Olet täällä

Technopolis

706
461983
Sivu:

Sivut

5.6.2017, 11:31
+6493
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
5019

Pöh, mie tein sen taas. Tällä kertaa katsoin, että mitään uutista ei ole tullut, ja kevensin @4,50. Ei ollut uutista Technopoliksestta ei, mutta Spondasta tuli ostotarjous. Mie oon muuten odotellut, milloin aliarvostettuja kiinteistösijoitusyhtiöitämme aletaan poimia pois pörssistä. Nyt se alkoi.

Viime viikon Technopolismyyntini eivät ihan helpolla tule halvemmalla takaisin. Enkä olisi myynyt @4,50, jos tiesin Spondan ostotarjouksesta. Mie oon tosiaan vähä hätäne roiskija. 

0
+1
0
-1
0
0
5.6.2017, 12:03
Käyttäjän JR kuva
+1444
Liittynyt:
30.6.2014, 14:42
Viestejä:
454

Itse asia tuli kyllä ihan selväksi, mutta en oikein usko että sait myytyä @4,50 :)

0
+1
0
-1
0
0
5.6.2017, 13:25
+1037
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141

Sponda omisti pääosin toimistoja Helsingin seudulla, toki jonkin verran kauppakeskuksia oli salkussa myös. Firma ostettiin ulos pörssistä korjattuun EPRA NAVin hinnalla. Technopolisin suomalainen kiinteistösalkku on minusta aika paljon konservatiivisemmin arvostettu kuin Spondan. Yleensä ottaen lisäkiinnostuksen Helsingin seudun kiinteistöihin on Technopolisin kannalta hyvinkin positiivista.

Tämän kaupan uskoisi vaikuttavan ihan positiivisesti Technopolisin arvostukseen, vaikka Technopolisin kiinteistösalkku toki on aika paljon hajautetumpi. Jotenkin uskoisin 3,8-3,9 tasoon luulisi päästävän aika nopeasti, mutta nelonen voi olla jonkinlainen psykologinen raja. Nythän Technopolisin NAV on osingonjaon jälkeen Q2 lopussa noin 4,2.

0
+1
0
-1
0
0
7.6.2017, 16:29
+1037
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141

Technopolis piti tänään webcastin. Olennaista seikkoja oli osakeanneista pidättäytyminen, orgaaninen kasvu ja palvelubisnes. Toisaalta alueellisesti esitetystä kartasta saattoi epäsuorasti päätellä, että Jyväskylä voi olla divestointilistalla, sinne ei ole suunnitteilla uutta rakennuskantaa.

UMA konsepti on myös periaatteessa hyvin mielenkiintoinen ja siinä voi olla hyvätkin kasvumahdollisuudet. Toki kyse on vielä nyt hyvin pienestä bisneksestä, mutta toisaalta jaettujen työtilojen markkinassa on mahdollista kasvaa ilman valtavaa pääomapanosta.

0
+1
0
-1
0
0
4/29
7.6.2017, 21:55
+31
Liittynyt:
20.3.2017, 19:00
Viestejä:
37

Katsoin myös webcastin. Jyväskylän ohella myös Pietari loisti poissaolollaan, mutta enpä usko että siellä on divestointitarpeita. Oulussa Tutkijantien alkupään ohi päivittäin kulkevana veikkaan että kohta kuullaan jotain uutisia. Toimitilathan eivät ole netissä vuokrattavina ja ovat toisaalta olleet kuukausikaupalla tyhjinä. Mitään laajempaa remonttiakaan ei näyttäisi olevan menossa.

Keith vaikutti aidon innostuneelta - tai sitten lääkitys on kunnossa. Mies on selvästi iloinen päästessään toteuttamaan UMA-konseptia korkealla prioriteetilla, hallituksen tuen kanssa. "We can now press the gas pedal" taisi olla vertaus jota käytti pariin kertaan.

Ostaisin tätä lappua lisää ovista ja ikkunoista jos vain olisi rahaa. 

0
+1
0
-1
0
0
8.6.2017, 10:39
+2
Liittynyt:
7.4.2017, 10:35
Viestejä:
29

Jyväskylän divestoinneista muistaakseni vihjailtiin Q1 webcastissä analyytikon kysymyksen yhteydessä ja/tai ihan suoraan esityksessä.

 

Keithillä kyllä hyvä palo tekemiseen. CFO:sta paha sanoa vielä mitään, pari pahaa nippelipalloa Keith heitti ja kohtuullisesti niistä selvisi kuukauden kahden talossa olemisella. Raportoinnin pitäisi muuttua puheiden perusteella kohtuullisen paljon, että uuden strategian toteutusta pystytään seuraamaan mahdollisimman avoimesti. Viestintään muutenkin tulossa lisää panostusta.

 

Osingosta HPJ antoi ymmärtää, että paino on kasvu-urassa ja payout-haarukka on suuntaa antava. Eli mahtaisikohan sieltä olla ensi keväänä tulossa vain sentin korotus, jolloin jäädään haarukan alarajan alle ja hybridin lunastustukseen jää hyvin rahaa. Puhdas spekulaatio parista lauseesta... 

0
+1
0
-1
0
0
9.6.2017, 01:11
+8
Liittynyt:
5.2.2016, 18:49
Viestejä:
20

Ei kai heti ensimmäisenä vuonna haluta jättää sijoittajia kylmäksi? Uskoisin osuvan annettuun haarukkaan 40-60%, mutta aivan alalaitaan(paino kasvu-urassa). Eli 15-16snt on osinkoveikkaukseni.

Jank kirjoitti:

Osingosta HPJ antoi ymmärtää, että paino on kasvu-urassa ja payout-haarukka on suuntaa antava. Eli mahtaisikohan sieltä olla ensi keväänä tulossa vain sentin korotus, jolloin jäädään haarukan alarajan alle ja hybridin lunastustukseen jää hyvin rahaa. Puhdas spekulaatio parista lauseesta... 

