Olet täällä

Krenjuussa

Krenjuussa

  • Liittynyt 27.10.2016
  • 140 viestiä
  • 3 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Laskentaekonomin sijoituspäiväkirja - 4.9.2018 17.19

Täällä olikin hyvää settiä. Heti seurantaan tämä blogi kun kerkesin perehtymään kirjoituksiin paremmin (Y)

 

 

Aloittelevan analyytikon ajatuksia - 23.8.2018 15.08

Nagamorich kirjoitti:

Mainitsit riskiksi tuon kiinteistöjen arvon laskun, jonka yhdistit kysyntään. Näetkö samaa riskiä kiinteistöjen rakennusteknisen puolen aiheuttamana?

Oman mielipiteeni mukaan ensisijaisena riskinä rakennusvirheet/tietoisesti otetut riskit kustannusten vuoksi. Toissijaisena riskinä rakennustekniikan kehittyminen, jolloin nykyisten kiinteistöjen arvo laskenee.

Ajatuksia tästä?

Hyviä pointteja.

kyllä tietenkin pitää ottaa huomioon rakennusten ikääntyminen ja sitä mukaa vanhan rakennusteknologian luonnollinen poistuma vaikkapa ikkunoissa, tuuletusjärjestelmissä ja lämmityksessä. En osaa niin tarkkaan arvioida miten suuri osuus tälläisella on kiinteistöjen arvossa. Uskoisin että heti kun aktiivisin kiinteistöjen tarve vähenee on tälläisella enemmän merkitystä kun on tavallaan varaa kiinnittää huomiota myös kuntopuoleen sen sijaan että ensimmäisenä vain etsittäisiin tiloja.

Toinen riski mikä on mielestäni hyvä koettaa ajatella on se että mikä on kiinteistönarvioijan insentiivi puhua täysin totta. En väitä että siellä oltaisiin jotenkin maksettuja puhumaan arvoja ylöspäin tai vastaavaa mutta jos oletetaan että ulkopuoliselle kiinteistönarviointi firmalle on oleellista saada näitä arviointikeikkoja uudelleen niin kai tilaaja haluaa sieltä positiivisen arvion. Toki kaikille järkevämpää olisi että sieltä tulisi täysin raadollisen objektiivinen arvio. Se toteutuuko tämä onkin eri kysymys.

Tiedustelin tätä rahastoyhtiöiltä ja heidän mukaansa ongelma poistuu sillä että kiinteistöt tarkastaa eri firma ja eri henkilö aina 3kk sykleissä. Tämä antaa erilaista luotettavuutta tarkastuksiin. En osaa sanoa onko asia tämän jälkeen niin..

Isoin ajuri on mielestäni kysyntä kyseisille kiinteistöille. Kysynnän lasku johtaisi väistämättä tyhjillään oleviin tiloihin ja tai niiden konvertoimiseen toisiin tarkoituksiin joka on kallista ja aikaavievää. Tältä ajalta myös kiinteistö tyhjillään ja vuokraa ei tulisi.

Kiinteistöissä tällä hetkellä olevat rakennusvirheet ovat toivon mukaan vähissä, voisi kuvitella ammattilaistiimin käyvän tälläiset läpi tarkkaan ennen kuin kiinteistöä hankitaan. Tässä on kuitenkin kyseessä useamman miljoonan kiinteistöt kun asuntopuolella hinnat ovat jotain kymmeniä tai satoja tuhansia korkeintaan. En toki pysty arvioimaan lähtötarkastuksien tasoa tai mikä on tilanne esim rahaston itse rakennuttamilla kiinteistöillä. Pakko jonkunlaista rakennevika riskiä olla olemassa, mutta sen suhteellista vaikutusta tai kokoa on vaikea mitata.

Rahastoissa on kuitenkin 100-170 kiinteistöä(EQ selkeästi isompi näistä kahdesta mainitsemastani) joka hajauttaa yksittäisten rakennevikojen tai rakennusten arvonlaskun riskiä. Jos miettii vaikka yksittäisen päiväkodin jäämistä tyhjilleen vaikkapa lapsiperheiden muuttaessa pois alueelta niin sen osuus on vielä verrattain pieni koko rahaston arvon kehitykseen. Tällä hetkellä rahastoissa tosiaan vuokraus-aste 100% ja vuokrasopimukset pitkäksi aikaa.

