Olet täällä

Viimeisimmät viestit - Accounting 101

Kojamo - 17.1.2019 11.09

Hyviä pointteja. Toki Kojamo ei voi irtautua markkinasta, mutta nyt spekuloitiin, jos tulee ulkoisia tekijöitä, mikä aiheuttaisi nousupainetta vuokriin. Tällöin oletuksena on, että muutkin nostavat vuokria, kun toimivat talouden lainalaisuuksien alla. Kojamon likviditeetti on ihan ok, eli pörssinkin kautta pystyy positiota kasvattamaan. Kasvukeskuksissa on erittäin kova  kysyntä vuokra-asunnoille, joten vuokrat tuskin hirveästi dippaisivat. Tämä muuten tarkottaisi sitä, että myös kojamo pystyisi ostaa halvemmalla uusia asuntoja, jos niitä valmistuisi merkittäviä määriä. Yrityksen velanottokyky puoltaa tätä hyvin. Korjauskulut ainakin kasvukeskuksissa melko hyvin kapitalisoituvat hintaan ja helpottavat vuokrausta, joten puhtaasta menoerästä ei mielestäni voi puhua. Nämähän ovat näkemys eroja eikä absoluuttista totuutta ole.

Kojamo - 16.1.2019 20.34

FinnishDGI kirjoitti:
Accounting 101 kirjoitti:

Vähän huonosti tuli luettua. Luulin, että tämä oli sinun näkemyksesi firman arvosta :D Juu EPRA net initial yield on tosiaan 5% YTD.

Juu ei. :D Asuntojen nykyhintatasolla osakkeen hinta on varsin kohtuullinen. Toki sijoituksen kannattavuuden määrittelee pidemmällä ajanjaksolla asuntojen hintojen, vuokrien ja tuottovaatimustason kehittyminen ja kehittymisen aikajänne. Jos osakkeen hinta laskee lähitulevaisuudessa alle kahdeksan, eikä muuten suurempia muutoksia ole havaittavissa, ostan varsin suurella todennäköisyydellä. Toki odottaessa oman pääoman ja NAV:n määrä hiipii koko ajan eteen päin (ellei suurempaa käännettä ehdi tulla).

Noissa yllä olevissa laskelmissa tosiaan pointti oli vain pohtia mikä se NAV olisi tällä hetkellä, jos kaikki muu olisi niin kuin nyt on, mutta taseen asunnot olisi arvostettu tällä hetkellä korkeammalla tuottovaateella. Noissa ei siis tietenkään myöskään ole huomioitu esimerkiksi sitä, että tuottovaatimusten mahdollinen nousu tulevaisuudessa voi purkautua myös vuokrien nousun kautta, jos esim. asuntojen hintataso jäätyy nykyiseen, mutta vuokrat jatkavat nousuaan. Toki sekin on tietty mahdollista, että vuokratkaan eivät nouse.

Suurimmat huolenaiheeni Kojamon suhteen minulla kuitenkin ehkä ovat isompana: 1) saako Kojamo ajettua tulevaisuudessakin riittävät vuokrankorotukset vuokriin ilman asiakaskatoa sekä pienempänä: 2) paljonko tulevaisuudessa peruskorjaus- ja ajantasaistamisinvestointeihin käytetään tulevaisuudessa rahaa ja miten ne rahoitetaan ja 3) Kojamo alkaa tehdä samaa kuin Technopolis männä vuosina eli jakaa osinkoa ja kerää rahaa anneilla yhtä aikaa.

Noihin peruskorjauksiin Kojamo on käyttänyt viimeisen kymmenen vuoden aikana listautumisesitteen mukaan keskimäärin 30 miljoonaa vuodessa. Katsellen rakennusvuosien jakaumaa, tuosta voisi arpoa, että vuosittaisen investointitarpeen 2-3 kertaistuminen ei välttämättä ole lainkaan mahdoton skenaario tulevina vuosina.  Toki voi olla, että (varsinkin jos asuntobuumi jatkuu) noista pahimmat kohteet edelleen myydään pienemmille pelureille tai puretaan ja rakennetaan uutta tilalle.

