ASP+omistusasunto vs. "sotakassa"

Moro, tässä on monta muuttujaa mukana kuten olet varmasti itsekin huomannut (varmaan sen takia ei ole vielä tullut muita vastauksia tämän lisäksi). Omasta kokemuksesta voin sanoa että välillä tulee gämblättyä EV- pelejä, ja olen pitänyt ASP-tiliä yhdestä syystä pomminvarmana: sieltä ei saa tilteissä rahoja nostettua (vaatii viestin pankille jotta purkaisivat ASP-tilin, jossa of course kestää päiväkausia). Itselleni tämä on ollut hyvä, koska vähän turhankin mielelläni olen Mikonkadulla pelaillut jotain aivan muuta kuin korttia (ei sillä ettei kortillakin voisi hävitä asuntosäästöjään).

Varmaan jos ulkoavaruuden marsilainen tekisi 100% rationaalisen päätöksen, niin hän asuisi ASO-kämpässä ja kerryttäisi pääomaa. En täysin ymmärtänyt miten ASP-tilille saisit  vaimon kanssa kolmessa vuodessa "vain"10 000€ mutta sitten indeksirahastoon olit saamassa 900€ kuukausitasolla? Jos vaimonne kanssa yhdessä säästätte ASP:lle, niin varmaan saatte enemmänkin kuin n.250e kuussa ASPille? Sekin olisi paremmin kuin 95% asp-säästäjistä.  Oman valintani tein muutama vuosi sitten, ja pistin kaikki mitä irti lähti ASP:lle joka tilipäivänä kuuden vuoden ajan, nyt on kämppä hankittu (hankittu, muttei maksettu).

Kyllähän ylipäätään kahteen pekkaan 250 000€ lainan ottaminen (Stadissa helposti ensiasunnonostajallakin) on älyvapaata touhua, mutta sittenhän se eläkkeellä naurattaa jos on vaimon kanssa sinne asti yhdessä päässyt. Muussa tapauksessa liikkuvuuden ja elämäntilanteiden muuttumisen kannalta olisin ASO-kämpän kannalla. Suosittelisin että kesäkuussa kun leidi pääsee työelämään niin tekisitte omat ASP-tilit tai yhteisen ja sopisitte toistuvasta maksusta esim. 300e per naama ASP:lle. Sijoittaisit itse lisäksi jatkuvana indeksiisi ja kerryttäisit liikkumavaraa. Mielestäni ASP:n edut (1% veroton korko vuosittain, 4% lisätuotto kun kämppä ostetaan ja rahoja ei saa pois vaikka Aurinkomatkoilla olisi -70% matka-alennukset, niin pidän henk. koht. ASPia erittäin järkevänä ratkaisuna). Mutta se sitten että sitoutuu 25 vuoden lainaan, ja luottaa siihen että eläkeiässä voi naureskella kun kämppä maksettu, niin en tiedä. 50-60.

1) Tavoitteena omistusasunto. Kesällä ASP-tilin uudelleen herättäminen ja sinne 10ke 3 vuoden aikana säästöön. Tällä 90ke valtion takaamaa lainaa. Lisäksi maksetaan loput ASO-osuudesta samassa aikataulussa pois. Näiden lisäksi haetaan lisälainaa pankista. Asunto tod. näk. n. 250ke. Samaan aikaan pyritään pitämään vähintään sama muutamien satasten säästäminen kuukausittain rahastoihin. - See more at: https://www.sijoitustieto.fi/sijoituskeskustelu/aloittelevat-sijoittaja…

En nyt tiiä miten sie oot tuon laskenut, mutta ASP-lainaahan saa nykyään 115K + säästetty 10%, eli 115K + 10% säästetty osuus 11,5k =  126 500e. Tuon summanhan saa per asp-tili, niin jos säästätte vaimon kanssa molemmat omille tileillenne niin 23k omilla säästöillä saatte 230k Asp-lainaa + teillä on säästynyt nuo rahat siihen 250k asti.

