Olet täällä

Vuokratontti sijoitusmielessä - 5.12.2022 02.19

LS kirjoitti:

Tilanne: sukulaisten hallinnoimassa yhtymässä on myös rivitalolle vuokrattu tontti. Yhtymä haluaa myydä omistuksiaan, mutta rivitalo (as oy) ei ole halukas ostamaan tonttia omakseen. Vuokra on tällä hetkellä 9 000 € per vuosi ja myyntitarjous 126 000 €. Mielestäni tarjottu myyntihinta kuulostaa todella edulliselta, tuleehan tästä yhtälöstä vuosituotoksi 7,14 %. Mielessäni on käynyt, että pitäisikö tarjoutua ostamaan tontti sukulaisilta. Tässä on kuitenkin varmasti huomioitavia asiota, joita itse en riittävästi ymmärrä, joten aihetta yhtään tuntevilta kaipaisin kommentteja. Tontin koko on hieman alle 0,7 h

Kuten toisessa kommentissa todettu, tontin kiinteistövero on omistajan vastuulla. Eli tuotto ei ole mainitsemasi.

Tuossa viime vuonna lunastettiin yhdessä taloyhtiössä tontti kaupungilta. 2000-luvun rivari, tontin neliöhinta about sama kuin esimerkissäsi (toki tontin neliöhinnan vertailu ei ole mielekästä, mutta vertaillaan silti), ja kaupungin perimä vuokra suhteessa tontin hintaankin oli yllättävän korkea, eli varmaan noilla samoilla seutuvilla. Kyseessä ei kuitenkaan ole esimerkkisi lailla pieni kunta Savossa, vaan kasvukaupunki Tampereen kyljessä, parin kilometri päässä keskustan palveluista.

Tampere kun toisessa kommentissa mainittiin, niin Tampereen keskustan nurkilla varsin mukavilla sijainneilla on osunut parikin taloyhtiötä vastaan, joiden vuokrasopimus on päättynyt tyyliin pari-kolme vuotta sitten. Tonttien omistus on näissä tapauksissa säätiöllä sekä yksityisellä yrityksellä. Taloyhtiöt ovat kieltäytyneet uusimasta vuokrasopimuksia tontin omistajien ehdoilla. Ja vastaehdotus ei taas ole mennyt toiselle osapuolelle läpi. Toisaalta, kun vuokrasoppareissa on niiden jatkumattomuustilassa tontin omistajalla rakennusten lunastusvelvollisuus käypään arvoonsa, ei taloyhtiötkään ole ihan heikoilla. Ihan heti se pienyritys ei ala lunastelemaan suurta taloyhtiötä, jonka kämppien yhteisarvo on kymmeniä miljoonia euroja. Eli ei se ole helppoa tontin omistajallakaan, jos joudut toimimaan vuosikymmenten takaisten vuokrasopimusten ehtojen puitteissa.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 30.10.2022 11.49

Hienoa, että media kirjoittaa asuntosijoittamisesta muustakin näkökulmasta kuin "siivooja aloitti kolme vuotta sitten asuntosijoittamisen ja elää nyt taloudellisesti riippumatonta elämää". IS tänään: https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000009159201.html

Riskienhallinnassa olisi ehkä ollut hieman parannettavaa tällaisten komenttien esittäjien kohdalla: " Muutama uusi asunto ja taloyhtiölainaa niin paljon, että on jo melkoiset summat pelkkää korkoa. Rupeaa pian jo olemaan maksuvaikeuksia".

Näytä koko viesti
Suomen Asuntoneuvoja - 12.9.2022 12.19

Lueskelin tuon uuden blogin. En vakuuttunut.

Otetaan nyt vaikka tämä väite: "Sijoittajat, joilla on lainat kiinteässä korossa saattavat nyt olla tyytyväisiä ratkaisuunsa. Fakta on kuitenkin, että he ovat maksaneet 1,5-2% korkeampaa korkoa tästä suojauksesta – ehkä jo useamman vuoden ajan."

