Olipas jäänyt huomaamatta Tilastokeskuksen uudet hintatilastot:

http://www.tilastokeskus.fi/til/ashi/2017/04/ashi_2017_04_2017-05-29_ti…

Täytyy sanoa, että onhan hurja pomppu hinnoissa. Katsotaan kun saadaan vuosineljännestilastot. Jotenkin tuntuu uskomattomalta, että kuukaudessa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat voivat nousta 4,6 % Helsingissä. Toki toivon tätä (oman possan puolesta) mutta hieman suhtaudun skeptisesti.

Lyhyt kommentti myös blogissani: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/06/huhtikuun-asuntojen-hintat…

Yhtiökokoukset on nyt taputeltu: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/05/yhteenveto-taloyhtioiden.h…

Asuntosijoittajan suhteellisen kiireinen huhti-toukokuu alkaa olla takana. Onnistuin sotkemaan aikatauluni sen verran pahasti, että yhteen kuluvan vuoden tavoitteista ei päästy. Osallistunut viiteen yhtiökokoukseen ja jätin menemättä kahteen. Näistä kahdesta varsinkin Hakaniemen asuntoni taloyhtiön kokoukseen olisin mennyt hyvin mielelläni ja pyrkinyt myös hallituksen jäseneksi. Taloyhtiön ympäristössä alkaa tapahtumaan kaikenlaista jännää seuraavien vuosien aikana, joten jospa sitten ensi vuonna.

Yhtiökokouksissa saa viihdettä oikealla asenteella

Yhtiökokoukset ovat usein viihdearvoltaan varsin korkeita, jonka vuoksi jonkin perverssin syyn vuoksi niissä on varsin hauska käydä. Tämä toki vaatii oikeanlaisen ennakkoasenteen kokoukseen mentäessä. En väitä olevani mitenkään älyllisesti tai sosiaalisesti erityinen superihminen, mutta joka kerta "kansan syvät rivit" pääsevät yllättämään.

Yhtiökokouksissa pisimmät puheenaiheet liittyvät useimmiten täysin irrelevanttehin asioihin, näin myös tämänkin vuoden yhtiökokouksissa. Taloyhtiön budjetti hyväksytään ilman riitasointuja mutta auta armias, jos summerissa on ollut vikaa viimeisen 10 vuoden aikana. Tästä isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja saa kuulla kunniansa. Pohjanoteerauksena tänä vuonna oli keskustelu osakkaan halusta lahjoittaa ylimääräinen hiiligrilli taloyhtiölle yhteiskäyttöön. Tästä päästiinkin keskustelemaan sitten oikein hartaasti ja urakalla käsittämättömät 30 minuuttia. Kaikki asiat käsiteltiin: kuinka kiva ajatus, mihin se laitetaan, kuka sen pitää puhtaana, hajuhaitat, onko palovaaraa jne. Lopputuloksena taloyhtiön hallitus jäi selvittämään asiaa. Viihdettä koko rahalla.

Yhtiökokousten vakioaiheet

Useimmissa taloyhtiöissä on vakiopuheenaiheet. Jossain on ollut yksittäinen häiritsevä asukas, jossain luteita, jossain ilmaongelmia jne. Keskusteluaiheet toistuvat lähes joka vuosi samalla tavalla ja samojen henkilöiden toimesta. Keskusteluiden kuunteleminen on välillä varsin avartavaa ja antoisaa, mutta yhtä usein hermoja raastavaa ajan hukkaa. Viihdettä se on harmituskin, olenhan seurannut lätkäkisojakin tänä vuonna. Erityisongelmien lisäksi muutamat asiat kuitenkin toistuvat lähes jokaisessa kokouksessa taloyhtiöstä riippumatta.

Asia, joka tuntuu aina aiheuttavan kohtuuttoman pitkän keskustelun, ovat hallituksen palkkiot. Tällä kierroksella sävy oli kuitenkin varsin suopea hallituksia kohtaan ja osakkaat ovat alkaneet ymmärtämään hallitustyön merkityksen. Hallitustyöskentely tapahtuu kaiken lisäksi useimmiten vapaa-ajalla, jonka vuoksi korvaus työstä on vähintäänkin aiheellinen. Harva haluaa näitä tehtäviä tehdä kuitenkaan ilmaiseksi ja hallituspalkkioiden osuus on 1-2 % luokkaa vuotuisista taloyhtiön kustannuksista. Jotta yhtiökokousten perusasenne ei unohtuisi, lainaan yhtä kokousosallistujaa: "Hyvät massit te tästä teette".