Jos asutte Helsingissä / pääkaupunkiseudulla niin tuo ASP-lainan maksimi on 145K.

Tuossa ekassa skenaariossa tosin kahden ASP-tilin takia asuntojen omistajuudet pitää olla tasan 50-50%, koska ASP-lainassa omistajuus ei ikinä voi olla alle 50%. 

Diego kirjoitti:

1) Tavoitteena omistusasunto. Kesällä ASP-tilin uudelleen herättäminen ja sinne 10ke 3 vuoden aikana säästöön. Tällä 90ke valtion takaamaa lainaa. Lisäksi maksetaan loput ASO-osuudesta samassa aikataulussa pois. Näiden lisäksi haetaan lisälainaa pankista. Asunto tod. näk. n. 250ke. Samaan aikaan pyritään pitämään vähintään sama muutamien satasten säästäminen kuukausittain rahastoihin. - See more at: https://www.sijoitustieto.fi/sijoituskeskustelu/aloittelevat-sijoittajat...

En nyt tiiä miten sie oot tuon laskenut, mutta ASP-lainaahan saa nykyään 115K + säästetty 10%, eli 115K + 10% säästetty osuus 11,5k =  126 500e. Tuon summanhan saa per asp-tili, niin jos säästätte vaimon kanssa molemmat omille tileillenne niin 23k omilla säästöillä saatte 230k Asp-lainaa + teillä on säästynyt nuo rahat siihen 250k asti.

Jos asutte Helsingissä / pääkaupunkiseudulla niin tuo ASP-lainan maksimi on 145K.

Tuossa ekassa skenaariossa tosin kahden ASP-tilin takia asuntojen omistajuudet pitää olla tasan 50-50%, koska ASP-lainassa omistajuus ei ikinä voi olla alle 50%. 

10% pitää olla säästetty asunnon ostohinnasta ei lainasta. Eli 250k asuntoon pitää säästöjä olla 25k jolla saa helsingissä 145k ASP lainaa ja loput 80k sitten tavallisella lainalla.

Vahvan käsitykseni mukaan yhteen asuntoon on mahdollisuus saada vain yksi ASP-laina. Ei auta edes kikkailu että molemmat omistaa ensin erilliset asunnot jossa molemmissa erilliset ASP-lainat ja sitten ne myydään ja siirretään  lainat yhteen isompaan yhteiseen kämppään. Näin ainakin 2009 asia meni sitä selvitellessäni.

Korjaa toki jos on vankkaa faktaa, että olen väärässä.

Ehdot ja vaatimukset kannattaa katsoa esim. täältä: http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Asuminen/Omistusasuminen/ASPsaastaminen, keskimääräinen pankkitoimihenkilö ei välttämättä (valitettavasti) tiedä kaikkia nyansseja.

hauturi kirjoitti:

Ehdot ja vaatimukset kannattaa katsoa esim. täältä: http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Asuminen/Omistusasuminen/ASPsaastaminen, keskimääräinen pankkitoimihenkilö ei välttämättä (valitettavasti) tiedä kaikkia nyansseja.

Ja se pdf ASP-tuotekorttin linkki löytyy sivun alareunasta.

Tärkein nyt on se säästösumman vaatimus ettei jengillä mene munat ja kanat sekaisin:

"Omasäästöosuus - Vähintään 10 % asunnon hinnasta"

ei siis nostettavasta ASP-lainasta

Aikoinaan ASP-tiliä avatessani sovin pankin kanssa avaamisneuvottelun. Siellä oli vastassa neiti, joka ei osannut vastata kysymyksiini ja sovimme uudemman tapaamisen rouvan kanssa, jonka oli määrä tietää ASP:sta kunnolla. Aikanaan tuli tämän tapaamisen aika, jonka jälkeen rouva vastaili vielä sähköpostilla muutaman kysymykseen, joihin ei osannut livenä vastata. Kysymykset, jotka esitin oli ihan relevantteja ja nämä neiti/rouva ihmettelivät kovasti, miksi kyselen, kun kaikki muut käy vaan avaamassa tilin. Esimerkkikysymyksiä:

