No, ei tarvitse ainakaan miettiä tankkausta tämän tiedotteen jälkeen enää tällä hetkellä.
Hyvä että siirsin tankkaukset ensi kuulle, välillä jossain käy sentään tuurikin.
Lisäedit: kun alkujärkytyksestä selviää niin kuitenkin menen painelemaan ostonappia....
Ei taida olla ihan 100% varmaa tuo osakeanti vielä: "Technopolis is planning a maximum EUR 150 million rights issue to be executed in the autumn. The details of the rights issue are still in the planning stages and the execution of the rights issue will require approval from the company’s shareholders at an extraordinary shareholders’ meeting."
Mutta kyllä olet oikeassa, ei kovin loogiselta tunnu jakaa osinkoa ja tehdä osakeanteja jatkuvasti, kun vielä nettovelkaantumisaste on siinä 135% maissa ja keskimääräinen lainakorko 2.6%..
Technopolis on maksanut osinkoa 2008-2015 jokaisena vuotena.
2012 maksullinen osakeanti
2013 maksullinen osakeanti
2016 maksullinen osakeanti jotta voidaan ostaa kuplahintaisesta Ruotsista matalatuottoinen kiinteistö
Tässä pelleilyssä ei juhli kukaan muu kuin verottaja ja annin toteuttava pankkiiriliike!
Kyllä. Tästä asiasta itseasiassa otin yhteyttä aikanaan Keithiin (2013 -ish). TP on muuten hyvin hoidettu yhtiö, mutta rahoituspuoli/operaatiot ovat olleet jo vuosia päin helvettiä vaikka osinkoa laskivatkin linjamuutoksena 2014 (17c -> 10c) ja omia pikkasen ostivatkin. Kyllähän omistaja-arvoa on tuhottu jo vuosia kun toisessa päässä tehdään kalliita anteja ja toisessa päässä maksetaan verollisia osinkoja. Nämä sijoittajien huolet on varsin hyvin ylimmän johdon tiedossa mutta jostain syystä korjaukset jäivät vain tilapäisiksi. TP:n tuloksen kohentumisessa rahoitusoperaatioiden järkevöittäminen olisi helpoin tie eli se sama mistä 2013 jo sanoin: osinko alas, omien ostot mukaan, hybridilainat helvettiin terveestä yhtiöstä...ja erityisesti combo, jossa toisella kädellä annetaan kovin verotettuja osinkoja ja toisella kädellä tehdään kovien kulujen osakeanteja.
Todella kummallista, että muuten näin hyvin hoidettu yhtiö tuhoaa jatkuvasti omistaja-arvoa rahoituspuolella. Ostan nyt vaikka sitten Akin ajatuksen omistajariskistä koska 2013 -ish rahoituspuolta järkevöitettiin mutta nyt näköjään takaisin paistilinet vaikka johto on sama.
Outo päätös kun Ruotsista saatavan hankkeen tuotto on alle takaisinostojen tuoton. Tuossa vaiheessahan pitäisi suoraan sanoa, ettei kannattavia hankkeita ole vaan jaetaan fyrkat omistajille, etenkin takaisinostojen kautta kun treidataan alle tasearvon. Onko tuolla nyt hallituksessa joku jääräporukka tai Keith itse halunnut väkisin hakea kasvua?
Eläkefirmathan tuolla ovat suurimpina omistajina. Siellä on käsittääkseni halukkuutta hajauttaa sijoituksia pois Suomesta, joten varmaan painetta on tullut suurimpien omistajien suunnalta.
Technopoliksen kiinteistösalkun tasearvo on nyt noin 1 500M€ ja tämä uusi investointi arvoltaan n.130M€. Jos tuohon 6 pinnaan tuotossa päästään niin ei tämä nyt koko salkkua mihinkään ryssi, eli itse en myyntilaidalle lähde.
Osinkojen jakoakin siinä mielessä ymmärtää että osinkotuottoa tuntuu moni sijoittaja tuijottavan, vaikka sen pitäisi olla täysin irrelevantti luku kasvuyhtiön kohdalla. Itse en osinkoja mielelläni ottaisi. Voitaisiin mielestäni jakaa ainakin puolta pienempää osinkoa nykyisestä.