Onko asuntoneuvojaksi itsensä julistava yritys tosiaan noin pihalla siitä, mihin hintaan kiinteitä korkoja ja muita korkosuojauksia on viime vuosina saanut? Esimerkiksi keväällä 2020 kiinteää kymppivuotista on saanut todistettavasti ainakin hintaan 0,2 % + perusmarginaali. Itse olen suojannut vuosina 2020-2021 lainani 14 vuodeksi 0,01 %:n korkokatolla reilu 0,6 %:n lisämarginaalin hinnalla. Ja toki siinä samalla sitten tuollaiseen korkosuojaushärpäkkeeseen vedoten tinkinyt perusmarginaaleja vielä sen 0,1 % lisää alas. Kokonaiskorot siis ovat 2030-luvun puolivälin tietämille saakka lainasta riippuen reilu prosentin ja reilu 1,2 prosentin välillä.

Näytä koko viesti
Citycon - 9.5.2022 08.50

Hyvä kolumni. Jos pilkkua viilataan, niin osari julkaistiin kello 20:30. Kaltaiseni pessimisti muuten hieman pelästyi ennakkoon tulosjulkistuksen siirtoa, mutta syytä huoleen ei selvästikään ollut.

Mitä velkaantumiseen tulee, niin jos Cityconin asuntohankkeet lähtee oikein kunnolla vauhtiin, niin kai sille velkarahalle on jatkossa ihan kiitettävästi tarvetta. Siinä mielessä ei kuulosta lainkaan pölhöltä vahvistaa kioskin taloudellista asemaa, vaikka itsellekin kyllä tuo omien osakkeiden ostaminen maistuisi.

Pörssissä varmaan riittää vauhtia ja vaarallisia tilanteita tulevaisuudessa. Jos kurssia oikein kunnolla nuijitaan, niin toivottavasti kioskin hallituksella on valmius tehdä tarvittaessa nopeitakin päätöksiä osakkeiden oston käynnistämiseksi. Edes pienemmässä mittakaavassa. Takavuosina Amer Sports hallitsi tuon touhun mielestäni loistavasti, joten siitä mallia.

Näytä koko viesti
Citycon - 7.5.2022 12.36

En oikein ymmärrä näkemystä, että Katzman olisi alunperin tehnyt ylisuuren sijoituksen Cityconiin. Gazit on toiminut Cityconin yhtenä omistajana about 20 vuotta, lisännyt pitkin matkaa panoksiaan firmaan ja vielä viime vuonna ostellut lisää osakkeita aina sinne 50 %:n omistusosuusrajan lähettyville saakka.

Paljon on toki tapahtunut matkan varrella osakeanteineen yms, mutta vaikkapa vuonna 2003 yhtiön markkina-arvo oli 135 miljoonaa euroa ja kiinteistömassa sisälsi sellaisia helmiä kuin Rovaniemen Sampokeskus, Valkeakosken Koskikara, Seinäjoen Torikeskus jne. Eli karkeasti ottaen Citycon on nyt markkina-arvoltaan noin kymmenen kertaa suurempi yritys kuin kissamiehen mukaan tullessa peliin. Ja tietty firma on nyt jotain ihan muuta kuin suomalaisiin ostareihin keskittyvä kioski.

Strategiset tavoitteet ovat minunkin käsittääkseni listaamasi. Taustalla varmasti vaikuttaa mm. yhä kiihtyvä kaupungistuminen, myytävän omaisuusmassan korjausvelat sekä halu rakentaa yhä suurempia ja tehokkaampia keskuksia.

Näytä koko viesti
Citycon - 6.5.2022 11.00

Aki Pyysing kirjoitti:

Lippulaivan neljässä tornissa on rakentamisesta kulut pitkälti kasassa ja urakat kiinteähintaisia.

Tämä oli päivän mielenkiintoisin info. Toivottavasti myös Tukholman projektissa on saatu kustannuksia lukittua sovitulle tasolle.

Näytä koko viesti
Citycon - 6.5.2022 10.11

Stadion ei toki liity Cityconiin mitenkään, mutta se oli vain vertailuesimerkki kustannusten noususta. Osa rakennusprojekteista on kiinteähintaisia ja osassa kasvavat kulut koituu tilaajan tappioksi. Tai sitten stadion-esimerkin lailla kasvaneita kuluja jaetaan tilaajan ja tuottajan välillä. Olisi kiva tietää, millaisia soppareita Citycon on onnistunut omissa asuntohankkeissaan tekemään.

