Olet täällä

  stdClass Object
(
    [vid] => 1732
    [uid] => 10196
    [title] => Asuntosaasto.fi
    [log] => 
    [status] => 1
    [comment] => 2
    [promote] => 0
    [sticky] => 0
    [vuuid] => 5ef5bc10-853f-4e1f-abca-f9aa2f557f2c
    [nid] => 1732
    [type] => forum
    [language] => fi
    [created] => 1505993129
    [changed] => 1505993356
    [tnid] => 0
    [translate] => 0
    [uuid] => b9425be1-b320-4762-89f7-56fdda7016a1
    [revision_timestamp] => 1505993356
    [revision_uid] => 10196
    [taxonomy_forums] => Array
        (
            [und] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [tid] => 24
                            [taxonomy_term] => stdClass Object
                                (
                                    [tid] => 24
                                    [vid] => 2
                                    [name] => Sijoitustiedon kumppanit ja tarjoukset
                                    [description] => Keskustelua Sijoitustiedon kumppaneista ja tarjouksista sekä sivustopäivityksistä.
                                    [format] => 
                                    [weight] => 7
                                    [uuid] => 20d2a9a9-52af-4c05-bb05-9d240abfb219
                                    [vocabulary_machine_name] => sijoituskeskustelu
                                    [rdf_mapping] => Array
                                        (
                                            [rdftype] => Array
                                                (
                                                    [0] => skos:Concept
                                                )

                                            [name] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => rdfs:label
                                                            [1] => skos:prefLabel
                                                        )

                                                )

                                            [description] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:definition
                                                        )

                                                )

                                            [vid] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:inScheme
                                                        )

                                                    [type] => rel
                                                )

                                            [parent] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:broader
                                                        )

                                                    [type] => rel
                                                )

                                        )

                                    [status] => 1
                                )

                        )

                )

        )

    [body] => Array
        (
            [und] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [value] => 

https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/asuntosaastofi-halpuuttaa-asuntosijoittamisen-tarjoaa-jopa-75-tuottoa-ilman

Tasta ei viela keskustelua ollut, joten tehdaanpas uusi ketju. Melkoisen hyvalta kuulostaa tuotot, kun monilla sinne 5% vuokratuottoonkin paaseminen nykymarkkinoilla on haasteellista.

Kysymyksia:

  • Kuinka iso salkkunne on? Paljonko osakkeita on yleensa merkitty eri kvartaaleilla?
  • Mista katatte kulunne?
    • 2016 koko paaoman tuotto oli 7,61% ja oman paaoman 11,03%, kun talla hetkella suurin tuotto-odotus on 7,5%
    • Vivutatteko siis oman paaoman ja rahoitatte toimintanne osinkojen ja oman paaoman tuoton erotuksella?
  • Millaisia kohteita yleensa ostatte?
    • Yksio / kaksio / kolmio jne?
    • Ostatteko kohteita enemman laitakaupungilta paremmalla vuokratuotolla? Oletteko myyneet yhtaan kohdetta, ja miten pitkat myyntiajat yleensa ovat?
  • Miten hallitsette likviditeettiriskia?
    • Pisin sijoitus on kolme vuotta, jonka jalkeen sijoituksen voi nostaa kulutta. Alle 100keur saa ulos 14 paivassa ja yli 100keur 90 paivassa.
    • Kuinka iso osuus teilla on talla hetkella alle 100keur sijoituksina?
    • Mika on suunnitelmanne, jos vaikka 30% rahastosta halutaan nostaa yhden kvartaalin aikana?
    • Omaan silmaan rakenne vaikuttaa vaativan tasaista osakesijoitusvirtaa joka kvartaalilla ja vahaisia ennenaikaisia nostoja. Muutoin tuloksena voi olla fire sale, ja ainoa lohtu on, etta myos A-sarjan osakkeet ottavat hittia.

 

[summary] => [format] => basic_text [safe_value] =>

https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/asuntosaastofi-halpuuttaa-asuntosijoittamisen-tarjoaa-jopa-75-tuottoa-ilman

Tasta ei viela keskustelua ollut, joten tehdaanpas uusi ketju. Melkoisen hyvalta kuulostaa tuotot, kun monilla sinne 5% vuokratuottoonkin paaseminen nykymarkkinoilla on haasteellista.