Antivaltuutus on kumman iso 150M€. Periaatteessa alle puolet tuosta pitäisi heittämällä riittää, koska kassavirtaakin jää kokoajan käsittääkseni yli. Ehkä on lisää investointiuutisia tulossa. Toivottavasti korkeammilla tuottovaateilla.
En näe mitään mieltä myydä osaketta, koska korkotaso on alhainen varnaan vielä pitkään ja firma pystyy kuitenkin hyvää tuottoa tekemään. Ehkä tässäkin investoinnissa voi olla enemmän ideaa kuin miltä se näin piensijoittajalle ensitilassa näyttää. Toisaalta innokkuus lisätä tätä lappua lopahti kyllä täysin kun noista aiemmin asetetuista tuottovaateista ei sitten pidettykään kiinni.
Taas kallistuu vaaka enemmän suoriin sijoituksiin siinä mielessä että ei tarvitse jännittää minkälaisilla tuotto-odotuksilla joku pääomiani sijoittaa.
Toisaalta innokkuus lisätä tätä lappua lopahti kyllä täysin kun noista aiemmin asetetuista tuottovaateista ei sitten pidettykään kiinni.
Kyllähän Keith on aikaisemmin webcasteissa sanonut, että Ruotsista on samantasoista tuottoa turha odotella kuin mihin on TP kohdalla totuttu. Toisaalta on tosiaan myös sanonut, että tuottovaateista ei tingi, nimenomaan Ruotsin kohdalla.
Sellainen pelko tuli, että onkohan toimivalla johdolla ja eläkevakuutusyhtiöillä sama vene alla? 2013-2014 Tosiaan osinkoa tiputettiin tietoisena strategisena muutoksena ja tuolloin Keith kyllä tiesi, millaista ongelmatiikkaa samanaikaisissa osakeanneissa/osingoissa järkevän sijoittajan näkökulmasta on. Tämä tieto perustuu yksityisiin sähköposteihin jota en koe reiluksi tarkemmin referoida. Se, että nyt on palattu omistaja-arvon tuhoamiseen samanaikaisten osakeantien ja uudestaan kasvaneen osingonjaon myötä nostaa ainakin itselle pelon, että painetta tähän on tullut nimenomaan pää-omistajilta jotka haluavat reipasta osingonmaksua ja alueellisen riskin hajauttamista - tuoton kustannuksella. Mietin sitten sitäkin, että jos Keith tuolla kokemuksella ja track recordilla on nyt eläkevakuutusyhtiöiden strategisen ohjauksen alaisena niin kuinkakohan mielekkäänä Keith tilanteen kokee? Dynaamiselle Jenkkijohtajalle voi olla ottajia ja jos/kun TP ajautuisi uuden johdon myötä entistä vahvemmin pääomistajien ohjauksen alaiseksi niin huono homma.
Toisaalta kurssi nyt ottaa perinteistä vahvaa negatiivista reagointia tulevaan antiin (1) joten siitä näkökulmasta firma on juuri nyt kiinnostavampikin.
(1) omistajien klassista paistikkuutta on "mulle osinkoa paljon heti" lisäksi myös "firma käy omistajien kukkarolla!" jonka takia liian usein ja liian voimakkaasti osakeanteihin suhtaudutaan negatiivisesti. Tässäkään annissa ei olisi mitään vikaa jos samaan aikaan ei maksettaisi lähes 5% vuotuista osinkoa.
Toisaalta voihan olla, että tällä siirrolla voi olla jopa positiivinen vaikutus kurssin kehitykseen suhteessa NAViin. Suomen kiinteistömarkkinat etenkään pk-seudun ulkopuolella eivät taida innostaa suurempia rahastoja, joten Suomeen sijoittamalla Technon osakekurssin alennus suhteessa Naviin pysynee korkeana. Taasen jos pääomia hajautetaan muihin pohjoismaihin (vaikka kuplahinnoillakin) ja lisäksi yrityksen kokoluokkaa kasvatetaan, niin voisiko olla mahdollista että rahastotkin heräävät tähän nostaen osakekurssia?
