Kymmenen vinkkiä asuntosijoittajalle.
1. Ymmärrä tavoitteesi.
Asunnot ovat osakesijoittamiseen verrattuna vähemmän markkinoiden heilahtelulle altis sijoitusmuoto. Parhaimmillaan asuntosijoittaminen tarjoaa kyvykkäälle sijoittajalle vieraalla pääomalla vivutettua tasaista tuottoa sijoitetulle pääomalle. Sijoittajan on syytä hahmottaa toimintaa harjoittaessa riskinoton ja tavoitteen välinen suhde. Tahtooko sijoittaja tähdätä pitkällä tähtäimellä merkittävään varallisuusloikkaan, jolloin vierasta pääomaa voi käyttää reilusti. Vai onko tavoitteena tasainen ja kohtalaisen turvattu tulovirta.
2. Osaaminen. Asuntosijoittaminen omilla hankinnoilla, vai kenties pörssin kautta?
Asuntosijoittamisen etuna on vakauden ja helpohkosti saatavan vieraan pääoman lisäksi sijoittajan mahdollisuus tuntea erityisesti joku tietty osa-alue. Sijoittajan on syytä pohtia omaako hän erityistä tietotaitoa jonkun asuinalueen tai paikkakunnan alueella, tai kenties tiettyjen asuntotyyppien hinnoittelun tuntemuksella. Asuntosijoittaja voi siis erikoistua esimerkiksi oman kaupungin alueella tapahtuviin kauppoihin, ja tätä kautta onnistua tekemään asuntojen holdaamisen lisäksi lisähyötyä oman osaamisensa kautta. Parhaimmillaan asuntosijoittaja tuntee kohdemarkkinan, pystyy remontoimaan huoltamista vaativia kohteita joko omin avuin, tai kontaktiverkoston kautta, sekä ymmärtämää asuntosijoittamisen lainalaisuudet.
Mikäli oma osaaminen ei tuota lisäarvoa, on syytä pohtia kannattaisiko asuntoihin sijoittaa rahastojen tai kiinteistöyhtiöiden osakkeiden kautta. Pörssi hinnoittelee useita kiinteistösijoitusyhtiöitä alle niiden NAVin, (net asset value) joka tarkoittaa yhtiön kiinteistöomistusten käypää arvoa vähennettynä yhtiön nettoveloilla. Pörssistä löytyä kiinteistösijoitusyhtiöitä ovat mm. Technopolis, Citycon, Sponda, Orava Asuntorahasto sekä Investors House. (Linkeistä löydät Sijoitustiedon keskusteluketjut kiinteistösijoitusyhtiöistä)
3. Velkavipu halvalla ja helposti saatavalla lainarahalla
Asuntosijoittaminen on lainarahan saannin osalta poikkeuksellisen helppoa. Pitkään jatkunut asuntojen hintojen vakaa ja positiivinenkin kehitys luovat osaltaan vakautta ja ennustettavuutta asuntojen hintojen kehitykselle jatkossa. Pankit suhtautuvat asuntoihin muita sijoitusmuotoja suopeammin niiden oletetun ja historiaan peilatun vähäriskisyyden kautta. Tätä kautta lainan saanti on helppoa ja edullista. Pankit myöntävät lainaa noin 75% hankittavan asunnon arvosta, ainakin mikäli kohdemarkkina on suhteellisen likvidi. Lainaraha mahdollistaa sekä vivuttamisen useampiin kiinteistöihin, että korkeamman tuoton sijoitetulle omalle pääomalle. Asuntosijoitusyhtiöt pörssissä jotka treidaavat alle omistustensa arvon, mahdollistavat myös velkavivun käyttämisen, mutta lainan saanti osakesijoittamiseen voi olla hankalempaa.