-Mikä on maksimisumma, jolle lisäkorko maksetaan vai onko sellaista ollenkaan, jos kerään 3k€/kk aloitusvuoden ja sitä seuraavan viiden vuoden aikana (3k€ x 4q x 6v=72k€) , maksetaanko vuosittain kertyvä lisäkorko 4% koko summalle (joka siis maksetaan vasta kaupanteon yhteydessä) vai jollekin osalle asunnonhinnasta? Rouva oli sitä mieltä, että lisäkorko maksetaan maksimissaan 15% osalle asunnosta eli jos ostan asunnon 100k€, lisäkorko 4% maksetaan vain 15k€ osuudelle säästöstä. No kului kaksi vuotta avaamisen jälkeen ja kaverin kanssa tuli puheeksi tuo asia ja hänelle oli sanottu, että lisäkorko 4% maksetaan koko 72k€ summalle riippumatta asunnonhinnasta. Minulta oli tuon väärän infon takia jäänyt tallettamatta yksi kvartaali, joten hävisin 3k€ rahan 5% verottoman koron 4:ltä vuodelta. Pankkihan ei mitään asiasta hyvittänyt, koska tuo oli puhuttu virkailijan kanssa, mistä ei ollut mustaa valkoisella. Käytän siis sähköpostia jatkossa ko. asioihin.

-Kyselyjä ASP-rahojen vapautumisesta ja lisäkoron maksusta tilanteessa omakotitalon rakentamisessa, jossa tontti ostetaan vaimon kanssa 40/60 suhteessa ja lopullinen talon omistus päätyy 60/40 suhteeseen. Näihin vastauksia sain virkalijalta ja myöhemmi sähköpostilla.

Hyvin valitettava on pankkineitien tietotaso, mutta huolestuttavampaa on se, että porukka "vaan availee" tilejä ilman ehtojen miettimistä/lukemista/kyselyjä. Samalla tavalla varmaan porukka availee rahastoja ym. :( Nettiin sais laittaa kyl viel paremmat tiedot, ku mitä tuossa Hauturin linkissä on. Se ei todellakaan vastaa kaikkin vaihtoehtoihin.

Itselläni on muutto noin viikon päästä ja meidän tilanne oli tai on hyvin samanlainen kuin sinun. Kerron lyhyesti miten me teimme asiat:

Säästettiin ASP tilille niin paljon kuin vain mahdollista noin vuoden ajan, vaimon työttömyydestä johtuen tämä jäi aikalailla minun harteille, sain kuitenkin haalittua ~7k€ riihikuivaa kasaan, tein tämän siten, että laitoin kaikki ylitöistä kertyneet rahat lyhentämättöminä ASP:lle. 6kk säästämisen jälkeen alettiin kilpailuttamaan pankkeja ja kartoittamaan lainoja, saatiin paras tarjous Nordeasta 230k lainaa, 7v korkokatolla maximi korkoon 1,4% (lisähintaa kk-erään tuli noin 30€/kk) kohde on uudiskohde rivari kolmio saunalla pk-seudulta.

Huomion arvoista on, että kohteella on melkoinen merkitys siihen lainaan. Back to business, eli mitä ilmeisemmin mietiskelet tuota ASP-lainaa ja siihen sanon näin: Näillä koroilla ASP-lainan edut ovat parhaimillaankin arvottomat juuri nyt, asia olisi eri jos eläisimme 4-5% korko tasoilla mutta silloinkin ASP korko suoja katoaa ensimmäisen 10v jälkeen joten jos tämä on se taka-ajatus niin suosittelen heittämään aatteen romukoppaan ja kävelemään/soittamaan/ottamaan yhteyttä pankkiin. ASP vakuudet koskevat vain ASP lainaa, eli jos ajattelet että otat esim. 145k ASP lainaa ja tavoitteena on 250k asunto niin joudut hommaamaan ulkopuolisen takauksen puuttuvalle 105k osalle.

