Tässä kohden tietenkin olettamus on se, että alue ja naapurustot ovat hyvin tuttuja.

Samaan aikaan on totta, että taloa ei kannata ostaa vain siksi, että se on halpa. Remonttien hinta ja suuruus ovat sellainen missä voidaan astua todella pehmeään kohtaan suonsilmää. Luonnollisesti alueen asukasprofiilin tunteminen on välttämätöntä. Ennen talon ostamista kannattaa melko tarkasti arvioida, mitä kunnostamiseen tarvitaan. Toisinaan omakotitalon saa hyvään asuttavaan kuntoon kymppitonnilla ja jokin toinen talo vaatii sata tonnia. Sillä on aivan merkittävä ero ja sokkona ostamalla on vain ajan kysymys koska se musta pekka osuu käteenYksi erittäin merkittävä tekijä on se, että voimme toimia suurella volyymilla. Tämä johtaa  skaalaetuihin sekä ostamisen prosesseissa että remontoinnissa. Tätä kautta on mahdollista päästä hieman parempiin tuottoihin käsiksi.

Vuosien varrella on tullut  jälleen todistettua se, että kaikki oppiminen perustuu erehdyksiin ja kyllä  mekin niitä on tehty aivan omiksi tarpeiksi. Vaikka ennen USA:n markkinoille penetroitumista vyön alla oli jo reilu vuosikymmen ammattimaista asuntosijoittamista, on selvää, että useat vuodet kokopäivätoimista asuntosijoittamista Amerikassa asettaa aikaisemman oman osaamisen ja ajatteluntason hieman uuteen kehykseen.  Jokainen yritys ostaa ja onnistunut osto tuovat lisäkokemusta ja perspektiiviä. Tässä valossa on täysin ymmärrettävää, että moni asuntosijoittamisen alkutaipaleella olevalla tai aloittavalla on kova oppikoulu edessä.

Tästä tullaan yhtälöön, jossa samaan aikaan ahkeralla ja osaavalla on mahdollista saada hyvätuottoisia kohteita, mutta markkinaan tulevalla piensijoittajalla on varmuudella hankaluuksia. Toimialalla on paljon palveluntarjoajia (Turn-Key operaattoreita), jotka myyvät mieluusti kunnostetun ja valmiiksi vuokratun asunnon sijoittajalle. Helppous houkuttaa ja useimmat sijoittajat pääsevät näillä kohteilla 6-8 prosentin lähtevään vuokratuottoon. Yleensä TK-toimija on ostanut kohteen itse siten, että omalle kokonaishankintahinnalle lähtevä vuokratuottotaso on ollut jotain 10 - 15 prosentin välillä. TK-toimijat tekevät nopeaa pikavoittobisnestä tavalla, joka on hyvin tyypillistä amerikkalaisille. Ns. Quick Buck on monelle se houkutteleva toimintamuoto.

USA:n asuntomarkkinat ovat hyvin paljon monikerroksisemmat ja mielenkiintoisemmat kuin mihin Suomessa olin tottunut. Tämä tarkoittaa myös sitä, että työtä pelkäämättömälle on tarjolla varmasti pitkään loistavia mahdollisuuksia asuntojen parissa. Rahoitusmarkkinat jakautuvat USA:ssa yksityisiin lainoittajiin (hard money lenders), jotka veloittavat 8-15 prosentin korkoa vuosittain. Pankkilainat liikkuvat noin 5-8 prosentin korkoympäristössä. Rahoitukseen tyypillisesti tarvitaan jenkki sosiaaliturvatunnus eli käytännössä kansalaisuus. Yleensä vakuudeksi kaipaillaan ostettavan kohteen lisäksi vielä muutakin vakuutta ja henkilötakaus. 

Me olemme toimineet tähän asti täysin velattomasti käteisostajina. Tulevaisuudessa on tarkoitus jälleenrahoittaa nykyisiä omistuksia.