0
+1
0
-1
0
0
11.6.2017, 21:17
+1093
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1291

Aki Pyysing: Markkinatalous toimii sittenkin - case Technopolis (11.6.2017)

"Tehokkaista ja biittaamattomista osakemarkkinoista saarnaavat voivat tässä yhteydessä puolestani heitellä vaikka voltteja. Aliarvostuksia pörssissä on olemassa ja luultavasti tulee aina olemaan. Lisäksi ne korjaantuvat joskus. Ajankohdan arvaileminen on sitten enemmän taidetta kuin tiedettä." -Aki

0
+1
0
-1
0
0
8/29
12.6.2017, 13:52
+6493
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
5019

Technopolis twiittasi: "UMA is a hUMAn Workspace". Selvisi sekin lopulta.

0
+1
0
-1
0
0
12.6.2017, 14:40
+1037
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141

Jos katsoo yleensä toimitilamarkkinoita, kyllähän siellä uskoisi olevan kysyntää myös vähän Airbnb - tyyppiselle toimistotilan päivä- tai viikkovuokraus konseptille. Tuo on kyllä vaatii palvelun operoijalta aika paljon osaamista ja tietojärjestelmienkin pitää olla kunnossa.

Technopolisin osalta en oleta ihmeellisiä tuottoja UMA-konseptista ainakaan järin nopeasti, mutta se on kuitenkin Technopolisille erinomainen mahdollisuus viilata palveluosaaminen paljon nykyistä kovemmalle tasolle ja ehkä myös laajentua kiinteistöpalveluoperaattoriksi. Toki UMAssa on myös se hyvä puoli, että nyt Keithillä ja firmalla on mielenkiintoinen projekti, joka pitää organisaation terävämpänä. Kiinteistösijoitusbisneshän on taas luonteeltaan aika hidasliikkeistä bisnestä, jossa liika kaupankäynti kiinteistöillä syö omistajien tuoton.

0
+1
0
-1
0
0
13.6.2017, 11:00
-1
Liittynyt:
9.7.2014, 15:49
Viestejä:
9

Inderes #ROAST:ssa Technopoliksen tj Keith Silverang. Kesto n. 37min

https://www.facebook.com/inderes/videos/926510694162864/

0
+1
0
-1
0
0
14.6.2017, 11:03
+222
Liittynyt:
26.6.2014, 09:36
Viestejä:
293

Tykkäsin kovasti, hyvä Keke!!

Vaikka olikin melko kevyttä jutustelua, niin paistaa läpi, että tosissaan ovat kuunnelleet viestiä sijoittajilta. Ja jos homma menee niinkuin tavoite on, kyllähän tämä nelosen puhkaisee kevyseti!! Go go!!!

0
+1
0
-1
0
0
12/29
16.6.2017, 15:13
+6
Liittynyt:
12.9.2016, 11:36
Viestejä:
9

Kiitos hyvästä kolumnista, Aki! Viittasit kirjoituksessasi virheisiin Technopoliksen osavuosikatsauksissa? Mitähän ne mahtavat olla - voisitko yksilöidä edes yhden? En ole Technopoliksen CFO enkä muukaan työntekijä, mutta osakkeenomistajana ja ammattimaisena salkunhoitajana asia kiinnostaa minua. Luen itse kaikki suurempien listayhtiöiden osavuosikatsaukset, enkä muista huomanneeni kuin pari merkittävää virhettä viime vuosilta. Yhden sellaisen seurauksena CFO saikin lähteä. Ja puhun siis virheestä, jossa joku asia on vahingossa esitetty väärin. Sellaisia osareita on paljon, joiden sisältöä sopii epäillä, vaikka edellä mainitun määritelmän mukaista virhettä ei olisikaan.  

0
+1
0
-1
0
0
16.6.2017, 17:27
+1037
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141

Chef kirjoitti:

Kiitos hyvästä kolumnista, Aki! Viittasit kirjoituksessasi virheisiin Technopoliksen osavuosikatsauksissa? Mitähän ne mahtavat olla - voisitko yksilöidä edes yhden?

Tässä yksi esimerkki:

Technopolis julkisti 3.2.2017 vuoden 2016 tilinpäätöstiedot:

https://www.kauppalehti.fi/porssitiedotteet/technopolis-konsernin-tilinp...

Tässä tiedotteessa kohdassa "keskeiset tunnusluvut (EPRA)" osakekohtainen EPRA tulos ajalta 10-12/2016 oli laskettu väärin. EPRA tulos oli 12,7 miljoonaa euroa ja ajalla 1.10.2016-31.12.2016 Technopolisin osakemäärä oli 156,8M (osakeanti oli syyskuussa ja merkitty kaupparekisteriin.). Oikea osakekohtainen EPRA tulos ajalta 10-12/2016 oli 0,081 euroa, ei 0,10 euroa kuten tuossa pörssitiedotteessa lukee.

Vähän ylempänä keskeiset tunnusluvut tulos/osake kohdassa on kyllä käytetty oikeaa jakajaa.

JK. Tuollaisia huolimattomuusvirheitä ei muuten helposti tule, jos noissa taulukoissa on rivit keskimääräinen osakemäärä kauden aikana ja osakemäärä kauden lopussa,  silloin kun osakemäärä muuttuu osakeannin vuoksi merkittävästi eri kohdissa. Jos kauden aikana ei osakemäärä merkittävästi muutu, toki yksi osakemääräluku eli laskuissa käytetty jakaja on ihan riittävä. Monet kansainväliset sijoittajat pitävät siitä, että näissä taulukoissa näkyy suoraan osakemäärän kehitys. Ja sitten vielä uudelle CFO vinkkinä, että merkitseviä numeroita pitäisi olla sopivasti, ainakin neljännesvuosituloksissa. 0,075 on osakekohtaisena Q4 tuloksena aika eri luku kuin vaikka 0,084, vaikka molemmat voidaan toki pyöristää 0,08:aan.

1
+1
0
-1
1
0
17.6.2017, 15:48
+6493
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
5019

Chef kirjoitti:

Kiitos hyvästä kolumnista, Aki! Viittasit kirjoituksessasi virheisiin Technopoliksen osavuosikatsauksissa? Mitähän ne mahtavat olla - voisitko yksilöidä edes yhden?