4. Tasainen tuotto + arvonnousu
Asuntosijoittajan tuotto koostuu kahdesta erillisestä komponentista. Mikäli onnistut hankkimaan kiinteistön edullisesti, tai myymään omistuksiasi otollisella hetkellä hyvällä hinnalla, voit parantaa merkittävästi sijoituksesi kokonaistuotta. Tasainen vuokratuotto tuottaa toisaalta tulovirtaa myös silloin, kun taloudessa on muutoin turbulenssia ja osakemarkkinat sakkaavat. Pääsääntöisesti asuntosijoituksista saatava arvonnousu tapahtuu joko asuntomarkkinoiden yleisen hyvän kehityksen takia, tai edullisen ostohinnan vuoksi, ja harvemmin tapauksilla jossa kohde onnistutaan myymään reiluun ylihintaan.
Tavallisimmin markkinahintaa edullisempi ostohinta saadaan tilanteissa, joissa myyjä on syystä tai toisesta joutumassa luopumaan omistuksestaan kiireessä. Tälläisiä syitä saattavat olla kuolinpesät, muuttotappiopaikkakunnat ja työn perässä muutot tai esimerkiksi avioerojen jälkeiset tilanteet.
Rahastot ja kiinteistösijoitusyhtiöt saattavat lisäksi saada kiinteistöjä hankittua tukkuhinnoin, eli tilanteissa joissa iso hankinta mahdollistaa alennushinnan.
5. Mennyt ei ole tae tulevasta
Ymmärrä, että vaikka asuntojen hinnat ovat 90-luvun lamaa lukuunottamatta kehittyneet tasaisen positiivisesti, ei tämä ole tae asuntojen hintojen loputtomasta riemukulusta.
Älä rakenna kiinteistöportofoliotasi oletuksella, että asuntojen hinnat eivät voi laskea.
Huomioi asuntojen hinnanlaskun mahdollisuus siten, että velkavipusi ei ilman todellista kriisitilannetta pakota pakkorealisointeihin, sillä tällöin kannattavaa asuntosijoittamista harrastaa joku muu.
Asuntojen hintojen tuoreimmat tilastot löydät Tilastokeskuksen sivuilta.
Kuva: Tilastokeskus
Kuva: Tilastokeskus
6. Verkostoidu
Asuntosijoittamisessa, yrityselämässä tai seuraelämässä pätevät samat lainalaisuudet. Paras oppimisympäristö on kehittyä yhdessä muiden osaajien kanssa. Asuntosijoituskontakteiltasi on mahdollista oppia ja keskustella kantapään kautta opituista virheistä. Verkostoitua kannattaa myös esimerkiksi kiinteistöjen välittäjien kanssa, tällöin saatat päästä tutustumaan kohteisiin jo ennen julkisia näyttöjä.
7. Valitse vuokralainen huolella
Jos omistat pienen yksiön opiskelijapaikkakunnalla, on paras hetki löytää vuokralainen kesällä ennen lukukauden alkua. Vuokralaisen hankinnassa kannattaa huomoida kohteesi erityispiirteisiin. Kannattaa myös pohtia mahdollisia tappioita. Mikäli vuokralainen jättää vuokransa maksamatta, tai aiheuttaa muuta haittaa omistuksillesi. Vuokralaisen sitoutuminen on myös syytä ottaa huomioon. Eli ellet vuokraa huoneistohotellia, tulee pitkäaikainen, vakaa ja luotettava vuokralainen todennäköisesti kannattavammaksi, kuin epävarma korkeampaan vuokraan suostuva.
Panosta luotettaviin ja maksukykyisiin vuokralaisiin tuotonkin kustannuksella.
Laadi vuokrasopimus huolellisesti.
8. Kilpailuta asuntolainasi
Asuntolainasi kilpailuttaminen on lähes varmasti vaivan arvoista, sillä esimerkiksi 75% lainapääomalla asuntoja hankittaessa muutamien desimaalien ero lainasi korkoprosenteissa muodostuu merkittäväksi.