Kuten tavallisessakin lainassa takaus voi olla esim. vanhemmat, reaalivakuus (mökki, osakesalkku, rahavarat, rahastot jne.) tai voit ostaa valtion takauksen, huomautan, että kun konkurssin teette niin se ylimääräinen 500€ tjsp mitä maksaa valtiontakaus niin ei oikeasti ole niin kauhean huono vaihtoehto.

Me otimme lainan suorana asuntolainana kuten kerroin, taattiin se mökkiin (joka on minun johtuen ikävistä tapahtumista aiemmin elämässä), lähinnä se että ei kannata rakastua ASP-lainaan koska muitakin vaihtoehtoja on ja ne ovat usein vielä halvempia ja nopeampia toteuttaa
 

Kun miettii säästämistä sijoituksiin ja niiden käyttämistä vakuutena niin kannattaa muistaa, että osakkeiden/rahastojen vakuusarvot ovat keskimäärin n. 50% luokkaa ja nopeasti voi maailmantalouden heilahteluista johtuen (esim. pantattu huipulla) tulla eteen (romahduksessa) lisävakuuksien haaliminen tai sijoitusten pakkorealisointi käteiseksi vakuuksiin/lainan lyhennyksiin. 

Kommervenkki kirjoitti:

"Omasäästöosuus - Vähintään 10 % asunnon hinnasta"

ei siis nostettavasta ASP-lainasta

Itse just käynyt parissa pankissa (OP, Dansk) kysymässä ja se menee niin, että jos APS-tilille säätetty summa on alle 10% asunnon hinnasta, niin saa vaan 90% siitä lainasta, minkä saisi jos >10% olisi ASP-tilillä. Eli jos on 250k kämppä kiikarissa ja esim. 10k ASP-tilillä, niin saat 90k ASP-lainaa. Jos 100k kämppä, niin saat täyden 100k asp-lainan koska sulla on just tuo vaadittu 10% ASP-tilillä. Jännä tosiaan kun tuota ei missään ehdoissa lue, mutta molemmissa pankeissa virkailija laski ihan oma-aloitteisesti heti maksimilainan määrän samaksi. Jälkimmäisestä kysyin, että miten se lasketaan niin vastaus oli että "yleensä se lasketaan tuolla 90% kaavalla, jos säästetty summa alittaa vaaditun säästörajan..". Eli jos unelmakämppä tulee  eteen ennen 10% säästötavoitetta, niin pankkiin vaan kyselemään tuota mahdollisuutta.

Hieman sekanaisia ajatuksia. Itse säästin ASP-tilille reilu 20% asunnon hinnasta. Tällöin säästetyn summan 4% veroton korko tuntui ihan mukavalta summalta. Avopuolisolla on huomattavasti pienemmät tulot, jolloin ostimme asunnon 70/30 suhteella. Samassa suhteessa otimme myös lainaa. Itse sain ensiasunnon edut, jolloin ei tarvinnut maksaa varainsiirtoveroa. Mutta koska avopuoliso osti asunnosta alle 50% osuuden, joutui hän maksamaan varainsiirtoveron. Mutta se oli loppupeleissä aika pieni summa, koska lainan määrä oli noin pieni. Samalla avopuoliso avasi ASP-tilin, varmuuden vuoksi. Siinä kun on se ikäraja. Koska asunnosta oli maksettu jo niin suuri osuus, ei meidän tarvinnut antaa mitään ylimääräisiä vakuuksia. Asuntoa ostettaessa kannattaa harkita vanhempaa kohdetta ihan kotitalousvähennyksenkin takia.