Pahin oli Q1 2013, kun alihintaisen suunnatun hybridin jälkeen hybridiä ei vähennetty osakekohtaisesta varallisuudesta. Ei välttämättä pykälien vastainen (en siis tarkistanut), mutta törkeän harhaanjohtava. Seuraavassa Q2 2013 mentiin jo sitten oikeilla luvuilla, ilman turhia selityksiä. Mie irrotin väliaikaisesti koko narikasta noiden osareiden välissä. Sitten palasin omistajaksi, kun osake oikeilla luvuilla alkoi vaikuttaa kovin alihintaiselta ja arvelin markkinataloudessa tapahtuvan vielä henkilövaihdoksiakin.

0
+1
0
-1
0
0
19.6.2017, 12:58
+6
Liittynyt:
12.9.2016, 11:36
Viestejä:
9

Kiitos esimerkeistä. Ensimmäisen osalta uskallaan kuitenkin olla eri mieltä. Asiallisesti olet ihan oikeassa, mutta tuo osakeannilla laimennettu tulos tulee ymmärtääkseni sekä IFRS- että EPRA- laskentasääntöjen mukaan laskea tilikauden keskimääräistä osakemäärää käyttäen eri tilikausien vertailukelpoisuuden parantamiseksi. Jälkimmäisen esimerkin osalta lienet sen sijaan oikeassa, mutta luultavasti eri syystä kun uskot. Oma pääoma / osake -tunnusluvusta tulee käsitykseni mukaan vähentää oman pääoman ehtoinen laina JA käyttää katsauskauden lopun osakkeiden lukumäärää. Laskeskelin yhtiön luvuista, että ilmeisesti hybridi on vähennetty omasta pääomasta mutta jakajana on käytetty edellisen tilikauden lopun - eikä katsauskauden - osakkeiden lukumäärää. Itse pääsin opo/osake lukuun 5,2 euroa vs yhtiön ilmoittama 6,0 euroa eli merkittävästi heikompaan arvoon keskeisessä tunnusluvussa. Jos joku Technopoliksessa lukee tätä palstaa, niin asiaan voisi jo akateemisesta mielenkiinnosta palata.

JOS minkä tahansa listayhtiön esittämissä luvuissa tai muissa tiedoissa on merkittävä virhe, olisi mielestäni tärkeää ilmoittaa asiasta Finanssivalvonnalle. Mikäli yhtiöt opetetaan siihen, että virheistä tulee seuraamuksia, niin virheet todennäköisemmin vähenevät. Tämä puolestaan on tärkeää siksi, että yhtiöiden julkaisemaan talousinformaatioon täytyy voida luottaa. Ja tämän luottamuksen vaalijoiksi kai ne tilintarkastajatkin on tehtäviinsä palkattu.

0
+1
0
-1
0
0
16/29
19.6.2017, 16:32
+1037
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141

Chef kirjoitti:

Kiitos esimerkeistä. Ensimmäisen osalta uskallaan kuitenkin olla eri mieltä. Asiallisesti olet ihan oikeassa, mutta tuo osakeannilla laimennettu tulos tulee ymmärtääkseni sekä IFRS- että EPRA- laskentasääntöjen mukaan laskea tilikauden keskimääräistä osakemäärää käyttäen eri tilikausien vertailukelpoisuuden parantamiseksi.

Kyllä tuossa on osakekohtainen tulos, laimennettu kohdassa on käsittääkseni virhe. Aloitetaan siitä mitä EPRA sanoo asiasta:

http://www.epra.com/media/EPRA_BPR_Guidelines_2016_1481536374659.pdf

Kohta 3.1: EPRA Earnings Per Share (EPRA EPS) should be calculated on the basis of the basic number of shares (in line with IFRS earnings).

Mennään sitten siihen mitä IAS eli IFRS sanoo asiasta:

http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/docs/consolidated/ias33_e...

33.19 For the purpose of calculating basic earnings per share, the number of ordinary shares shall be the
weighted average number of ordinary shares outstanding during the period.

JA (tämä kohta on IAS dokumentissa lihavoitu.)

33.26 The weighted average number of ordinary shares outstanding during the period and for all periods presented shall be adjusted for events, other than the conversion of potential ordinary shares, that have changed the number of ordinary shares outstanding without a corresponding change in resources.

Tämän perusteella lähtisin  siitä, että IFRS:ssa ja EPRAssa on syytä käyttää ainakin samaa osakemääräjakajaa. Kun Q4 tulos myös esitetään ensin, lähtisin siitä, että muut tiedotteen luvut on sitten syytä oikaista Q4 periodin osakemäärän mukaan.

Kuitenkin tässä Technopolisin pörssitiedotteessa on käytetty eri jakajaa IFSR ja EPRA tuloksille, tuo ei ole EPRAn ohjeiden mukaista.

https://www.kauppalehti.fi/porssitiedotteet/technopolis-konsernin-tilinp...

Sitten vielä toinen huomioitava kohta:

IAS 33.70 mukaan kun EPS esitetään pitää laskelmissa esittää laskelmissa käytettävä osakemäärä:

https://www.iasplus.com/en/standards/ias/ias33

0
+1
0
-1
0
0
19.6.2017, 16:36
+1037
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141

Q1 2017 osavuosikatsauksessa on muuten myös EPRA vertailuluvut hyvin mystisiä. IFRS 1-3 2016  ja IFRS 1-12 2016 on oikaistu ilmeisesti nykyisellä noin 156.8M osakemäärällä (Q1 2016 0,09 EPS /13,8M tulos)

Kuitenkin EPRA 1-3 2016 ja 1-12 2016 on oikaistu  jollain ehkä noin 123M osakemäärällä (0,10 EPS/12,3 M tulos).

Kuitenkin EPRA best practises recommendations sanoo, että EPRA tulos esitetään linjassa IFSR:n osakemäärälaskujen mukaan.