Itse toki olisin ollut sillä kannalla että hajautuksella voi pyyhiä hanuria ja haetaan vaan kotimaasta tai vaikka Venäjältä&Baltiasta kovatuottoisia kohteita. Jos yrityksen NAV nousee tulosperusteisesti kovempaa vauhtia niin kyllä se kurssikin perässä tulee, vaikka alennus NAViin nähden pysyisi suurena.
(1) omistajien klassista paistikkuutta on "mulle osinkoa paljon heti" lisäksi myös "firma käy omistajien kukkarolla!" jonka takia liian usein ja liian voimakkaasti osakeanteihin suhtaudutaan negatiivisesti. Tässäkään annissa ei olisi mitään vikaa jos samaan aikaan ei maksettaisi lähes 5% vuotuista osinkoa.
Olisi, pörssistä saa ostettua euron verran Technopoliskiinteistöjä 0.84€ hintaan, annissa omistajat pakotetaan ostamaan euron verran Technopoliskiinteistöjä 1.05€ hintaan (5% kuluja, ne ovat yleensä olleet todella isoja tilisiirron kuluiksi).
Jos oletamme arvostustason pysyvän ennallaan niin jokaisesta annissa sijoitetusta eurosta häviät instanttina 0.2€.
Tuon takia jos Technopolis pyrkisi tuottamaan voittoa omistajilleen niin se järjestäisi seuraavan annin silloin kun P/B on vähintään 1.05. Siihen asti se ei investoisi mihinkään (poikkeuksia voi tehdä jos ostettavissa on erityisen halpa kiinteistö) vaan jakaisi kaiken kassavirran takaisinostoina.
"Technopoliksen katse laajentumisessa
Tapasimme kotimaisen mallisalkkuyhtiö Technopoliksen johtoa
viime viikolla. Kasvustrategian osalta yhtiön tavoitteena on jatkaa
laajentumistaan Etelä Ruotsin kasvukeskuksissa ja Kööpenhaminan
alueella. Yhtiön mukaan hinnoittelu näillä alueilla täyttä Technopoliksen
kannattavuuskriteerit, kun taas Tukholma on liian kallis.
Yhtiön on pärjännyt hyvin Suomen pienemmissä kaupungeissa,
mutta pidemmällä tähtäimellä näiden osuus on pienenemässä. Kotimaassa
kasvua haetaan pääkaupunkiseudulta sekä Tampereelta.
Toimitusjohtajan mukaan tuoreimman Göteborgin yrityskaupan
6 % tavoitetuotto on riskikorjattuna kilpailukykyinen suhteutettuna
tämän hetkiseen kotimaisen korkeariskisemmän kiinteistösalkun
7,5 % tuottoon. Techopoliksen osalta pohjoismaihin laajentuminen
tuo hajautushyötyjä, mutta toisaalta painaa tuotto‐odotuksia
nykyistä alemmalle tasolle. Näemme Technopoliksen arvostuksen
vähemmän houkuttelevana suunnitellun noin 150 miljoonan euron
osakeannin laimentaessa osakekohtaista tulosta."
No tämäpä kiva. Että pidetään 150 m € anti osinkojen jälkeen jotta voidaan ostaa matalatuottoinen kuplahintainen kiinteistö Göteborgista ja kerätään samalla vähän enemmän jotta voidaan ostaa lisää kuplahintaisia matalatuottoisia kiinteistöjä Göteborgista, Kööpenhaminasta ja Helsingistä.
Omistaja-arvon maksimointi on jäänyt aika kaus kun ostetaan kaikista kalleimmista kylistä kiinteistöjä ja unohdetaan Baltia ja muut oikeasti hyvää tuottoa tarjoavat kohteet.
Kirjoitin aika paljon ja sitten dellasin kaiken liittyen Technopoliksen osakkeen arvostukseen. Olisiko Akin uskonto? Saa poistaa, mutta turhan paljon tätä hehkutetaan.