Kysymyksia:

  • Kuinka iso salkkunne on? Paljonko osakkeita on yleensa merkitty eri kvartaaleilla?
  • Mista katatte kulunne?
    • 2016 koko paaoman tuotto oli 7,61% ja oman paaoman 11,03%, kun talla hetkella suurin tuotto-odotus on 7,5%
    • Vivutatteko siis oman paaoman ja rahoitatte toimintanne osinkojen ja oman paaoman tuoton erotuksella?
  • Millaisia kohteita yleensa ostatte?
    • Yksio / kaksio / kolmio jne?
    • Ostatteko kohteita enemman laitakaupungilta paremmalla vuokratuotolla? Oletteko myyneet yhtaan kohdetta, ja miten pitkat myyntiajat yleensa ovat?
  • Miten hallitsette likviditeettiriskia?
    • Pisin sijoitus on kolme vuotta, jonka jalkeen sijoituksen voi nostaa kulutta. Alle 100keur saa ulos 14 paivassa ja yli 100keur 90 paivassa.
    • Kuinka iso osuus teilla on talla hetkella alle 100keur sijoituksina?
    • Mika on suunnitelmanne, jos vaikka 30% rahastosta halutaan nostaa yhden kvartaalin aikana?
    • Omaan silmaan rakenne vaikuttaa vaativan tasaista osakesijoitusvirtaa joka kvartaalilla ja vahaisia ennenaikaisia nostoja. Muutoin tuloksena voi olla fire sale, ja ainoa lohtu on, etta myos A-sarjan osakkeet ottavat hittia.

 

[safe_summary] => ) ) ) [rdf_mapping] => Array ( [rdftype] => Array ( [0] => sioc:Post [1] => sioct:BoardPost ) [taxonomy_forums] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:has_container ) [type] => rel ) [title] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:title ) ) [created] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:date [1] => dc:created ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) [changed] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:modified ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) [body] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => content:encoded ) ) [uid] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:has_creator ) [type] => rel ) [name] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => foaf:name ) ) [comment_count] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:num_replies ) [datatype] => xsd:integer ) [last_activity] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:last_activity_date ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) ) [path] => Array ( [pathauto] => 1 ) [cid] => 15215 [last_comment_timestamp] => 1506407007 [last_comment_name] => [last_comment_uid] => 1558 [comment_count] => 11 [name] => Kapteeni Ilmiselva [picture] => 0 [data] => a:1:{s:7:"contact";i:1;} [forum_tid] => 24 [entity_view_prepared] => 1 [rate_thumbsup] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
Thumbsup
[#title] => Thumbsup [#type] => item ) [rate_numbersup] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
1
+1
0
-1
1
0
[#title] => numbersup [#type] => item ) [rate_bothnumbers] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
bothnumbers
  • ylös
    100%
  • down
    0%
[#title] => bothnumbers [#type] => item ) )

Asuntosaasto.fi

11
5499
21.9.2017, 14:25
#1
Liittynyt:
15.4.2017, 13:51
Viestejä:
158

https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/asuntosaastofi-halpuuttaa-asuntosijoittamisen-tarjoaa-jopa-75-tuottoa-ilman

Tasta ei viela keskustelua ollut, joten tehdaanpas uusi ketju. Melkoisen hyvalta kuulostaa tuotot, kun monilla sinne 5% vuokratuottoonkin paaseminen nykymarkkinoilla on haasteellista.

Kysymyksia:

  • Kuinka iso salkkunne on? Paljonko osakkeita on yleensa merkitty eri kvartaaleilla?
  • Mista katatte kulunne?
    • 2016 koko paaoman tuotto oli 7,61% ja oman paaoman 11,03%, kun talla hetkella suurin tuotto-odotus on 7,5%
    • Vivutatteko siis oman paaoman ja rahoitatte toimintanne osinkojen ja oman paaoman tuoton erotuksella?
  • Millaisia kohteita yleensa ostatte?
    • Yksio / kaksio / kolmio jne?
    • Ostatteko kohteita enemman laitakaupungilta paremmalla vuokratuotolla? Oletteko myyneet yhtaan kohdetta, ja miten pitkat myyntiajat yleensa ovat?
  • Miten hallitsette likviditeettiriskia?
    • Pisin sijoitus on kolme vuotta, jonka jalkeen sijoituksen voi nostaa kulutta. Alle 100keur saa ulos 14 paivassa ja yli 100keur 90 paivassa.
    • Kuinka iso osuus teilla on talla hetkella alle 100keur sijoituksina?
    • Mika on suunnitelmanne, jos vaikka 30% rahastosta halutaan nostaa yhden kvartaalin aikana?
    • Omaan silmaan rakenne vaikuttaa vaativan tasaista osakesijoitusvirtaa joka kvartaalilla ja vahaisia ennenaikaisia nostoja. Muutoin tuloksena voi olla fire sale, ja ainoa lohtu on, etta myos A-sarjan osakkeet ottavat hittia.

 

1
+1
0
-1
1
0
21.9.2017, 17:25
Liittynyt:
15.4.2017, 13:51
Viestejä:
158

Hiljainen paiva duunissa niin tutkin lisaa.

Taalla juttua onkin jo enemman, suurin osa ei kovin mairittelevaa: https://www.shareville.fi/ryhmat/suomi-finland/feed/kommentit/loytyyko-kenellakaan-kokemuksia-asuntosaastofi-asuntorahast-11129905

Sijoitus tahan "rahastoon" tosiaan tarkoittaa etuoikeutettujen osakkeiden ostoa eika rahasto-osuuksia. Jos pulju menee konkurssiin, velkojat, kuten pankki, saavat omansa ensin, ja sen jalkeen sijoittajat.