"EPRA Earnings Per Share (EPRA EPS) should be calculated on the basis of the basic number of shares (in line with IFRS earnings). " - http://www.epra.com/media/EPRA_BPR_Guidelines_2016_1481536374659.pdf - kohta 3.1

0
+1
0
-1
0
0
26.6.2017, 00:18
26.6.2017, 12:34
+6
Liittynyt:
12.9.2016, 11:36
Viestejä:
9

Nämä jakajana käytettävät osakemäärät näyttävät olevan hankalia. Technopoliksen vuosikertomuksessa (esim. 2016 s. 58) kerrotut tunnuslukujen laskentakaavat ainakin käyttävät tilikauden keskimääräistä osakemäärää jakajana sekä tulos / osake että NAV / osake -tunnuisluvuissa. Jostain syystä OPO / osake -tunnusluvussa käytetään kuitenkin raportointipäivän osakemäärää eikä tilikauden keskimääräistä osakemäärää. Mielestäni ristiriitaista, mutta kai tilintarkastaja on tunnuslukujen laskentasäännöt sentään tarkistanut?

Tulos/osake, laimentamaton Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos - oman pääoman ehtoisen lainan korkokulut Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilikaudella keskimääri

Tulos/osake, laimennettu Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos - oman pääoman ehtoisen lainan korkokulut Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu lukumäärä tilikaudella keskimäärin

Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share) Nettovarallisuus (EPRA NAV) Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu lukumäärä tilikaudella keskimäärin

Oma pääoma/osake Oma pääoma osakkeenomistajille - oman pääoman ehtoinen laina Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä raportointipäivänä

0
+1
0
-1
0
0
20/29
3.7.2017, 13:28
+6493
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
5019

Pokeripöydästä saa yleensä paljon hyvää informaatiota. Ihmettelin miksi perjantaina Technopolis nousi poikkeuksellisen paljon ja syy selvisi kyselemällä heti: Inderes on päivittänyt näkemyksensä. Luin tänään analyysin, ja ei oikeastaan mitään huomautettavaa. En olisi ainakaan itse tehnyt parempaa. Hilpeää tässä on, että kyseessä on sama kiinteistöyhtiö pyöreästi samoilla kiinteistöillä ja muullakin taseella kuin toukokuussa, jolloin kurssi ja Indereksen tavoitehinta olivat 20% alempana. Indereksen tavoitehinta nyt siis @4,10 ja kurssi @3,75.

Lisäksi tässä taas on näyttö siitä, miten yhden narikan yksi analyysipäivitys vaikuttaa kurssiin radikaalisti. Tehokkaat markkinat, my ass.

0
+1
0
-1
0
0
3.7.2017, 15:15
-34
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1537

Blackstone osti Spondan 20 % markupilla. Tämä nosti Techonopoliksen (ja Stockmannin) arvostusta markkinoilla saman verran. Jos ja kun uutta ostajaa ei vuoteen pariin tule, niin tämä markup sulaa pois. Etenkin kun toimisto-, ja etenkin liiketilaa, valmistuu todella paljon samaan aikaan ja käyttöasteet ovat yhtäjaksoisessa laskussa jo ainakin 15 perättäistä vuotta.

Kun assetit ovat kallistuneet tarpeeksi pitkään, syntyy Mandatumin ja Inderesin kaltaisia nuorten miesten "analyysi"taloja, joita lukevat toiset nuoret miehet, joiden historiahorisontissa on aina kannattanut ostaa, eikä ikinä myydä. Kävin aikamoista vääntöä 1990-luvun lopulla Mandatumin "analyytikkojen" kanssa sähköpostitse näiden suosituksista. Suora dejavu Inderesin ja vastaavien tämän päivän menoon. Niin se unohtuu 15+ vuodessa. 

Näitä "analyyseja" yhdistää ennen ja nyt sama harha: niissä on hyvin vähän asiaa vähänkään pidemmän aikavälin kehityksestä, mutta nopeaa päivitystä päivittäiseen ja kuukausittaiseen kohinaan. Jännästi jengi menee tähän harhaan: "analyytikot" antavat lähes kaikille osakkeille hyvin lähellä nykyhintaa olevan tavoitehinnan (jolloin ne myöskin harvoin ovat väärässä lyhyellä tähtäimellä). Toisin sanoen ne ottavat hintatason markkinoilta. Mutta samaan aikaan ne myyvät "näkemystä". Eikä tätä tunnu monikaan tajuavan. 

Akillakin tehokkaiden markkinoiden hypoteesi hakusessa: 

Markkinoiden toimiessa tehokkaasti kaikki julkinen ja yrityksen arvon kannalta oleellinen uusi tieto heijastuu välittömästi ja täysimääräisesti arvopapereiden (esimerkiksi osakkeiden) hintoihin.[1] Tehokkaan hintareaktion tulisikin siis tapahtua "heti" ja "oikein" informaation julkistamishetkellä. 

-Wiki

Technopoliksen kurssi nousee heti, kun Inderes nostaa sen suositusta eli julkistaa korkeamman tavoitehintansa. Inderes siis on informaatiokanava Techonopoliksen arvostukseen. Ei tässä ole mistään tehottomuuksista markkinoilla kyse. Inderesin vaikutusvalta taasen perustuu laumaälyyn eli keskimäärin kannattaa seurata laumaa, niin tulee harvemmin syödyksi. Inderesillä on nyt tämä johtajan rooli, koska se on hyvin markkinoitu, eikä höttö ole vielä paljastunut, kun kurssit ovat nousseet putkeen kohta vuosikymmenen. Tällainen on mahdollista vain lilliputtivaihdollisten firmojen kohdalla. Esimerkiksi Halliburtonlla on 29/38 "Buy"-suositusta tällä hetkellä ja ollut koko kevään, kun kurssi on laskenut 25 % ja näkymät helvetin synkät. 

aNyt kuitenkin yhtiö on saanut uudistuneen hallituksen ja päivitetyn strategian myötä omistaja-arvon luontia korostavan suunnan ja yhtiön on selkeästi viestinyt ettei se tee strategiakaudella 2017-2020 osakeanteja, vaan keskittyy nyt omistaja-arvon kasvattamiseen ja osakekohtaisten tunnuslukujen parantamiseen. U

-Inderes

No mitä se Technopolis lupasi "uudessa" strategiassan?