Kirjoitin aika paljon ja sitten dellasin kaiken liittyen Technopoliksen osakkeen arvostukseen. Olisiko Akin uskonto? Saa poistaa, mutta turhan paljon tätä hehkutetaan.
Että kirjoitit hyvin perustellun kommentin, poistit perustelut ja päätit postata vaan lopputuloksena oman mielipiteesi?
Firmalla on varallisuutta kiinteistöissä 4,65 € / osake ja osakkeen hinta on 3,6 € mutta firma ei ole mielestäsi halpa?
Firma tekee 0,5 € tulosta / osake ja osakkeen hinta on 3,6 € mutta firma ei ole mielestäsi halpa?
Kolmen viime vuoden kurssikehitys negatiivinen. Osinkotuotto kait ihan ok. Ainakin 2015,
Enempää en tästä väittele. Jokainen sijoittaa tyylillään.
Onko tuo 0,4€ arviosi operatiivisesta vai ei -operatiivisesta tuloksesta? Operatiivista kertynee se 0,5€
Käyttökate ja liikevaihto eivät varmasti ole laskussa. Kannattaa lukea yhtiön viimeaikaiset tiedotteet uusista investoinneista, jos parin sadan miljoonan €:n investoinnit eivät näy liikevaihdon tai käyttökatteen kasvuna niin jotain on totaalisesti pielessä.:D Toki käyttökateprosentissa voi tulla pientä dippiä. Mihin perustat väitteesi vuokrausasteen laskusta? Oulu vaikuttaa vajaakäytöllään, mutta luulisin että sielläkin alkaa hiljalleen kääntymään.
Menneen kurssikehityksen tai osinkotuoton pohjalta en ainakaan itse lähtisi sijoituspäätöksiäni tekemään. Lisäksi tämän firman kohdalla olisi omistajan kannalta aina suotavampaa mitä pienempi tuo osinkoprosentti olisi, kuten kasvavien ja pääomia kasvun toteuttamiseen tarvitsevien firmojen kohdalla ylipäänsä.
Ellet halua argumentoida väitteitäsi niin kannattaako niitä ylipäänsä kirjoitella? Erilaiset mielipiteet toki ovat suotavia ja niitä on mukava lukea, mutta vain jos kirjoittaja viitsii näkemyksiään jotenkin perustella.
Jos Technopolis olisi jatkanut entisellään niin tuo 0.5€/osake olisi ollut oikein, mutta kannattaa muistaa että Technopoliksella on laajenemissuunnitelmia.
Mainittu on jo Göteborg tuotolla 130M€ 6.0% tuotolla jos kaikki hyvin, ja Helsinki 33M$ 6.6% tuotolla jos kaikki hyvin. Oletetaan toisaalta että tuo Göteborg oli harvinaisen matalatuottoinen investointi, mutta toisaalta että joskus tulee jotain ongelmia, joten laskekaamme että lähitulevaisuuden investoinnit tuottavat 6.5%. Näihin kerätään rahaa osakeannilla jossa sijoitetaan 150M€ P/B 1:llä. Tämän lisäksi vanha omaisuus 450M€ jolla ollut P/B ~0.85 ja vuokratuotto 7.7%.
Tuosta saamme tulevan vuokratuoton (7.7*450+6.5*150)/(450+150)=7.4% , ja annin huomioonottavan P/B:n (150*1+450*0.85)/(150+450)=0.89.
Sitten kuvittelisin että tuosta voi laskea että jos kaikki muu pysyy ennallaan (korot, omavaraisuus) niin annin ja uusien investointien jälkeen tulos/osake tippuu matalamman tuoton takia 7.4/7.7*0.5=0.48€/osake, ja korkeamman P/B:n takia 0.85/0.89*0.48=0.46€/osake (Tuo ei ole kovin tarkka tapa laskea, mutta kelpaa minulle karkeaan arvioon).