Näkisin että merkittävin rahastoon kohdistuva riski on yleinen kiinteistömarkkinan kehitys. Pitäisi kyllä selvittää allaolevien kiinteistöjen keski-ikä. Ja esimerkiksi peruskorjaustarpeet tulevana viitenä vuotena. Tässä voi olla isojakin eroja jotka sitten heijastuvat tuottoon. EQ käsittääkseni on ostanut paljon vanhoja rakennuksia ja peruskorjannut ne asuntiloiksi, esimerkiksi kasarmirakennuksia. Titaniumin suhteen en osaa sanoa.

Kummatkin myös tekevät uudisrakennuskohteita joissa toki mainitsemasi rakennusteknisen riskin pitäis olla pienempi kuin vanhoissa rakennuksissa. Näiden osuus on käsittääkseni nykyisestä kiinteistökannasta vuoden 2018 loppuun mennessä kolmannes. Tämä on kuitenkin vain mielikuva jonka muistan yhden esitelmöijän puhuneen ja en ole tarkastanut asiaa mistään lähteestä. Pitäisi sekin tehdä.

 

 

Loudspring - 23.8.2018 8.15

tänään tuli raportti ulos. 50 sivua tekstiä ja en vielä muuta kuin vilkuillut. Mutta kovasti työtä on ainakin tehty. Target price 1.05 ja osto suositus joten voi olla että vähä nostetta tänään saadaa, viimeaikoina aika pahassa laskussa oltukin.

Luen ajatuksella kun ehdin töiltä.

Aloittelevan analyytikon ajatuksia - 20.8.2018 19.30

Pertti Pasuuna kirjoitti:

Mainio kirjoitus ja ansiokkaasti kävi läpi asiaa eri näkökulmista.

Erityisesti pidin siitä, että oli selkeästi eroteltu passiivisen tuoton ja mahdollisen arvonnousun vaikutukset. Lisäksi monissa kirjoituksissa näkee miten kommentoidaan verkkokaupan vaikutuksia liikekiinteistöihin, mutta etätyön vaikutusta toimistokiinteistöihin ei juurikaan kommentoida. Hyvä huomio!

 

kiitos! Tarkoitus kirjoituksella olikin juuri tuoda eri näkökulmia esille ja luoda keskustelua eri riskitekijöistä. 

Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 20.8.2018 18.43

Jos tykkäät historiallisista novelleista Igguldenin tyyliin niin suosittelisin ehdottomasti Bernard Cornwellin Uthred saagaa. Oli mielestäni parempi vielä kuin Tsingis kaani joka on ainut Iggulden minkä olen lukenut. 

Tykkään erityisesti kirjailijan tavasta tehdä pilaa kristinuskosta joka osuu omaan näkemykseeni hyvin. 

Kirja-sarjasta on netflixissä TV-sarjakin mutta en siitä niin välittänyt. Kirjoja taasen suosittelen lämpimästi, olen kaikki 8 osaa lukenut kahdesti itse. 

Alkuperäiskieltä suosittelen myös, osa suomennoksista on hyvin ärsyttävään tapaan kääntänyt nimiä ja paikkoja jotka eivät käänny järkevästi suomeksi mutta alkuperäiskielellä vitsi toimii. 

 

 

Aloittelevan analyytikon ajatuksia - 20.8.2018 14.54

Baisti kirjoitti:

Kiinnostava kirjoitus!

Kiinteistörahastomarkkina on minulle tuntematonta maaperää. Mitä rahastoja kannattaisi mielestäsi harkita, jos haluaisi sijoittaa hoivakiinteistöihin Suomessa? 

 

Kiitos!

Oon koettanu tässä perehtyä paremmin myös osakemaailman ulkopuolelle kun tosiaan pitää työn puolesta keskittyä myös puolustavaan peliin vaikka itse vielä harjoitankin hyökkäyspeliä.