-Omavaraisuus pidetään >35 %, jotta rahoitus ei vaarannu/kallistu.

=> tiukka raja investoinneille ja osingon maksulle

-Ei osakeanteja

=> kaikki raha muiden tavoitteiden saavuttamiseen on saatava joko lainana tai tulorahoituksena

-Osakekohtaisen tuloksen (EPRA) kasvu 8‒10 % vuodessa 

-Osakekohtaisen nettovarallisuusarvon (EPRA NAV) kasvu vähintään 5 % vuodessa

=>Vaatii  investointeja

- Tavoitteena maksaa vuosittain kasvava osinko, joka on 40‒60 % EPRA operatiivisesta tuloksesta

=> Osinko-osuutta KASVATETAAN! Millä rahalla? Ja miten tämä onnistuu em. muut tavoitteet huomioon ottaen

Mikä tässä "uudessa strategiassa" oli uutta? Nämä ovat toiveita, fantasioita, eivät tavoitteita. Niistä puuttuu keinot niiden toteuttamiseen ja samalla ne lukitsevat toinen toisiaan. Ainoa realistinen keino ovat divestoinnit, mutta kuka ostaa? No sitten tuli Blackstone, joka osti ja siitä sitten toiveita, että ehkä nyt sitten kuitenkin voisi vaikka, kunhan ainakin muut näin uskovat...

. Myös Suomessa tuottovaatimukset ovat viime vuosina laskeneet, mutta ne ovat edelleen suhteellisen korkeita verrattuna muihin pohjoismaihin. Suomessa toimistokiinteistöjen nettotuoton ja riskittömän koron välinen erotus eli riskipreemio onkin ennätyksellisen korkealla tasolla tällä hetkellä (4,9 %) ja Suomessa toimistot tarjoavat suhteellisesti vahvaa tuottoa:

-Inderes

Joo. Vuokraa saa, kunhan saa vuokrattua:

Vuokratuottoprosentit pitäisi aina laskea koko kiinteistömassasta. Ei vuokratusta osuudesta. Yhden yhtiön tasolla tämä tietysti tapahtuukin, mutta Inderes ottaa tässä iloisesti benchmarkiksi korjaamattoman vuokratuoton.

Tuosta Blackstonen maksamasta preemiosta kannattaa muistaa se, että Spondalla on liiketilaa kolmannes ja sen käyttöasteet ovat hyvin vahvat vs. toimistot.

Todettakoon vielä, että kiinteistösijoittaminen kasvubusineksena toteutuu noilla kasvuprosenteilla VUODEN mittakaavassa vain kovan buumin aikaan ja sikäli Technopoliksen tavoitteet ovat täysin idiootit. Yritetään yhdistää kovaa, vähäriskistä, kasvua kiinteistöbusineksen tasaisuuteen. Ja todellakin vain yritetään, koska ei esitetä mitään (ainakaan uusia) keinoja. Itse jos sijoittaisin kiinteistöihin, niin tavoitteeni eivät koskaan olisi kovia VUOSIprosentteja, koska alalla isot voitot tehdään kriiseissä. Jännästi tästä on vasta alta 10 v  finassikriisistä ja kiinteistösijoitusfirma Suomessa ei ole oppinut mitään. Tai siis sen omistajat, jotka tilasivat tällaisen "strategian". 

0
+1
0
-1
0
0
3.7.2017, 18:05
Käyttäjän JR kuva
+1444
Liittynyt:
30.6.2014, 14:42
Viestejä:
454

Dharma kirjoitti:

Technopoliksen kurssi nousee heti, kun Inderes nostaa sen suositusta eli julkistaa korkeamman tavoitehintansa. Inderes siis on informaatiokanava Techonopoliksen arvostukseen. Ei tässä ole mistään tehottomuuksista markkinoilla kyse.

Monet ihmiset markkinoiden tehottomuudesta puhuessaan pitävät osakkeen "oikeana hintana" sen tulevien tuottojen diskontattua odotusarvoa, ja siis väittävät että osakkeen markkinakurssi heijastelee tätä usein tehottomasti.

Tässä sun versiossa ollaan kiinnostuneita vain osakkeen kurssista (koska inderesin arvio ei tietenkään merkittävästi vaikuta firman tuleviin tuloihin), eli päädytään perustelemaan että markkinat ovat tehokkaat, koska ne kertovat tehokkaasti millä hinnalla osakkeesta parhaillaan käydään kauppaa.

Tällä määritelmällä olet tietysti triviaalisti oikeassa, mutta muille lukijoille on ehkä hyödyllistä avata mitä tässä perusteltiin.

0
+1
0
-1
0
0
3.7.2017, 18:40
-34
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1537

JR kirjoitti:

Monet ihmiset markkinoiden tehottomuudesta puhuessaan pitävät osakkeen "oikeana hintana" sen tulevien tuottojen diskontattua odotusarvoa, ja siis väittävät että osakkeen markkinakurssi heijastelee tätä usein tehottomasti.

Tässä sun versiossa ollaan kiinnostuneita vain osakkeen kurssista (koska inderesin arvio ei tietenkään merkittävästi vaikuta firman tuleviin tuloihin), eli päädytään perustelemaan että markkinat ovat tehokkaat, koska ne kertovat tehokkaasti millä hinnalla osakkeesta parhaillaan käydään kauppaa.

Tällä määritelmällä olet tietysti triviaalisti oikeassa, mutta muille lukijoille on ehkä hyödyllistä avata mitä tässä perusteltiin.

Viestissäsi on vastaus itsellesi (tummennettu). Tarvitse todennäköisyysjakauman muodostaakseni odotusarvon. Markkinat estimoivat sen informaatiosta. Inderesillä on informaatiovoimaa, koska markkinat sille sellaista antavat.