Hyviä sijoituskohteita ei tunnu tällä hetkellä oikein olevan, joten matalien korkojen takia on mielestäni ihan järkevää tehdä nyt töitä ja ostaa se asunto. Mutta ei kuitenkaan kaikkea massia pistä lainanlyhennyksiin, vaan kerää sitä "sotakassaa".

verokarhu kirjoitti:

Hieman sekanaisia ajatuksia. Itse säästin ASP-tilille reilu 20% asunnon hinnasta. Tällöin säästetyn summan 4% veroton korko tuntui ihan mukavalta summalta. Avopuolisolla on huomattavasti pienemmät tulot, jolloin ostimme asunnon 70/30 suhteella. Samassa suhteessa otimme myös lainaa. Itse sain ensiasunnon edut, jolloin ei tarvinnut maksaa varainsiirtoveroa. Mutta koska avopuoliso osti asunnosta alle 50% osuuden, joutui hän maksamaan varainsiirtoveron. Mutta se oli loppupeleissä aika pieni summa, koska lainan määrä oli noin pieni. Samalla avopuoliso avasi ASP-tilin, varmuuden vuoksi. Siinä kun on se ikäraja. Koska asunnosta oli maksettu jo niin suuri osuus, ei meidän tarvinnut antaa mitään ylimääräisiä vakuuksia. Asuntoa ostettaessa kannattaa harkita vanhempaa kohdetta ihan kotitalousvähennyksenkin takia.

Hyviä sijoituskohteita ei tunnu tällä hetkellä oikein olevan, joten matalien korkojen takia on mielestäni ihan järkevää tehdä nyt töitä ja ostaa se asunto. Mutta ei kuitenkaan kaikkea massia pistä lainanlyhennyksiin, vaan kerää sitä "sotakassaa".

Järkeviä ratkaisuja tässä! Moni ottaa silti lainan ihan puoliksi, vaikka tulot olis ihan erit. Mutta tämä varmasti on järkevää. Neuvoko ne pankista tähän?

Toisaalta itse nään, että minulla ja miehelläni talous ja tulot ovat yhteiset ja vaikka meillä onkin omat tilit, taloasiat ja muut hoidamme kaikkia yhteisesti, talo on tasan puoliksi jne. Meillä tosin on suurin piirtein samat tulot.

verokarhu kirjoitti:

Mutta koska avopuoliso osti asunnosta alle 50% osuuden, joutui hän maksamaan varainsiirtoveron. Mutta se oli loppupeleissä aika pieni summa, koska lainan määrä oli noin pieni.

Varainsiirtoverohan maksetaan tietysti siitä avopuolison osuudesta hankintahinnasta, eikä lainan määrä vaikuta siihen millään tavalla.

Mintti16 kirjoitti:

Järkeviä ratkaisuja tässä! Moni ottaa silti lainan ihan puoliksi, vaikka tulot olis ihan erit. Mutta tämä varmasti on järkevää. Neuvoko ne pankista tähän?

Toisaalta itse nään, että minulla ja miehelläni talous ja tulot ovat yhteiset ja vaikka meillä onkin omat tilit, taloasiat ja muut hoidamme kaikkia yhteisesti, talo on tasan puoliksi jne. Meillä tosin on suurin piirtein samat tulot.

Eivät pankissa noin neuvoneet. Avopuolison kanssa ollaan sitä mieltä, että "kaikki omistetaan puoliksi" on vanhanaikainen ajattelutapa. Haluamme pitää taloutemme tavallaan erillään. Toki ei mitenkään pennintarkasti, mutta ollaan sovittu, että esim. toinen maksaa sähkölaskun ja toinen nettilaskun. Koska itselläni on isommat tulot, maksan myös suuremman osuuden yhteisistä kuluista. Jos olisimme ottaneet lainan tasan 50/50, maksaisi avopuoliso omaa osuuttaan yli 20 vuotta takaisin. Siksi päädyttiin 70/30. Se on tavallaan kuin ilmainen "avioehto".

hauturi kirjoitti:

Varainsiirtoverohan maksetaan tietysti siitä avopuolison osuudesta hankintahinnasta, eikä lainan määrä vaikuta siihen millään tavalla.

Juuri tuota tarkoitin, sanamuodot eivät menneet nappiin. Eli koska avopuoliso otti lainaa vain sen 30% osuuden edestä, tuli varainsiirtovero maksaa vain tältä osuudelta.