Olet täällä

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 1.8.2017 05.49

Tuo pitäisi olla suht varma kohde. Lahti ainakin imee asukkaita lähialueelta tehokkaasti vaikka kaupunkia yleisesti pidetään vähän epäystävällisenä ja tylynä. On kyllä selvästi halvempaa asua kuin Helsingissä ja silti pääsee hyvin lähelle keskustaa.

Yksi tärkeä juttu onkin ehdottomasti tuo osaamisen karttuminen ja luultavasti parin ekan vuoden aikana näkee, onko tämä se oma juttu. Eka steppi varmaan onkin vaikein kun pitää uskaltaa ottaa isokin riski kerralla. Osakesijoitukset on olleet kuitenkin kertaostoina max muutama tonni.

Savolaisen kolumni oli tosiaan mainio. Syklin loppupäässä taidetaan olla. Oma suunnitelmani on mahdollisesti 2-3 kuluttua katsoa seuraavaa kohdetta riippuen vähän vakuusarvojen kehittymisestä yms. Mitään kiirettä ei kuitenkaan ole.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 31.7.2017 10.01

Tuli nyt sitten lähdettyä asuntosijoittamisen ihmeelliseen maailmaan kohteiden huolellisen skouttaamisen jälkeen. Ostin Lahdesta parin kilometrin päästä keskustasta 34 m2 yksiön 1960-luvun loppupuolella rakennetusta neljäkerroksisesta talosta. Yhtiöön kuuluu kaksi erillista taloa, kaikin puolin identtiset. Mielestäni pääsin vähän alle markkinahinnan ainakin sen perusteella, mitä tiedän samalta kadulta vähän aikaa sitten myydyn samanlaisen yksiön ja parin muun lähialueen kohteen perusteella. Tykästyin erityisesti pieneen vaatekomeroon/-huoneeseen ja keittokomeron kokoon, sinne nimittäin mahtuu neljän hengen pöytä. Tehokkaasti käytettyjä neliöitä siis.

Taloyhtiössä näyttää olevan pari muutakin sijoittajaa mukana ja kadun taloyhtiöt ovat keränneet useita seuraajia Oikotien talosivuille. Viemärit, käyttövesiputket ja kylpyhuoneet saneerattu kymmenisen vuotta sitten, katto kuntotarkastettu ja tehty tarvittavat korjaukset. Ikkunat vaihdettu aiemmin tänä vuonna ja samalla päivitetty julkisivua ikkunoiden välistä. Isännöitsijän mukaan julkisivu (rapattu) on ok, enkä itsekään siinä mitään pahempaa havainnut kun kävin katsomassa asuntoa. Huoltomaalaus lienee edessä jossain vaiheessa. Muutenkin yleiset tilat hyvin siistit.

Miinuspuoleksi voi laskea vuokratontin. Soppari erääntyy 2030, eli peliaikaa on vielä. Isännöitsijän mukaan, ja taloyhtiön tilinpäätöksenkin perusteella, on kaupunki kyllä nostellut vuokraa määrävälein eikä ihan pikkusummilla. Lahdessa vuonna 2020 erääntyvät sopimukset tulevat olemaan paha paikka monelle taloyhtiölle, koska vuokran arvioidaan 3-4 -kertaistuvan. Tässä kohteessa en välttämättä lähtisi noin suureen arvioon näiden tasaisten korotusten johdosta.

Vuokraa kohteesta saanee jatkossakin viitisensataa euroa ja remonttivaran kanssa tuotto on luokkaa 5,7%. Kaupan mukana tuli pitempiaikainen vuokralainen, joka haluaa ainakin toistaiseksi jäädä vuokralle kunnes ensi vuonna ratkeavat isommat työkuvionsa selviävät. Sikäli tässä onkin nyt hyvä tilanne, että voin rauhassa katsella miten homma lähtee käyntiin ja toisaalta valmistautua hakemaan uutta vuokralaista, jos tämä nykyinen lähtee pk-seudulle työnsä takia. Vuokrattavuus pitäisi olla hyvä sijainnin ja liikenneyhteyksien perusteella, joten tässä on potentiaalia olla hyvä aloituskohde omalle uralleni. Toivotaan parasta!

Näytä koko viesti
Incap - 23.7.2017 09.29

Näin se on. Ei tarvi kuin katsoa, miten esim. Rapalaa on johdettu pitkään ilman henkilökohtaista intressiä ja miten liiketoiminta on sinä aikana kehittynyt niin alkaa puistattamaan.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 13.7.2017 10.43
Dharma kirjoitti:

Keittiökaapistoissa hyvä line voisi olla hankkia sellaiset ovet, jotka on helppo irroittaa ja uudelleen maalata. Keittiöstä saa hirveän halvalla tällä tavoin uuden näköisen. Levyt voi myös halvalla ja nopeasti vaihtaa ja sama vaikutus. Siis tasot ja seinäpinnat, jotka on fiksusti levytetty. Rungot eivät juuri kulu ja ovat lähes aina samaa (paskaa).

Jep, täytyypä vähän laskeskella. Jos menee liian hankalaksi tai kalliiksi niin taloyhtiössä on tuo toinen vaihtoehto olemassa.

Quote:

Kylppärin pesukoneasia voi kyllä olla melko kriittinen. Katsopa tarkkaan mallistot, löytyisikö sieltä pienkonetta, joka mahtuu. Jos ei, niin kannattaisi ehkä vähän varoa. Turha puute kohteeseen, josta et kuitenkaan luultavasti saa ostaessasi riittävää hyvitystä. Jos mahtuu vain pieni "erikoiskone", niin vuokraa kohdetta sen kanssa. Voit helposti nostaa vuokraa esim. 15 e/kk tämän takia ja saada koneen maksettua pariinkin kertaan ennen sen uusimistarvetta. Saat todennäköisesti lisäksi verovähennyksen koneesta, kun perustelet asian verottajalle. 