Sitten vielä lisämurheena nuo tapahtuvat lisäsivät todennäköisyyttä että Technopolis tekee näitä omistajille kalliita laajentumisia tulevaisuudessakin :(
Jos Technopolis olisi jatkanut entisellään niin tuo 0.5€/osake olisi ollut oikein, mutta kannattaa muistaa että Technopoliksella on laajenemissuunnitelmia.
Mainittu on jo Göteborg tuotolla 130M€ 6.0% tuotolla jos kaikki hyvin, ja Helsinki 33M$ 6.6% tuotolla jos kaikki hyvin. Oletetaan toisaalta että tuo Göteborg oli harvinaisen matalatuottoinen investointi, mutta toisaalta että joskus tulee jotain ongelmia, joten laskekaamme että lähitulevaisuuden investoinnit tuottavat 6.5%. Näihin kerätään rahaa osakeannilla jossa sijoitetaan 150M€ P/B 1:llä. Tämän lisäksi vanha omaisuus 450M€ jolla ollut P/B ~0.85 ja vuokratuotto 7.7%.
Tuosta saamme tulevan vuokratuoton (7.7*450+6.5*150)/(450+150)=7.4% , ja annin huomioonottavan P/B:n (150*1+450*0.85)/(150+450)=0.89.
Sitten kuvittelisin että tuosta voi laskea että jos kaikki muu pysyy ennallaan (korot, omavaraisuus) niin annin ja uusien investointien jälkeen tulos/osake tippuu matalamman tuoton takia 7.4/7.7*0.5=0.48€/osake, ja korkeamman P/B:n takia 0.85/0.89*0.48=0.46€/osake (Tuo ei ole kovin tarkka tapa laskea, mutta kelpaa minulle karkeaan arvioon).
Sitten vielä lisämurheena nuo tapahtuvat lisäsivät todennäköisyyttä että Technopolis tekee näitä omistajille kalliita laajentumisia tulevaisuudessakin :(
Karkeasti voi olla jotain tuohon suuntaan. Nyt julkaistut investoinnit ovat arvoltaan n. 10%:a Technopoliksen kiinteistösalkun nykyisestä tasearvosta. Vaikutus mutulla siis ykkössenttejä. Toki jos tulee paljon lisää saman tuottotason investointeja niin tulos laimenee vielä tuosta.
Tuon p/b luvun pyörittämisen unohtaisin arvioitaessa yrityksen osakekohtaista operatiivista tuottoa. Kurssihan heilahtelee sinnetänne. Toki jos uskoo että tuo "alennus" on pysyvä niin voihan sijoittaja tehdä heti tuon suuruisen alaskirjauksen omassa kirjanpidossaan, mutta yrityksen lukuihinhan se ei vaikuta. Techno myös ennustaa että saa näissä uusissa investoinneissa tuottotason hilattua jonkin matkaa yli kiinteistöjen (markkinoiden) tuottovaateen, jos onnistuvat niin vaikuttaakohan tämä korottavasti kiinteistön tasearvoon? jolloin tuo ale tietyllä tapaa on pienempi kuin mitä nykyisessä salkussa..?
Taidat olla oikeassa tuosta P/B:n käytöstä tässä tapauksessa, se on hyödyllinen kun verrataan olisiko Technopoliksen kannattanut ostaa uusia kiinteistöjä vai Technopoliksen osakkeita, mutta ei tässä tapauksessa. Kiitos korjauksesta.
Käsittääkseni (en jaksa tarkistaa nyt) Technopoliksella on myös vanhoissa investoinneissa tuottotaso yli tuon laskennallisen tuottovaatimuksen.
En tiedä, mutta minäkin haluaisin tietää mitä tapahtui. Kokosin tohon alle epänormaalit loppuhuutarit mitä löysin. Voi aueta hyviä pelipaikkojapaikkoja maanantaiaamuna ko. osakkeilla.
