Olet täällä

Kiinteistömies

Kiinteistömies

  • Liittynyt 18.11.2014
  • 5 viestiä
  • 0 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

PikkuSijoittelijan elämän ihmettelyä - 17.3.2016 14.46

Minä puhuisin vain sijoituksen tuotosta ja puhuisin vain oletetusta tuotosta, jossa on jokin vajaakäyttö ja keskiarvokuluja vähennetty. Tällöin voit vertailla sitä muihin sijoitusvaihtoehtoihin, koska vertailet odotusarvoja. Se miten se on rahoitettu ei tavallaan liity sijoitukseen itsessään vaan sinun taloudelliseen asemaan eli saisit vastaavat ehdot toiseen saman riskin ja tuoton tuotteeseen.

Ps. Hyvä blogi, mukava kun joku jaksaa aktiivisesti päivitellä tapahtumia, ns. kerran kuussa blogit ovat hieman tylsempiä seurata kun uuden postin tullessa ei muista mitä aikaisemmin on sinne kirjoiteltu.

PikkuSijoittelijan elämän ihmettelyä - 17.3.2016 13.23

Minun mielestä tuo mainitsemasi laskentakaava on harhaanjohtava, koska se ei ota huomioon sitä, että olet "pakotettu" edelleen sijoittamaan lyhennyksen verran tuotostasi korkoprosentin "tuottoon". Yleensä kassavirta menee vieläpä nollan pintaan lyhennysten jälkeen, jolloin tuottosi riippuu vain siitä paljonko saat myyntitilanteessa takaisin.

Sijoituksen tuotto = juokseva tuotto + arvonmuutos. Juoksevassa tuotossa kannattaa käyttää keskiarvolukuja eli käyttöaste %, välityspalkkiot €/vuosi, remontit, yms. jos et osaa tarkemmin niitä tietyille vuosille laittaa.

Minun mielestä oman pääoman tuoton voi vertailukelpoisesti laskea vain kassavirroista esimerkiksi IRR:n kautta. Tällöin sinun pitää tehdä oletus myyntihinnasta

Esimerkiksi 100k sijoitus, sijoituksen juokseva tuotto 5% ensimmäisenä vuonna, 20% omaa pääomaa, 25 laina-aika tasaerin, 0% arvonmuutos, 2% korko lainassa, juokseva tuotto kasvaa 2% vuosittain, 10 vuoden sijoitusperiodi, myyntipalkkio 3%, verokanta 30%

IRR ilman veroja 12,2%, IRR verojen jälkeen 6,75%, jos tästä poistaa lyhennykset niin IRR on 19,03% ennen veroja kun taas sinun laskentakaava näyttäisi tuotoksi 17%(5000-1600)/20 000 ennen veroja

Tavallaan tuo 19% on vertailukelpoinen luku 17%:in kanssa ja ero muodostuu siitä, että tuoton oletetaan kasvavan 2% vuosittain. 12 ja 6% ovat taas mielestäni enemmän tosielämää, jossa pankit eivät anna pitkiä lyhennysvapaita. Edellä mainitussa esimerkissä nähdään kuinka paljon tuotto huononee sen takia, että kassavirtasi todellisuudessa menee isolta osalta lyhennyksiin.

Stockmann - 16.3.2016 14.39

Pakko kommentoida hieman, koska rupesi häiritsemään mainittu Sanoman kiinteistökauppa. Olennainen luku kiinteistösijoituksessa on vuokrattava pinta-ala eli se mistä vuokralaiset ovat valmiita maksamaan vuokraa. Sanoma kaupassa se oli 26 000m2 eikä 38 000m2, 38 000m2 on kyllä ilmoitettu bruttoalaksi, mutta ei ole vertailukelpoinen luku tässä tapauksessa, en sitten tiedä mistä tuo 12 000m2 menee, aika isolta kuulostaa, mutta selkeästi siitä ei ole saatavissa vuokratuloa. 26 000m2 pinta-alalla Sanoman kiinteistön neliöhinnaksi tulee 6770€/m2. 5% tuotolla tämä vastaa n.28€/m2 pääomavuokraa mikä taitaa olla aika markkinatasoa. Vertailukauppoina on UPM pääkonttori muutaman sadan metrin päästä, joka myytiin 74M€ hintaan ja vuokrattava pinta-ala oli 12 420m2 eli neliöhinta n.6000€/m2.