Näytä koko viesti
Citycon - 6.5.2022 08.31

Minkälaisia riskejä näiden käynnissä olevien asuntohankkeiden kustannuksiin liittyy? Esimerkiksi tuon Tukholman 69,5 miljoonan euron asuntohankkeen kustannukset mainittiin sadantonnin tarkkuudella. Onko nämä projekteja, joista on saatu kiinteät hinnat lyötyä lukkoon, vai onko rakentajalla mahdollisuus nyhtää kustannusnousu joko kokonaisuudessaan tai osittain Cityconilta?

Rakentamiseen liittyen, eilen osui silmiin uutinen Tammelan stadionin rakentamisesta: https://yle.fi/uutiset/3-12432611

"Suurimmat ylitykset ovat sähköurakassa runsaat 1,1 miljoonaa euroa ja teräsrungossa 950 000 euroa. Ukrainan sodan kaikki vaikutukset hankkeeseen eivät ole vielä selkiintyneet. Riskinä on, että jossain vaiheessa työt voidaan joutua työmaalla keskeyttämään rakennustuotteiden toimituskatkosten vuoksi."

Ja sitä mietin, että kuinka paljon vastaavat riskit on Cityconin riesana. Toki perinteisesti he ovat osanneet tehdä tilaajan kannalta varsin hyviä projektisopimuksia. Samaa ei voi sanoa kuntien ja valtion rakennusprojekteista.

Näytä koko viesti
Citycon - 5.5.2022 09.07

“Kuten tuloksemme osoittavat, Citycon on hyvässä asemassa uudessa inflaatioympäristössä. Liiketoimintamallimme on hyvin suojattu inflaatiolta, sillä 92 % vuokristamme on sidottu indeksiin, ja keskustemme tarjoamat tuotteet ja palvelut ovat vähemmän riippuvaisia harkinnanvaraisesta kulutuksesta kuin perinteinen vähittäiskauppa. Vaikka Ukrainan sota ei vaikuta suoraan Cityconin toimintaan, sodalla on useita heijastusvaikutuksia, kuten sen vaikutus energiahintojen nousuun. Cityconilla on merkittävä määrä omaa energiatuotantoa ja suuri osa energiakustannuksistamme on suojattu, mikä tarjoaa vakautta sekä Cityconille että vuokralaisillemme. Cityconin vuokralaisille vuokranosuus heidän liikevaihdostaan on verraten matala, mikä mahdollistaa vuokrien korottamisen erityisesti vuokralaisten myyntien kasvaessa. Tämä heijastuu Citycon toimintaan vahvana vuokralaiskysyntänä sekä vakaina tulovirtoina.”

Nuo kauniit ja puhuttelevat sanat lausui runoilija F. Scott Ball.

Näytä koko viesti
Citycon - 4.5.2022 12.09

Laitan tähän vielä lainauksen OP:n tämän päiväisestä aamukatsauksesta:

"Q1:ltä odotamme vuokratuottojen laskeneen hieman vertailukaudesta. Lasku johtuu pääosin kauppakeskus Columbuksen myynnistä, joka toteutettiin viime vuoden lopulla. Lisäksi kylmä ja runsasluminen talvi on arviomme mukaan kasvattanut hieman kauppakeskusten ylläpitokuluja vertailukauteen nähden. Ennusteemme liikevaihdoksi on 55,2 milj. euroa (-3,4 % v/v) ja nettovuokratuotoksi 47,4 miljoonaa euroa (-6 % v/v). Vuokratuottojen lasku heijastuu arviomme mukaan myös tulosriveille ja odotamme operatiivisen tuloksen laskeneen 42,0 milj. euroon (kons. 42,5 milj. euroa) vertailukauden 44,9 milj. eurosta. Mielenkiinto raportissa kohdistuu yhtiön kommentteihin kävijämäärien kehityksestä, sillä nopeasti kohonnut inflaatio syö kuluttajien ostovoimaa. Lisäksi keskitymme johdon kommentteihin toimintaympäristöön, kehityshankkeiden etenemiseen sekä vuokrausasteen elpymiseen liittyen. Citycon on ohjeistanut tälle vuodelle operatiivisen liikevoiton olevan 164-180 milj. euroa. Ennusteemme ennen tulosta on 172,4 milj. euroa (kons. 175 milj. euroa)."

Näytä koko viesti