Jos oma sijoitusvarallisuus kattaa jo loppuelämän tarpeet, ja haluaa aloittaa verotehokkaan omaisuuden siirtämisen jälkipolville sijoitustuottojen kautta, voi jälkipolven äänivallattomien osakkeiden (esim. 99% osakkeista) kautta pääomistama sijoitusyhtiö, joka on vanhemman/vanhempien äänivaltaisten osakkeiden kautta (esim. 1%) hallitsema, olla toimiva ratkaisu.
Sijoitettava varallisuus voidaan lainata yhtiölle nollakorolla, jolloin lasten omistukseen (eli yhtiöön) kertyy pikkuhiljaa pääomaa verotehokkaasti sijoitustuottojen avulla, mutta alkuperäistä sijoituspääomaa on koska tahansa tarvittaessa palautettavissa takaisin omaan käyttöön yhtiöstä maksamalla lainaa takaisin. Näin sijoitustuotot siirtyvät jälkikasvulle ilman lahja- tai perintöveroa ja matalampaa yhtiöverotusta hyödyntäen myös korkoa korolle vaikutus toimii hieman tehokkaammin, erityisesti jos ja kun ensimmäisinä vuosina/vuosikymmeninä ei ole tarkoitus jakaa yhtiöstä osinkoja.
Yhtiön hallintaoikeus säilyy äänivaltaisten osakkeiden kautta, ja ne on testamentin avulla säilytettävissä tolkullisten tahojen omistuksessa myös perinnönjaossa niin pitkään kuin tarpeelliseksi katsotaan.
Kyllä mielestäni on paljon epävarmuutta ja vastatuulta cityconilla tällä hetkellä, listataanpa tärkeimmät:
1) Riskittömän koron nousu globaalisti, euroopassakin, 4-6% haarukkaan keskipitkällä aikavälillä => suora vaikutus cityconilta vaadittavaan yieldiin = riskitön korko + riskipreemio, ja sitä kautta aika dramaattinen vaikutus osakkeen oikeaan hintaan, jos tuottovaatimus nousee vaikkapa 7% -> 11%, niin osakekurssin tulee laskea 36%, ceteribus paribus ilman tulosmuutoksia. Lisäksi iso vaikutus Cityconin uudelleenrahoituskustannuksiin 10/2024 ja sen jälkeen, kun bondeja alkaa erääntyä, jos korot silloin edelleen samalla tasolla.
2) Kuluttajaluottamus ja ostovoima putoavat - vaikka cityconilla on välttämättömyyshyödykkeitä kauppaavia vuokralaisiakin, niitä on vain luokkaa 38% tjsp. Tullaan näkemään miten tämä vaikuttaa vuokrausasteeseen ja vuokrankorotuskykyyn.
3) Kiinteistöjen hoitokustannukset nousevat
4) Pohjoismaisen kiinteistöosakesektorin hinnat pudonneet >50%, toki monet näistä lyhyillä koroilla isosti vivutettuja. Euroopan kiinteistöosakemarkkina pudonnut luokkaa -50% myös.
Positiivisella puolella painavat sitten vuokrasopimusten inflaatiosuojaus (kädet ristiin, että saavat ne vietyä läpi, ei itsestäänselvää), joilla voidaan osin neutraloida 3) ja 2), imo pätevä johto, ja toivottavasti kasvava tulos uusien hankkeiden kautta.
Disclaimerina itsellä isohko Citycon possa, jokapysyy salkussa näillä hinnoilla ylläolevasta huolimatta. Minulle riittää 8% tuotto tästä hyvin, kunhan inflaatio laskee keskipitkällä aikavälillä. Korona-aika oli hyvä stressitesti miten selvitään kuluttajakysyntäshokista, ja sehän meni hyvin. Nyt testataan sitten resilienssiä korkoshokissa, mielestäni johto on tehnyt oikeita asioita ja ollaan hyvin asemoiduttu siihenkin.