Koska yhtiota pyorittavat saavat rahansa tuotto-odotuksen maksamisen jalkeen, oman paaoman tuoton maksimoiminen on heille kannattavaa, vaikka velkavivulla. Talla hetkella vipua taitaa olla ~30% salkun arvosta, mutta voihan sen nostaa vaikka 70%:iin, jos pankki suostuu. Vivulla kasvavat myos riskit.

Tassa esimerkki miljoonan euron salkulla - vivuttaminen muiden rahoilla kannattaa:

  EUR / % EUR / %
Salkun oletettu arvo  1,000,000  1,000,000
Velka-% salkusta 30% 70%
Oma paaoma     700,000     300,000
7,61% vuokratuotto       76,100       76,100
     
Oman paaoman tuotto-% 10.87% 25.37%
Tuotto-odotus 7.50% 7.50%
Tuotto-odotuksen maksu       52,500       22,500
     
A-osakkeille (palkkio)       23,600       53,600
Palkkio-% (omasta paaomasta) 3.37% 17.87%

 

Tama lisaantynyt riski ei kuitenkaan heijastu "rahastosijoittajan" korkeampana tuottona, se on enintaan 7,5%. Alla esimerkki, mita sijoittaja saa takaisin, jos salkun arvo laskee 20% - huomattavaa on, etta jo 20% salkun arvon putoamisella sijoittaja jaa tappiolle kummassakin tapauksessa:

  EUR / % EUR / %
Alkuperainen salkun arvo  1,000,000  1,000,000
20% laskenut arvo     800,000     800,000
     
Alkuperainen oma paaoma     700,000     300,000
Vieras paaoma (velka)     300,000     700,000
     
Jaljella oleva oma paaoma (velkojen jalkeen)     500,000     100,000
Takaisinmaksu-% sijoittajalle 71% 33%
     
Tuotto (sis. 3 vuotta 7.5% tuottoja ennen konkurssia) -6% -44%

 

Vaikka tassa toiminnan pyorittajilla on omaakin rahaa kiinni, kunnon vivulla ja isolla ulkopuolisten sijoittajien osuudella ne omat rahat saa akkia pois. 100 000 euron oma sijoitus kahdeksan henkiloston jasenen kesken ei ole iso menetys. Sille kuitenkin voi saada komeasti tuottoa. Jos oletetaan 50 000 euron keskimaaraiset ulkopuoliset sijoitukset viikossa (Asuntosaasto itse sanoo vkoilla 31-32 uusia sijoituksia tulleen 105 000 euroa), uutta sijoituspaaomaa tulee vuoden mittaan 2,6 miljoonaa euroa. Siihen yllamainittu 70% vipu, ja 7,61% vuokratuotto viime vuodelta, ja tuottoa tulee noin 465,000 euroa tai 465% alkuperaiselle 100keurolle, vaikka samalla maksaisi 7,5% tuotto-odotuksia. Omat rahat ja riski on siis mahdollista saada pois muutamassa kuukaudessa A-osakkeiden osingoilla.

1
+1
0
-1
1
0
21.9.2017, 20:20
Liittynyt:
15.4.2017, 13:51
Viestejä:
158

Monologin kolmas osa - tarkemmalla tutustumisella selvisi seuraavat asiat:

"Yhtiön A-osakkaiden pääomaa on aina vähintään 20% asiakkaiden sijoittamasta pääomasta."

Tama 20% ilmeisesti jaetaan seuraavasti:

"Yhtiön sisäinen riskienhallinta edellyttää, että 10-15% sijoittajien sijoittamasta pääomasta vastaava määrä yrityksen varoja on allokoitu riskienhallintarahastoon, jonka tarkoituksena on nimenomaisesti hallita likviditeetti- sekä markkinariskiä pitkällä aikavälillä. Riskienhallintarahasto on sijoittajien pääomasta erillinen rahasto, jonka pääoma tulee Yhtiön omistajilta. 

5-10% sijoittajien sijoittamasta pääomasta vastaava määrä varallisuutta on yrityksen tilillä kunakin hetkenä, jonka tarkoituksena on hallita likviditeettiriskiä lyhyellä aikavälillä. Tuotonmaksu edellyttää että yhtiöllä on voitonjakokelpoisia varoja. Sijoitukset eivät lukeudu talletussuojan piiriin."

