Suosittelen katsomaan yleisötilaisuuden läpi, josta on tullut valtavasti hyvää palautetta. Meille tuli hyviä ja suoria yleisökysymyksiä, joihin on vastattu esityksen lopussa.

https://sijoitusasunnot.videosync.fi/yhtioesittely?embed-view=1 (ei vaadi kirjautumista tms.)

Nagamorich kirjoitti:

Menikö minulta kommentista ohi vai jäikö/jätitkö vastaamatta tuohon, että miksi pörssistä haetaan rahoitusta? Kommentoimasta perusteella pitosalkun myynti voisi olla ajankohtainen lähivuosina ns. Portfolio koon saavuttamisen johdosta. Pörssilistautumisesta tulee ymmärtääkseni iso läjä kuluja ja tuottovaatimus asuntoihin liittyvään liiketoiminnan on ymmärtääkseni "kireä" muuttuneen korkotilanteen johdosta.  Jos pankkisuhteet on kunnossa ja korkotason nousulla on vain lievä negatiivinen vaikutus, niin miksi otetaan suhteellisen suuret varmat kulut listautumisesta, jonka valuaatioon liittyy epävarmuutta?

Jätin tuossa kohtaa vastaamatta, kun mielestäni olin antanut vastauksen keskustelupalstalla jo aiemmin. Mutta selkein syy lisäpääoman keräämiseen on se, että sillä pyrimme ostamaan entistä enemmän kohteita tässä markkinassa. Pankkisuhteet ovat tosiaan kunnossa, mutta esim. 7M€ lisärahalla pystyy ostamaan kerralla n. 20M€ edestä enemmän, mikäli tilaisuus aukeaa. Haastavammassa markkinaympäristössä cash is king. Lisäpääoma voi tarjota meille hyvän sauman lisäostoille ja edun verrattuna muihin toimijoihin, joilla monilla saattaa olla haasteita tässä markkinassa. 

Portfolion koko alkaa olla jo nyt ihan sopivassa mittaluokassa, kun meneillään olevat jalostushankkeet valmistuvat lähikuukausien aikana. Myytävyys tässä markkinassa (lyhyellä aikavälillä) on kuitenkin kysymysmerkki.

Nagamorich kirjoitti:

Itse pidän tyylistänne toimia ja olet kyllä onnistunut rakentamaan hyvän kuvan toimintasi/toimintanne suoraselkäisyydestä. Onnea ja menestystä tulevalle yhtiökumppanille. 🤗

Kiitos paljon! Mahtava juttu! 🤩🤗

Tinggeli kirjoitti:

 

Henri Neuvonen kirjoitti:

.....yhden ainoan tontin myymisestä perustellusti (katso Inderesin keskustelupalsta), markkinahintaan ja kauppa kestää avoimen tarkastelun. Myynti on tehty yhtiön hyväksi.

 

Hyvä tapa olisi linkittää vastaus tänne.

Jos me tämän palstan lukijat haluaisimme vastauksen tähän kysymykseen, niin me joutuisimme nyt alkamaan etsiä sitä Inderesin keskustelupalstalta, ilman vinkkiä kuka ja milloin tämä vastaus on kirjoitettu. Joskus koitin sitä Inderesin palstaa lukea ja ei se kovin kätevä ollut ja teknisesti huonsoti toteutettu, joten lopetin sen lukemisen epäkäytännöllisenä.

Jos itse olet tähän siellä vastannut, niin etkö olisi voinut kopioda kyseisen vastuksen tänne?

Totta, enpä tajunnut. Laitan linkin suoraan vastaukseeni enkä kopio sitä, niin ei ainakaan mene muotoilut pilalle: https://keskustelut.inderes.fi/t/sijoitusasunnot-com-group-oyj/35942/10…

Mitä tuohon antiin tulee, niin allekirjoitan kyllä parin ylemmän kommentoijan kritiikin. Ei näytä todellakaan hyvältä jos tällaisessa firmassa tontit eriytetään yhtiön pääomistajien rahanprinttaamis koneeksi.

Nyt puhutaan yhden ainoan tontin myymisestä perustellusti (katso Inderesin keskustelupalsta), markkinahintaan ja kauppa kestää avoimen tarkastelun. Myynti on tehty yhtiön hyväksi.

Kauppa Käy ja Rajape ovat yhtiön 100% tytäryhtiöitä.

Olen huomannut tämän saman. Kerrostalojen tonttien vuokrasopimukset on myyty esim. toimitusjohtajalle. Vuokrasopimukset ovat melko tavanomaisia, mutta erittäin tuottoisia. Tuotto on lähes satavarmaa ja indeksiin sidottua. Omasta mielestäni tämä tonttien kanssa säätö on ehkä se kaikista kannattavin bisnes, mutta ei yhtiölle vaan yhtiön johdolle. Tuotto on hyvää ja riskit olemattomat. Asuntosijoittajille jäävätkin sitten sinällään varmasti hyvin saneeratut vanhat kerrostalot vuokratonteilla, tuoton ollessa ehkä 50 % suurempi kuin tontin vuokrauksesta, mutta riskien ollessa aivan eri sfääreissä.

Eivät tontit nyt niin kovin tuottoisia ole. Tyypillisesti 4-5%. Toki varmoja ne ovat. Olen maksanut tontista ihan käyvän hinnan, kun olen sen ostanut. Laajemmat perustelut Inderesin puolella.