Technopolis Atria Ramirent/ Myynnit MSI
F-Secure, Lassila Tikanoja, HKscan /Ostot MSI
Kemira putosi miltei 6% myyjänä Ano. Cityconilla Anot vetäisi jättimäisen vaihdon vaikkei kurssi pahemmin liikkunutkaan
Olen harkinnut isommin sijoittavani Technopolikseen. Aloittelevana sijoittana kuitenkin toivoisin, että minua fiksummat voisivat hieman selventää tyhmälle muutamia asioita, joita olen yrityksessä pohdiskellut.
NAV firmalla tuntuu olevan välillä 4.2 ja 4.6 euron väliin, mutta osake treidaa silti reippaasti alle neljän euron jatkuvasti ja kurssikehitys viimeisen 3v ajalta enemmänkin masentavaa? Tasaista tuottoa tekevä firma kuitenkin? En myöskään ymmärrä mitä tapahtui vuonna 2014 (?) Osakekohtainen tulos oli negatiivinen. Tuliko tällöin jotain poistoja ja tai erääntyviä velkoja maksuun?
Paperillahan tämä tuntuu olevan aika turvallinen ja tasaista tuottoa tekevä?
Lisäksi tästä mahdl. tulevasta osakeannista tahtoisin kysyä sen verran että miten tälläinen käytännössä etenee? Jos omistan osakkeita Nordnetin kautta, niin käsittääkseni minulle tarjotaan mahdollisuutta ostaa uusia osakkeita, johonkin hintaan X? Joka määräytyy miten? Ja voinko luopua / jättää / myydä optioni pois jos en lisää tahdo?
Pahoittelut kysymyksistä. Kyseessä siis ensimmäinen firma, jonka osalta yritän perehtyä tarkemminkin kuin mututuntumalla ennen ostojani, joten kysymykset varmaan ovat aika simppeleitä.
edit: Editoin ylimääräiset välit pois. Eka macbook. User based problemsseja.
Parkille: TP:stä löytyy runsaasti keskustelua täällä sijoitustiedossa ja ainakin kauppalehden keskustelu palstalla, Aki on kirjoittanut pari varsin hyvää kolumniakin kyseisestä yrityksestä.
Mitä noin yleisellä tasolla tulee niin on hyvä huomioda pari juttua: TP on järjestänyt useita osakeanteja viimevuosina, tänä vuonna tuleva anti järjestetään mitä ilmeisimmin tuon Ruotsin kampuksen oston johdosta.
Samaan aikaan yritys on maksanut osinkoja tasasen tappavaa vauhtia, mikäli yritys ei olisi näin tehnyt niin se olisi säästänyt merkittävän summan mm. Vero-euroissa ja näin siis suojellut omistaja arvoa.
En henkilökohtaisesti hyväksy yrityksen johtamiskulttuuria ja näin ollen en myöskään sijoita yritykseen, se ei tarkoita etteikö yritys ole mielestäni mielenkiintoinen ja erittäin potentiaalinen. Mutta miksi yritys sitten tradee alta NAVin niin tässä pari ihan konkreettista syytä siihen.
Kannattaa lukea nuo vuosikertomukset ajan kanssa. Ota vaikka useammalta vuodelta. Löytyvät Techopoliksen nettisivuilta.
Mutta siis vastauksena tuohon 2014 vuotta koskeneeseen kysymykseen lainaukset vuoden 2014 vuosikertomuksesta:
- "tulos/osake oli -0,15, sisältäen käyvän arvon muutokset ja realisoitumattomat valuuttakurssitappiot"
- "Operatiivinen tulos/osake, euroa 0,53"
- "Venäjän rupla heikkeni vuoden aikana 37 %"
Tuloslaskelmasta näet vaikutukset tarkemmin: Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutos -40M€ ja muuntoerot -20M€.
Poistot eivät ole Technopoliksen tuloksessa merkittävä erä sillä kiinteistöistä ei tehdä poistoja vaan ne arvotetaan käypiin arvoihin. Velkojen maksut eivät ole tulosvaikutteinen erä vaan kassavirtavaikutteinen, joten sekään ei tulokseen vaikuta.