Tama muuttaa ulkopuolisen sijoittajan riskilaskelmaa seuraavasti (20% pudotus asuntojen hinnoissa, 30% tai 70% portfoliosta velkarahalla):

  EUR / % EUR / %
Alkuperainen salkun arvo       1,000,000  1,000,000
20% laskenut arvo         800,000     800,000
     
Alkuperainen oma paaoma         700,000     300,000
Sijoittajien paaomaa         583,333     250,000
     
Vieras paaoma (velka)         300,000     700,000
Jaljella oleva oma paaoma (velkojen jalkeen)         500,000     100,000
Jaljella oleva sijoittajien paaoma         500,000     100,000
     
Takaisinmaksu-% sijoittajalle 86% 40%
Tuotto (sis. 3 vuotta 7.5% tuottoja ennen konkurssia) 8% -38%

 

Mainitsemassani esimerkissa A-osakkaiden saamasta tuotosta & riskista 70% velalla laskelmat nayttaisivat talta - ei siltikaan paha A-osakkaille, yli 100% vuosituotto:

  EUR % Salkusta % Sijoittajien paaomasta % A-osakkaiden paaomasta
Sijoittajien varoja          2,600,000 25.00% 100.00% 500.00%
A-osakkaiden varoja             520,000 5.00% 20.00% 100.00%
Oma paaoma          3,120,000 30.00% 120.00% 600.00%
Koko salkku 70% velalla         10,400,000 100.00% 400.00% 2000.00%
         
7,61% vuokratuotto             791,440 7.61% 30.44% 152.20%
Sijoittajien tuotto             195,000 1.88% 7.50% 37.50%
A-osakkaiden tuotto             596,440 5.74% 22.94% 114.70%

 

Mielestani houkutus salkun vivuttamiseen on edelleen olemassa, ja velkavivun kayton rajoituksista en loytanyt mainintaa.

Kuten sivustollakin todetaan, tuotto-odotus vahvistetaan vuosittain, joten 7,5% vuosittain ei ole taattu esim. kolmen vuoden sijoitukselle. Kuulisin mielellani, jos oman paaoman tuotto on vaikka juuri sen 7,5%, ottavatko omistajat riskia nollatuotolla, vai heivataanko tuotto-odotusta / tuotonmaksua alaspain? Onko tuotonmaksulle tarkkaa kaavaa? Onko se min(tuotto-odotus, oman paaoman tuotto) vai jotain muuta?

2
+1
0
-1
2
0
22.9.2017, 17:28
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
551

Ihan mielenkiintoinen rahoituskonsepti tuolla yrityksellä.

Aloitetaan nyt kuitenkin ensin sopivan epäluuloisesti. Asuntosäästö Asua Oy on aika uusi yritys, sen toiminta ei ole normaalien sijoitusten valvontamenettelyjen piirissä, kuten erilaiset rahastot, eikä sivuilta löydy mitään talousinformaatiota. Tämä analyysi ei siis perustu mihinkään todistettuihin faktoihin. Kaikkiin yrityksen antamiin tietoihin suhtaudun siis terveellä varauksella. Mutta tämän disclaimerin jälkeen sitten tämän yrityksen mahdollisen kasvumallin analyysiin.

Ylempänä on avattu yrityksen rahoitusmallia. Noihin hyviin laskelmiin voisi tehdä sellaisen lisäyksen, että todennäköisesti kaikkien etuoikeutettujen osakkeiden keskikorko on  alle tuon 7,5 % tason, sivuillahan on myös lyhyempiä ja matalamman koron tuotteita.  Jos kaikkien etuoikeutettujen osakkeiden keskikorko on vaikka 6,8 % hyvän tuoton tekeminen on  selvästi helpompaa. Lisäksi oletan uusien etuoikeutettujen osakkeiden korkojen/osinkojen tipahtavan jos kiinnostus kasvaa eli voi olla, että 7,5 % / 3 vuotta tarjouksella halutaan saada yritykselle hyvä startti, joka on ihan ymmärrettävää.

Sinänsä yrityksen toimintamalli näyttää blogin mukaan perustuvan kykyyn ostaa hyviä kohteita. Asuntomarkkinoilla on aina hyviä yksittäisiä sijoituskohteita, usein ne ovat vähän pienemmillä paikkakunnilla, kuten tässä tapauksessa blogin mukaan Jyväskylässä ja Savonlinnassa. Niin pitkään kun sijoitettavaa pääomaa on aika vähän ja yrityksessä on todella hyvä ostaja, voidaan löytää hyvän tuoton kohteita.

Toisaalta näen taustalla myös tavoitteen kasvaa nopeasti. Aloittelevan yrittäjän on aika vaikea päästä käsiin merkittäviin pääomiin ja tämä rahoitusmalli mahdollistaa nopean kasvun toiminnan alkuvaiheissa ja samalla kovan tuoton omalle pääomalle, jota vivutetaan etuoikeutetuilla osakkeilla.

0
+1
0
-1
0
0
23.9.2017, 17:52
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
271

Itselläni nousee aina karvat pystyyn tällaisista uusista viritelmistä missä hehkutetaan tuotto-odotusta ja riskeistä ei tyyliin pienintäkään mainintaa. Ehkä firman omilta nettisivuilta jotain pientä pränttiä löytyy, en jaksa niin tarkkaan perehtyä.

 

7,5% sijoitetun pääoman tuotto asunnoista olisi pirun hyvä ja kelpaisi varmasti kenellä tahansa sijoittajalle hyvin. Mutta tässä ei taida olla kyse sijoitetun pääoman tuotosta, eli tuotosta jossa ei ole velkariskiä sisällä.