Kaksi muuta asiaa, joka aiheuttavat myös aina keskustelua, ovat parveketupakointi sekä häiritsevät naapurit. Välillä tuntuu, että parveketupakoinnissa myös isännöitsijät unohtavat lainkirjan. Taloyhtiöiden omistamilla parvekkeilla tupakointi voidaan kieltää helposti, mutta asuntojen omilla parvekkeilla ei. Mikäli koko taloyhtiöstä tehtäisiin savuton, vaatii tämä todella rajun prosessin ja itse ainakin vastustan tätä operaatiota. Tupakoinnin kieltäminen koko taloyhtiössä on mielestäni lähinnä kiusantekoa. Kun tämä keskustelu alkaa, olisi varsin miellyttävää, että isännöitsijä kävisi asian lakipuolen läpi. Tämä nopeuttaisi keskustelua varsin merkittävästi,  jotta jokaisen tupakoimaton kukkahattutädin ei tarvitsisi pitää omaa saarnaansa tupakoinnin haitallisuudesta.

Häiritsevät naapurit ovatkin sitten jo ...

ja loput osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/05/yhteenveto-taloyhtioiden.h…

ja sitten vähän syvempää analysointia Helsingin yksiömarkkinasta: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/05/helsingin-yksioiden-hinnat…

Helsingin yksiöiden hinnat, pintää syvemmälle

Tein lyhyen analyysin Helsingin yksiöiden hintakehityksestä alku viikosta pohjautuen hyvin ylimalkaisiin aggregaattilukuihin ja tällä kertaa kaivan dataa hieman enemmän. Pyrkimyksenä on saada käsitys, millä alueilla hintakehitys on ollut positiivista ja missä alueilla kehitys on ollut negatiivista. Helsingin yksiöiden hintaindeksiä tuijottamalla saa aivan liian huonon kuvan kaupunginosien välisestä kehityksestä, joten tarkempi analyysi on paikallaan.

Havaintoaineiston heikkous

Tilastokeskus julkaiseen ennakkotiedot postinumeroiden mukaan, jota käytän analyysissä hyväkseni. Tilastokeskus pohjaa kauppahinnat todellisiin hintoihin, jotka taas pohjautuvat verottajan varainsiirtoverotilastoihin. En oikein keksi, kuinka tilasto voisi enää olla tarkempi. Tilastoissa täytyy luonnollisesti aina muistaa myös, että ne ovat viitteellisiä. Olen joskus käyttänyt esimerkkinä Kruununhaan Liisankatua. Mikäli viitseliäisyyttä riittää, käy katsomassa linkistä Google Maps osoitteet Liisankatu 7 ja Liisankatu 4. Vaikka taloyhtiöt ovat kadun vastakkaisilla puolilla, on aivan turha kuvitella näiden taloyhtiöiden hintakehityksen vastaavan toisiaan.

Tilastokeskuksen ennakkotiedoissa ongelmana tässä havaintoaineistossa on sen isot havaintoaineiston puutteet, jotka johtuvat kahdesta asiasta. Tilastoinnin hitaudesta ja kauppojen lukumäärästä. Jokainen, joka on tehnyt asuntokauppoja, tietää ettei varainsiirtoveroja tarvitse tilittää heti vaan aikaa on jonkin verran. Esimerkiksi tämän vuoksi tiedot saavuttavat tilastokeskuksen ennakkotietojen julkaisun jälkeen. Tilastokeskus täydentää ennakkotietoja myöhemmin, jolloin haivaintoaineisto paranee. On kuitenkin hyvä, että ennakkotiedot julkaistaan vaikka ne ovatkin puuttuulliset. Kiitos heille siitä.

Kauppojen lukumäärälle Tilastokeskus ei voi mitään. Osalla alueita ei kauppa vain yksinkertaisesti käy. Joko asuntoja ei tule myyntiin tai alueella ei ole yksiöitä juurikaan. Tai sitten alue on vain yksinkertaisesti liian pieni näiden tilastojen näkökulmasta. Tästä hyvä esimerkki on postinumeroalue 00270. Omistan kyseiseltä alueelta itsekin yhden asunnon mutta hintatilastoissa on isoja hankaluuksia.

