Olet täällä

Asuntosaasto.fi - 25.9.2017 03.33

Kiitos hyvistä ja asiallisista kysymyksistä. Osallistumme mielellämme keskusteluun väärinkäsitysten välttämiseksi.

Kohteiden hankinta ja kriteerit

Ostamme asuntoja pääasiassa niputtain, jolloin kohteita on mahdollista saada alle markkinahinnan. Skaalaedun avulla saavutamme hieman paremman asuntokohtaisen tuoton verrattuna yksittäisiin markkinahintaisiin kohteisiin.

Etsimme kohteita pääasiassa PK-seudun ulkopuolelta positiivisen muuttovirran korkeakoulukaupungeista. Kaupunki- ja aluekohtainen positiivinen muuttovirta luo edellytykset arvon säilymiselle myös tulevaisuudessa. Kehä III:n sisällä asuntosijoittaminen perustuu pitkälti mahdolliseen arvonnousuun, kun taas esimerkiksi Jyväskylässä ja Vaasassa on helpompaa kerryttää vuokratulosta saatavaa positiivista kassavirtaa. Tämä ohjaa sijoituspäätöksiämme yleensä ydinkeskustaa ympäröiville alueille, joissa on kasvavaa kysyntää pienille asunnoille.

Kohteiden hankinnasta voitte lukea lisää blogistamme.

Riskienhallinta ja velkavivun hyödyntäminen

Yhtiön liiketoimintaa on suunniteltu yhdessä Finanssivalvonnan kanssa ja olemme käyneet heidän kanssaan läpi mm. yhtiön riskienhallintamekanismit. Fiva on määrittänyt velkavivulle 70 % ylärajan suhteessa asuntokannan arvoon. Asuntokannan velkavipu on tällä hetkellä 28 %. Voimme kuitenkin todeta, ettemme aio tulevaisuudessa nostaa velkavipua Fivan asettamalle ylärajalle sillä tämä nostaa rahaston korkoriskiä. Velkavivun järkevä hyödyntäminen on toki yleistä alan toimijoilla.

Likviditeettiriskin hallinta

Yhtiöllä on aina vähintään 20 % B-osakkeiden ulkopuolista nettovarallisuutta suhteessa asiakkaiden sijoittamiin varoihin. Nämä varat on tarkoitettu suojaamaan massalunastuksilta tilanteessa, jossa useat asiakkaat haluavat kotiuttaa rahansa ennen sopimusten päättymistä.

Yhtiöllä on siis käteisvaroja sekä velattomia asuntoja, joita voidaan myydä mikäli odottamaton 20 % lunastusmäärä realisoituisi lyhyen ajan kuluessa. Yhtiöllä on myös mahdollisuus käyttää limiittitiliä, mikäli kaupat myytävästä asunnosta on vakiokorvauksineen sovittu tai uusien asiakkaiden sijoitukset eivät ole vielä ehtineet siirtyä tilityksen myötä yhtiön pankkitilille. Riskienhallinta vastaa pankkien asuntosijoitusrahastoja ja täyttää esimerkiksi Finanssivalvonnan toimiluvan kriteerit.

Asuntosalkun arvo ja markkinahäiriöt

Asuntokanta on hajautettu useaan eri korkeakoulukaupunkiin. Suomen asuntomarkkinat ovat suhteellisen vakaat ja äkillinen 20 % salkun arvon putoaminen edellyttäisi laajaa markkinahäiriötä Suomessa.

Liiketoimintamme perustuu vuokratuloon, mutta asuntokannan arvon äkillinen alentuminen näkyisi myös vuokratasossa viiveellä. Vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassaolevia ja vuokratulon tarkistaminen alaspäin edellyttäisi edellyttäisi asukkaan vaihtumista ja uutta vuokrasopimusta. Vuokratason tulisi laskea usealla paikkakunnalla samanaikaisesti.

Maanlaajuinen asuntojen hintojen lasku voi siis heijastua pitkällä aikavälillä matalampana tuotto-odotuksena. Tulee myös pitää mielessä, että maanlaajuinen markkinahäiriö näkyisi myös muissa asuntorahastoissa. Ongelmissa olisivat etenkin toimijat, joiden kehitys perustuu suurimmaksi osaksi arvonnousuun.

Vaikka uudisrakentaminen on tällä hetkellä erittäin vilkasta, emme näe ilmassa kuplan merkkejä. Ennusteiden mukaan kaupungistuminen tulee jatkumaan vahvana trendinä myös tulevaisuudessa.

Toimintamalli ja raportointi

B-osakkeet ovat etuoikeutettuja osakkeita, joille maksetaan asuntokannan ensisijainen tuotto. A-osakkeiden tuotto on tuotto-odotuksen ylittävä osuus. Muista toimijoista poiketen emme siis peri kiinteitä hallinnointipalkkioita tuotosta riippumatta. A-osakkaiden osingonjakoa on rajoitettu osakassopimuksella, jotta yhtiö voi kasvattaa toimintaansa pitkäjänteisesti. Yhtiön osakkeet eivät kuulu talletussuojan piirin.

Yhtiön asuntosalkun koko on tällä hetkellä kaksinumeroinen ja kasvamme noin kolmen asunnon viikkotahdilla. Asunnot ovat pääasiassa yksiöitä. Asuntokantamme nettovuokratuotto on 8,75 %. Tässä luvussa ei siis ole huomioitu 28 % velkavipua. Asiakkaillamme on eripituisia sijoitussopimuksia ja sopimusten keskimääräinen vuotuinen tuotto on tällä hetkellä 6,9 %. Aloitamme vuodenvaihteessa kvartaaliraportoinnin sivustollamme joka on avoin kaikille kiinnostuneille. Lisäksi lähetämme kuukausittain raportin avainluvuista asiakkaillemme sähköpostitse.

Toimimme pitkäjänteisesti mutta emme voi antaa varmaa tuottolupausta. Olemme siis varanneet oikeuden korjata tuotto-odotusta mikäli markkinalla tapahtuisi selkeä rakenteellinen muutos. Mahdollinen tuotto-odotuksen korjaus tapahtuisi kuitenkin asteittain ja siten, että erot tuotto-odotuksissa eri sijoitustuotteiden välillä pysyisivät samoina.

Tuotto-odotuksen madaltaminen on pitkän aikavälin riskienhallintakeino eikä ole yhtiön eikä asiakkaan etu, että tuotto-odotusta jouduttaisiin tarkistamaan alaspäin. Tuotto-odotuksen pitäminen vakaana edesauttaa asiakaspysyvyyttä ja rahavirtojen ennakoitavuutta. Tuotto-odotus vahvistetaan vuosittain joulukuussa perustuen sen hetkisiin vuokrasopimuksiin. Vuodelle 2018 tulemme säilyttämään nykyisen tason.

Vastaamme mielellämme lisäkysymyksiin ja toivomme asiallisen keskustelun jatkuvan foorumilla myös jatkossa.

Näytä koko viesti