7,5% isosti vivutetusta asuntosalkusta on taas hävyttömän huono tuotto-odotus. Jos velkariski realisoituu on sijoittajilla ilmeisesti pahimmassa tapauksessa riski koko sijoitetun pääoman menetyksestä. Itse en laittaisi pennin jenia mihinkään kohteeseen tietämättä tarkalleen minkälaista riskiä kannan. Jos tässä jää puljun pyörittäjillä optio pelata miten korkealla vivulla lystää ja ainoat hyötyjät vivun käytöstä ovat puljun pyörittäjät ja toisaalta ainoat maksajat tähän instrumenttiin sijoittajat, niin vähintäänkin arvelluttava kuvio.

Tässä yläpuolella olikin jo hyvin pyöritelty laskelmia. Toivoisi että asiakkaitaan kunnioittava yritys nostaisi rehellisesti itse esiin nämä riskit esim. vipuun liittyen, mutta jos sisältö on tämän tyyppistä:

Etuna osake- tai rahastosijoittamiseen on myös kohteiden fyysisyys, jolloin varsinaisen pääoman menettämisen riski varsin pieni.

Siis juuri näin jos salkku on vivuttamaton. Jos tyyliin maksimivivut sisällä niin pienikin droppi asuntomarkkinoilla voi hävittää ison osan sijoittajien rahoista.

 

0
+1
0
-1
0
0
25.9.2017, 15:33
Liittynyt:
21.9.2017, 08:26
Viestejä:
1

Kiitos hyvistä ja asiallisista kysymyksistä. Osallistumme mielellämme keskusteluun väärinkäsitysten välttämiseksi.

Kohteiden hankinta ja kriteerit

Ostamme asuntoja pääasiassa niputtain, jolloin kohteita on mahdollista saada alle markkinahinnan. Skaalaedun avulla saavutamme hieman paremman asuntokohtaisen tuoton verrattuna yksittäisiin markkinahintaisiin kohteisiin.

Etsimme kohteita pääasiassa PK-seudun ulkopuolelta positiivisen muuttovirran korkeakoulukaupungeista. Kaupunki- ja aluekohtainen positiivinen muuttovirta luo edellytykset arvon säilymiselle myös tulevaisuudessa. Kehä III:n sisällä asuntosijoittaminen perustuu pitkälti mahdolliseen arvonnousuun, kun taas esimerkiksi Jyväskylässä ja Vaasassa on helpompaa kerryttää vuokratulosta saatavaa positiivista kassavirtaa. Tämä ohjaa sijoituspäätöksiämme yleensä ydinkeskustaa ympäröiville alueille, joissa on kasvavaa kysyntää pienille asunnoille.

Kohteiden hankinnasta voitte lukea lisää blogistamme.

Riskienhallinta ja velkavivun hyödyntäminen

Yhtiön liiketoimintaa on suunniteltu yhdessä Finanssivalvonnan kanssa ja olemme käyneet heidän kanssaan läpi mm. yhtiön riskienhallintamekanismit. Fiva on määrittänyt velkavivulle 70 % ylärajan suhteessa asuntokannan arvoon. Asuntokannan velkavipu on tällä hetkellä 28 %. Voimme kuitenkin todeta, ettemme aio tulevaisuudessa nostaa velkavipua Fivan asettamalle ylärajalle sillä tämä nostaa rahaston korkoriskiä. Velkavivun järkevä hyödyntäminen on toki yleistä alan toimijoilla.

Likviditeettiriskin hallinta

Yhtiöllä on aina vähintään 20 % B-osakkeiden ulkopuolista nettovarallisuutta suhteessa asiakkaiden sijoittamiin varoihin. Nämä varat on tarkoitettu suojaamaan massalunastuksilta tilanteessa, jossa useat asiakkaat haluavat kotiuttaa rahansa ennen sopimusten päättymistä.

Yhtiöllä on siis käteisvaroja sekä velattomia asuntoja, joita voidaan myydä mikäli odottamaton 20 % lunastusmäärä realisoituisi lyhyen ajan kuluessa. Yhtiöllä on myös mahdollisuus käyttää limiittitiliä, mikäli kaupat myytävästä asunnosta on vakiokorvauksineen sovittu tai uusien asiakkaiden sijoitukset eivät ole vielä ehtineet siirtyä tilityksen myötä yhtiön pankkitilille. Riskienhallinta vastaa pankkien asuntosijoitusrahastoja ja täyttää esimerkiksi Finanssivalvonnan toimiluvan kriteerit.

Asuntosalkun arvo ja markkinahäiriöt

Asuntokanta on hajautettu useaan eri korkeakoulukaupunkiin. Suomen asuntomarkkinat ovat suhteellisen vakaat ja äkillinen 20 % salkun arvon putoaminen edellyttäisi laajaa markkinahäiriötä Suomessa.

Liiketoimintamme perustuu vuokratuloon, mutta asuntokannan arvon äkillinen alentuminen näkyisi myös vuokratasossa viiveellä. Vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassaolevia ja vuokratulon tarkistaminen alaspäin edellyttäisi edellyttäisi asukkaan vaihtumista ja uutta vuokrasopimusta. Vuokratason tulisi laskea usealla paikkakunnalla samanaikaisesti.