Kävin nyt julkistetun tilaston varsin tarkasti lävitse ja muutama havainto on syytä mainita ennen kuin siirryn varsinaiseen analyysiin. Helsingissä on 81 eri postinumeroa. Näistä alueista ainostaan 19 aluetta täytti Tilastokeskuksen vaatiman kauppojen määrän, jotta yksiöille saatiin päivitettyä neliöhinnat. Tämän vuoksi jouduin muokkaamaan havaintoainestoa. Käytin neliöhintana viimeisintä havaintoa, mikäli se oli tehty vuoden sisään. Tämä johtaa tiettyihin tilastollisiin harhoihin mutta ei tässä väitöskirjaa olla tekemässä. Muokatun aineiston ansiosta sain yksiöiden hinnoille havaintoja yhteensä 29 postinumeroalueesta.

Yksiöiden neliöhinnat Helsingissä

Lähdetään liikkeelle ensin katsomalla neliöhintoja postinumeroiden perusteella. Ei suuri yllätys ole, että keskustan alueet (001xx postinumerot) ovat kalleimpia, mutta joitain yllätyksiäkin järjestyksestä löytyy. Kallein alue on luonnollisesti Kaivopuisto/Ullanlinna eli postinumero 00140. Tämän jälkeen kakkosena tulee Ruoholahti eli postinumero 00180. No, Ruoholahti ehkä kuvaa aluetta väärin, koska ko. postinumeroalueeseen kuuluu osoitteista mm. Bulevardi.

Käymättä koko listaa lävitse, itselleni muita yllättäviä tuloksia kalleimmissa alueissa havaitsin postinumeroissa 00250, 00260, 00270 vs. 00150. En ollut koskaan ajatellut, että Eiran asunnot olisivat neliöhinnaltaan halvempia kuin Töölön asunnot ja suunnilleen saman hintaisia kuin ...

loput tekstistä osoitteessa http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/05/helsingin-yksioiden-hinnat…

Pienen tauon jälkeen seuraavana aiheena on tilastokatsaus Helsingin yksiöiden hintakehitykseen. Tilastokeskus julkaisi ennakkotiedot asunto-osakkeiden hintakehityksestä ja kuten jo useaan kertaa mainittuna, seuraan näitä tilastoja suhteellisen tarkasti. 

Koko teksti löytyy oheisesta osoitteesta: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/05/tilastokeskus-julkaisi-asu…

Yleiskatsaus tilastoihin

Ensisilmäys tilastoon yllätti. Olin odottanut voimakasta hintojen nousua Helsingissä, mutta tätä ei kuitenkaan syntynyt. "Ovensuukyselyni" osoittautui siis hieman heikosti tehdyksi. Perusajatukseni oli, että ensiasunnonostajat ovat palanneet markkinoille ja tämä olisi aiheuttanut voimakkaan hintapiikin markkinoilla. Saman kuvan olen saanut keskusteluistani välittäjätuttavieni kanssa, joilla kauppa käy käsitykseni mukaan varsin hyvin tällä hetkellä.

Kuten julkaisun otsikkokin kertoo, vanhojen osakehuoneistojen hinnat laskivat myös tällä kertaa Helsingissä (-0,2 %) vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. 

Tilastojulkistuksen etusivun jälkeen yleensä tarkistan myös uusien asuntojen hintatilaston ja täältä löytyikin todella hurjan näköinen kuva:

Vanha nyrkkisääntö on näiden kahden kuvaajan voimakas korrelaatio. Nyt vaikuttaa siltä, että uusien asuntojen hinnat ovat lähteneet valtavalle laukalle. Historiassa ei taida löytyä kovinkaan montaa hetkeä, jossa vanhojen asuntojen hinnat eivät olisi lähteneet tähän mukaan myöhemmin. Sama korrelaatio toimii toki myös toisinpäin, mutta...

loput tekstistä seuraavassa osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/05/tilastokeskus-julkaisi-asu…

Ei nyt ollut pääsiäisenä näköjään parempaakaan tekemistä kuin alkaa lukemaan muiden tekemiä tutkimuksia asuntomarkkinoista. Yritän hahmottaa asioita vähän toiselta kantilta ja viikonlopun hengen tuote seuraavassa osoitteessa kokonaan: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/04/asuntomarkkinoiden-tutkint…

Kuten kirjoittelin aiemmassa blogissani, olen päässyt jälleen rauhallisempaan vaiheeseen asuntosijoittamisessa. Asunnot ovat vuokrattu ja remontteja ei ole näköpiirissä. Nyt vain maksetaan lainoja pois, jotta saadaan vakuuksia vapaaksi.