Kylppärirempan yhteydessähän tuota pystyisi pohtimaan. Taloyhtiössä on kuitenkin ilmainen pesula ja kuivaushuone mikä sinänsä kompensoi jonkin verran.

 

Alkuperäiselle blogin avaajalle: jos nämä keskustelut sopivat mielestäsi paremmin siihen yleiseen asuntosijoitusketjuun, niin jatketaan siellä.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 12.7.2017 10.46
KepilläJäätä kirjoitti:

Ihan hyviä kysymyksiä. Nuo vuokratontit ovat omasta mielestäni ongelmallisia, erityisesti jos soppari on lähellä loppuaan. Ainakin monissa ydinkeskustakohteiden vuokratonteissa vuokrat ovat jääneet laahaamaan jälkeen tonttien hintojen kehityksestä, eli soppareihin laaditut korotusehdot eivät ole pitäneet vuokria kiinni yleisessä hintakehityksessä. Sitten kun soppari päättyy niin kaupungit mätsäävät vuokrat kerralla aluiden tonttihintoihin, jolloin pahimmassa tapauksessa tonttivuokra on noussut yli 20 -kertaiseksi. Tällöin halpa hoitovastike muuttuu monesti soppari uusimisen myötä kalliiksi. Toki taloyhtiö voi tontin lunastaa mutta tällöin tulee sitten osakkaille/taloyhtiölle iso lisälasku, mikä sijoittajan pitäisi ottaa asunnosta maksamassaan hinnassa huomioon. Samaa hintaa ei siis pidä maksaa kuin omalla tontilla olevasta, mutta jos vuokratontti on riittävästi huomioitu ostohinnassa, niin eipä kohdetta sen takia välttämättä kannata suoraan "hylätä".

Kiitos vastauksesta. Tein tarkempaa laskentaa ja tutkin tilinpäätöksiä tarkemmin sekä vertailin vastikkeita, ja totesin, että kustannukset ovat liian suuret suhteessa moneen muuhun yhtiöön. Hylkäsin siten nuo kaksi vaihtoehtoa.

Kirjoittelin Kauppalehden palstalle tästä aiheesta, mutta laitetaan nyt tähänkin, koska saattaa kiinnostaa muitakin:

Kävin tänään katsomassa samassa taloyhtiössä samalla pohjaratkaisulla olevaa kahta eri kaksiota (50m2). Taloyhtiössä kaikki isot rempat tehty lähivuosina. Alue ja taloyhtiö vaikutti päällisin puolin hyvältä (oikeasti alhaiset kulut) ja vuokralaisia on riittävästi, koska lähellä on kampusalue + hyvät liikenneyhteydet eri suuntiin.

Toinen täysin räjäytettävä kylppäriä myöten ja toinen ihan ok kunnossa, pientä laittoa minkä pystyy suurelta osin tekemään itse. Esim. kylpyhuoneeseen ei tarvitsisi tehdä mitään.

Hintaeroa noilla on velattomassa hinnassa kymppitonnin verran. Jäin miettimään, kannattaisiko räjäytettävästä asunnosta yrittää jättää naurettava tarjous ja teettää remontti avaimet käteen-periaatteella Ikea-keittiöllä yms. Itse kun en siihen koskaan tulisi muuttamaan, mentäisiin suht halvoin materiaalein, esim. nykyisen kamalassa kunnossa oleva parketin päälle Gerflorin vinyylimatto, joka kestää kulutusta (mm. lemmikkejä) hyvin.

Kuinkahan paljon tuohon pitäisi polttaa? Itse arvelin, että noin 10000 euroa voisi olla maksimi. Kylppäri on melko pieni, sinne ei esim. mahdu pesukonetta. Remontin jälkeen olisi parhaassa tapauksessa hyvällä vuokralla siisti asunto, siistimpi tietenkin kuin tuo toinen. Pienellä tinkimisellä ja 12000 remonttivaralla pääsen noin 6% tuottoon kohtuullisella vuokratasolla. Ei olla pk-seudulla vaan Kymenlaaksossa, joten työn hinta ei ehkä ole ihan yhtä paha.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 9.7.2017 09.27

Olen katsellut Lahden alueelta sijoitusasuntoa viime aikoina ns. täysin rempatuista taloyhtiöistä. Keskimääräisen vuokratason perusteella pääsee 5-6% tuottoon remontit huomioiden, mikä on mielestäni ihan hyvä luku tässä tilanteessa ja oletan Lahden pysyvän jokseenkin haluttuna asuinpaikkana.

Minulla olisi pari melko tasapuolista vaihtoehtoa nyt lähemmässä tutkinnassa ja ajattelin heittää tähän mielenkiintoiseen blogiin kyssärin. Nimittäin, molemmat ovat vuokratontilla ja sopimus erääntyy parinkymmenen vuoden päästä. Kuinka paljon tuohon kannattaa takertua? Lisäksi, toinen taloyhtiö koostuu matalammista rakennuksista ja toinen korkeammista. Kummassakin vajaat sata asuntoa yhteensä. Onko näillä mitään todettua eroa pitkällä aikavälillä? Vähän kaukaa haettua, mutta asuntosijoittaminen on joskus erikoisten asioiden yhteen liittämistä :)

Näytä koko viesti
Saga Furs Oyj - 26.1.2017 06.05

Tulipas niukka osinkoehdotus. Sanoisin, että tarhaajilla täytyy olla kassaa jemmassa tällä hetkellä.

Näytä koko viesti