Maanlaajuinen asuntojen hintojen lasku voi siis heijastua pitkällä aikavälillä matalampana tuotto-odotuksena. Tulee myös pitää mielessä, että maanlaajuinen markkinahäiriö näkyisi myös muissa asuntorahastoissa. Ongelmissa olisivat etenkin toimijat, joiden kehitys perustuu suurimmaksi osaksi arvonnousuun.

Vaikka uudisrakentaminen on tällä hetkellä erittäin vilkasta, emme näe ilmassa kuplan merkkejä. Ennusteiden mukaan kaupungistuminen tulee jatkumaan vahvana trendinä myös tulevaisuudessa.

Toimintamalli ja raportointi

B-osakkeet ovat etuoikeutettuja osakkeita, joille maksetaan asuntokannan ensisijainen tuotto. A-osakkeiden tuotto on tuotto-odotuksen ylittävä osuus. Muista toimijoista poiketen emme siis peri kiinteitä hallinnointipalkkioita tuotosta riippumatta. A-osakkaiden osingonjakoa on rajoitettu osakassopimuksella, jotta yhtiö voi kasvattaa toimintaansa pitkäjänteisesti. Yhtiön osakkeet eivät kuulu talletussuojan piirin.

Yhtiön asuntosalkun koko on tällä hetkellä kaksinumeroinen ja kasvamme noin kolmen asunnon viikkotahdilla. Asunnot ovat pääasiassa yksiöitä. Asuntokantamme nettovuokratuotto on 8,75 %. Tässä luvussa ei siis ole huomioitu 28 % velkavipua. Asiakkaillamme on eripituisia sijoitussopimuksia ja sopimusten keskimääräinen vuotuinen tuotto on tällä hetkellä 6,9 %. Aloitamme vuodenvaihteessa kvartaaliraportoinnin sivustollamme joka on avoin kaikille kiinnostuneille. Lisäksi lähetämme kuukausittain raportin avainluvuista asiakkaillemme sähköpostitse.

Toimimme pitkäjänteisesti mutta emme voi antaa varmaa tuottolupausta. Olemme siis varanneet oikeuden korjata tuotto-odotusta mikäli markkinalla tapahtuisi selkeä rakenteellinen muutos. Mahdollinen tuotto-odotuksen korjaus tapahtuisi kuitenkin asteittain ja siten, että erot tuotto-odotuksissa eri sijoitustuotteiden välillä pysyisivät samoina.

Tuotto-odotuksen madaltaminen on pitkän aikavälin riskienhallintakeino eikä ole yhtiön eikä asiakkaan etu, että tuotto-odotusta jouduttaisiin tarkistamaan alaspäin. Tuotto-odotuksen pitäminen vakaana edesauttaa asiakaspysyvyyttä ja rahavirtojen ennakoitavuutta. Tuotto-odotus vahvistetaan vuosittain joulukuussa perustuen sen hetkisiin vuokrasopimuksiin. Vuodelle 2018 tulemme säilyttämään nykyisen tason.

Vastaamme mielellämme lisäkysymyksiin ja toivomme asiallisen keskustelun jatkuvan foorumilla myös jatkossa.

0
+1
0
-1
0
0
25.9.2017, 18:20
Liittynyt:
6.4.2017, 21:46
Viestejä:
226

Minusta tässä kuviossa häiritsee eniten:

1) termeissä sotketaan iloisesti rahastot, asiakkaat, sijoittajat, sijoitustuotteet ja osakkeet. Tästä tulee kuva, että toiminta on joko a) amatöörimaista tai b) sekavampaa kuin sen periaatteessa pitäisi olla. Käsittääkseni tässä ei ole rahastoa lainkaan ja asiakkaista puhuttaessa tarkoitetaan käytännössä B-sarjan osakkeiden omistajia. Hypellä myynti maistuu vahvana.

2) Raportointi on luokattoman läpinäkymätöntä. Esimerkkinä voisi mainita tuon asuntokannan kuvauksen, jonka mainitaan olevan kaksinumeroinen. Eli jotain väliltä 10-99. Nettisivuilla annetaan myös vahvasti kuva pitempään jatkuneesta, vakiintuneesta toiminnasta, vaikka kyseessä on vastikään pystyyn poljettu yritys, jonka toiminnanlaadusta ei ole vielä näyttöjä. 

Konseptina jälleen kerran helvetin mielenkiintoinen ja toisella tavalla paketoituna houkuttelevakin. Tällaisena kuitenkin toteutuksessa ja viestinnässä tulee vahva "rahat pois tuulipuvuilta" -sektorin maku. 

EDIT: Pitää vielä lisätä, että vaikka on ymmärrettävän seksikästä puhua siitä, ettei hallinnointipalkkiota ole, on asiaa harkitsevan hyvä tajuta, että yritys voi vapaasti päättää maksamiensa palkkojen ja kulukorvausten tason B-osakkeiden mielipiteitä kuuntelematta. Pahimmissa tapauksissa tämä tarkoittaa, että rahasto hallinnointipalkkioineen olisi itse asiassa sijoittajalle edullisempi.