Tällaisessa vaiheessa on jälleen tullut aikaa tutkia asioita hieman eri näkökulmasta. Olen pitkään suunnitellut lueskella hieman enemmän kansataloustieteellisiä tutkimuksia asuntomarkkinoista ja erityisesti asuntojen hintojen muodostumisesta. Tämän alueen opettelu on siinä mielessä hankalaa, että asuntomarkkinat eivät ole juurikaan missään maassa identtiset. Tämän vuoksi yleisteoriat eivät toimi markkinoiden välillä. Tämä johtaa osittain siihen, että lukemisen arvoiset tutkimukset ovat useimmiten suomalaisia. En ole kovinkaan suuri fani suomalaiseen tutkimukseen tällä tieteenalalla (huolimatta Bengt Holmströmistä) mutta tämä on nyt vain kestettävä.

Kaksi akateemisluontoisia tutkimuksia

Googlen voima on valtava. Googlaamalla löytyy helposti muutamia tutkimuksia käsiteltävästä aiheesta. Valikoin tähän sattumanvaraisesti yhden tutkimuksen ja yhden tutkielman, jotka nyt vain satuin löytämään helposti ja lukemaan huolellisemmin.

Ensimmäinen vastaan tullut tutkimus oli Pauliina Luukkosen pro gradu -tutkimus Aalto Yliopistosta vuodelta 2011. Tutkimuksen otsikkona on "Asuntojen hintojen muodostuminen ja kotitalouksien velkaantumisen rooli, - onko pääkaupunkiseudulla asuntokupla? Tutkimus on varsin mukavasti kirjoitettu selkokielellä ja ihan tutustumisen arvoinen, vaikka ekonometriset mallit eivät kiinnostaisikaan. Tutkimuksessa on makrotaloustieteeseen pohjautuva lähestymistapa.

Toinen täysin eri lähtökohdista tehty tutkimus on Tiia Tikkasen kandidaatin tutkielma Oulun Yliopistosta vuodelta 2015. Tutkimuksen otsikkona on "Asuntojen hintakehitys ja hintoihin vaikuttavat tekijät". Tutkielma on myös varsin helppolukuinen ja eroaa täysin Luukkosen tekemästä tutkimuksesta. Tikkanen lähestyy markkinoita enemmän mikrotaloudellisesta näkökulmasta. Tutkimuksessa on viljelty (kuten täytyykin) kansataloustieteen terminologiaa, mutta se ei estä tutkielman lukemista ilman KTM tutkintoa. Tutkielmassa on myös paljon mielenkiintoisia asuntomarkkinaan liittyviä nippelitietoja, joten suosittelen lämpimästi tutkielman silmäilyä.

Referoin tähän blogiin ainoastaan nämä kaksi tutkimusta/tutkielmaa. Katsotaan jos jossain välissä innostun referoimaan joitain muita tutkimuksia vastaavalla antaumuksella.

Luukkonen - Asuntojen hintojen muodostuminen ja kotitalouksien velkaantumisen rooli

Luukkosen tutkimuksesta pystyy helposti haravoimaan tutkijan ajatuksia asuntomarkkinoista. Itseäni tutkimuksessa kiinnosti erityisesti mallinnuksen parametrit, joita tutkija käytti asuntojen hintakehityksen määrittelyssä. 

Tutkimuksessa oli helposti nähtävissä ongelman asettelu. Tutkimuksen tulokset oli selvästi pyritty määritelemään etukäteen ja päämääränä oli päätyä kysymyksenasettelua tukevaan lopputulokseen. Pro graduissa tämä ei ole kovinkaan epätavallista, koska erityisesti kansataloustieteessä ollaan yleensä varovaisia / negatiivisia tulevaisuudesta. Ja mikäli tutkimustulokset eivät tue kysymyksen asettelua, sen jälkeen löytyy se ekonomistin kuuluisa toinen käsi - on the other hand. Voi kun löytyisi enemmän yksikätisiä ekonomisteja. Ote tutkimuksesta:

"On tärkeä ymmärtää, ettei kuplan olemassaolo tarkoita, että hintojen on laskettava tulevien vuosien aikana. Muun muassa positiivinen shokki talouden fundamenteissä tai psykologisissa tekijöissä saattaa johtaa tasapainon saavuttamiseen asuntojen hintojen pysyessä ennallaan. Asuntojen hinnat ovatkin historiassa olleet hyvin jäykkiä sopeutumaan alaspäin, mikä puoltaa edellä esitettyä näkemystä. 