Stockmannin vuokrattava pinta-ala on ilmeisesti 50 000m2(tilinpäätöksen mukaan 51 000m2) ja neliövuokra varmasti korkeampi kuin 28€/m2. Stockmannin mukaan keskineliövuokra(brutto) oli 33€/m2 omistamissaan kiinteistöissä, minkä takia muut sijainnit ovat varmasti reippaasti tuon alle ja keskusta reippaasti tuon yli. Itse veikkaisin kiinteistön markkinaarvoksi 500M€. En usko, että tällä arvailulla on tosin mitään lisäarvoa kerran Stockmann on arvonsa tilinpäätöksessään kertonut ja en usko sen perustuvan heidän omaan arvioon.

Stockmannin strategia näyttäisi olevan tervehdyttää liiketoiminta, vuokrata tiloja ulkopuoliselle ja myydä kiinteistöt tai osa-omistus niistä.

Lähde Sanoman pinta-alalle

http://www.advium.fi/en/archives/2014-03-05

 

Uhkapelaajan tie kohti Hernesaaren kattohuoneistoa - 19.11.2014 10.54

Gryndaus ei kuulu vahvuuksini, mutta kommentoidaan silti.

Näkisin tässä keississä olevan kaksi riskiä, aikatauluriski ja kustannusriski.

Toimiston muuttaminen vaatii kaavamuutoksen tai poikkeamisluvan. Se ei ole aina mahdollista kaupungin puolelta, esim. Helsingissä on tulossa uusi yleiskaava ja tällä hetkellä kaupunki ei ole kovinkaan innokas kaavamuutoksiin. Mahdollisuus on kuitenkin helppo selvittää. Kaavamuutoksen yhteydessä kaupunki perii yleensä kehittämiskorvauksen/kaavamaksun, joka monessa tapauksessa merkittävä summa ja perustuu rakennusoikeuden arvon kasvuun. Pienemmissä kaupungeissa ei välttämättä korvausta peritä. Kaavamuutos prosessina saattaa olla hyvinkin pitkä ja PK seudulla puhutaan käsittääkseni n. vuoden prosessista. Lisäriskinä on, että joku valittaa ja prosessi pitenee. Autopaikkavaatimus on asunnoissa korkeampi kuin toimistoissa ja se on hyvä olla mietittynä ennen hankkeeseen lähtemistä. Autopaikkojen ei välttämättä vaadita sijaitsevan kyseisellä kiinteistöllä vaan saattaa olla mahdollista, että riittää sopimus naapurissa sijaitsevan parkkihallin kanssa.

Kaavamaksusta saa tarjouksen kaupungilta suht helposti mikäli ylipäätänsä näyttävät vihreää valoa projektille. Varsinaisen rakentamisen kustannusten tarkahko arviointi saattaa olla tämän tyylisissä projekteissa voi olla hankalaa, koska purun jäljiltä löytyy varmasti jotain mitä ei oletettu. Hintahaarukka on varmasti kuitenkin mahdollista arvioida, mutta kustannusriski ilman tarkkoja suunnitelmia on merkittävä. Olennaista on varmasti, että runko sopii hyvin asuntokäyttöön eli huoneistoille saadaan paljon ikkunapinta-alaa ja rappukäytävät/hissikuilut ovat valmiiksi järkevissä paikoissa ja ne ovat sopivan kokoisia. Lisäksi energiamääräykset ovat nykyään paljon tiukempia kuin aikoinaan vanhoja toimistoja rakennettaessa, seinien olemassa oleva eristävyys näyttelee tässä merkittävää roolia. Monissa tapauksissa helpompaa vain purkaa rakennus ja rakentaa uusi.

Myynnissä saatavien neliöhintojen haarukointi on kohtalaisen helppoa tehdä, neliöissä tulee vain ottaa huomioon, että ihmiset ovat valmiita maksamaan käyttöneliöistä, ei esim. käytävistä. Riski hinnan laskusta on tottakai olemassa varsinkin pitkässä projektissa. Myös tulee ottaa huomioon, että asuntojen myynti ei tapahdu päivässä ja on mahdollista, että hinnoittelu on alun perin laskettu liian korkeaksi, jolloin kämpät pysyvät käsissä pidempään eivätkä tällöin tuota mitään, mutta kuluja syntyy silti.

Kauppakirjaan olisi optimaalista tarkentaa, että myyjä on velvollinen ostamaan kiinteistön takaisin, jos kaavamuutosta ei myönnetä. Myyjä ei välttämättä ole valmis tätä riskiä ottamaan, koska haluaa varmasti sitoa rahansa johonkin muuhun. Worst case on, että kaavamuutosta ei teille myönnetä ja käteen jää vanha toimisto alueella, johon uutta toimistoa ei kannata rakentaa.