Lyhyt korko on riskiä sietävälle sijoittajalle pitkällä aikavälillä parempi, kuin pitkä- tai kiinteäkorkoinen laina. Kiinteäkorkoinen laina on pankin tarjoama tuote, jossa pankki ottaa riskiä, ja tällöin perii tästä hinnan. Viitekoron päälle tuleva lainamarginaali riippuu asiakassuhteestasi, maksukyvystäsi sekä neuvottelutaidoistasi.
9. Ole rehellinen, käytä laskinta
Kuten kaikessa sijoittamisessa, on rehellisyys itsellesi tärkeää. Älä osta kohdetta muutoin kuin rationaalisin perustein. Älä ostaa asuntoa lapsuuden paikkakunnaltasi, tai tuttavaltasi vain tunteidesi vuoksi. Tee tarkat ja rehelliset laskemat, vertaa kohteita, ja kriteeriesi täyttessä toimi rohkeasti.
10. Lue asuntosijoittamista koskevaa sisältöä
Sijoitustiedon sisältöä:
Kolme syytä, miksi asuntosijoittaminen ei ole vain varakkaiden pelikenttä - Asuntosijoitusket suuria kertaluonteisia investointeja ja vaativat enemmän varallisuutta kuin monet muut sijoitusmuodot. Onko varallisuuden tarve kuitenkaan niin suuri, mitä mielikuvamme antaa ymmärtää? Sijoitustieto listaa kolme tekijää, jotka mahdollistavat asuntosijoittamisen myös pienemmällä varallisuudella.
Onko piensijoittaja aina altavastaaja? - Onko piensijoittaja aina altavastaajana vai voisiko pienuudessa olla jotain hyötyä? Osakemarkkinat ovat globaalit, mutta asuntomarkkinat ovat paikalliset. Taitavalle ja ahkeralle asuntosijoittajalle voi syntyä osaamista ja tietoa, joka on verrattavissa sisäpiiritiedon käyttämiseen osakemarkkinoilla. Sen kautta voi saada epäreilun edun puolelleen.
Asuntosijoittajan kannattaa tuntea trendit - Miten asuntosijoittaja voi ennakoida vuokratuottojen alueellisia eroja, ja mitkä tekijät niihin vaikuttavat?
Asuntosijoituskokemukseni opit - Asunnot ja asuntosijoittaminen ovat olleet elämässäni keskiössä sekä sijoitusten, että bisnesten muodossa pitkästi yli vuosikymmenen verran. Olen tässä istuskellut ja katsellut omien sijoituspäiväkirjojeni sivuja kuluneelta ajalta. Olen käynyt läpi sijoituspäätöksiä ja niiden pohjalla olleita oletuksia ja päätelmiä. Olen katsellut tekemiäni päätöksiä nykytilanteen valossa ja pyrkinyt näkemään, missä on menty suunnitelmien mukaan ja missä on astuttu selkeästi harhaan.
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - Keskusteluketju
Sisältöä muualla:
Mietitkö sijoitusasunnon ostamista? Näillä vinkeillä teet hyvän sijoituksen | Op - Tämä lista auttaa välttämään aloittelevan asuntosijoittajan yleisimmät virheet.
Kiinteistösijoittamistä koskevat artikkelit Ylen verkkopalvelussa
Nyt tarkkana! Asuntosijoittaminen ei ole pomminvarma tapa rikastua | Merja Mähkä blogi/ HS.fi
Nuoria kiinnostaa asuntosijoittaminen | Verkkouutiset.fi artikkeli - Asuntoa pidetään Suomessa laajasti hyvänä ja turvallisena sijoituksena, mikä onkin yleisin syy suomalaiselle hankkia sijoitusasunto. Sukupuolten välillä eroja kiinnostuksessa asuntosijoittamista kohtaan ei ole, mutta sen sijaan nuoret, 18–29-vuotiaat, pitävät asunnon omistamista selvästi muita ikäluokkia kannattavampana ja turvallisempana tapana vaurastua.