Toisaalta 1990-luvulla koettu lama ja sittemmin vuosina 2008-2009 koettu maailmanlaajuinen rahoituskriisi ovat osoittaneet, että asuntojen hinnat voivat reagoida merkittävästi alaspäin epäsuotuisan shokin tapahtuessa."

Sieltähän se toinen käsi siis löytyi.

Tutkimuksessa jäi kuitenkin häiritsemään perustavaa laatua oleva virhe. Missään kohti tutkimusta ei otettu huomioon Suomen liittymistä euroon. Ihmettelen joka kerta, eivätkö professorit oikeasti viitsi puuttua tähän. Asia on kuitenkin heillä erittäin hyvin tiedossa. Tämä tuntuu toistuvan asuntomarkkinoista tehdyissä tutkimuksissa erittäin usein ja tämän vuoksi tutkimustulokset ovat vähintääkin epäluotettavia. Euroon liittymisen suurin hyöty oli devalvaatiosyklin loppuminen ja samalla valtavan volatiliteetin loppuminen korkomarkkinoilla. Jo pelkästään korkovolatiliteetin loppuminen nostaa asuntojen hintoja, koska nykymaailmassa korkoriskit ovat helpommin ennakoitavissa. Otettakoon esimerkkinä ensimmäinen autolainani, josta maksoin 13,5 % korkoa. Tuollaisia korkoja nykyinen asuntomarkkina ei kestäisi mutta euron ansiosta riski moisiin tasoihin on olemattoman pieni.

Muutama muukin typeryys tutkimuksesta löytyy (esimerkiksi sivulla 56). Kaiken saa näyttämään kalliilta, kun aloittaa havaintoaineiston suuren laman pohjalta vuodelta 1993 ja tekee johtopäätökset tämän jälkeen havaintoaineiston keskiarvoilla. Valhe - emävalhe - tilastovalhe.

loput tekstistä osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/04/asuntomarkkinoiden-tutkint…

Huomasin, että ilmaisin itseni hieman väärin. Tarkoitin lähinnä "vilunkipeliä" eli työntäisin vähennyksiin jotain sellaista, joka ei sinne oikeasti kuulu. Käytännössä esimerkiksi oman asunnon remonttikuluja sijoitusasuntojen remonttikuluiksi jne.

Huomasin tämän sen jälkeen kun lähetin blogin julkiseksi. Myöhemmässä kohdassahan pohdin (ristiriitaisesti aiempaan kohtaan) tuon viimeisen ostoksen remonttikustannusten tulkintaa ja tottakai laitan ne ensi vuonna vähennyksiin.

hauturi kirjoitti:

Lähden omassa toiminnassani siitä, että en halua edes keskustella verottajan kanssa tulkinnan varaisista asioista. Näin ollen en kokeile kepillä jäätä vähennysten osalta. 

Minusta tämä on huono lähtökohta. Itse lähden aina siitä, että jos asia on tulkinnanvarainen, ilmoitan verottajalle oman näkemykseni ja perustelen sen huolellisesti. Tähän mennessä läpimenoprosentti on ainakin hyvin lähellä sataa, ellei jopa tasan sata (kaikkea ei voi muistaa). Hyvin harvoin, jos koskaan on myöskään tarvinnut antaa lisäselvityksiä. 

Jos verottaja vastoin odotuksia ottaa erilaisen kannan, niin sitten voi tietysti miettiä kannattaako ruveta vänkäämään, vai tyytyykö verottajan päätökseen.

Ja tämä ei siis koske nimenomaan sijoitusasuntoja, vaan ihan kaikkea verottajan kanssa toimimista. 

alkaa olemaan jo hieman tylsää. Aiheesta blogi osoitteessa http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/04/asuntosijoittajalla-alkaa-…

Suhteellisen kiireisen vuoden alun jälkeen alkaa paluu asuntosijoittajan totaalisen puuduttavaan arkeen. Asuntosijoittamisen hienous tai huonous (kokijasta riippuen) piilee täydellisessä tekemisen puutteessa. Alkuvuoden kiireet keskittyivät omalta osaltani kolmeen uuteen vuokralaiseen, yhteen asuntoremonttiin ja muutamaan taloyhtiön hallituksen kokoukseen. Tämän jälkeen olen lähinnä odotellut yhtiökokouksia ja yrittänyt opiskella ko. omaisuusluokan hienouksia ja huonouksia.