Tontin tuotto on tyypillisesti esim. 20.000€ / vuodessa, kun vastaavan kerrostalon asunnoissa se olisi 300.000€. Jos pitäisimme tontit, niin yhtiön oman pääoman tuottomme olisi alhaisempi. Haluamme tehdä yhtiönä parempaa tuottoa pääomalle

Nagamorich kirjoitti:

Hämäläisen Karolta käypä artikkeli, joka osin haastaa yhtiön esitteen kommentointia. Quotesin alle kaksi kohtaa, joihin ei kaiketi ole kommentointia aiemmin ollut ja mitkä itseänikin mietityttää.

 

Näihin olisi mukava saada kommentit Neuvosen Henriltä. 💪🏼🤓😇

 

https://www.taloustaito.fi/Rahat/sijoitusasunnot.comin-listautuminen-her...

 

Vastasin Inderesin keskustelupalstalla laajasti tähän Karon viestiin, jossa oli aika paljon ihan virheellistäkin tietoa. Viestinumero taitaa olla 102.

Innilator kirjoitti:

Suurin kysymys lienee jos käsissä on tällainen tuloksentekokone, joka ei oikeasti tarvitse pääomaakaan, niin miksi siitä pitäisi myydä osa?

Kyllä tässä markkinassa ihan pääomalle on käyttöä, jotta pystyy tarttumaan paremmin tarjolla oleviin mahdollisuuksiin. Omistusosuutemme laimenee aika maltillisesti (karkeasti max. 10%).

JR kirjoitti:

Kannattaa lainata viesti johon vastaat, ainakin osittain. Kyllähän tässäkin aika selvästi pystyy seuraamaan kenelle mikäkin vastaus on, mutta selkeyttää keskustelua.

Joo enpä nyt tajunnutkaan tätä, klikkasin vain "Vastaa" ja oletin, että se näkyy järkevästi. Teen jatkossa näin, jos tulee vielä kysymyksiä. Yritin ainakin vastata viesteihin järjestyksessä, joten toivottavasti siitä pääsee kiinni. 

Hyviä kysymyksiä! Minulta ei muun tyyppisiä vastauksia tulekaan 😊

1) Asuntosijoittajien kysyntä on jo laskenut, se on selvä. Se ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö meillä kauppa voisi käydä entiseen malliin tai jopa paremmin, koska asuntosijoittajat kyllä edelleen tekevät kauppaa, kunhan pystyy tarjoamaan hyviä diilejä.

Tässä markkinassa alhaisen tuoton kalliimmat asunnot eivät mene hyvin kaupaksi. Jos myymme näitä, hinta pitää olla ostajalle nykymarkkina huomioiden edullinen. Ei näitä kohteita oikein isotkaan sijoittajat halua mielellään ostaa, joten niitä saa itse ostettua tässä markkinassa järkevillä hinnoilla. Korkeamman vuokratuoton kohteet menevät edelleen hyvin kaupaksi, joten näitä pyrimme ostamaan.

Meillä on muihin toimijoihin verrattuna valtavan hyvä myyntiverkosto, joka toimii tässä haastavammassa markkinassa erinomaisena kilpailuetuna. Hyvinä aikoina "kaikki" saavat asuntoja myytyä, mutta meillä myynti vetää nytkin hyvin. Se tekee pesäeroa muihin.

2) Meillä ei ole tuollaista filosofiaa, että myydään huonot kohteet ja pidetään itsellä hyvät. Lähtökohtaisesti mitä tahansa ostamme, voimme sen myydä eteenpäin. Emme ole rakentamassa taseyhtiötä, koska pitokohteilla ei pääse yli 20%:in oman pääoman tuottoihin, mikä on yhtiön tavoite. Pitosalkkumme koostuu pääosin itse saneeratuista kerrostaloista. Olemme koostaneet niistä pitosalkun useammasta syystä:

- Kohteet ovat itse saneerattu, joten tiedämme, että remontti on hyvin toteutettu
- Halllinnointi on helppoa, kun taloyhtiö ja asunnot on remontoitu sekä asunnot ovat vuokrattu itse hyville vuokralaisille
- Pitosalkkumme koostuu melko samanlaisista kohteista, jotka voidaan tarvittaessa myydä portfoliokaupalla tavoitellen korkeaa myyntihintaa
- Jalostustoiminnan kautta tulee tiettyjä verohyötyjä, jos kohteet jätetään pitosalkkuun eikä myydä (osan remonttikuluista saa vähentää verotuksessa heti ja osa on aktivoitavaa)

Business plan on noihin muihin toimijoihin verrattuna aika paljonkin erilainen. Meillä suurin osa toiminnasta tulee nimenomaan myyntien kautta ja todella vahvalla oman pääoman tuotolla. Kehitystoimintaa ei samassa suhteessa ole näillä muilla toimijoilla ja meillä on siihen vahvat kilpailuedut oman saneerausyhtiön ansiosta.

Olemme vajaa 10 vuoden aikana keränneet yli 60.000 asuntosijoittajan yhteisön, jonne hyvät diilit menevät kyllä jatkossakin uskoakseni kaupaksi. Kuraa ei oikein voi jäädä salkkuun, kun ei sitä hankita alunperinkään 😄 Tosiaan nämä haastavammat myyntikohteet ovat olleet välitystoimintaa eli eivät ole meidän taseessa ja näin ollen meille riskittömiä.

Jos asuntoja myydään 24% vuokratuotolla, niin kyllä jokainen sijoittaja tietää, että kyseessä on korjausvelallinen kohde ja asunnon ostoon sisältyy riskejä. Osa haluaa silti riskeistä huolimatta näihin kassavirtakohteisiin sijoittaa.