EDIT2: Pakko kai se on vielä kerran lisätä. Voin olla yliskeptinen, mutta minun on erittäin vaikea uskoa, että nykyisessä markkinatilanteessa Jyväskylästä löytyy houkuttelevia yksiöitä, joiden todellinen vuokratuotto on yli 8 %, ja joiden myyjä antaa tämän päälle vielä 14% alennuksen KOLMEN asunnon "tukkuostajalle". Todennäköisempää on, että ostaja aliarvioi rajusti remonttivelan. Tuottokiimaiseen tuulipukuun tietenkin uppoaa kevyesti pelkkä kuittaus , ettei "suuria remontteja ole näköpiirissä keskipitkällä aikavälillä". Ei liene vahingossa jääneet ne rakennusvuodet pois blogista. Veikkaan, että jos olisivat 2000-luvulla rakennettuja tai edes peruskorjattuja, niin asia olisi mainittu useamman kerran blogipostissa.

0
+1
0
-1
0
0
25.9.2017, 18:32
Liittynyt:
15.4.2017, 13:51
Viestejä:
158

Kiitokset Asuntosaaston vastauksista. Muutama huomio tekstista:

Fiva on määrittänyt velkavivulle 70 % ylärajan suhteessa asuntokannan arvoon. Asuntokannan velkavipu on tällä hetkellä 28 %.

Eli laskemani esimarkki 70% velkaosuudesta on siis taysin mahdollinen. Vai aiotteko laittaa virallisen velkaosuusrajan Fivan ylarajaa alemmaksi? Olisi hyva tietaa, kun numeroiden valossa vivuttamiseen on selva taloudellinen houkutus. Kuten jo aikasemmin mainittiin, vivulla on mahdollisuus nostaa A-osakkeiden tuottoa roimasti, mika kaytannossa tarkoittaisi korkeampaa riskia ja epasuorasti myos korkeampia kustannuksia B-osakkaille.

Tavallisissa asuntorahastoissa samanlaista houkutusta vivutukseen ei ole, silla kulut ovat esim. 2% nettovarallisuudesta (+osto- & myyntikulut). Kallista toki tamakin, mutta ainakaan rahastoa hoitavilla ei ole suoraa taloudellista intressia ottaa suuria riskeja sijoittajien rahoilla.

Yhtiöllä on aina vähintään 20 % B-osakkeiden ulkopuolista nettovarallisuutta suhteessa asiakkaiden sijoittamiin varoihin. 

--

Yhtiöllä on siis käteisvaroja sekä velattomia asuntoja, joita voidaan myydä mikäli odottamaton 20 % lunastusmäärä realisoituisi lyhyen ajan kuluessa. 

Siis 20% nettovarallisuudesta. Jos velkavipua on se 70% portfolion arvosta, se tarkoittaisi 6% likviditeettipuskuria koko portfolion arvosta. Tama siis ei ole pelkastaan kateisena, vaan myos jo valmiiksi sijoitettuna asuntoihin (vaikkakin velattomiin), jotka eivat taatusti ole yhta likvideja kuin kateinen.

%-osuus koko portfoliosta lienee tarkea, silla vipua saa Fivan saantojen mukaan olla max 70% portfoliosta. Jos siis sijoittajat nostavat rahojaan, vastaavasti myos lainapaaoman on pakko laskea, ettei Fivan saantoja rikota. Lainapaaoma puolestaan laskee kohteita myymalla ja maksamalla lainaa takaisin, eli velkavivun kaytto voi pahentaa likviditeettiongelmia. Jos Asuntosaasto operoi valmiiksi esim. 70% vivulla nostojen tullessa, 100 000 euron nostolle pitaa myyda asuntoja 333 333 euron arvosta (josta siis se 233 333 euroa menee lainan takaisinmaksuun Fivan saantojen noudattamiseksi). Tahan fire sale -skenaarioon sitten viela yhdistetaan vaikka Savonlinnan asuntomarkkinoiden kyky ottaa vastaan isomman myyjan portfolio ilman hintavaikutuksia, ja soppa on valmis.

Isona erona tavallisiin asuntorahastoihin Asuntosaasto antaa myos alle 100 000 euron nostot takaisin 14 paivassa, joka voi myos lisata likviditeettiriskia. Useimmissa kiinteistorahastoissa tama aika on 90 paivaa (ja myos Asuntosaastolla yli 100 000 eurolle).

Jos omaa viitseliaisyytta on, omalla asuntosijoituksella (tai vaikka ostaa kaveriporukalla, jos ei ole tarpeeksi kateista kokonaisen kohteen ostoon) voi ottaa 70% kohteesta lainaa ja paasta reilusti yli 7,5% oman paaoman tuottoon, ilman kysymyksia "rahasto"rakenteen mahdollisista ongelmista.