Vuokrattuani viimeisen vapaan asunnon maaliskuun puolessa välissä, eteen on tullut ainostaan neljä tehtävää. Valvoa kassavirtojen kulkua, täyttää veroilmoitus, vaihtaa yksi suihkutiiviste ja uusia yksi vessan kahva. Näiden pakollisten tehtävien lisäksi tutkin Tilastokeskuksen  hintatilastot suuhteellisen tarkkaan. 

Asuntosijoittamisesta on kyllä osakemarkkinoiden tapainen jännitys kaukana. Asuntosijoittamista voi hyvällä syyllä aika-ajoin verrata korkosijoittamiseen, odotellaan vain kassavirtoja puolihorroksen omaisessa mentaalisessa tilassa.

Vuokraviivästys ja tilanteen korjautuminen

Kassavirtojen osalta pieniä jännitteitä oli maaliskuussa yhden vuokralaisen osalta. Syykin selvisi vuokran viivästykselle, ja keskustelun jälkeen sovimme vuokralaisen kanssa yhden asian. Mikäli maksuajalle on tarvetta, hän ilmoittaa tästä vähintään sähköpostitse. En näe yhtäkään syytä olla joustamaton, varsinkin kun tämä kyseinen vuokralainen on aina hoitanut vuokransa moitteetta jo 3,5 vuoden ajan. Erinomainen vuokralainen, jolla oli tullut väliaikainen kassakriisi.

Pieniä korjauksia kahdessa asunnossa

Remontoidun asunnon osalta käsisuihku vuotaa juurestaan, joten tiivisteen uusinta oli syytä tehdä. Suihku on ollut 10 vuotta käyttämättä, joten tiiviste oli kovettunut käytön puutteessa. Yhden asunnon vessan kahva oli jäänyt remontin yhteydessä uusimatta vuonna 2012 ja nyt uuden vuokralaisen muuttaessa asuntoon, sain se viimein uusittua. Tämäkin työ johtui lähinnä omasta aiemmasta laiskuudestani.

Veroilmoituksen täyttäminen

Veroilmoituksen osalta yhtäkään asuntoa ei oltu laitettu valmiiksi veroilmoitukseen. Näin ollen jälleen kerran täysin aukoton Excelini auttoi ilmoituksen nopeassa viimeistelyssä. Vuokratulot, yhtiövastikkeet, vuokralaisten nimet ja arvio muista kustannuksista löytyivät helposti. 

Muistin tällä kertaa lisätä myös Suomen Vuokranantajien jäsenmaksun vähennyksiin. Rehellisesti sanottuna en oikein ymmärrä, miksi maksan tämän organisaation jäsenmaksuja. Heidän tuotoksensa auttavat omaa sijoitustoimintaani - ei yhtään. Ehkä irtisanon tämän jäsenyyden jossain vaiheessa kuluvan vuoden aikana.

Muiden vähennysten osalta olin tällä kertaa huomattavasti tarkempi. Luin huolellisemmin tämän osion Verohallinnon ohjeista:

Edellytyksenä menon vähennyskelpoisuudelle on, että meno on suoritettu tulon-hankkimis- tai säilyttämistarkoituksessa. Menon voi vähentää vain siltä osin kuin se kohdistuu vuokrattuun huoneiston tai kiinteistön osaan. Meno on vähennyskelvoton elantomeno siltä osin kuin huoneistoa tai kiinteistöä käytetään omana asuntona tai se on muussa yksityiskäytössä.

Pohdin pitkään, mitkä kulut tosiasiallisesti kohdistuvat vuokraustoimintaan. Lähden omassa toiminnassani siitä, että en halua edes keskustella verottajan kanssa tulkinnan varaisista asioista. Näin ollen en kokeile kepillä jäätä vähennysten osalta. Päädyin seuraaviin kustannuksiin: matkat asunnon näyttöihin, ilmoituskustannukset, puhelut, korkokustannukset ja sitten valaistuminen: pankin veloittamat muut kustannukset.

