DD kirjoitti:

Kuinka isolla lainavivulla ostatte metsätiloja ja minkälaisia lainasopimuksia teillä on korkojen ja takaisinmaksuaikojen suhteen?

Ainakaan minulla ei ole tähän yhtä kaavaa, vipua on ollu 0 -100% vaihdellen tilasta ja omasta käteiskassasta. Myös lainat ovat nyt ja ovat olleet 2 -15v bulletteja tai 10-15v tasalyhennyksiä, maksu kerran vuodessa. Marginaalit olemassa olevissa metsälainoissa näyttäs itselläni olevan 1,5 -2,2%

Minustakin metsäsijoittaja avasi hyvin ajatuksia, ainoastaan yhden pointin haluan lisätä. Jatkuva kasvatus johtaa väkisin kuusettumiseen, kuusi kestää meidän puulajeistamme parhaiten varjoa ja kilpailua isompien puiden kanssa. Koivu ja mänty ei tähän pysty. Myös puunjalostuksen tuomaa kasvunopeutta ei saada, koska jalostettua siementä/tainta ei käytetä. Pidemmässä, edes 60v ajanjaksossa en saa laskettua jatkuvaa kasvatusta kannattavammaksi, siinä ajassa jo Keski-Suomen MT-pohjalla saa täyden kierron istutuskuuselle.

Metsäsijoittajalle, siinä mielessä olet oikeassa että suhteellisen tasaista tuottoa tulee. Tavoitteenani on kaikki sijoitukset saada velattomaksi, vaikka tällä korkotasolla lainojen nopeahko lyhentäminen ei fiksuinta olekaan. Mutta muutaman vuoden päästä voin halutessani heittäytyä täysin metsätulojen varaan. 😊

Tämä on helppo ymmärtää, varsinkin ulkopuolisena ostopalveluna nuo investoinnit ei ilmaisia ole. Itse olen metsäpalveluyrittäjänä niin monella kauhalla tässä sopassa mukana, että iso osa noista tehdyistä töistä oli kätevä tehdä muun urakoinnin ohessa. Keskittämisedut, urakoiden väliajat yms. oli helppo täyttää kun aina oli jotaki rästihommaa antaa tehtäväksi. Lisäksi kaikenlaiset koneyrittäjät alkaa olla niin tuttuja, ettei välikäsiä tule mihinkään, raskaatkin kemerapaperit voi tehdä itse yms. Näin se sisäinen korko on äkkiä aika paljon suurempi, kuin markkinat yleensä saa.

On oikeastaan aika mielenkiintoista, kuinka eri tavalla sijoittajat kokevat metsänomistamisen ja siihen sijoittamlsen.

Omasta sijoitusvarallisuudesta yli 90% on kiinni metsissä. Suurimpana syynä siihen on se, että missään muussa sijoittamisessa en koe saavani niin suurta etua monessakin mielessä kuin metsäsijoittamisessa. Toki se on muuttanut muotoaan, oman aikani huippuostokset kun oli ennen internetiä, sen laajeneminen toi lisää ostajia ja tietoisuutta myytävistä kohteista. 80-luvun alussa syntyneenä aiemmin en markkinoille päässyt, joten omakohtaisesti olen vain huhuja kuullut lama-ajan mahdollisuuksista. Kuitenkin viimeiset 5v olen keskittynyt enemmän metsänhoitoihin ja - kasvatukseen kun lisäpinta-alan ostamiseen. Vielä -17 tekemättömiä raivauksia oli useampi sata hehtaaria, nyt ei rästissä mitään, lisäksi teitä on tehty, ojia kaiveltu XXXkm ja lannoitettu useampi satanen päälle. Ja vaikka tammikuussa olin varma, etten tänä vuonna palaakaan tod.näk osta niin lauantaina tarjoukseni meni läpi, joka vuosi edes yjsi uusi palsta kuitenkin. Laskennallisesti näen hyvinkin kannattavina tekemäni hoitotoimet, ennen kaikkea hyvin hoidettujen tilojen arvot ovat kasvaneet markkinoilla hurjasti ja ovat todella haluttuja.

Hurja olet, jos tässä markkinatilanteessa saat merkittävästi ja kannattavasti metsäomaisuutta yleisiltä markkinoilta lisättyä. Itse en ehkä siihen tällä hetkellä pystyisi!

Muuten, kerran sinullakin Pohjois-Pohjanmaalla tiloja oli niin miten suhtaudut näihin tuulipuistohankkeisiin?