1
+1
0
-1
1
0
25.9.2017, 18:42
Liittynyt:
6.4.2017, 21:46
Viestejä:
226

Kapteenilta hyviä pointteja. Itse en ehtinyt edes tuonne asti. Täytyy sanoa, että kaiken kaikkiaan alkaa vaikuttaa siltä, että seuraavassa lamassa saa asuntoja suhteellisen edullisesti nykytasoon verrattuna. 

0
+1
0
-1
0
0
25.9.2017, 19:16
Liittynyt:
6.4.2017, 21:46
Viestejä:
226

Kapteeni Ilmiselva kirjoitti:

Jos omaa viitseliaisyytta on, omalla asuntosijoituksella (tai vaikka ostaa kaveriporukalla, jos ei ole tarpeeksi kateista kokonaisen kohteen ostoon) voi ottaa 70% kohteesta lainaa ja paasta reilusti yli 7,5% oman paaoman tuottoon, ilman kysymyksia "rahasto"rakenteen mahdollisista ongelmista.

Ei tarvitse hirvittävästi viitseliäisyyttäkään, että saavuttaa tuon 7.5 % oman pääoman tuoton 70% vivulla, jos on pääomia kerättävissä. Ostaa vaikka uudiskohteen, jossa bruttovuokratuotto on kämyinen 3-4 % ja antaa vuokraamisen täysin esim. OVV:n hoidettavaksi (1kk vuokra + 5% vuokrasta kuukaudessa), niin saa silti paremman oman pääoman tuoton.

EDIT: Rehellisyyden nimissä pitänee kuitenkin todeta, että noin ei kuitenkaan suinkaan saa omalle pääomalle hieman vajaan 7 % vuosittaista kassavirtaa (verot huomioiden), jota tässä Asuntosäästö lupailee. Eri asia on tietenkin se kuinka hyvin tuo onnistuu Asuntosäästöltäkään pitemmällä tähtäimellä.

0
+1
0
-1
0
0
25.9.2017, 19:27
Liittynyt:
6.4.2017, 21:46
Viestejä:
226

FinnishDGI kirjoitti:

EDIT2: Pakko kai se on vielä kerran lisätä. Voin olla yliskeptinen, mutta minun on erittäin vaikea uskoa, että nykyisessä markkinatilanteessa Jyväskylästä löytyy houkuttelevia yksiöitä, joiden todellinen vuokratuotto on yli 8 %, ja joiden myyjä antaa tämän päälle vielä 14% alennuksen KOLMEN asunnon "tukkuostajalle". Todennäköisempää on, että ostaja aliarvioi rajusti remonttivelan. Tuottokiimaiseen tuulipukuun tietenkin uppoaa kevyesti pelkkä kuittaus , ettei "suuria remontteja ole näköpiirissä keskipitkällä aikavälillä". Ei liene vahingossa jääneet ne rakennusvuodet pois blogista. Veikkaan, että jos olisivat 2000-luvulla rakennettuja tai edes peruskorjattuja, niin asia olisi mainittu useamman kerran blogipostissa.

Pakko vielä mainita, että on kyllä timanttinen ostajaporukka, kun löytää edellä mainittuja helmiä kolme viikossa. 

0
+1
0
-1
0
0
26.9.2017, 09:23
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
271

Tämän kuvion selvästi isoin ongelma on että sijoittaja ei tiedä omaa riskitasoaan tähän kuvioon sijoittaessaan. Odotettu tuotto on tiedossa, mutta rahastolle annetaan täysi valtakirja vivuttaa salkkua 70 pinnaan asti. Iso vipu on oletettavasti houkutteleva skenaario rahaston pyörittäjälle, koska kaikki vivun tuoma lisätuotto valuu omaan laariin, mutta riski puolestaan valuu tähän järjestelyyn sijoittaneille.

 

Toinen juttu taas on että nuo blogissa mainitut ostokset esim. Jyväskylästä ovat pakollakin jonkinlaisia pommikohteita. 43t€ hinnalla ei saa minkäänlaista asumiskelpoista koppia lähimainkaan keskustan tuntumasta tai koulujen läheltä. Tuolla hintaa saattaa saada yksiön tyyliin huonomaineisimmilta alueilta 5-10km ytimestä, mutta tällöinkin kohteet ovat yleensä peruskorjaamattomia ja ostohinnnan saa käytännössä tuplata remonttivelan myötä. Tai sitten ollen itse sokea kun en aktiivisesti alueen markkinoita seuraavana löydä lähimainkaan tällaisen tuottoprossan omaavia kohteita.

Muutama tuttu on alalla tekemässä näitä tukkuostoja ja senkin voi mainita, että pelureita on tällä hetkellä kentällä niin monta, että tukkuostoprossat ovat kutistuneet käytännössä minimaalisiksi. Ainakaan näillä muutama kämppä viikossa/kuukaudessa tyyppisillä ostoilla kunnollisia alennuksia ei varmasti saa. Asia on hieman toinen jos pystyy hankkimaan kokonaisia kerrostalokohteita kerralla.

0
+1
0
-1
0
0