Aloitetaan purkaminen käänteisessä järjestyksessä. Asuntoihini kohdistui viime vuonna kolme erillistä lainaa, joten jokaisesta lainasta menee 2,30 euron pankin veloittama veloituspalkkio. Tämä on vuositasolla 3 x 2,3 x 12 = 82,80 euroa eli lähes yhden yhtiövastikkeen verran. En ole näitä laittanut ennen veroilmoitukseen, mutta mielestäni nämä kuuluvat suoraan vuokra-asuntoportfolion ylläpidon kustannuksiin. Kokeillaan näiden vähennyksiä tällä kertaa. Mikäli verottaja hyväksyy nämä, ensi vuonna laitan myös lainojen järjestelypalkkiot vähennyksiin. Nämä syntyivät viimeisen hankintani rahoitukseen ja olivat 590 euroa. En näe yhtäkään syytä, miksei verottaja näitä hyväksyisi, koska kyseessä on "vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneita kustannuksia".

Korkokustannukset menevät veroilmoitukseen automaattisesti, joten niiden osalta ainoastaan tarkistin luvut. Korkokustannukset olivat viime vuonna erittäin matalat. Puheluiden osalta on hieman hankala vähentää mitään, koska työnantajani maksaa puhelinlaskuni.

Ilmoituskulut olivat viime vuonna nolla, koska käytän ilmaisia ilmoituskanavia. Matkakustannusten osalta tein muutoksen edellisiin vuosiin. En ole ennen ilmoittanut matkakustannuksia vähennyksissä. Tällä kertaa lisäsin ne ilmoitukseen ja muistin minkä vuoksi en ollut näitä aikaisemmin ilmoittanut. Asun hyvin lähellä kaikkia sijoituskohteitani, joten kilometrikorvauksia ei yksinkertaisesti synny. Vähennykset olivat luokkaa 10 euroa, joten nettohyöty on noin 3 euroa. Kerätään nyt kuitenkin kolikot kadulta.

Muita vähennyksiä en yksinkertaisesti keksinyt. Tietokone on suhteellisen uusi, en tarvinnut mitään kirjallisuutta, en kurssittanut itseäni, nettiyhteyteni on maksettu työnantajani toimesta ja mitään korjaustoimenpiteitä ei asuntoihin tarvinnut tehdä. Näin ollen veroilmoitus oli tällä kertaa varsin yksinkertainen. 

Katse jo ensi vuoden verotukseen

Ensi vuonna tuleekin sitten remontoidun asunnon osalta varmasti vääntöä verottajan kanssa. Otan muutaman tärkeän otteen verottajan ohjeista:

loput tekstistä osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/04/asuntosijoittajalla-alkaa-…

sama kai se loppujen lopuksi on, miten varallisuutensa kasvattaa :) Osakemarkkinoilla tarvitaan myös paljon tuuria ajoituksen kanssa, asuntojen kanssa riskit keskittyvät lähinnä vuokralaisiin ja ostoprosessiin. Osakemarkkinoilta voisin kertoa monta häpeällistä tarinaa, näissä asunnoissa onni on ollut varsin hyvin mukana

Hyvin on samanlainen suunnitelma täälläkin. Yritän kerätä näitä sen verran, että voin jäädä ajoissa eläkkeelle ja muuttaa johonkin lämpimään paikkaan ilman kassavirtahuolia. Lainojen osalta ajatus on, että lainoja ei ole enää siinä vaiheessa lainkaan kun eläkepäätös tehdään. Tulee sitten eläkkeelle jäänti missä vaiheessa tahansa.

Nyt oli hieman enemmän aikaa keskittyä näihin kommentteihin, Tämä alla oleva ensimmäisenä. Kirjoitin ehkä hieman liian suoraviivaisesti, tarkoitin juuri tätä kuvaamaasi prosessia. Mutta tosiaan olen törmännyt isännöitsijöihin, jotka haluaisivat rahastoida koko remontin eivätkä edes antaudu keskusteluun tulouttamisesta. Isoissa remonteissa nuo kannattaa tehdä sekä että, jolloin hyöty maksimoituu. Tätä tulen ajamaan myös omissa kohteissani mikäli siihen on mahdollisuus.