Itselläni on useampia vuokrasopimuksia tullut moneltakin eri toimijalta, eroja on kovastikin. Mielenkiintoinen lisä metsäsijoituksien tuotto-odotuksiin 😊

Pankista riippuen metsäpalstoja saa (tai ainakin sai) kyllä rahoitettua vaikka sillä 100% lainalla. Mutta jos/kun ostohinnat alkaa olla yli 50% päälle puuston arvon, ei minun matikkani riitä edes siihen että saisi lainan+korot maksettua järkevällä ~20v ajalla pelkästään hakkuilla. Järjetön maailma, tai sitten olin liikkeellä liian "halpaan" aikaan ja opin sitä pitämään "oikeana".

Kuluja sinulla tulee silti, vaikka muutamat hoitotyöt itse tekisitkin. Esimerkkeinä vaikka maanmuokkaus, uudistusmateriaalit (taimet) tai ne tiemaksut. Näitä ei tueta, varsinkin tiemaksuja minusta aliarvioidaan yleisesti kun metsätilojen lukumäärät kasvavat. Itsellänikin menee ainakin pari tonnia vuodessa pelkästään niihin.

Minusta oikaiset laskennassa aika monta mutkaa, toki jonkinlaiset luvut noinkin voit saada.

Laskennoissa olennaisena on minusta huomioida myös kulut, mitä et tuohon kaavaan ole mahduttanut. Olipa ne sitten raivauksia, uudistuksia, ojituksia, tiemaksuja tms, niitä kuitenkin tulee aina. MV-pohja taas on kertaluontoinen, joten itse en sitä laske pidemmässä juoksussa tuottoon mukaan, lisäksi käytetty mv-pohja tuloutuu jos tilan myyt eteenpäin. Puunhinta taas ei ole pitkässä juoksussa seurannut inflaatiota, vaan jumittanut pahasti. Lainalle 20v on tietty ok, mutta metsänkasvatuksessa se ei ole hirveän pitkä aika.

Entistä enemmän olen sillä kannalla, ettei metsätiloja voi puunkasvatukseen pohjautuen ostaa näillä yleisillä markkinahinnoilla. En vaan saa sitä mitenkään taloudellisesti järkeväksi. En tiedä ennakoidaanko parempia kasvuja tulevaisuuteen, hiilensidontakompensaatiomaksuja, tuulivoimapuistojen vuokria vai mitä, mutta hinnat ovat nousseet käsittämättömästi. Kuitenkin aika paljon tiloja tuli yhdessä vaiheessa etsittyä ja ostettua ympäri Suomea, joten kuvittelisin jotain asiasta tajuavani.

Tornator päivitti puunkasvuennusteitaan pari vuotta sitten, ilmeisesti olettavat tulevaisuuden puun kasvavan aika hurjasti. Heillä taitaa 3% olla tuottovaade, loppuhan on matikkaa kun puustoarvo on tiedossa. Rahastoilla taas on sääntönsä, että rahaa on pakko sijoittaa jos sitä liikaa on. Se tietysti nostaa hintoja myös.

Kolme palstaa ostin  viime vuonna, yksikään ei julkisilla markkinoilla ollut. Ei yhtään isompaa palaa, yhteenlaskettuna vajaa satku hehtaareissa tuli lisää. Myynti ei ole itselleni järkevää kolmesta syystä: 1.metsävähennys tuloutuu. 2. Ei oo siviilielämässä ylimääräisen rahantarvetta. 3.En keksi järkevää muuta sijoituskohdetta.

Minkälaisen koron sinä uskot saavuttavasi Metsäsijoittaja? Lasketko muuten omalle tehdylle työllesi hintaa?

Itse en ole oman työni osuuden hintaa laskenut omissa metsissäni koskaan, vaikka tämän alan yrittäjänä samoista töistä laskutan muita. Sen verran olen kuitenkin tuottovaatimustani laskeskellut, että minun kannattaa uudistaa aina joko istuttamalla tai kylvöllä. Metsä tuotteena antaa niin paljon mahdollisuuksia soveltaa ja maksomoida tuottoa monella tavalla, joten tuoton laskeminen on suhteellisen hankalaa.

Tuo nimimerkki Patruunan linkittämä artikkeli oli hyvä, kuusen biologiaa ei ole huomioitu. Toinen huomioimaton seikka on minusta jalostuksen hyöty. Suomessa kun on tehty kymmeniä vuosia siemenviljelyjä, eron kasvussa olen päässyt näkemään jo ihan ominkin silmin itse kylvämässäni mäntytaimikossa. Uskon kuusella olevan sama juttu.