Hoivarahastoja on toistaiseksi vain kaksi markkinoilla. Titanium ja EQ. Molemmilla on lähes sama liiketoimintamalli, pieniä eroavaisuuksia sisällössä on. EQ kiinteistöt enemmän pääkaupunkiseudulla, titanium laajemmin myös muualla suomessa. Titanium käyttää hieman voimakkaammin velkavipua ja ssaa täten hieman alhaisemman hallinnointikustannuksen. Ilman velkavipua laskettaessa on EQ hallinnoinnilta edullisempi.

Muuten jos katsoo allaolevien kiinteistöjen jakaumaa on palveluasumisen ja muiden sektorien paino lähes identtinen.

Tuotto on ollut kummallakin lähes identtinen(8-9% pa viimeiset 5v) ja kilpailun vähäinen määrä on myös hyvä asia. Hoivakiinteistöissä on mielestäni vielä rahaa tehtäväksi, ja se näkyy myös vaikkapa Hoivatilojen kurssissa, jossa yhtiö arvostetaan NAV yläpuolelle positiivisten näkymien vuoksi.

 

 

Lehto Group - 11.8.2018 18.11

Laskeskellaanpas hieman auki näitä lukuja Case Lehdosta.

 

Viimevuonna oli oikestaan sama tilanne kuin tänä vuonna, kovasti oli projektien tuloutuminen tulossa H2 aikana. Katsotaan mitä lukujen valossa lopulta tapahtui, siitä voi ainakin jotain indikaattoria vetää siihen miten tänä vuonna loppuvuosi voisi mennä.

 

2017 liikevaihto kokonaisuudessaan oli 594 miljoonaa. Tästä liikevoittoa syntyi 61,5 miljoonaa.

H1 osuus tästä oli 231,5 miljoonaa liikevaihtoa ja liikevoittoa 19,9miljoonaa.

Eli H1 liikevaihdon osuus oli 39%. Liikevoitosta osuus oli 32%.

H1 2018 tulos on toistaiseksi

 liikevaihto 291,9 m

liikevoitto 13,7 m

Eli liikevaihto on kasvanut toistaiseksi odotettua paremmin ja liikevoitto on jäänyt odotuksista. Jos tehdään olettamus, että jotain vastaavaa prosentti-wise olisi tulossa tänäkin vuonna niin seuraavia lukuja voisi suurinpiirtein odottaa.

Liikevaihto 730m

Liikevoitto 43m

Ei järin mairittelevat luvut.

Liikevaihdon osalta tilanne näyttää kohtuulliselta mutta liikevoitossa oltaisiin jäämässä viimevuoden tasosta paljon. Toki johto on ohjeistanut, että parempi katteisia projekteja tulee maaliin. Toivotaan että tämä pitää paikkansa.

Kassatilanne on myös heikentynyt merkittävästi. Lähes -45miljoonaa H1 aikana. Pitää muistaa, että maaliskuussa ostettiin Hartolan puuelementti tehdas ja tämän on pakko näkyä jossain.

Lehto hankki useita maa-alueita ja rakennusoikeutta asuntorakenta-

misen lähiajan tarpeisiin. Lisäksi käyttöpääomaa sitoutui erityisesti hyvinvointitilahankkeisiin, joihin raha sitou-

tuu siihen saakka, kunnes valmis rakennus luovutetaan asiakkaalle.

 

Tämä on hyvä myös huomioida. Jos ja kun rahat näistä vapautuvat, mikäli nämä on laskennallisia projekteja ei tilanne ole niin huono. Rahat on tavallaan vain investoitu eteenpäin.

Todennäköisesti vahva kasvu on vaatinut investointeja ja niin kuin toistaiseksi on johto ilmoittanut on tuloutunut vain huonompi katteisia projekteja tälle vuotta. Mikäli tämä on totta on mahdollista että kassa palautuu parempaan tilanteeseen loppuvuonna. Olettaen että merkittävimmät investoinnit on tehty. Pitää seurata tuotakin tarkemmin. Toki kassatilanne on edelleen hyvä, ja omavaraisuus aste on edelleen hyvä. Kassavirran ollessa positiivinen on mielestäni myös hyvä investoida kasvuun jos siihen hyviä paikkoja on. Uskon johdon tässä olevan kartalla hyvin.