Tämä on tietysti triviaalia väittelyä, kuten aiempi vääntö siitä, mitä "odotusarvo" tarkoittaa historiallisesti markkinoilla. Money talks, bullshit walks.

0
+1
0
-1
0
0
24/29
3.7.2017, 23:30
+36
Liittynyt:
27.6.2014, 18:30
Viestejä:
33

Dharma kirjoitti:
JR kirjoitti:

Monet ihmiset markkinoiden tehottomuudesta puhuessaan pitävät osakkeen "oikeana hintana" sen tulevien tuottojen diskontattua odotusarvoa, ja siis väittävät että osakkeen markkinakurssi heijastelee tätä usein tehottomasti.

Tässä sun versiossa ollaan kiinnostuneita vain osakkeen kurssista (koska inderesin arvio ei tietenkään merkittävästi vaikuta firman tuleviin tuloihin), eli päädytään perustelemaan että markkinat ovat tehokkaat, koska ne kertovat tehokkaasti millä hinnalla osakkeesta parhaillaan käydään kauppaa.

Tällä määritelmällä olet tietysti triviaalisti oikeassa, mutta muille lukijoille on ehkä hyödyllistä avata mitä tässä perusteltiin.

Viestissäsi on vastaus itsellesi (tummennettu). Tarvitse todennäköisyysjakauman muodostaakseni odotusarvon. Markkinat estimoivat sen informaatiosta. Inderesillä on informaatiovoimaa, koska markkinat sille sellaista antavat.

Eikö tämä nimenomaan tarkoita, että markkinat eivät olisi tehokkaat? Ei analyysiyhiö tuota mitään uutta tietoa, vaan analysoi julkisesti saatavilla olevaa informaatiota. Tehokkailla markkinoilla tämän informaation kaiketi pitäisi siirtyä hintaan välittömästi, kun yhtiö julkistaa tiedot eikä vasta silloin, kun joku ulkopuolinen tekee siitä analyysin. Inderesin tuottama informaatio ei myöskään vaikuta millään tavalla yhtiön todelliseen odotusarvoon ja se, että yksittäinen analyysi jo tunnetusta informaatiosta muuttaa markkinoiden estimoimaa odotusarvoa yhtiölle, on todiste lähinnä markkinoiden tehottumuudesta.

 

0
+1
0
-1
0
0
3.7.2017, 23:53
-34
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1537

Tince111 kirjoitti:
Dharma kirjoitti:
JR kirjoitti:

Monet ihmiset markkinoiden tehottomuudesta puhuessaan pitävät osakkeen "oikeana hintana" sen tulevien tuottojen diskontattua odotusarvoa, ja siis väittävät että osakkeen markkinakurssi heijastelee tätä usein tehottomasti.

Tässä sun versiossa ollaan kiinnostuneita vain osakkeen kurssista (koska inderesin arvio ei tietenkään merkittävästi vaikuta firman tuleviin tuloihin), eli päädytään perustelemaan että markkinat ovat tehokkaat, koska ne kertovat tehokkaasti millä hinnalla osakkeesta parhaillaan käydään kauppaa.

Tällä määritelmällä olet tietysti triviaalisti oikeassa, mutta muille lukijoille on ehkä hyödyllistä avata mitä tässä perusteltiin.

Viestissäsi on vastaus itsellesi (tummennettu). Tarvitse todennäköisyysjakauman muodostaakseni odotusarvon. Markkinat estimoivat sen informaatiosta. Inderesillä on informaatiovoimaa, koska markkinat sille sellaista antavat.

Eikö tämä nimenomaan tarkoita, että markkinat eivät olisi tehokkaat? Ei analyysiyhiö tuota mitään uutta tietoa, vaan analysoi julkisesti saatavilla olevaa informaatiota. Tehokkailla markkinoilla tämän informaation kaiketi pitäisi siirtyä hintaan välittömästi, kun yhtiö julkistaa tiedot eikä vasta silloin, kun joku ulkopuolinen tekee siitä analyysin. Inderesin tuottama informaatio ei myöskään vaikuta millään tavalla yhtiön todelliseen odotusarvoon ja se, että yksittäinen analyysi jo tunnetusta informaatiosta muuttaa markkinoiden estimoimaa odotusarvoa yhtiölle, on todiste lähinnä markkinoiden tehottumuudesta.

 

Ei lääkärikään syöpää aiheuta, vain toteaa ja koska uskot lääkäriä, niin reagoit voimakkaasti. Yhtiöt eivät myöskään julkista kuin pienen osan siitä tiedosta, jonka perusteella sijoittajien on pääteltävä yhtiön oikea arvo. Sellaista tietoa näet sillä ei ole. Ei kellään. Markkinoilla kilpailevat arvaukset ottavat jatkuvasti yhteen. Ei myöskään ole  mitään oikeaa tapaa reagoida uuteen informaatioon. Vain arvauksia siitä, mikä on oikea.

Inderesin Technopoliksen "laaja katsaus" on kokoelma tarkkoja arvauksia. Koska ne näyttävät fiksuilta, ja koska parempaakaan tietoa ei ole, ihmismieli antaa helposti tällaiselle painoarvoa. Minulle nuo laskelmat ovat ihan roskaa, koska niistä saa ulos ihan mitä haluaa. 

Akilla ja PP:llä on vuosia ollut sama pinttymä, jossa "täydellisten markkinoiden hypoteesi" kumotaan kerta toisensa jälkeen sillä, että joku osake laskee tai nousee jonkun impulssin seurauksena tavalla, jota Aki ja PP eivät ymmärrä. Molemmat tulkisevat omat puutteensa markkinoiden puutteiksi. Niin kuin kaikki muutkin. Ja tästä se arvausleikki saa alkunsa. 