 

1. Kaikissa vuokrasopimuksissa taitaa olla väh "inflaatio-kickkerit" eli vuokria korotetaan vähintää elintasoindeksinverran vuosittain + x%. Tämän lisäksi näyttää siltä, että Euroopan keskuspankki ei ehdi nostaa korkoja tässä syklissä ollenkaan --> tuottovaateissa ei nousupaineita, ehkä pikemminkin alaspäin, jos huomataan, että "nolla on uusi normaali". Asumistukien takia Kojamoa voi melkein verrata valtion bondiin - eli nykyisessä poliittisessa ympäristössä rahantekeminen on taattu..

2.Kojamon velkaisuus on tämän alan yhtiöksi melko matala, joten ainakaan tällä hetkellä ulkoisen rahoituksen saanti ei ole hankalaa. Edelliseen kohtaan palaten tämä raha todennäköisesti saataisiin, jopa 1,5% bondilla ja tosiaan se EPRA initial yield on 5% tällä hetkellä, joten hyvin kannattava yhtälö.

3.Kojamo pystyy helposti kattamaan nämä korjaukset vieraalla pääomalla. Matalasta velkaantuneisuudesta johtuen. Osakeanti riskiä ei siis tässä ole. Ceteris paribus.

Kojamo - 16.1.2019 16.33

Vähän huonosti tuli luettua. Luulin, että tämä oli sinun näkemyksesi firman arvosta :D Juu EPRA net initial yield on tosiaan 5% YTD.

Akin kolumni tuli luettua kyllä. Huonoa luetunymmärtämistä minulta tässä ketjussa.

Kojamo - 16.1.2019 16.16

FinnishDGI kirjoitti:
FinnishDGI kirjoitti:

Nenäliinalaskelmia:

..

Jos keskinettovuokratuotto olisi 6,1 %, olisi 230 miljoonaa tuottavan kiinteistösalkun arvo noin 3,77 miljardia. Muita varoja Kojamolla on taseessa 460 miljoonaa ja velkoja 3160 miljoonaa, josta laskennallisia verovelkoja 490 miljoonaa. Osakkeita on 247,1 miljoonaa kappaletta. Tuolla nettovuokratuotto-%:lla osakekohtainen omapääoma olisi siis noin 4,3 € ja NAV noin 5,1 €.

En muista enää tarkkaan kuinka likaiseen nenäliinaan lukuja raapustelin, mutta tuo arpomani NAV näyttäisi olevan kyllä ihan päin persettä. Oikea NAV olisi lähempänä 6,4 € per osake.

Tietty myös OPO:n  laskennassa olisi hyvä huomioda myös se, että jos taseen varojen puolella olevien asuntojen arvo laskee, niin todennäköisesti myös taseessa velkojen puolella olevien verovelkojen määrä laskee. Tokikin vaikutusta verovelkoihin on hieman vaikea arpoa, koska arvonlasku voi tulla 0-100 % osuudella niihin kiinteistöihin, joista nykyinen laskennallinen verovelka tulee.

Jos oletetaan, että asuntojen tasearvon muuttuessa (laskiessa) 5,0 miljardista 3,77 miljardiin verovelat A) laskevat samassa suhteessa (-25 %), B) katoavat kokonaan. Tarkemmin ottaen Kojamolla oli 30.9.2018 EPRA-NAV laskennassa käytettyä sijoituskiinteistöjen verovelkaa 480 miljoonaa ja rahoitusinstrumentteja 31.5 miljoonaa.Tällöin laskennallinen osakekohtainen oma pääoma olisi noin A) 4,8 € ja B) 6.3 €. NAV pysyy luonnollisesti samana, koska verovelat lisätään omaan pääomaan.

Tämä tietenkin olettaa kaiken muun pysyvän samana. Tuossa tilanteessa todennäköisesti myös korkotaso ja sitä myötä rahoituskulut olisivat nousseet, mistä taas pitäisi tehdä oletuksia siitä pystyykö Kojamo nostamaan vuokria samassa suhteessa kuin mitä rahoituskulut nousevat (30.9.2018 raportoitu keskikorko oli 1,8 %).