Liikevoiton kehittyminen on hieman huolestuttavaa, mutta pidän liikevaihdon kehittymistä tärkeämpänä, kun kasvun rajat saavutetaan, on aika ruveta tehostamaan prosesseja sisäisesti. Tällöin alkaa kassaan kertymään rahaa, jos saavutettu markkina-asema kyetään pitämään.

Jos haluaa positiivista näkemystä ottaa voi olla, että rakennussektorilla on firmoissa ongelmia, YIT:n fuusio ja SRV loputon kannattamattomuus ongelma. Tämä voi avata tilaisuuden napata projekteja muilta ja koko markkinan kutistumisesta huolimatta Lehto kasvaa tänä vuonna ohjeistuksen mukaan 20-30%. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä että ollaan kilpailijoita askeleen edellä.

Hippos ja Lippulaiva on edelleen laskettava vain positiivisiksi mahdollisuuksiksi. Niitä ei ole laskettu tilauskantaan. Silti se on erittäin hyvällä tasolla jos vertaa vaikka viimevuoden vastaavaan tasoon. Mikäli liikevoitto saadaan pidettyä edes tasolla 8% on se 1mrd vaihtavalle firmalle erittäin kova suoritus. Tämä on myös osa isompaa kuvaa, josta olen puhunut aiemminkin. Viime vuonna näihin aikoihin kirjoittelin, että uskon liikevoittomarginaalin pienentyvän mutta jos liikevaihto kasvaa samaa tahtia niin kyydissä on hyvä olla.

Mielestäni mikään ei ole oleellisesti muuttunut firman näkymien ja toiminnan suhteen. Liikevoittomarginaali on pienentynyt hieman enemmän kuin olin laskeskellut, ja ehkä turhan optimistisesti suhtauiduin johdon ohjeistukseen. Silti jos vertaa verrokkien marginaaleihin on tilanne erittäin hyvä. Vielä on hätätapauksessa varaa kiristää katteita, jos näyttää että projekteista joudutaan tappelemaan. Tällä hetkellä johdon puheiden mukaan töitä on niin paljon että ongelma on osaavan työvoiman saaminen.

Osa tätä voi olla tilinpäätöksen rivi, ulkopuoliset palvelut. Tässä on kasvua 70 miljoonaa tälle vuotta. Mikäli vahvaa kasvua on toistaiseksi rahoitettu ulkoistamalla, on tämä ymmärrettävää. Tietenkin konsernin sisällä rakentaminen on kannattavampaa ja kun uudet työntekijät saadaan sisään ja uudet tehtaat tuottamaan, voi olla että tämän rivin osuus pienenee. Pitää seurata tätäkin tarkemmin.

Liikevaihdon kehitys on ollut mielestäni positiivinen asia, ja ehkäpä loppuvuonna tuleekin ohjeistuksen muutos, että kasvetaan yli 30%. (H1 kasvua kuitenkin 36,4%) Toki jos siitä tuloutuu alle puolet mitä viimevuonna niin osakkeen omistajille jää paljon ilmaa käteen.

Kurssissa on tällä hetkellä paljon pessimistisyyttä, ja pääosaksi aivan syystäkin. Paljon on tekemistä jos halutaan päästä viimevuoden tulokseen. Oulaisten tehdas ja uudet investoinnit sekä Ruotsin päänavaus voi kuitenkin alkaa kunnolla rullaamaan jos haluaa miettiä positiivisia skenaarioita. Vaikka vuosi 2018 olisikin ”välivuosi” tuloksellisesti ja jäätäisiin samoihin tuloksiin kuin vuonna 2017 ei tilanne ole huono.