Minulle Technopolis on nykyarvossaan tai siitä saatavilla tiedoilla sysipaska sijoituskohde. Sen toimiala kohtaa rajuja kustannuspaineita nyt ja jatkossa. Se on raskaasti vivutettu aikana, jolloin korkotaso on ollut historiallisen pitkään historiallisen alhainen. Sen olisi pitänyt tehdä nykyisellä korkotasolla ja matkalla sinne valtaisat voitot. Nyt sen edessä on joka suunnalta pelkkää paskaa: korkotaso, kilpailu, markkinan koko, jne. Ja sitten jotkut ammatti"analyytikot" sanoo, että osta tätä lisää, koska meidän malli näyttää, että sen pitäisi olla 10 % nykyistä kalliimpi. Lol. Pahkasikaa monella tapaa. Minun mallini sanoo, että vivutetut assetit, etenkin toimistot tundralla, ovat helposti 50 % liian kalliita. 

Esim näin:

-Techopoliksen korkotaso 2,54 % nyt. Inderes olettaa 2,80 %. Minä oletan 4,80 %. 0,02*890=17,8me pa.

-Inderes ei puhu mitään kiinteistöverosta. Nyt 7,4me pa. Minä oletan 12,4 me pa. = 5me.

Jo tästä -22,8me pa. n. 40 % nettotuloksesta, ja siten nettoarvosta pois. Eli myy, tavoitehinta -40 %. Ja tämä vain hieman varioimalla muutamaa parametria. Siihen päälle käyttöasteet, jotka ovat kovassa paineessa, toimistotilan rakennemuutos eli vuokrataso-oletukset ja hups saadaankin ihan helvetin iso haarukka ihan pienillä muutoksilla oletuksissa. Siihen valistunut arvaukseni painottaa negapuolta ja selkeä signaali: jätä väliin. Ja tällä tavoin katson kaikkea muutakin, mihin sijoitan. Ei tässä ole mitään Technopolis-spesifistä muuta kuin sattumien kautta suuri suosio tälle firmalle palstoilla.

0
+1
0
-1
0
0
3.7.2017, 23:59
+36
Liittynyt:
27.6.2014, 18:30
Viestejä:
33

Ihan hyvää settiä, mutta ei liity millään lailla keskusteluu markkinoiden tehokkuudesta. smiley Sinänsä jännä, että ensin epäsuorasti "todistat" joka viestissäsi, että markkinat eivät ole tehokkaat (ainakaan siten kuin perinteisesti ajatellaan), mutta päädyt silti päinvastaiseen johtopäätökseen. Ehkä me sitten ymmärrämme markkinoiden tehokkuuden kovin eri lailla.

 

0
+1
0
-1
0
0
4.7.2017, 00:29
-34
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1537

Tince111 kirjoitti:

Ihan hyvää settiä, mutta ei liity millään lailla keskusteluu markkinoiden tehokkuudesta. smiley Sinänsä jännä, että ensin epäsuorasti "todistat" joka viestissäsi, että markkinat eivät ole tehokkaat (ainakaan siten kuin perinteisesti ajatellaan), mutta päädyt silti päinvastaiseen johtopäätökseen. Ehkä me sitten ymmärrämme markkinoiden tehokkuuden kovin eri lailla.

 

Asiaa ei voi todistaa. Lisäksi kyseessä on pitkälti määrittelykysymys. Hypoteesi olettaa, että "informaatio" on rajattu ja tunnettu entiteetti, mitä se ei tietenkään ole. Paras arvaus "informaatiosta" on todennäköisyysjakauma. Tätä Mandatumin pojat eivät ymmärtäneet 1990-luvun lopullta eivätkä Inderesin pojat tänä päivänä. Piste-estimaateilla ei tee mitään, jos jakaumaa ei samalla esitetä. Se joka käyttää piste-estimaatteja mainitsematta jakaumista, ei ymmärrä lainkaan mitä on tekemässä ja siksi on hyödytön.

Relevantissa määrittelyssä täydellisistä markkinoista markkinoiden oletetaan estimoivan todennäköisyysjakaumat riittävän nopeasti ja oikein (miten sitä sitten mitata), jotta samasta informaatiosta pystyisi kategorisesti tekemään parempia estimaatteja (mitä se sitten tarkoittaakaan). Näin kirjoitettuna määritelmästä heti huomaa, että "tehokas" ratkaisu voi olla hyvin lave, oskilloiva tai mitä tahansa muuta, mitä erilaisiin todennäköisyysjakaumiin liittyy. Aki käsittelee estimaatteja pisteinä ja kun piste muuttuu, niin kyseessä on "todiste" jostain. No ei ole.

Tämä kaikki on vielä hirveän teoreettista verrattuna siihen, miten prosessi menee. Emme tiedä paneeko panomies oikeasti. Emme tiedä, onko Inderesillä metodi, jolla arvottaa käytettävissä olevasta informaatiosta tulevaisuutta paremmin ne, joilla tätä metodia ei ole. Halu uskoa on, koska panettaa ja panomieheltä voi saada hyviä vinkkejä. Itsensä toteuttavia ennusteita, kunnes katoavat havaintohorisontista epäonnistuttuaan.

Pointti alkuperäisessä lainauksessani Akin kommenttiin oli yksinkertaisesti se, ettei Akin päättely ole validia. Inderes voi hyvin olla Technopoliksen informaatioväylä tai olla olematta, mutta piensijoittajien pienistä kaupoista ei tätä voi millään todistaa puoleen tai toiseen. Sopuli-ilmiön sen sijaan voi: tällä hetkellä Inderesin suositukset saavat piensijoittajat ostamaan.

Ylipäätään tähän Technopolikseen näyttää liittyvän pakkomielteistä huomiota. Se on ollut paska sijoitus ja jatkossa näkymät ovat heikoimmasta päästä.

Korkotason ja luottojen saatavuuden poikkeuksellisen edullisuuden takia punaisen käyrän pitäisi olla raketoinut 2009-2017. Jos firmassa olisi siis ollut ideaa. Esim. Vanguardin REIT ETF on yli nelinkertaistunut 2008 pohjista ja +60 % finanssikriisin edellisiin huippuihinkin nähden. Technopolis ei.

https://finance.yahoo.com/chart/VNQ#eyJtdWx0aUNvbG9yTGluZSI6ZmFsc2UsImJv...