Ylipäätänsä tässä on ihan hyvä idea taustalla ja varmasti on mahdollisuus hyviin tuottoihin. PK-seudulla vajaakäyttö on 12% tasolla toimistoissa ja se ei korjaannu esim. yleisen taloustilanteen paranemisella. Kaupungin tulisi tulla enemmän vastaan esim. kaavoitusmaksuissa, jotta tämän henkiset projektit tulisivat kannattavammaksi. Monissa tapauksissa jo matala käyttöaste on arvokkaampaa kuin kehittäminen. Monesti mennään siellä pieleen, että kustannukset arvioidaan liian pieneksi ja tulot liian suureksi. Laskekaa kustannukset maksimioletuksella ja tulot minimioletuksella. Jos luvut vielä silloin näyttävät hyvältä, projekti kuulostaa järkevältä. Projektina tämä ei varmasti ole helppo, mutta parhaiten oppii tekemällä eli seuraavassa projektissa olet varmasti viisaampi. Merkittävää rahaa en tähän uskaltaisi sijoittaa ellei mukana ole ihmisiä, jotka ovat samaa tehneet moneen kertaan.

Jenssille toiseen kommenttiin: Kyllä, teollisuushallisijoitus voi olla juurikin sinulle sopiva sijoitusmuoto, siinä voi tehdä merkittävää lisäarvoa omalla toiminnalla ja se ei ole rakettitiedettä.

Uhkapelaajan tie kohti Hernesaaren kattohuoneistoa - 18.11.2014 10.52

Mielenkiintoinen aihe, piti tehdä tunnarit.

Toimitilakiinteistöt ovat paljon vaativampia sijoituskohteita kuin asuinkiinteistöt. Hinta, sijainti, kilpailu, muuntelevuus ja vuokrataso vs markkinavuokra ovat mielestäni tärkeimmät perusasiat sijoitukselle. Vaikka on pitkä sopimus, se ei välttämättä tarkoita, että tuotto on 100% taattu sopimuskaudeksi. Esimerkiksi velkasaneeraus mahdollistaa sopimuksen päättämisen 3kk irtisanomisajalla ja konkurssi päättää sen samantien. Riskiä edellä mainituille voi monesti olla kohtalaisen hankala arvioida. 

Tuottovaatimukset lähtevät 5% ylöspäin ja kaksinumeroisiin tuottoihin mennään kun sopimusten kesto on lyhyehkö ja/tai kiinteistö ei sijaitse keskustassa tai sen ulkopuolella parhailla paikoilla. 16% tuotossa 10 vuoden sopimuksella on pakko olla joku muu iso riski, jota tässä ei mainita. Esimerkkinä vuonna 2007 ja 2008 kauppoja tehtiin kehä 3 varrelta jopa 6-8% tuotolla, tällä hetkellä kiinnostusta on lähinnä 10-12% tasoihin. Sekundäärimarkkinoiden likviditeetti on tällä hetkellä todella heikko ja rahoitus on hankalaa mikä on nostanut tuotot korkealle.

On myös hyvä muistaa, että asuntomarkkinoilla olet "isohko" peluri ja toimitilamarkkinoilla pieni. Huoneisto-osake tai rahasto ei välttämättä ole huonoin vaihtoehto, toisaalta vaikutusmahdollisuudet siinä ovat merkittävästi pienemmät tai niitä ei ole ollenkaan.. Syy minkä takia tästä ei paljoa otsikoida uutisissa on, että iso osa pelureista on ammattilaisia ja harvaa yksityistä henkilöä sijoittaminen toimitilamarkkinoihin kiinnostaa. Lisäksi markkinat ovat valitettavasti huomattavasti vähemmän läpinäkyvät kuin asuntomarkkinat mikä vaikeuttaa kokonaisuuden hahmottamista.

Toimitilasijoitus on mielestäni varsin hyvä vaihtoehto perinteisimmille sijoittamismuodoille kunhan vaan ymmärtää riskit ja mahdollisuudet. Mikäli tälle suunnalle haluat lähteä, suosittelen vahvasti konsultointia ammattilaiselta, joka ei ole millään muotoa motivoitunut harkitsemastasi kaupasta. Aiheen opiskelu ei ole myöskään huono vaihtoehto. Hyvä aloitus opiskelulle on Catellan tai KTI:n markkinaraportit, ne ovat vieläpä ilmaisia.

ps. Hallinnoin työkseni toimitilasijoituksia