 

 

Loudspring - 9.8.2018 12.37

Ylen pörssipäivässä Kim gorschelnik (?) ja Inderesin Juha Kinnunen kommentoi Loudspringia. Juha sanoi että raportin viivästyminen johtuu siitä että salkkuyhtiöt on listaamattomia ja tilinpäätösten saamisessa on kestänyt. Ei voida tehdä arvioita kun ei ole dataa. Uskoi kuitenkin että tulee ulos lähiaikoina. Kim ei paljoa sanonut mutta löytyy häneltä salkusta.

Aloittelevan analyytikon ajatuksia - 4.8.2018 15.22

Jaahas.

 

Olin tuossa pari päivää vierumäellä urheilemassa ja en paljoa kerennyt markkinoita seuraamaan. Toki sen verran että Lehdon negari saavutti minutkin. Nihkeä homma. Laskennallisesti ei tuon pitänyt ihan noin suuri yllätys markkinalle olla, mutta ikävämpi juttu silti.

Uutinen nyt ei sinällään aivan katastrofi ole.Enemmän ehkä se vaan lisää epäluottamusta markkinalla. Sentimentti oli ilmankin jo negatiivinen ja nyt ollaan sitten laskussa kunnes jotain positiivista tulee ulos. En usko Q2 numeroiden olevan kovin valoisat kun näin lähellä annetaan tulosvaroitus.

Nihkeämpi homma kun isolla painolla vetänyt Lehdossa jo pitkään, mutta en nyt ainakaan vielä heitä kirvestä kaivoon. 30% liikevaihdon kasvu ja 8-9% liikevoittomarginaali on vielä aika kova verrokkeihin verratessa. Nyt ehkä oleellista on että näihin lukuihin sitten kanssa päästään. Pitäisin todella katastrofaalisena jos ei nyt olla varmasti laskettu sen verran varman päälle että 8% päästään. Jos loppuvuodesta tulee uusi negari niin petyn kyllä pahasti johdon suoritukseen tiedottamisen osin. Olen vielä pitänyt Lehdon tiedotustyylistä ja siitä että ohjeistuksiin on joka vuosi päästy.

Lehdon ketjussa olikin jo laskelmia ja muuta niin en ala sen tarkemmin nyt perkaamaan. Tehdään torstaina laskelmat loppuvuodelle kun sieltä tulee numerot ulos.

 

Aloittelevan analyytikon ajatuksia - 24.7.2018 17.55

BalancedMisclick kirjoitti:

Lehto on ollut tähtäimessä jo pitkään, ja hetki on tullut etsittyä syitä tälle Q1 jälkeiselle kaltevalle pinnalle (..MUTTA KYLLÄHÄN NE SISÄPIIRILÄISET TIETÄÄ KUN MYYMÄÄN ALKOIVAT HIRVEELLÄ KIIREELLÄ..). Lopulta sitten ostin 9,6 päältä parissa erässä, joilla Lehto sai 5 % painon.

Jotain siellä on varmasti tiedoissa. Voi hyvinkin olla että organisaatiossa on jotain ongelmia joka ei näy ulospäin edes numeroiden valossa. Toki itse pidin kokonaista exittiä todella outona. Kevennykset ja muut on eriasia kun nopeutetusti vetäisee 99% positiosta sileäksi. Se viittaa joko henkilökohtaiseen syyhyn irtaantua tai sitten siihen että tiedetään jotain kurssin suhteesta yhtiöön(yliarvostus näkymiin ja tuloskunnon suhteen).

Paremmin olet ollu positioitunut kuin minä. Olen ostanut uusimmat ostokseni 9.7 pintaan ja kalliimmillaan olen maksanut yli 13 :D. onnekseni olen myös ostanut 8 päältä aikaisemmin joten keskihintani on vain 11 pintaan.

Tämä on hyvä esimerkki siitä että johdon myyntejä on järkevä seurata. Outokumpu on toinen, koko johto on ostanut pitkin kevättä kumpua 5 pintaan. Useat eri toimijat siis, kun Lehdolla vain yksi irtaantuja. Kumpu tänään +9% (atm) ja sentimentin kääntyessä voidaan mennä helposti yli 6 euron.