Näillä molemmilla on ollut olennaisesti samat toimintaolosuhteet.

 

0
+1
0
-1
0
0
4.7.2017, 10:55
+36
Liittynyt:
27.6.2014, 18:30
Viestejä:
33

Tietenkin asian voi todistaa, jos tehokkaat markkinat määritellään kuten wikipedian sitaatissasi teit pari vastausta ylempänä. Edelleenkään minkään markkinoiden analyysifirman tuottamilla estimaateilla ja todennäköisyysjakaumilla ei ole mitään vaikutusta siihen, mikä on ns. oikea odotusarvo yritykselle. Aivan eri keskustelu on toki, että onko oikean odotusarvon ja markkinoiden estimaatin välinen ero riittävän iso, että kulujen jälkeen siitä on mahdollista hyötyä. Ja että onko osuvat tai osumattomat arviot tuuria vai ei. Näillä ei kuitenkaan edelleenkään ole mitään tekemistä keskustelussa siitä, että ovatko markkinat tehokkaat määrittelemään "oikean" hinnan vai eivät.

Ja miten asian voi todistaa? No, vaikka siteeraamalla sinua:

-" tällä hetkellä Inderesin suositukset saavat piensijoittajat ostamaan."

-"Yhtiöt eivät myöskään julkista kuin pienen osan siitä tiedosta, jonka perusteella sijoittajien on pääteltävä yhtiön oikea arvo. Sellaista tietoa näet sillä ei ole. Ei kellään. Markkinoilla kilpailevat arvaukset ottavat jatkuvasti yhteen. Ei myöskään ole  mitään oikeaa tapaa reagoida uuteen informaatioon. Vain arvauksia siitä, mikä on oikea."

-"Inderesin Technopoliksen "laaja katsaus" on kokoelma tarkkoja arvauksia. Koska ne näyttävät fiksuilta, ja koska parempaakaan tietoa ei ole, ihmismieli antaa helposti tällaiselle painoarvoa. Minulle nuo laskelmat ovat ihan roskaa, koska niistä saa ulos ihan mitä haluaa."

-"Ja sitten jotkut ammatti"analyytikot" sanoo, että osta tätä lisää, koska meidän malli näyttää, että sen pitäisi olla 10 % nykyistä kalliimpi. Lol. Pahkasikaa monella tapaa."

-"Jo tästä -22,8me pa. n. 40 % nettotuloksesta, ja siten nettoarvosta pois. Eli myy, tavoitehinta -40 %. Ja tämä vain hieman varioimalla muutamaa parametria."

-"Näitä "analyyseja" yhdistää ennen ja nyt sama harha: niissä on hyvin vähän asiaa vähänkään pidemmän aikavälin kehityksestä, mutta nopeaa päivitystä päivittäiseen ja kuukausittaiseen kohinaan."

-"Technopoliksen kurssi nousee heti, kun Inderes nostaa sen suositusta eli julkistaa korkeamman tavoitehintansa"

Eli yksinkertaisesti: Jos mielestäsi täysin arvottomilla analyyseilla ja "lauma-ajattelulla" voidaan vaikuttaa osakkeen hintaan, niin ei markkinat minkään määritelmän mukaan voi olla tehokkaat? Se, että analyysiyhtiö analysoi julkisesti saatavilla olevaa informaatiota ja saa aikaan kurssireaktion, on nimenomaan todiste siitä, että markkinat eivät ole tehokkaat. Se, kuka tästä pystyy hyötymään tai kenen arvio on todellisuudessa parempi/huonompi, ei ole millään tavalla relevantti asia keskustelussa markkinoiden tehokkuudesta. Voidakseen todistaa markkinoiden tehottomuuden, ei myöskään tarvitse tietää tuota yhtiön "todellista odotusarvoa", jota obv. ei voi yksiselitteisesti tietääkään, saati todistaa tietävänsä tai edes jälkikäteen tienneensä. 

 
 
 

 

 
 
1
+1
0
-1
1
0
4.7.2017, 11:02
-34
Liittynyt:
25.6.2014, 20:59
Viestejä:
1537

^^Tätä keskustelua on IMO turha käydä ja väärä ketjukin. Todettakoon nyt kuitenkin se, että et ymmärtänyt, että samastin Inderesin informaation tuottajaan, mutta vain menenneisyydessä, jolloin Inderesin vaikutusvalta markkinoihin tulevaisuudessa on määrittelemätön. Hinnanmuodotusprosessi on niin kaoottinen, ettei sitä voi mallittaa ja siten ei voida todistaa onko markkinavoimaa vai ei todellisuudessa olemassa. Kaikki täydellisten markkinoiden hypoteesiin liittyvät empiiriset tarkastelut ovat heuristisia ja käyttävät proxyja arvioimaan vaikutussuhteita, joita halutaan mitata. Jotta tämä onnistuu, täytyy tehdä lukuisia oletuksia mm. staattisuudesta, viipeiden pituuksista, jne. jolloin saadaan juuri sitä, mitä talous"tiede" tuottaa: monimutkaisia arvauksia, joiden lopputulos on äärimmäisen herkkä oletuksille. Tämä on samalla huonon tieteen määritelmä ja siksi taloustiedettä ei kannata käsitellä tieteenä sen enempää kuin yhteiskuntatieteitäkään, vaan kahvipöytäkeskusteluina.

Minun ennustukseni on, että jahka erittäin pitkään jatkunut nousumarkkina jossain vaiheessa vaihtuu pitkäksi laskumarkkinaksi, niin kukaan ei enää muista jotain inderesiä. Miksi? No koska Inderes ei tuota mitään, mikä ottaisi huomioon mitään välittömän kohinahorisontin takana ja tämän takia kohinan vaihtuessa toiseksi kohinaksi, siitä ei jää mitään jäljelle. Dharma sen sijaan porskuttaa vahvana suhdanteesta toiseen:)

0
+1
0
-1
0
0

Sivut