Tuon tilisaldon osalta tein aidosti ajatusvirheen. Tilisaldon lisäksi täytyy katsoa lyhyt aikaiset velat ja saamiset. Veloissahan nuo erääntyvät maksut näkyvät (ellei ole suuria remontteja) hyvin ja lyhyt aikaisissa saamisissa on lähinnä vakuutuskorvauksia / vastike / vuokrasaatavia. Nämä viimeksi mainitut ovat yleensä kuitenkin pieniä.

Täytyy tutustua noihin energiajuttuihin tarkemmin, noissa olen täysin noviisi mutta jo yleissivistyksen vuoksi ne täytyisi hallita jollain tavoin.

Ja suuri kiitos uudestaan kommenteista, näistä oli aidosti hyötyä omaan toimintaan

KepilläJäätä kirjoitti:

Asia ei välttämättä ole niin mustavalkoinen kuten JPKL totesikin. Monesti itse remontti aktivoidaan taseeseen ja poistetaan sitten vuosittain tietyllä poistoprossalla mistä tulee negatiivista tulosvaikutusta. Samaan aikaan pääomavastikkeet voidaan tulouttaa, josta tulee pitkillä laina-ajoilla noin suurinpiirtein vastaava positiivinen tulosvaikutus. Kaikki siis ok. Toinen juttu ovat sitten isommat kertasuoritukset lainoille, jos ne tuloutetaan niin sitten pitäisi olla jostain myös ylimääräistä poistopohjaa tms. millä saada vastaava negatiivinen tulosvaikutus. Toki tällöinkin voidaan kikkailla asuintalovarauksilla.

Olen myös nähnyt taloyhtiöitä missä ei aktivoida vaan tuloutetaan koko remontti = pitkä miinus yhdelle tilikaudelle ja opo negatiiviseksi ym. Samoin tuloutetaan kaikki lainaosuussuoritukset. Ei tavallaan käytännön haittaa ainakaan lyhyellä aikavälillä, mutta 10v päästä jäljellä oleva tehty tappio muuttuu vähennyskelvottomaksi. Tällöin rahoitusvastikkeiden rullatessa sisään alkaa taas muodostua tulosta, jolloin taas joudutaan kikkailemaan asuintalovarauksella tai rahastoimalla vastikkeita.

 

Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset.

Pelkästään tilisaldon tuijottaminen ei anna kummoista kuvaa taloyhtiön maksuvalmiustilanteesta. Kyllä ne muutkin erät kannattaa tsekata. Esimerkki vaikka yhdestä kohteesta jonka hallituksessa itse olen, eli vuoden vaihteen jälkeen 2. tammikuuta erääntyi puolen vuoden lainan lyhennykset isosta korjauslainasta sekä pienemmästä remontista kymppitonnien lasku. Toisinsanoen tilinpäätöshetkellä kassassa oli paljon rahaa, pari päivää tilinpäätöshetken jälkeen tilanne olikin jo toinen. Kannattaa myös katsoa miten kassan turvapuskuri on rahoitettu, hoitovastike- vai pääomavastikeylijäämillä. Periaatteessa jos pääomavastikkeita on kerätty liikaa, niin niillä pitäisi tehdä ylimääräisiä lainan lyhennyksiä, eikä ylläpitää maksuvalmiutta. Jotain ylläreitäkin olen nähnyt, esim. saamisiin jäänyt roikkumaan pidemmältä ajalta isompia summia toimitilavuokria, joiden perintätyö oli isännöitsijältä jäänyt vallan tekemättä.

 

Lämmityskulujen osalta ainoa todellinen tapa vaikuttaa kustnnuksiin, on tutkia uusia energiansäästömuotoja (ikkunaremontin ohella). Niidenkin käyttöönotto on suurimmassa osassa tapauksissa pitkään negatiivisen kassavirran investointeja.

Tämähän on helppo laskea auki ja osaava hallitus saa hyvän energiatehokkuusinvestoinnin tuottamaan heti positiivista kassavirtaa. Esim. erityyppiset lämmöntalteenottojärjestelmät saattavat maksaa itsensä takaisin alle 10 vuodessa. Hoitolainaa taloyhtiö saa prossan korolla ja 20v lainalla. Eli käytännössä taloyhtiö voi periä hoitolainaa hoitovastikkeen muodossa, ja hoitovastiketta pystytään jopa selvästi laskemaan, koska investoinnin tuottama kassavirta (=alentuneet kulut) on suurempaa kuin lainakorot & -lyhennykset.