 

 

NO huhuhu mitä laskelmia! Kai olet sen ottanut visioisasi huomioon, että Suomi olisi erittäin syvässä lamassa, jos asuntojen hinnat dippaisivat noin paljon. Tällöin tuskin mikää osake olisi pitopaperi vaan erittäin rumasti miinuksella.

Admicom - 15.1.2019 10.15

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/admicomin-ennatysnopea-tulosjulkistus...

 

Kauppalehtikin yhtynyt hypekuoroon, aika myydä :D?

Laskentaekonomin sijoituspäiväkirja - 15.1.2019 10.06

Constilta eilen negari. Tätä aavistelinkin jo aiemmin ja onneksi toimin sen mukaan ja kevensin positiota korkeammilla hinnoilla. On kiva huomata päiväkirjan hyödyn, kun toimii sitten vielä oman analyysinsa mukaan eikä istu vain käsien päällä. Katsotaan nyt näkymät Constilta ja sitten, että myydänkö possa vai pidetäänkö vielä.

Admicom - 14.1.2019 12.24

Nämä luvut antavat boostia Admicomille tasauslaskutusta silmällä pitäen:

 

http://tilastokeskus.fi/til/rlv/2018/10/rlv_2018_10_2019-01-14_tie_001_f...

Osto/valtauskohteet Helsingin pörssissä - 14.1.2019 8.39

Erkki Sinkko on enemmän osakesäästäjä. Hänhän omistaa kaikkia helsingin pörssin yrityksiä käytännössä. Harvemmin halpa hinta on perustu yrityskaupalle. Sehän yleensä kertoo, että on tehty jotain väärin. En pitäisi tätä listaa hirveän luotettavana. Voin hyvin olla väärässä :)

Talenom - 13.1.2019 17.38

Accountorin ja fortnoxin (Briox suomessa) uhka lähinnä tulee mieleen, että ei tuo ihan sininen meri ole.

Laskentaekonomin sijoituspäiväkirja - 13.1.2019 12.03

Admicom Q4 – Liikevaihto ja kulut roimassa kasvussa

 

Liikevaihdon kasvu ylitti ennusteeni, mikä on tärkeintä, kun kyseessä on SaaS-mallilla toimiva yritys (Tuotot ovat jatkuvia). Q3 kaivattu kulujen kasvu realisoitui nyt Q4 aikana ja ylitti ennusteeni melko roimasti. Kulujen kasvun olisi voinut ennakoida paremmin etenkin palkkojen osalta, kun Q3 raportissa kerrottiin uuden tiimin aloittaneen 2.10. Adminet liten lanseerauskulut ajoittuivat siis pääasiallisesti Q4 aikana. Asiakasmäärään odotettua kovempi kasvu oli erittäin positiivinen signaali yritykseltä. Odotettua kovempi asiakasmäärän kasvu luo hyvän pohjan liikevaihdon kasvulle 2019.

 

Alla miten ennusteeni erosi toteutuneesta (Huom. tämä ennuste tehtiin ennen Admicomin liikevaihto ohjauksen nostoa):

 

Uusi taloudellinen ohjeistus vuodelle 2019

Liikevaihto ennustetta ei muutettu vaan Admicom piti sen ”yli 30% kasvua”. Kannattavuus ohjeistusta taas muutettiin: ” Alkuvuonna 2018 listautumisen yhteydessä kerroimme liikevaihdon kasvutavoitteeksi yli 30 % seuraavat kolme vuotta. Pidämme tämän ohjeistuksen vuodelle 2019 ennallaan. Sen sijaan kannattavuutta koskeva ohjeistuksemme 30-40 % käyttökate eli EBITDA -tasosta nostetaan välille 35-45 % vuodelle 2019.”

Tämänlaista ohjeistuksen nostoa olinkin ounastellut jo pidempään. Tämä nosto oli mielestäni vielä suhteellisen varovainen.