Hmm. Täytyypä itsekin lukaista tarkemmin vielä nuo vuosikertomukset läpi. Suomen sijoituskiinteistöistä oli vuonna 2014 kirjattu 50M€ arvonalenema, vaikka tuottovaade oli pysynyt ennallaan. Onkohan niin että tuossa on joku isompi peruskorjausvaraus tehty yhdelle tilikaudelle..?
Kaivoin vielä 2015 vuoden lukuja vuosikertomuksesta:
Operatiivinen tulos siis 0,52€/osake
Ei operatiivinen tulos 0,38€/osake
Tuo 0,14 sentin ero näissä koostuu pääosin (3/4) laskennallisista valuuttakurssitappiosta ja pienempi osa (1/4) kertaluonteisista kuluista ja ei operatiivisten erien veroista.
Kiinteistöjen käyvän arvo muutos esitetään 2015 vuosikertomuksen sivulla 23. En saa sitä tänne fiksun näköisenä postattua, enkä jaksa nähdä muokkaamisen vaivaa, mutta viitseliäät voivat käydän katsomassa. 2015 tilikaudella tuo oli siis +-0 suurinpiirtein. Hieman kiinteistöjen käyvät arvot nuosivat tuottovaateiden aleneman takia, mutta sitten taas noita isompia korjauskuluja ja niiden varauksia (negatiivinen tulosvaikutus) kirjattiin niin että käyvän arvon muutos jäi nollaan.
Pitäisi käydä useiden tilikausien vuosikertomukset läpi jotta saisi tuntuman tehdäänkö noita korjauskuluvarauksia tasaisesti, vai vaihteleeko tuo erä suuresti.
Valuuttakursseissa ei voi jatkuvasti tulla turpaan. Pitkällä aikavälillä kai pitäisi mennä tasan, välillä turpaan ja välillä korottava vaikutus tulokseen.
Nuo korjauskuluvaraukset ovat tulokseen ihan tuntuvasti vaikuttava tekijä. Olisi mielenkiintoista tietää tehdäänkö varauksia konservatiivisesti, liian vähän vai liian paljon. Tältä pohjalta sitä on vaikea sanoa.
Sitten vielä poiminta tuolta vuosikertomuksesta: Yrityksen tavoitteena on pitkässä juoksussa tuottaa 5,5%:n suuruista sijoitetun pääoman tuottoa osakkeenomistajille. Tuossa ei huomioida arvonmuutoksia, mikä on imo perusteltua koska ne ovat hyvin spekulatiivinen erä. Toki ainakin historiassa kiinteistöjen arvot ovat tupanneet nousemaan.
Tuo kun vivutetaan n. 60%:n vivulla niin opon tuotto sijoittajalle olisi 13,75%. Ottaen huomioon NAVin alennuksen niin sijoittajan luvut ovat jonkin matkaa paremmat. Toki tulee tuplaverotusta jos vertaa vaikka yksityisen henkilön suoraan asunto- tai liiketilasijoittamiseen.
Itse uskon että jotakuinkin noihin lukuihin on mahdollista päästä. Jokainen miettiköön sitten itsekseen ovatko ne riittävät.
Itselläni on ihan hyvä possa tätä salkussa. Ei intressejä myydä. Ei toisaalta lisätäkään kun en ole vakuuttunut näistä uusista investoinneista. Paras kiinteistösijoituslafka tämä kuitenkin on mitä Hesan pörssissä on tarjolla ja valovuoden edellä noita humpuukirahastoja mitä pankit tarjoavat.
Oon yrittänyt itsekin tästä firmasta päästä vähän jyvälle. Johtuuko Technon "halpuutus" (EPRA NAV per osake) pääosin kiinteistöjen epälikvisyydestä vs vieraan pääoman/rahoituskulujen kasvamisen riskeistä vai mistä? Kuitenkin suht ok nettotuottoa luvassa verrattuna esim sijoitusasunnon ostamiseen.