Vuoden 2018 uusasiakashankinta ei ihan ollut mieleeni, kun suurin asiakasryhmä oli rakentaminen, mikä on mielestäni Admicomin asiakassegmenteistä kaikkein riskillisin:

Uusasiakashankinnan keskittyminen kyseiseen segmenttiin nostaa hieman riskiprofiilia, kun tässä segmentissä tapahtuu kaikkein eniten konkursseja (Pitää seurata tarkasti tilastokeskuksen rakentamisen liikevaihtotilastoja, kun niitä julkaistaan kuukausittain). Talotekniikkaa pidän melko tasaisena ajurina lähivuodet, kun Suomen korjausvelka luo suurta kysyntää LVIS-yrityksille. Suurimalla osalla talotekniikka firmoista on kirjat täynnä, jopa puoleksi vuodeksi eteenpäin.

 

2019

Ennustan, että yhtiö ylittää hieman kannattavuus ohjauksensa 2019. Tämä johtuu lähinnä siitä, etteivät he budjetoi nettolaskutuksen muutosta. Liikevaihdon kasvuksi ennustan noin 36% tämä voi ylittyäkin, jos Adminet Lite kehittyy yhtä hyvin kuin loppuvuonna.

 

Alla kvartaali kohtaiset ennusteet:

 

EPS tulee kasvamaan 69% ja osakeanti kuluista oikaistu EPS kasvaa 57%. Mikäli suotuisa kehitys jatkuu voimme nähdä yli 30e hintoja jo ensimmäisen kvartaalin jälkeen. Isoin tuloskasvu ajoittuu juuri tällä ajalle (Q1) listautumiskulujen ajoituksesta johtuen. Vaikka rakentamisen sykli heikkenee, ennustan laskutuksen tasauksen nettomuutoksen olevan positiivinen, koska paljon projekteja tuloutuu vielä vuoden 2019 aikana, hyvästä syklistä johtuen. Näillä oletuksilla EBITDA % tulee olemaan noin 46.

 

Alla ”strategia” kauden (2018-2020) ennusteet, 2020 ennustan 31% liikevaihdon kasvua:

 

Ennusteeni vuosille 21-23 eivät ole muuttuneet fundamenttiensa pohjalta: kasvua 15%, 14% ja 13% viimeiselle vuodelle. Toki ennusteita on muutettu samalla tavalla kuin 19 ja 20 on muutettu liikevaihdon ja kulujen pohjalta.

 

Mittatikkua osakkeen arvostukselle

Olen laskenut osakkeelle DCF arvoa yllä mainituin perustein. DCF laskennassa olen olettanut, että kasvu on 0% vuoden 2023 jälkeen ja tuloskin pysyy samana (Sama oletus kuin Q3 jälkeisessä DCF laskennassa). Tämä ei ole järkevä oletus, mutta antaa kuvan lukijalle, että osakkeen arvo on tätä DCF arvoa paljon suurempi, jos uskoo kasvun jatkuvan tai 21-23 vuosien kasvun olevan suurempi ja päinvastoin paljon pienempi.

 

Näillä hypoteeseilla ja 10% diskonttokorolla saadaan osakkeen arvoksi 25,6 euroa. Osakkeen arvostus on näillä olettamilla siis neutraali. Olen itse valmis ostamaan osaketta, jos hinta taas notkahtaa 20-22euron välille ilman negatiivisia yhtiökohtaisia uutisia.

En näe vieläkään Admicomin kasvun hidastumiselle suuria syitä, koska laskutuksen, taloushallinnon ja resurssien hallinnan digitalisaatio trendi on edelleen vahva. Admicomin ERP järjestelmän avulla on mahdollista saada suuria taloudellisia hyötyjä, joten sen käyttöönotto pitäisi olla suurimalle osalle no brainer. Suhdanteen hidastuminenkaan ei ole suuri riski, koska Admicomin palvelu on liiketoiminta kriittinen järjestelmä, joten siitä tinkiminen on viimeisenä listalla varsinkin, kun sen avulla saadaan vielä kustannussäästöjä ja vapautetaan resursseja tuottavampaan työhön.

Uusi positiivinen ajuri osakkeelle olisi laajentuminen uuteen asiakassegmenttiin, jossa heidän ERP järjestelmästä saa vastaavia hyötyjä. Tilinpäätöksessä oli maininta, että tätä mahdollisuutta tutkitaan aktiivisesti.

 

ps. tämä ei ole sijoitussuositus