Suhteellisen aliarvostuksen mahdollisia syitä on useita. Selkein mahdollinen selittävä tekijä voi olla yhtiöiden erilainen verokohtelu eri toimintamaissa. Yksi todennäköinen syy on myös toimintaympäristön riskipreemio. Suomen yleistalouden suhteellisen heikko kehitys ja vaatimattomat näkymät saattavat selittää merkittävän osan aliarvostuksesta. Suomen kiinteistösijoitusyhtiöt saattavat myös kärsiä Helsingin pörssin n.s. reunamarkkina -ilmiöstä. Edelleen Suomen kiinteistösijoitusmarkkina ei välttämättä ole kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta tarpeeksi likvidi tai vakiintunut ja kyseessä saattaa olla siis likviditeettipreemio. Edelleen Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla on rakenteellisia ongelmia, mitkä saattavat vaikuttaa arvostustasoon. Esimerkiksi pääkaupunkiseudun toimistokiinteistöjen vajaakäyttö on merkittävä ja markkinoilla on yli miljoona neliötä tyhjää toimistotilaa.
Selittävänä tekijänä saattaa olla myös markkinoiden odotukset. Mikäli markkinat odottavat kiinteistöjen tuottovaatimusten olevan nousussa, ne saattavat ennakoida tämän hinnoittelemalla (NAV-alennuksella) kiinteistöjen arvojen laskun jo etukäteen osakekurssiin. Samoin jos markkinat odottavat vuokratasojen tai käyttöasteiden olevan laskussa, saattaa se heijastua korkeampana NAV-alennuksena. Edelleen jos markkinoiden riskinottohalukkuus on vähäistä ja/tai kääntymässä varovaisemmaksi, voi se heijastua myös NAV-alennukseen.
Aliarvostusta saattavat selittää myös yhtiökohtaiset tekijät. Sponda, Citycon ja Technopolis ovat kaikki viimeisen 5-vuoden aikana tehneet merkittäviä osakeanteja samaan aikaan kun niiden oma osake on ollut arvostettuna pörsisssä selvästi alle NAV:in. Esimerkiksi Sponda toteutti viime maaliskuussa 221 MEUR:n osakeannin lähelle osakkeen markkinahintaa, vaikka sen osake oli arvostettu 30 % alle NAV:in. Samoin Citycon teki yhteensä yli miljardin euron edestä osakeanteja vuosina 2014-2015, vaikka sen osake oli arvostettu samaan aikaan alle NAV:in. Myös Technopolis teki kaksi osakeantia vuosina 2012-2013 ja suunnittelee uutta merkittävää antia syksylle 2016.
Pääsääntöisesti kiinteistösijoitusyhtiö tuhoaa vanhojen osakkeenomistajien omistaja-arvoa, jos se tekee osakeannin alle osakekohtaisen NAV:in hintaan. Antiin osallistumattomien sijoittajien omistus yhtiöstä tällöin laimentuu (dilutoituu), koska uudet sijoittajat pääsevät sijoittamaan yhtiöön alle osakkeen käyvän arvon (NAV:in). Voi olla, että markkinat hinnoittelevat riskin mahdollisesta tulevasta diluutiosta näiden yhtiöiden osakekurssiin, mikä heijastuu NAV-alennuksena."
"Helsingin pörssin kiinteistöyhtiöiden arvostusero suhteessa Eurooppaan lähti levenemään 2008 finanssikriisin myötä ja arvostusero on edellen kasvanut 2010-luvulla. Suurimmillaan arvostusero oli viime vuoden kesäkuussa, jolloin se saavutti -29 %. Tällä hetkellä arvostusero on noin -26 %. Arvostusero on alkuvuoden 2016 aikana leventynyt, sillä Suomalaisten kiinteistöyhtiöiden arvostustasot ovat laskeneet. Toukokuun lopussa arvostustaso oli Euroopassa keskimäärin 2 % yli NAV:in, kun Suomalaiset suuret kiinteistösijoitusyhtiöt olivat samaan aikaan arvostettu 22-26 % alle NAV:in."
Spondan osarin perusteella odottelen Technopoliksen osaristakin tuottovaateiden laskua. Lisäksi odottelen yhtiökokousta, jossa päästään antamaan antivaltuutus hallitukselle. Varaanko mukaan mätiä kananmunia vai tomaatteja on vielä auki.
